واسطه وام می‌تواند مسئول باشدتأمین مالی انجام شده است، قرارداد وام با بانک امضا شده و تحقق رؤیای داشتن خانه شخصی دیگر از هیچ نظر مانعی ندارد، تا اینکه خرید خانه به‌طور غیرمنتظره‌ای به‌هم خورد. وام دیگر نیازی ندارد، اما بانک می‌تواند جریمه‌ی عدم برداشت را بخواهد. با این حال، واسطه وام هم می‌تواند در صورتی که مشتریان را به طور کافی درباره خطرات موجود آگاه نکرده باشد، مسئولیت داشته باشد. این در حکم دادگاه فدرال آلمان در تاریخ ۲۰ فوریه ۲۰۲۵ به‌صراحت بیان شده است (شماره پرونده: I ZR 122/23).
با انعقاد قرارداد وام، معمولاً یک تعهد خرید برای وام‌گیرنده وجود دارد. اگر وام‌گیرنده از وام استفاده نکند، اعتباردهنده حق درخواست جریمه‌ی عدم برداشت را دارد. چون بانک سرمایه برای وام را تهیه و آماده کرده است، باید خسارتی که به‌ویژه از عدم برداشت وام برای بانک ایجاد شده، جبران شود، به گفتهٔ دفتر حقوقی MTR Legal Rechtsanwälte که در زمینه حقوق بانکی نیز مشاوره می‌دهد.
واسطه مالی نباید خطرات را کم‌اهمیت جلوه دهد
با این حال، واسطه وام هم می‌تواند مسئول باشد، همان‌طور که دادگاه فدرال آلمان در تاریخ ۲۰ فوریه ۲۰۲۵ به‌صراحت اعلام کرده است. قضات کارلسروهه تصریح کردند که واسطه مالی باید در مورد خطرات موجود مانند عدم وقوع قرارداد خرید ملک پس از امضای قرارداد وام غیر قابل فسخ، آگاه کند. در این راستا، این خطر نباید به گونه‌ای کم‌اهمیت جلوه داده شود که این تصور ایجاد شود که تنها نظری است.
در پرونده مورد بحث، یک زوج قصد خرید قطعه زمینی با خانه تک‌واحدی داشتند. آنان با فروشنده توافق کرده بودند و قبلاً یک وقت ملاقات با دفتر اسناد رسمی تعیین کرده بودند. با این حال، بانک درخواست وامی را برای تأمین مالی خرید ملک رد کرد. اما زوج خواستار ماندن در خرید بودند و از این رو یک واسطه مالی را به کار گرفتند. این واسطه قرارداد وام لازم را با یک بانک ترتیب داد.
در گزارش مشاورهٔ واسطه مالی به این نکته اشاره شده بود که قراردادهای خرید و تأمین مالی باید تنها زمانی امضا شوند که تمامی عوامل مهم برای پروژهٔ ساخت یا خرید حل‌وفصل‌شده باشد.
خرید ملک به‌طور غیرمنتظره‌ای انجام نمی‌گیرد
این زوج قبلاً قرارداد وام را پذیرفته بودند، وقتی فروشنده به آنان به‌طور غیرمنتظره‌ای اعلام کرد که به دلایل شخصی نمی‌خواهد ملک را بفروشد. چون زوج دیگر نیازی به وام نداشتند، آن را برداشت نکردند و بانک جریمه‌ی عدم برداشت به مقدار حدود ۳۵،۰۰۰ یورو درخواست کرد.
زوج جریمه‌ی عدم برداشت را پرداخت کردند و علیه واسطه مالی برای خسارت شکایت کردند. دادگاه عالی ایالتی درسدن شکایت را رد کرد. با این حال، این زوج در دادگاه فدرال آلمان موفقیت بیشتری داشتند. واسطه مالی ممکن است وظایف اطلاع‌رسانی و مشاوره‌ای خود را نقض کرده باشد، با این که در مقابل درخواست شاکی خطر عدم وقوع قرارداد خرید را کم‌اهمیت جلوه داده باشد، به گفته دادگاه فدرال آلمان.
عدم وقوع قرارداد خرید یک خطر واقعی است
شاکیان اصولاً می‌دانستند که قرارداد خرید و قرارداد وام از نظر حقوقی قراردادهایی مستقل از یکدیگر هستند. اگر خرید ملک به سرانجام نرسد، آنان همچنین می‌دانستند که به همین دلیل تنها با پرداخت جریمه‌ی عدم برداشت می‌توان از قرارداد وام جدا شد، اگر قرارداد وام قبل از قرارداد خرید امضا شده و مهلت انصراف سپری شده باشد. با این حال، نقض وظیفه واسطه مالی در نظر می‌آید، اگر او در جلسه مشاوره خطر عدم وقوع قرارداد خرید را بنا به درخواست مشتری کم‌اهمیت جلوه داده باشد، به گفته دادگاه فدرال آلمان. خطر واقعی نباید به گونه‌ای کم‌اهمیت جلوه داده شود که این تصور ایجاد شود که تنها نظری است.
عدم وقوع قرارداد خرید یک خطر واقعی است، چرا که فروشنده می‌تواند هر زمان که بخواهد از فروش خودداری کند، هنگامی که قرارداد خرید هنوز رسمی نشده است. او به همین دلیل موظف به پرداخت خسارت به علاقه‌مندان خرید نیست، حتی اگر این علاقه‌مندان برای خرید برنامه‌ریزی‌شده ملک وام گرفته باشند، به گفته دادگاه فدرال آلمان. واسطه مالی باید درباره این خطر اطلاعات بدهد و راه‌هایی برای جلوگیری از آن معرفی کند، به گفته دادگاه فدرال آلمان.
با واسطه‌گری و اعطای وام، ممکن است به انواعی از اشتباهات مشاوره‌ای و اطلاع‌رسانی منجر شود. این می‌تواند به درخواست‌های جبران خسارت از وام‌گیرندگان منجر شود.
MTR Legal Rechtsanwälte شما را در مسئولیت مشاوره و سایر مسائل حقوق بانکی مشاوره می‌دهد.
با ما تماس بگیرید!
