Seule la résidence familiale peut être héritée en franchise d’impôtMême si une propriété similaire se trouve dans la succession, seule la résidence familiale peut être héritée en franchise d’impôt, à condition que certaines conditions soient remplies. C’est ce qu’a clarifié le tribunal fiscal de Basse-Saxe dans un jugement du 13 mars 2024 (Réf. : 3 K 154/23). L’héritier ne peut pas convertir un bien immobilier similaire de la succession en résidence familiale.
Si certaines conditions sont remplies, la résidence familiale peut être héritée en franchise d’impôt. Pour que l’exonération des droits de succession soit possible, le défunt doit avoir lui-même occupé la résidence familiale jusqu’au moment du décès, sauf s’il en était empêché pour des raisons impérieuses, telles que des problèmes de santé. En outre, l’héritier doit utiliser la résidence familiale immédiatement, cela signifie généralement dans les 6 mois suivant l’ouverture de la succession, pour les besoins de son logement et l’occuper pendant au moins 10 ans. De plus, la surface habitable ne doit pas dépasser 200 mètres carrés, selon le cabinet d’avocats d’affaires MTR Legal, qui conseille notamment en droit des successions.
Plusieurs appartements hérités
Les conditions pour l’exonération de l’impôt sur les successions étaient essentiellement remplies dans la procédure devant le tribunal fiscal de Basse-Saxe. Cependant, l’héritier ne souhaitait pas l’exonération pour l’appartement occupé par sa mère jusqu’à son décès, mais pour un appartement similaire dans le même immeuble, également appartenant à la mère décédée et déjà occupé par le fils. Mais le tribunal fiscal de Basse-Saxe n’a pas accepté cette demande.
Dans le cas présent, la défunte possédait plusieurs appartements dans un immeuble collectif. Elle occupait l’appartement sous les combles, tandis que son fils en était locataire dans un autre au deuxième étage. Après le décès de sa mère, le fils n’a pas emménagé dans l’appartement de la défunte, restant plutôt dans son « ancien » appartement. L’appartement de sa mère, il l’a mis en location.
Exonération fiscale uniquement pour la résidence familiale
Pour l’appartement qu’il occupait, le fils a demandé l’exonération des droits de succession. Les valeurs cadastrales séparément déterminées différaient certes, mais il s’agissait malgré tout de deux appartements quasi identiques dans le même bâtiment. Par conséquent, cela ne lui semblait pas raisonnable d’emménager dans l’appartement sous les combles utilisé auparavant par la défunte. C’est pourquoi il continue à vivre dans son appartement actuel, a expliqué le fils.
L’administration fiscale a déclaré que l’exonération des droits de succession n’était possible que pour la résidence familiale, c’est-à-dire pour l’appartement utilisé par sa mère, et a rejeté la demande. Son recours contre l’avis d’imposition a également échoué.
L’héritier doit habiter la résidence familiale
Le tribunal fiscal de Basse-Saxe a statué que l’administration fiscale a bien fait de ne pas accorder l’exonération des droits de succession. La condition pour une exonération des droits de succession sur la résidence familiale est que le défunt ait utilisé la résidence pour lui-même jusqu’au moment du décès, à moins qu’il n’en ait été empêché pour des raisons impérieuses. En outre, l’héritier doit utiliser la résidence immédiatement pour ses propres besoins résidentiels, a souligné le tribunal.
Cela nécessite qu’il emménage effectivement dans la résidence familiale et y habite. Une simple affectation à un usage personnel, par exemple en le déclarant dans la déclaration de succession, ne suffit pas si elle n’est pas suivie d’un emménagement effectif. Si l’héritier n’utilise pas la résidence familiale pour ses propres besoins résidentiels, une exonération des droits de succession n’est pas possible, a précisé le tribunal fiscal de Basse-Saxe. L’exonération fiscale ne peut même pas être envisagée si l’héritier est empêché pour des raisons impérieuses d’en faire un usage personnel.
La résidence familiale ne peut pas être « échangée »
L’appartement occupé par le fils ne peut être considéré comme une résidence familiale exonérée d’impôt, car la défunte n’y résidait pas. L’appartement sous les combles qu’elle occupait est considéré comme la résidence familiale. Mais comme le fils n’a pas utilisé immédiatement la résidence familiale pour un usage résidentiel après la succession, l’exonération des droits de succession n’est pas permise ici. Une résidence familiale ne peut pas être remplacée par un autre appartement dans le même bâtiment, a souligné le tribunal.
Le jugement montre qu’une exonération fiscale sur la résidence familiale est possible, mais les conditions doivent être remplies pour cela.
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