O intermediário de crédito pode ser responsabilizadoO financiamento está concluído, o contrato de crédito com o banco está assinado e nada mais impede a realização do sonho da casa própria – até que a compra da casa surpreendentemente falhe. O crédito então já não é mais necessário, mas o banco pode exigir uma indenização por não utilização. No entanto, o intermediário do empréstimo também pode ser responsabilizado se não tiver esclarecido adequadamente os clientes sobre os riscos existentes. Isso foi esclarecido pelo BGH com decisão de 20 de fevereiro de 2025 (Ref.: I ZR 122/23).
A celebração de um contrato de crédito geralmente está associada à obrigação de retirada por parte do tomador do empréstimo. Se este não retirar o crédito, o credor tem direito a uma indenização por não utilização. Como o banco já adquiriu e disponibilizou o capital para o crédito, deve ser compensado pelo dano decorrente da não utilização do crédito, segundo a firma de advocacia MTR Legal, que também atua na área de direito bancário.
O intermediário financeiro não deve minimizar os riscos
No entanto, o intermediário de crédito também pode ser responsabilizado, como esclarecido pelo BGH na decisão de 20 de fevereiro de 2025. Os juízes de Karlsruhe deixaram claro que um intermediário financeiro deve esclarecer sobre os riscos existentes, como a não conclusão do contrato de compra do imóvel após o contrato de crédito já assinado e não mais revogável. Não deve, tampouco, minimizar o risco ao ponto de dar a impressão de que é apenas teórico.
No caso em questão, um casal queria comprar um terreno com uma casa unifamiliar. Eles estavam de acordo com o vendedor e já haviam agendado uma data para um notário. No entanto, o banco rejeitou um pedido de crédito para financiar a compra do imóvel. O casal, porém, queria continuar com a compra e contratou um intermediário financeiro. Este intermediou o contrato de crédito necessário com um banco.
No protocolo de aconselhamento do consultor financeiro, foi indicado que os contratos de compra e financiamento só deveriam ser assinados quando todos os fatores importantes para a construção ou compra estivessem resolvidos.
Compra de imóvel falha inesperadamente
O casal já havia aceitado o contrato de crédito quando o vendedor os informou inesperadamente que, por razões pessoais, não queria mais vender o imóvel. Como o casal não precisava mais do crédito, não o utilizou, e o banco exigiu uma indenização por não utilização no valor de cerca de 35.000 euros.
O casal pagou a indenização por não utilização e processou o intermediário financeiro por danos. O OLG Dresden rejeitou o processo. No entanto, diante do BGH, o casal teve mais sucesso. O intermediário financeiro poderia ter violado suas obrigações de informação e aconselhamento ao minimizar, a pedido do reclamante, o risco de a compra não se concretizar, afirmou o BGH.
A não conclusão do contrato de compra é um risco real
Os reclamantes estavam cientes, em princípio, de que o contrato de compra e o contrato de crédito são contratos legalmente independentes e distintos. Para o caso de a compra do imóvel não se concretizar, também estavam conscientes de que a desvinculação do contrato de crédito só seria possível mediante pagamento de uma indenização por não utilização, caso o contrato de crédito tivesse sido celebrado antes do contrato de compra e o prazo de revogação já tivesse expirado. No entanto, ainda pode haver uma violação da obrigação do intermediário financeiro, se ele minimizou, durante a consulta, a possibilidade da não conclusão do contrato de compra, a pedido do cliente, afirmou o BGH. Um risco real não deve ser minimizado ao ponto de dar a impressão de que é apenas teórico.
O fato de um contrato de compra não se concretizar é um risco real, pois o vendedor pode se retirar da venda a qualquer momento, enquanto o contrato de compra não for autenticado. Assim, ele também não é obrigado a indenizar o interessado na compra, mesmo que este já tenha obtido um crédito para a aquisição planejada do imóvel, esclareceu o BGH. Sobre este risco, o intermediário financeiro deve informar e mostrar maneiras de evitá-lo, segundo o BGH.
Na mediação e concessão de empréstimos, podem ocorrer vários erros de consulta e informação. Isso pode resultar em reivindicações por danos por parte dos tomadores de crédito.
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