Décision de l’OLG Dresden du 27.02.2024 – Réf. 5 U 2077/23
Dans les baux commerciaux, il convient de respecter les prescriptions formelles. Par exemple, une violation de la formalité écrite peut entraîner l’invalidité des délais convenus. Cela peut avoir pour conséquence que les délais de préavis convenus soient invalides et que le bail commercial puisse être résilié régulièrement dans les délais légaux. Cela est illustré par une décision de l’OLG Dresden du 27 février 2024 (Réf. : 5 U 2077/23).
Le droit locatif commercial diffère fondamentalement du droit locatif des logements. Le bail commercial est largement soumis à la liberté contractuelle. Il est donc d’autant plus important d’inscrire par écrit toutes les conventions essentielles dans le bail. Les points importants sont notamment la durée du bail commercial et les délais de préavis pour les contrats à durée indéterminée, s’ils s’écartent des dispositions légales. Si ces délais de préavis n’ont pas été convenus par écrit, ils peuvent être invalides, selon le cabinet d’avocats MTR Legal, qui conseille notamment en droit immobilier et en droit locatif commercial.
Délais de préavis invalides sans accord écrit
Que l’absence d’un accord écrit puisse conduire à l’invalidité des délais de préavis dans un bail commercial est démontré par la décision de l’OLG Dresden du 27.02.2024.
Dans l’affaire sous-jacente, le locataire avait conclu un bail pour des bureaux avec une GbR. Les parties avaient convenu que le bail serait limité à trois ans et se prolongerait automatiquement d’un an, si une partie ne s’opposait pas à la prolongation du bail au moins trois mois avant l’expiration du bail. Le contrat de location a été signé par le locataire et par un associé de la GbR qui louait les locaux commerciaux. Le point de discorde était l’absence de la signature du second associé de la GbR sur le bail.
La propriété change de propriétaire
Cela est devenu un problème lorsque la propriété louée a changé de propriétaire. Ainsi, l’acheteur est devenu le bailleur du contrat de location. Ce dernier a déclaré qu’il s’opposait à la prolongation du bail et a donné un préavis de résiliation conforme. Le nouveau bailleur a soutenu que la résiliation était possible car le contrat de location initial ne respectait pas la forme écrite et que donc, le délai de préavis légal s’appliquait. Il a donc exigé des locataires qu’ils libèrent les locaux commerciaux.
Délais de préavis non valablement convenus
Le litige a été porté devant le tribunal de district de Leipzig, qui a décidé que les locataires défendeurs étaient tenus de libérer et de restituer les locaux commerciaux. Cette décision a été confirmée par l’OLG Dresden en appel.
La cour d’appel a expliqué en motiver que pour respecter la forme écrite légale, il était nécessaire que les conditions substantielles du contrat, notamment l’objet de la location, le montant du loyer et la durée du bail, soient reprises dans le document contractuel. Cela n’était pas le cas ici. Car, si une partie est représentée par plusieurs personnes, comme c’était le cas ici avec la GbR et ses deux associés, il est nécessaire que le contrat de location soit signé par toutes les personnes autorisées. La forme écrite peut être exceptionnellement respectée si une seule personne autorisée signe le contrat tout en déclarant par sa signature que le signataire représente également toutes les autres personnes autorisées dont la signature manque. Un tel ajout n’était pas présent ici, selon l’OLG Dresden.
Les locataires et les bailleurs doivent veiller à la forme écrite
La conséquence de la violation de la forme écrite requise est que le bail a été conclu pour une durée indéterminée. De ce fait, le délai de préavis contractuel n’est pas valable s’il est plus long que le délai de préavis légal, a souligné l’OLG Dresden. Dans le cas présent, la clause de prolongation dans le bail entraînait de facto une prolongation du délai de préavis légal, car la résiliation ne pouvait avoir lieu que trois mois avant chaque fin de contrat annuelle. Par conséquent, la clause correspondante est invalide et la résiliation a été effectuée légalement, a jugé l’OLG Dresden.
La décision montre clairement que les locataires comme les bailleurs doivent impérativement respecter la forme écrite pour les baux commerciaux, car une violation peut avoir des conséquences négatives pour l’une des parties.
MTR Legal Rechtsanwälte dispose d’une longue expérience en droit immobilier et conseille également en droit locatif commercial.
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