Postanowienie Federalnego Trybunału Sprawiedliwości z dnia 23.01.2025 r. – Sygn.: V ZB 10/24
Przy nieruchomościach można przyznać prawo pierwokupu. Należy przy tym rozróżnić prawo pierwokupu o charakterze rzeczowym i osobistym. Należy pamiętać, że jedno prawo pierwokupu nie przekształca się automatycznie w drugie, co ilustruje postanowienie BGH z dnia 23 stycznia 2025 r. (Sygn.: V ZB 10/24).
Prawo pierwokupu o charakterze rzeczowym jest przyznawane każdemu właścicielowi określonej nieruchomości. Odpowiednio można je również przenieść lub odziedziczyć. Prawo pierwokupu o charakterze osobistym jest natomiast związane z określoną osobą, której prawo pierwokupu jest przyznawane. Nie jest ono przenaszalne, wskazuje kancelaria MTR Legal Rechtsanwälte, która doradza m.in. w zakresie prawa nieruchomości.
BGH w swoim postanowieniu jasno stwierdził, że nie można łatwo przekształcić jednego prawa pierwokupu w inne. Konieczne jest najpierw rozwiązanie dotychczasowego prawa pierwokupu, a następnie ustanowienie nowego. Dotyczy to również wtedy, gdy osoba uprawniona jest już właścicielem nieruchomości władnącej.
Urząd Ksiąg Wieczystych odrzuca przekształcenie
W omawianej sprawie właścicielka jednej nieruchomości przyznała właścicielce sąsiedniej nieruchomości prawo pierwokupu o charakterze rzeczowym na wszystkie przypadki. Obie właścicielki uzgodniły, na podstawie notarialnego aktu, zmianę istniejącego prawa pierwokupu na prawo pierwokupu o charakterze osobistym, tak aby przysługiwało właścicielce sąsiedniej nieruchomości. To prawo pierwokupu nie byłoby ani dziedziczne, ani przenaszalne.
Jednakże Urząd Ksiąg Wieczystych pokrzyżował plany uczestników i odrzucił ich wniosek o zmianę. Sąd Apelacyjny w Monachium potwierdził decyzję Urzędu Ksiąg Wieczystych i odrzucił skargę właścicielek. Sąd wyjaśnił, że uczestnicy domagali się merytorycznie niedopuszczalnej zmiany. Przekształcenie mogłoby nastąpić tylko przez uchylenie i nową ustanowienie prawa pierwokupu. BGH potwierdził decyzję Sądu Apelacyjnego w Monachium.
Wymagana jest uchylenie i powołanie nowego prawa pierwokupu
BGH wskazał, że proponowane przekształcenie prawa pierwokupu nie stanowi zmiany treści prawa zgodnie z § 877 BGB. Prawo pierwokupu na rzecz właściciela nieruchomości nie może być zmienione w istniejące prawo pierwokupu na rzecz określonej osoby w drodze zmiany prawa. Konieczne jest raczej uchylenie dotychczasowego i ustanowienie nowego prawa pierwokupu. Nie ma przy tym znaczenia, czy osoba uprawniona jest już właścicielem dotychczasowej nieruchomości władnącej.
Zmiana treści zgodnie z § 877 BGB jest z góry wykluczona według ogólnej opinii, jeśli ma zostać zmieniony właściciel prawa do nieruchomości. Tak jest również w przypadku zmiany prawa pierwokupu o charakterze rzeczowym na prawo pierwokupu o charakterze osobistym, co BGH podkreślił. W takim przypadku prawo jest zmieniane z własności nieruchomości objętej prawem na prawo przysługujące określonej osobie. Nic nie zmienia się również wtedy, gdy osoba uprawniona jest już właścicielem nieruchomości władnącej. Przy sprzedaży nieruchomości skutki zmiany prawa pierwokupu stałyby się widoczne. Kupujący nieruchomość pierwotnie miałby również prawo pierwokupu do innej nieruchomości. Przy zmianie na prawo pierwokupu o charakterze osobistym, prawo pierwokupu pozostawałoby jednak przy osobie i byłoby odłączone od sąsiedniej nieruchomości, wskazał BGH.
Brak rangowej transformacji
Prawo pierwokupu o charakterze rzeczowym i osobistym stanowią dwie różne prawa. Przekształcenie nie może więc być uznane za zwykłą zmianę treści prawa, podkreślili sędziowie z Karlsruhe. Prawo pierwokupu przysługujące właścicielowi nieruchomości nie może być oddzielone od własności tej nieruchomości. Gdyby zmiana prawa pierwokupu o charakterze rzeczowym na prawo pierwokupu osobistego była dozwolona, prawo pierwokupu straciłoby swoją więź z nieruchomością. Byłoby to niezgodne z § 1103 ust. 1 BGB, stwierdził BGH.
Transformacja prawa pierwokupu zachowująca rangę nie jest możliwa zgodnie z decyzją BGH.
MTR Legal Rechtsanwälte doradza w prawie nieruchomości.
Prosimy o kontakt z nami!
