Le courtier en prêts peut être tenu responsableLe financement est en place, le contrat de crédit avec la banque est signé et rien ne semble plus s’opposer à la réalisation du rêve d’une maison – jusqu’à ce que l’achat de la maison échoue de manière inattendue. Le crédit n’est alors plus nécessaire, mais la banque peut exiger une indemnité de non-prélèvement. Cependant, le courtier en prêts peut également être tenu responsable s’il n’a pas suffisamment informé ses clients des risques existants. C’est ce qu’a clairement indiqué la Cour fédérale de justice dans son arrêt du 20 février 2025 (Réf.: I ZR 122/23).
La conclusion d’un contrat de crédit implique généralement une obligation de prélèvement pour l’emprunteur. Si celui-ci ne prélève pas le prêt, le prêteur a droit à une indemnité de non-prélèvement. Comme la banque a déjà levé et mis à disposition le capital pour le crédit, elle doit être indemnisée pour le préjudice causé par le non-prélèvement du crédit, explique le cabinet d’avocats MTR Legal Rechtsanwälte, qui conseille notamment en droit bancaire.
Le courtier financier ne doit pas minimiser les risques
Cependant, le courtier en prêts peut également être tenu responsable, comme l’a clairement indiqué la Cour fédérale de justice dans son arrêt du 20 février 2025. Les juges de Karlsruhe ont précisé qu’un courtier financier doit informer des risques existants, tels que la non-réalisation du contrat d’achat immobilier après un contrat de prêt déjà conclu et non rétractable. Le risque ne doit pas non plus être minimisé au point que l’on ait l’impression qu’il n’est que théorique.
Dans le cas sous-jacent, un couple voulait acheter un terrain avec une maison individuelle. Ils étaient d’accord avec le vendeur et avaient déjà convenu d’un rendez-vous chez le notaire. Toutefois, la banque avait rejeté une demande de crédit pour financer l’achat immobilier. Le couple voulait néanmoins maintenir l’achat et a donc engagé un courtier financier. Ce dernier a négocié le contrat de prêt nécessaire avec une banque.
Dans le protocole de conseil du conseiller financier, il était indiqué que les contrats d’achat et de financement ne devaient être signés que lorsque tous les facteurs importants pour le projet de construction ou d’achat étaient clarifiés.
L’achat immobilier échoue de manière inattendue
Le couple avait déjà accepté le contrat de prêt lorsque le vendeur leur a annoncé de manière inattendue qu’il ne voulait finalement pas vendre le bien pour des raisons personnelles. Comme le couple n’avait plus besoin du prêt, il ne l’a pas prélevé et la banque a demandé une indemnité de non-prélèvement d’environ 35 000 euros.
Le couple a payé l’indemnité de non-prélèvement et a intenté une action en dommages-intérêts contre le courtier financier. Le tribunal régional supérieur de Dresde a rejeté l’action. Cependant, devant la Cour fédérale de justice, le couple a eu plus de succès. Le courtier financier aurait pu violer ses obligations d’information et de conseil en minimisant, à la demande du plaignant, le risque de non-réalisation du contrat d’achat, a déclaré la Cour fédérale de justice.
La non-réalisation du contrat d’achat est un risque réel
Les plaignants savaient certes que le contrat d’achat et le contrat de prêt étaient juridiquement distincts et indépendants l’un de l’autre. En cas de non-réalisation de l’achat immobilier, ils savaient également qu’une résiliation du contrat de prêt pouvait n’être possible qu’en payant une indemnité de non-prélèvement si le contrat de crédit avait été conclu avant le contrat d’achat et que le délai légal de rétractation était expiré. Une violation des obligations du courtier financier reste envisageable s’il a minimisé, lors de l’entretien de conseil, la possibilité de non-réalisation du contrat d’achat à la demande du client, a expliqué la Cour fédérale de justice. Un risque réel ne doit pas être minimisé au point de donner l’impression qu’il est uniquement théorique.
La non-réalisation d’un contrat d’achat est un risque réel, car le vendeur peut, à tout moment, se retirer de la vente tant que le contrat d’achat n’est pas authentifié. Il n’est donc pas tenu de verser des dommages-intérêts à l’acheteur potentiel, même si ce dernier a déjà contracté un prêt pour l’acquisition immobilière prévue, a précisé la Cour fédérale de justice. Sur ce risque, le courtier financier doit fournir des explications et indiquer des moyens de l’éviter, a souligné la Cour fédérale de justice.
Lors de la négociation et de l’octroi de prêts, divers défauts de conseil et d’information peuvent survenir. Cela peut entraîner des droits à dommages-intérêts pour les emprunteurs.
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