Кредитни посредник може бити одговоранФинансирање је обезбеђено, уговор о зајму са банком је потписан и ништа више не стоји на путу остварења сна о сопственом дому – све док куповина куће не пропадне изненада. Кредит тада више није потребан, али банка може захтевати надокнаду за необузетост. Међутим, и посредник кредита може бити одговоран ако није довољно информирао клијенте о постојећим ризицима. То је БГХ јасно ставио до знања пресудом од 20. фебруара 2025. године (Az.: I ZR 122/23).
Са закључењем уговора о зајму углавном је повезана обавеза преузимања од стране зајмопримца. Ако онда зајмопримац не затражи зајам, давац зајма има право на надокнаду за недобијање. Пошто је банка већ обезбедила и ставила на располагање капитал за кредит, намера је да се надокнади штета настала због необузетости кредита, каже адвокатска канцеларија MTR Legal Rechtsanwälte, која између осталог саветује у области банкарског права.
Финансијски посредник не сме минимизирати ризике
Међутим, и посредник кредита може бити одговоран, како је БХГ јасно ставио до знања пресудом од 20. фебруара 2025. године. Суд у Карлсруеу је нагласио да финансијски посредник мора информирати о постојећим ризицима попут неуспеха уговора о куповини некретнина након што је већ закључен и више не може бити опозиван уговор о зајму. При томе се не сме минимизирати ризик тако да се створи утисак да је тек теоријске природе.
У случају који је у основи, један брачни пар је хтео да купи парцелу са породичном кућом. Са продавцем су се сложили и већ су договорили термин код нотара. Међутим, банка је одбила захтев за кредит за финансирање куповине некретнина. Међутим, брачни пар је желео да остане при куповини и зато су ангажовали финансијског посредника. Овај је посредовао потребан уговор о зајму са банком.
У консултативном протоколу финансијског саветника било је назначено да уговори о куповини и финансирању требају бити потписани само када су разјашњени сви важни фактори за грађевински или купопродајни пројекат.
Куповина некретнина прође неочекивано
Брачни пар је већ прихватио уговор о зајму када им је продавац изненада саопштио да ипак не жели да прода имовину из личних разлога. Пошто брачном пару зајам више није био потребан, нису га затражили, а банка је захтевала надокнаду за недобијање у износу од око 35.000 евра.
Брачни пар је платио надокнаду за недобијање и тужио финансијског посредника за надокнаду штете. ОЛГ Дрезден је још увек одбацио тужбу. Перед БГХ, међутим, брачни пар је имао више успеха. Финансијски посредник је могао повредити своје обавезе информисања и саветовања тиме што је на питање подносиоца тужбе минимизирао ризик неуспеха уговора о куповини, тврди БГХ.
Неуспех уговора о куповини је реалан ризик
Иако је подносиоцима тужбе у начелу било познато да су уговор о куповини и уговор о зајму правно самостални и независни уговори. Уколико посао с некретнинама не успе, такође им је било познато да је одвајање од уговора о зајму могуће само ако се плати надокнада за недобијање, ако је уговор о кредиту закључен пре уговора о куповини и рок за повлачење је истекао. Међутим, преиспитивање одговорности финансијског посредника још увек се може узети у обзир ако је у саветодавном разговору минимизирао могућност неуспешног закључења уговора о куповини на питање клијента, објаснио је БГХ. Реална ризик се не сме минимизирати на тај начин да је утисак да је само теоријске природе.
Неуспех уговора о куповини је реалан ризик јер продавац у било ком тренутку може одустати од продаје све док уговор о куповини није овјерен. Он зато није обавезан надокнадити штету купцу, чак и ако је већ узео зајам за планирану набавку некретнина, подвукао је БГХ. Финансијски посредник мора информисати о томе ризику и показати начине како га избећи, тврди БГХ.
Током посредовања и додељивања зајмова може доћи до разних грешака у саветовању и информирању. То може довести до захтева за штету од стране зајмопримаца.
MTR Legal Rechtsanwälte вас саветује о одговорности саветника и другим темама банкарског права.
Слободно нас контактирајте!
