Vierde Wet op de verlichting van bureaucratie in werking getreden op 1 januari 2025
Op 1 januari 2025 is de Vierde Wet op de verlichting van bureaucratie in werking getreden. De wet brengt een aanzienlijke verandering met zich mee in het commerciële huurrecht. Want bij huurovereenkomsten voor commerciële ruimtes vervalt de eis van schriftelijke vorm, en is de eenvoudige tekstvorm voldoende. Dit biedt aanzienlijke verlichting, aangezien tekstvorm betekent dat een handtekening van het document niet vereist is.
De Vierde Wet op de Verlichting van Bureaucratie (BEG IV) omvat een reeks maatregelen. De kernpunten zijn onder meer het verkorten van bewaartermijnen in handels- en belastingrecht, bevordering van digitalisering, vermindering van meld- en informatieverplichtingen en andere verlichting. Daaronder valt ook dat de eis van schriftelijke vorm in verschillende gebieden vervalt en de eenvoudige tekstvorm voldoende is, aldus de advocatenkantoor MTR Legal Rechtsanwälte, die onder andere in vastgoedrecht adviseert.
Vervallen van de eis van schriftelijke vorm bij commerciële huurovereenkomsten
Met het BEG IV moet de digitalisering worden bevorderd. Dit moet in verschillende sectoren mogelijk worden gemaakt door het wegvallen van de eis van schriftelijke vorm. De tekstvorm wordt dan als voldoende beschouwd. Anders dan bij de schriftelijke vorm is een handtekening op papier dan niet meer nodig. Dit versnelt de digitale processen en vergemakkelijkt de praktische afhandeling. Vooral omdat e-mail sowieso een gangbaar communicatiemiddel is in het zakelijke leven. Sinds 1 januari 2025 kunnen contracten nu ook per e-mail worden afgesloten, mits de tekstvorm voldoende is, wat het geval is bij commerciële huurovereenkomsten. Voor de tekstvorm is ook een fax of elektronische documenten zoals een pdf voldoende.
Tekstvorm: Leesbare verklaring op een duurzame gegevensdrager
De tekstvorm is geregeld in § 126b BGB. Als tekstvorm is voorgeschreven, moet volgens de wet “een leesbare verklaring, waarin de persoon van de verklarende wordt genoemd, op een duurzame gegevensdrager worden afgegeven”. Als duurzame gegevensdrager is elk medium geschikt dat de ontvanger in staat stelt de aan hem gerichte boodschap zodanig te bewaren of op te slaan dat deze voldoende lang toegankelijk is en geschikt is om de verklaring onveranderd door te geven.
Tot nu toe gold volgens § 550 BGB dat een huurovereenkomst met een looptijd langer dan een jaar, die niet in schriftelijke vorm was afgesloten, van onbepaalde tijd was en kan worden beëindigd rekening houdend met de wettelijke opzegtermijnen. Dit geldt nu ook voor de tekstvorm: Een huurovereenkomst die voor een langere looptijd dan een jaar is afgesloten, geldt als van onbepaalde tijd als deze niet aan de tekstvormvereiste voldoet.
Contractsluiting efficiënter en minder bureaucratisch
Voor verhuurders en huurders, met name ook van commerciële ruimtes, betekent dit dat de contractsluiting sneller en met minder moeite kan plaatsvinden, omdat de vereiste fysieke documenten niet meer heen en weer gestuurd en met de hand ondertekend hoeven te worden. Voor huurovereenkomsten die vóór 1 januari 2025 werden gesloten, blijft de schriftelijke vorm vereist.
Een ander voordeel van de vernieuwing is dat juist schendingen van de schriftelijke vorm in het commerciële huurrecht vaak de aanleiding waren voor juridische geschillen tussen huurder en verhuurder.
Rechts onzekerheid vermijden
Echter, door het wegvallen van de eis voor de schriftelijke vorm en de terugval naar de tekstvorm kan er ook enige rechts onzekerheid ontstaan bij huurders en verhuurders. Daarom moet het contract zo gedetailleerd en nauwkeurig mogelijk worden opgesteld, zodat de rechtsrelaties tussen de partijen duidelijk worden geregeld en juridische geschillen kunnen worden vermeden. Dit betekent dat alle afspraken in de huurovereenkomst duidelijk en ondubbelzinnig moeten worden geformuleerd.
Dit geldt des te meer omdat er in het commerciële huurrecht toch al sprake is van ruime contractvrijheid en de partijen hun rechten en plichten vrij kunnen overeenkomen. Daarom is met name de bepaling van de looptijd en mogelijk de overeenstemming over opzegtermijnen of de aanpassing van de huurprijs van groot belang in de commerciële huurovereenkomst.
Bovendien moeten de contractpartijen bedenken dat het zonder handtekening moeilijker kan zijn om de authenticiteit van de contractuele afspraken aan te tonen.
MTR Legal Rechtsanwälte heeft veel ervaring in vastgoedrecht en ondersteunt u graag bij het opstellen van contracten en andere zaken in commercieel huurrecht.
Neem gerust contact met ons op!
