Delibera dell’OLG di Dresda del 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
Nei contratti di locazione commerciale si dovrebbe prestare attenzione al rispetto delle norme di forma. Ad esempio, una violazione del requisito della forma scritta può portare al fatto che i termini concordati non siano efficaci. Ciò può comportare che i termini di disdetta convenuti siano inefficaci e che il contratto di locazione per gli spazi commerciali possa quindi essere disdetto regolarmente entro i termini legali. Questo è quanto dimostra una decisione dell’OLG di Dresda del 27 febbraio 2024 (Az.: 5 U 2077/23).
Il diritto di locazione commerciale si differenzia in punti essenziali dal diritto di locazione per abitazione. Nel contratto di locazione commerciale vi è ampiamente la libertà contrattuale. Pertanto, è tanto più importante ancorare per iscritto nel contratto di locazione tutti gli accordi essenziali. Punti importanti sono in particolare la durata del contratto di locazione per spazi commerciali nonché i termini di disdetta per contratti a tempo indeterminato, quando differiscono dalle disposizioni legali. Se questi termini di disdetta non sono stati concordati per iscritto, possono essere inefficaci, sostiene lo studio legale MTR Legal Rechtsanwalt, che fornisce consulenza anche in diritto immobiliare e nel diritto di locazione commerciale.
Termini di disdetta inefficaci senza accordo scritto
Il fatto che la mancanza di un accordo scritto possa portare all’inefficacia dei termini di disdetta in un rapporto di locazione commerciale è dimostrato dalla decisione dell’OLG di Dresda del 27.02.2024.
Nel caso in giudizio, l’inquilino aveva stipulato un contratto di locazione per uffici con una GbR. Le parti avevano concordato che il contratto di locazione fosse a tempo determinato di tre anni e si rinnovasse automaticamente di un anno, se una delle parti non si opponesse al prolungamento del rapporto di locazione almeno tre mesi prima della scadenza del periodo di locazione. Il contratto di locazione era stato firmato dall’inquilino e da un socio della GbR che affittava i locali commerciali. Il punto critico era che mancava la firma del secondo socio della GbR sul contratto di locazione.
Immobili cambia proprietario
Ciò divenne un problema quando l’immobile locato cambiò proprietario. Di conseguenza, l’acquirente subentrò nel contratto di locazione come locatore. Egli dichiarò di opporsi al prolungamento del rapporto di locazione e disdettava il rapporto di locazione rispettando i termini. Il nuovo locatore argomentò che la disdetta era possibile poiché il contratto di locazione originario non rispettava la forma scritta e pertanto era applicabile il termine legale di disdetta. Pertanto, richiese agli inquilini di liberare i locali commerciali.
Termini di disdetta non validamente concordati
La contesa arrivò al Tribunale Regionale di Lipsia, che stabilì che gli inquilini convenuti erano obbligati a liberare e restituire i locali commerciali. Questa decisione fu confermata dal Tribunale Superiore di Dresda in appello.
La corte d’appello spiegò che per mantenere la forma scritta richiesta dalla legge, le condizioni contrattuali essenziali, tra cui soprattutto l’oggetto della locazione, l’ammontare del canone e la durata del rapporto di locazione, devono emergere dall’atto di contratto. Ciò non era avvenuto in questo caso. Infatti, se una parte è rappresentata da più persone, come nel caso di specie la GbR dai suoi due soci, è necessario che il contratto di locazione sia firmato da tutte le persone autorizzate. La forma scritta può eccezionalmente essere mantenuta anche se una sola persona autorizzata firma il contratto di locazione e con la firma dichiara contemporaneamente di rappresentare tutte le altre persone autorizzate la cui firma manca. Tale dichiarazione non era presente qui, secondo l’OLG di Dresda.
Inquilini e locatori devono prestare attenzione alla forma scritta
La conseguenza della violazione del requisito della forma scritta è che il contratto di locazione è concluso a tempo indeterminato. Pertanto, anche il termine di disdetta concordato contrattualmente non è efficace, se è più lungo del termine di disdetta legale, ha chiarito l’OLG di Dresda. Nel caso in esame, la clausola di proroga nel contratto di locazione di fatto portava a un’estensione del termine di disdetta legale, in quanto la disdetta poteva avvenire solo tre mesi prima della fine annuale del contratto. Pertanto, la clausola corrispondente è inefficace e la disdetta è stata effettuata legittimamente, ha deciso l’OLG di Dresda.
La decisione mette in evidenza che sia gli inquilini che i locatori devono assolutamente rispettare il requisito della forma scritta nei contratti di locazione commerciale, poiché una violazione potrebbe incidere negativamente su una delle parti.
MTR Legal Rechtsanwälte dispone di una lunga esperienza nel diritto immobiliare e fornisce consulenza anche nel diritto di locazione commerciale.
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