Putusan dari Mahkamah Agung Federal pada tanggal 23.01.2025 – Az.: V ZB 10/24
Pada properti, hak pembelian prioritas dapat diberikan. Ada perbedaan antara hak pembelian prioritas subjek-dinginan dan subjek-pribadi. Perlu dicatat bahwa satu hak pembelian prioritas tidak dapat dengan mudah diubah menjadi hak pembelian prioritas lainnya, sebagaimana ditunjukkan oleh putusan Mahkamah Agung Federal pada tanggal 23 Januari 2025 (Az.: V ZB 10/24).
Hak pembelian prioritas subjek-dinginan diberikan kepada pemilik properti tertentu. Karenanya, hak ini juga dapat dialihkan atau diwarisi. Sebaliknya, hak pembelian prioritas subjek-pribadi melekat pada individu tertentu yang diberi hak pembelian prioritas. Hak ini tidak dapat dialihkan, demikian menurut firma hukum MTR Legal, yang memberikan konsultasi di bidang hukum properti.
Mahkamah Agung Federal menjelaskan dalam putusannya bahwa hak pembelian prioritas tidak dapat diubah begitu saja. Sebaliknya, diperlukan pembubaran hak pembelian prioritas yang ada dan kemudian menetapkan hak pembelian prioritas baru. Ini berlaku bahkan jika individu yang diuntungkan sudah menjadi pemilik tanah yang dominan.
Kantor Catatan Tanah menolak konversi tersebut
Dalam kasus yang mendasar, pemilik dari sebidang tanah memberikan hak pembelian prioritas subjek-dinginan kepada pemilik tanah tetangga untuk semua kondisi. Kedua pemilik membuat kesepakatan melalui akta notaris untuk mengubah hak pembelian prioritas yang ada menjadi hak pembelian prioritas subjek-pribadi sehingga menjadi milik pemilik tanah tetangga. Hak pembelian prioritas ini tidak dapat diwarisi atau dialihkan.
Namun, Kantor Catatan Tanah menggagalkan rencana mereka dan menolak pengajuan perubahan tersebut. Pengadilan Tinggi Munich memverifikasi keputusan Kantor Catatan Tanah dan menolak pengaduan para pemilik. Pengadilan OLG mendasar pada fakta bahwa para pihak meminta konversi yang secara substansi tidak diperbolehkan. Konversi hanya bisa dilakukan dengan pembubaran dan penunjukan kembali hak pembelian prioritas. Mahkamah Agung Federal memverifikasi keputusan dari Pengadilan Tinggi Munich.
Pembubaran dan pembentukan kembali hak pembelian prioritas diperlukan
Mahkamah Agung Federal menjelaskan bahwa konversi yang dimaksudkan dari hak pembelian prioritas bukan merupakan perubahan isi suatu hak sesuai § 877 BGB. Sebuah hak pembelian prioritas yang ada untuk kepentingan pemilik tanah tertentu tidak dapat diubah menjadi hak pembelian prioritas yang ada untuk keuntungan individu tertentu. Sebaliknya, diperlukan pembubaran hak yang ada dan menetapkan hak pembelian prioritas yang baru. Tidak menjadi masalah apakah individu yang diuntungkan sudah menjadi pemilik tanah yang dominan atau tidak.
Perubahan isi menurut § 877 BGB tidak dapat dilakukan secara umum jika pemilik hak atas tanah berubah. Seperti dalam kasus perubahan dari hak pembelian prioritas subjek-dinginan menjadi hak pembelian prioritas subjek-pribadi, Mahkamah Agung memperjelas. Karena di sini hak berubah dari pemilik tanah yang diuntungkan menjadi hak untuk individu tertentu. Tidak berubah apa pun meskipun individu yang diuntungkan sudah menjadi pemilik tanah yang dominan. Pada saat penjualan tanah tersebut, konsekuensi dari perubahan hak pembelian prioritas tampak jelas. Karena pembeli tanah tersebut pada awalnya juga akan mendapatkan hak pembelian prioritas atas tanah lain. Namun dengan perubahan menjadi hak pembelian prioritas subjek-pribadi, hak pembelian prioritas tersebut tetap menjadi milik individu dan terlepas dari tanah tetangga, demikian menurut Mahkamah Agung.
Tidak ada konversi pelindung peringkat
Hak pembelian prioritas subjek-dinginan dan subjek-pribadi merupakan dua hak yang berbeda. Oleh karena itu, konversi tidak dapat dianggap sebagai perubahan isi hak semata, sebagaimana dinyatakan oleh hakim di Karlsruhe. Sebuah hak pembelian prioritas yang ada untuk kepentingan pemilik tanah tertentu tidak bisa dipisahkan dari kepemilikan tanah tersebut. Jika perubahan dari hak pembelian prioritas subjek-dinginan ke hak pembelian prioritas subjek-pribadi diizinkan, hak pembelian prioritas itu akan kehilangan ikatannya dengan tanah. Ini tidak sejalan dengan § 1103 Abs. 1 BGB, sebagaimana ditegaskan oleh Mahkamah Agung.
Menurut keputusan Mahkamah Agung, konversi pelindung peringkat dari hak pembelian prioritas tidak dimungkinkan.
MTR Legal memberikan konsultasi di bidang hukum properti.
Silakan jalin kontak dengan kami!
