La Sparkasse perd son droit à une indemnité selon le jugement de l’OLG Stuttgart
Parce qu’une Sparkasse n’a pas suffisamment informé sur le calcul d’une indemnité de remboursement anticipé lors du remboursement anticipé d’un prêt, deux emprunteurs ne doivent pas payer d’indemnité de remboursement anticipé ou la récupèrent de la Sparkasse. Cela a été décidé par la Cour d’appel de Stuttgart dans un arrêt du 7 février 2024 (Réf. : 9 U 124/23).
Si un prêt est remboursé par anticipation, l’établissement de crédit perd des intérêts. Pour compenser cette perte, il peut exiger de l’emprunteur le paiement d’une indemnité de remboursement anticipé. Cependant, la banque ou la Sparkasse peut également perdre son droit de demander une indemnité de remboursement anticipé conformément à l’article 502 alinéa 2 du BGB, si elle n’a pas suffisamment informé ses clients sur la durée du contrat de crédit, le droit de résiliation de l’emprunteur ainsi que sur le calcul de l’indemnité de remboursement anticipé, explique la firme MTR Legal Rechtsanwälte, qui possède une grande expérience en droit bancaire.
Indemnité de remboursement anticipé convenue
Dans la procédure devant l’OLG Stuttgart, la Sparkasse avait violé son obligation d’information. Les plaignants dans l’affaire avaient conclu un contrat de prêt de 263 000 euros avec la Sparkasse défenderesse en octobre 2016. Le prêt servait à financer un bien immobilier. Les parties avaient convenu d’un taux d’intérêt de 1,45 % par an, fixé jusqu’en août 2036. Les emprunteurs avaient le droit de faire des remboursements spéciaux à hauteur de 13 150 euros par an.
Il a également été convenu contractuellement que la Sparkasse pouvait exiger une indemnité de remboursement anticipé appropriée en cas de remboursement anticipé du prêt pendant la période de fixation des taux d’intérêt. Le calcul de l’indemnité se ferait selon la méthode dite actif/passif. La Sparkasse serait ainsi supposée se trouver dans la même situation que si le crédit avait été mené à terme conformément à la période de fixation des taux d’intérêt, indiquait le contrat de prêt.
Prêt immobilier remboursé par anticipation
Comme les emprunteurs avaient déjà vendu le bien financé en 2020, ils souhaitaient également rembourser leur prêt immobilier par anticipation. Ils ont donc convenu avec la Sparkasse d’un remboursement anticipé du reste de la dette contre le paiement d’une indemnité de remboursement anticipé d’environ 12 500 euros. Les emprunteurs ont d’abord payé l’indemnité de remboursement anticipé, puis l’ont finalement réclamée à la Sparkasse. Ils ont justifié ceci en affirmant qu’ils n’avaient pas été suffisamment informés sur le calcul de l’indemnité de remboursement anticipé. Ainsi, la Sparkasse n’aurait pas différencié entre la fin de la période de fixation des taux et la prévision d’intérêt légitime. De plus, l’accord de remboursement conclu était déjà invalide en vertu de l’article 512 du BGB, car il constitue une transaction contournant illégalement la législation.
OLG Stuttgart : L’emprunteur a droit au remboursement
L’OLG Stuttgart a suivi l’argumentation des emprunteurs plaignants. Il a décidé qu’ils ont droit au remboursement de l’indemnité de remboursement anticipé.
Pour justifier, la Cour d’appel a déclaré que le paiement de l’indemnité de remboursement anticipé par les plaignants reposait sur l’accord de remboursement conclu. Cet accord serait, comme l’a affirmé le plaignant, une transaction interdite et donc nulle en vertu de l’article 512 du BGB pour contourner l’article 502 alinéa 2 du BGB. Car selon cette réglementation, le droit de la Sparkasse à une indemnité de remboursement anticipé était exclu en raison des informations contractuelles insuffisantes sur le calcul de l’indemnité.
Calcul de l’indemnité de remboursement anticipé non clair et compréhensible
En raison de la vente du bien immobilier, les plaignants avaient un intérêt légitime à un remboursement anticipé du prêt pendant la période de fixation des taux d’intérêt encore en cours jusqu’en 2036, a constaté l’OLG. La Sparkasse avait donc certes un droit à l’indemnité de remboursement anticipé, mais ce droit était éteint. Car la Sparkasse n’a pas présenté suffisamment clairement et de manière compréhensible les informations concernant le calcul de l’indemnité de remboursement anticipé, contrairement aux principes établis par la Cour fédérale de justice, de sorte que l’emprunteur ne pouvait pas comprendre le calcul de l’indemnité et évaluer de manière fiable sa charge financière, selon l’OLG Stuttgart. Les plaignants ont donc droit au remboursement de l’indemnité de remboursement anticipé payée, a décidé le tribunal.
Les erreurs des banques et des Sparkassen conduisent souvent à la perte de leur droit à une indemnité de remboursement anticipé. L’information sur le calcul de l’indemnité est souvent un point crucial. Pour les emprunteurs, vérifier le contrat de prêt peut donc être profitable. En particulier pour un prêt immobilier, des indemnités de remboursement anticipé se produisent régulièrement pour des montants à cinq chiffres.
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