Sparkasse perde direito a indenização após decisão do OLG Stuttgart
Porque uma Sparkasse não esclareceu adequadamente sobre o cálculo de uma indenização por amortização antecipada na quitação antecipada de um empréstimo, dois mutuários não precisam pagar a indenização por amortização antecipada ou recebem essa quantia de volta da Sparkasse. Isso foi decidido pelo Tribunal Regional Superior de Stuttgart em 7 de fevereiro de 2024 (Ref.: 9 U 124/23).
Quando um empréstimo é quitado antecipadamente, a instituição de crédito perde juros. Para compensar essa perda, pode exigir do mutuário o pagamento de uma indenização por amortização antecipada. Contudo, o banco ou Sparkasse pode perder seu direito ao pagamento da indenização por amortização antecipada, conforme o § 502 Abs. 2 BGB, se não tiver esclarecido adequadamente seus clientes quanto à duração do contrato de crédito, ao direito de rescisão do mutuário, bem como ao cálculo da indenização por amortização antecipada, ressalta o escritório de advocacia MTR Legal, que possui grande experiência em direito bancário.
Indenização por amortização antecipada acordada
No processo perante o OLG Stuttgart, a Sparkasse violou seu dever de esclarecimento. Os autores no caso haviam firmado um contrato de empréstimo em outubro de 2016 no valor de 263.000 euros com a Sparkasse ré. O empréstimo destinava-se ao financiamento de um imóvel. As partes haviam acordado uma taxa de juros de 1,45% a.a., que estaria vinculada até agosto de 2036. Foi concedido aos mutuários o direito de realizar amortizações extraordinárias no valor de 13.150 euros anuais.
Além disso, foi acordado contratualmente que a Sparkasse poderia exigir uma indenização por amortização antecipada razoável em caso de quitação antecipada do empréstimo durante o período de vinculação da taxa de juros. O cálculo da indenização seria feito segundo o método ativo/passivo. A Sparkasse seria posicionada como se o crédito tivesse sido mantido até o término da vinculação da taxa de juros, conforme estipulado no contrato de empréstimo.
Empréstimo imobiliário quitado antecipadamente
Como os mutuários venderam o imóvel financiado já em 2020, queriam também quitar antecipadamente seu empréstimo imobiliário. Com a Sparkasse, acordaram a quitação antecipada do saldo devedor restante mediante o pagamento de uma indenização por amortização antecipada de cerca de 12.500 euros. Inicialmente, os mutuários pagaram a indenização por amortização antecipada, mas depois a exigiram de volta da Sparkasse. Justificaram que não foram adequadamente informados sobre o cálculo da indenização por amortização antecipada. Segundo eles, a Sparkasse não diferenciou entre o fim da vinculação da taxa de juros e a expectativa de juros legítima. Além disso, o acordo de quitação fechado seria inválido devido à violação do § 512 BGB, pois se tratava de uma transação irregular de evasão.
OLG Stuttgart: Mutuário tem direito à restituição
O OLG Stuttgart aderiu à argumentação dos mutuários demandantes. Decidiu que eles têm direito à restituição da indenização por amortização antecipada.
Para fundamentar, o Tribunal Regional Superior explicou que o pagamento da indenização por amortização antecipada pelos demandantes se baseava no acordo de quitação fechado. Esse acordo, conforme indicado pelo demandante, era uma transação irregular e, portanto, nula, para evasão do § 502 Abs. 2 BGB. Pois, de acordo com essa regulamentação, o direito da Sparkasse ao pagamento de uma indenização por amortização antecipada estava excluído devido a informações contratuais insuficientes sobre o cálculo da indenização.
Cálculo da indenização por amortização antecipada não claro e compreensível
Devido à venda do imóvel, os demandantes tinham um interesse legítimo na quitação antecipada do empréstimo durante o prazo de vinculação dos juros, que se estendia até 2036, destacou o OLG. A Sparkasse, portanto, tinha direito ao pagamento de uma indenização por amortização antecipada; no entanto, esse direito caducou. Pois a Sparkasse não apresentou as informações sobre o cálculo da indenização por amortização antecipada de maneira suficientemente clara e compreensível, contrariando os princípios estabelecidos pelo BGH, de modo que o mutuário não conseguiu compreender o cálculo da indenização e não pôde estimar de forma confiável seu encargo financeiro, segundo o OLG Stuttgart. Portanto, os autores têm direito à restituição da indenização por amortização antecipada, decidiu o tribunal.
Bancos e Sparkassen cometeram repetidamente erros que levaram à perda do direito ao pagamento de uma indenização por amortização antecipada. Em especial, o esclarecimento sobre o cálculo da indenização é muitas vezes um ponto crítico. Por isso, para os mutuários, pode valer a pena revisar o contrato de empréstimo. Frequentemente, os empréstimos imobiliários geram indenizações por amortização antecipada na casa dos cinco dígitos.
MTR Legal Rechtsanwälte aconselha sobre indenizações por amortização antecipada e outros temas do direito bancário.
Fique à vontade para contactar nos!
