Τον Ιούνιο του 2024 η αξία του ανοιχτού Αμοιβαίου Κεφαλαίου Ακινήτων UniImmo Wohnen ZBI κατέρρευσε κατά 17 τοις εκατό και οι επενδυτές έχασαν πολλά χρήματα. Τώρα, το Πρωτοδικείο της Στουτγάρδης επιδίκασε αποζημίωση σε μια επενδύτρια (αριθμός απόφασης 12 O 287/24), επειδή ο μεσολαβητής τραπεζικός σύμβουλος την είχε ενημερώσει εσφαλμένα. Η νομική βάση για αξιώσεις αποζημίωσης στο γερμανικό δίκαιο προκύπτει από διάφορες νόμιμες και συμβατικές ρυθμίσεις που ορίζουν τις προϋποθέσεις για μια αξίωση αποζημίωσης.
Οι επενδύσεις σε ανοιχτά Αμοιβαία Κεφάλαια Ακινήτων όπως το UniImmo Wohnen ZBI συνδέονται πάντα με διάφορους κινδύνους. Αυτοί περιλαμβάνουν για παράδειγμα διακυμάνσεις στην αγορά ακινήτων, απώλειες αξίας, κενά ή αυξημένη ανάγκη ανακαίνισης. Στον τομέα του γερμανικού ενοχικού δικαίου γίνεται διάκριση μεταξύ συμβατικών και αδικοπραγματικών βάσεων αξίωσης, οι οποίες ρυθμίζουν διαφορετικές προϋποθέσεις και νομικές συνέπειες για αξιώσεις αποζημίωσης. Στα πλαίσια ορθής επενδυτικής συμβουλής, οι επενδυτές πρέπει να ενημερώνονται για τους υπάρχοντες κινδύνους πριν λάβουν επενδυτική απόφαση, όπως αναφέρει η MTR Legal, η οποία διαθέτει μεγάλη εμπειρία στο δίκαιο κεφαλαιαγοράς.
Σύνοψη Αμοιβαίου Κεφαλαίου
Το UniImmo: Deutschland είναι ανοιχτό Αμοιβαίο Κεφάλαιο Ακινήτων, το οποίο εξειδικεύεται σε επενδύσεις σε γερμανικά ακίνητα και συμμετοχές σε εταιρείες ακινήτων. Στόχος του κεφαλαίου είναι η επίτευξη τακτικών εσόδων από ενοίκια και η επίτευξη βιώσιμης αύξησης αξίας για τους επενδυτές. Η επενδυτική ιδέα του κεφαλαίου απευθύνεται σε άτομα που επιδιώκουν έναν μακροπρόθεσμο επενδυτικό στόχο και είναι πρόθυμα να αναλάβουν τους κινδύνους που συνδέονται με τις επενδύσεις σε ακίνητα.
Η δομή του αμοιβαίου κεφαλαίου προβλέπει ότι περίπου το 54% των περιουσιακών στοιχείων του κεφαλαίου επενδύεται σε ακίνητα στη Γερμανία, ενώ περίπου το 46% κατανέμεται σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Για να ενισχυθεί η αποδοτικότητα, το κεφάλαιο μπορεί να χρηματοδοτήσει μέσω δανείων έως και το 30% της αξίας όλων των αποκτώμενων ακινήτων. Τα παράγωγα επιτρέπεται να χρησιμοποιηθούν αποκλειστικά για την προστασία των υφιστάμενων περιουσιακών στοιχείων, με σκοπό τον περιορισμό του κινδύνου για τους επενδυτές.
Ως ανοιχτό Αμοιβαίο Κεφάλαιο Ακινήτων, το UniImmo: Deutschland υπόκειται στους αυστηρούς κανονισμούς του γερμανικού δικαίου και ειδικότερα στον Αστικό Κώδικα (BGB). Τα άρθρα 280 και 281 του BGB ρυθμίζουν τις προϋποθέσεις για αξιώσεις αποζημίωσης σε περιπτώσεις παραβίασης υποχρεώσεων στο πλαίσιο μιας ενοχικής σχέσης. Εάν υπάρξει παραβίαση υποχρέωσης, όπως μέσω εσφαλμένης συμβουλής ή ανεπαρκούς πληροφόρησης, οι θιγόμενοι επενδυτές μπορούν να εγείρουν αξίωση αποζημίωσης. Ο υπεύθυνος – συνήθως η συμβουλευτική τράπεζα ή ο φορέας εκκίνησης του κεφαλαίου – είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει τη ζημία που προκλήθηκε. Αυτό μπορεί να γίνει είτε με χρηματική πληρωμή είτε με φυσική αποκατάσταση.
Οι βασικές πληροφορίες για το αμοιβαίο κεφάλαιο είναι πάντοτε διαθέσιμες με διαφάνεια για τους επενδυτές. Ο τύπος χρεογράφου του UniImmo: Deutschland είναι ένα κεφάλαιο, ο αριθμός αναγνώρισης χρεογράφων (WKN) είναι 980550, ο ISIN είναι DE0009805507. Το διάγραμμα τιμών του κεφαλαίου παρέχει πληροφορίες για την εξέλιξη της περιουσίας του κεφαλαίου και δείχνει επίσης τις τακτικές πληρωμές στους επενδυτές. Πληροφορίες για τον όγκο του κεφαλαίου, τον αριθμό των μετοχών, τις διανομές και άλλες βασικές μετρήσεις βρίσκονται στο ενημερωτικό δελτίο πώλησης και στις καίριες πληροφορίες για τους επενδυτές, οι οποίες είναι διαθέσιμες διαδικτυακά.
Σε περίπτωση ζημίας – όπως σε περίπτωση παραβίασης της υποχρέωσης λόγω εσφαλμένης συμβουλής ή ανεπαρκούς ενημέρωσης για τους κινδύνους – οι θιγόμενοι επενδυτές μπορούν να εγείρουν άμεσα αξίωση αποζημίωσης έναντι του υπεύθυνου. Πρόκειται για την περίπτωση ότι πληρούνται τα νόμιμα κριτήρια του άρθρου 280 του BGB. Έτσι, το κεφάλαιο παρέχει όχι μόνο τη δυνατότητα συμμετοχής στην γερμανική αγορά ακινήτων και το κέρδος από τακτικά έσοδα, αλλά υπόκειται επίσης σε καθαρά νομικά πλαίσια που διασφαλίζουν την προστασία των επενδυτών.
Με την εστίασή του σε ακίνητα και συμμετοχές σε εταιρείες ακινήτων στη Γερμανία και την Ευρώπη, το UniImmo: Deutschland προσφέρει μια ελκυστική επιλογή για τους επενδυτές που προσβλέπουν σε μακροπρόθεσμη αύξηση αξίας και σταθερά έσοδα. Ταυτόχρονα είναι σημαντικό να γνωρίζουν τους κινδύνους και σε περίπτωση ζημίας να γνωρίζουν και να επιδιώκουν τα δικά τους δικαιώματα – και κατεξοχήν την αξίωση αποζημίωσης.
Εσφαλμένη συμβουλή από την τράπεζα ως παραβίαση υποχρέωσης
Η ενάγουσα στη δίκη ενώπιον του Πρωτοδικείου της Στουτγάρδης ήταν βάσει δικής της δήλωσης επενδύτρια που προτιμούσε την ασφάλεια, όπως ανέφερε ηλεκτρονικά το Handelsblatt στις 15 Μαΐου 2025. Παρόλα αυτά, η Vereinigte Volksbank Böblingen της συνέστησε μεταξύ άλλων τη συμμετοχή στο ανοιχτό Αμοιβαίο Κεφάλαιο Ακινήτων UniImmo Wohnen ZBI. Το ότι η συμμετοχή στο ανοιχτό Αμοιβαίο Κεφάλαιο Ακινήτων δεν ήταν καθόλου μια ασφαλής κεφαλαιουχική επένδυση, έγινε εμφανές το καλοκαίρι του 2024 με την τεράστια απώλεια αξίας, όταν το κεφάλαιο έχασε πρακτικά εν μία νυκτί περίπου 800 εκατομμύρια ευρώ από την αξία του.
Η επενδύτρια αισθάνθηκε επομένως εσφαλμένα καθοδηγημένη από την τράπεζα και προχώρησε σε αξιώσεις αποζημίωσης. Το Πρωτοδικείο της Στουτγάρδης συμμερίστηκε την εκτίμηση της. Επειδή η τράπεζα παραβίασε την υποχρέωσή της να παρέχει σωστή συμβουλή, καθίσταται υπόχρεη σε αποζημίωση και υποχρεούται να επιστρέψει στην ενάγουσα το επενδυμένο κεφάλαιο, αποφάσισε το δικαστήριο. Η απόφαση δεν είναι ακόμη τελεσίδικη και η τράπεζα δήλωσε ότι θα ασκήσει έφερε έφεση.
Πρωτοδικείο Νυρεμβέργης-Φυρτ: Έσφαλτα χαμηλή εκτίμηση του κινδύνου
Εκτός από την απόφαση του Πρωτοδικείου της Στουτγάρδης, ακόμη μία απόφαση του Πρωτοδικείου Νυρεμβέργης-Φυρτ στις 21 Φεβρουαρίου 2025 θα μπορούσε να ενθαρρύνει τους επενδυτές του UniImmo Wohnen ZBI (αριθμός απόφασης 4 HK O 5879/24). Το δικαστήριο διαπίστωσε ότι ο κίνδυνος του ανοιχτού Αμοιβαίου Κεφαλαίου Ακινήτων αξιολογήθηκε εσφαλμένα ως χαμηλός στο βασικό ενημερωτικό έγγραφο, με αποτέλεσμα οι επενδυτές να εξαπατηθούν σχετικά με τον πραγματικό κίνδυνο.
Ο δείκτης κινδύνου αναφέρθηκε για το UniImmo Wohnen ZBI ως 2 ή 3. Η αξιολόγηση θεωρήθηκε πολύ χαμηλή από την Ένωση Καταναλωτών Βάδης-Βυρτεμβέργης. Κατά τη δική τους άποψη, το κεφάλαιο θα έπρεπε να είχε αξιολογηθεί με τον υψηλότερο δείκτη κινδύνου 6.
Το Πρωτοδικείο Νυρεμβέργης-Φυρτ έκανε δεκτή την αγωγή της Ένωσης Καταναλωτών. Αποφάσισε ότι η αξιολόγηση του κινδύνου από την ZBI δεν συμμορφώνεται με τις νόμιμες απαιτήσεις, καθώς δεν πραγματοποιείται μηνιαία επανεκτίμηση των ακινήτων και δεν χρησιμοποιείται κατάλληλο σημείο αναφοράς. Συνεπώς, πρέπει ο δείκτης κινδύνου να αναγράφεται ως 6 για κεφαλαιακές επενδύσεις όπως το UniImmo Wohnen ZBI για μικρούς επενδυτές.
Ο κίνδυνος ως κεντρικό κριτήριο για τους επενδυτές
Το Πρωτοδικείο Νυρεμβέργης-Φυρτ δήλωσε επίσης ότι η εκτίμηση κινδύνου αποτελεί κεντρικό κριτήριο για τους καταναλωτές και επηρεάζει ουσιαστικά την επενδυτική τους απόφαση. Μια χαμηλή εκτίμηση του κινδύνου εξαπατά τους επενδυτές σχετικά με τον κίνδυνο που αναλαμβάνουν και αποτελεί παραβίαση του νόμου περί αθέμιτου ανταγωνισμού (UWG). Έτσι, η ZBI δεν επιτρέπεται πλέον να διαφημίζει το κεφάλαιο με χαμηλή εκτίμηση κινδύνου.
Ο δείκτης κινδύνου εκφράζεται σε κλίμακα από 1 έως 7, όπου 1 αναπαριστά τον χαμηλότερο και 7 τον υψηλότερο κίνδυνο. Ο στόχος είναι οι καταναλωτές να ενημερώνονται με διαφάνεια για τον κίνδυνο που αναλαμβάνουν με τη συμμετοχή τους σε μια κεφαλαιακή επένδυση.
Η απόφαση του Πρωτοδικείου Νυρεμβέργης-Φυρτ δεν είναι επίσης ακόμα τελεσίδικη και ο διαχειριστής του κεφαλαίου έχει ήδη καταθέσει έφεση.
Αξίωση αποζημίωσης των επενδυτών
Παρόλα αυτά, οι αποφάσεις των Πρωτοδικείων Νυρεμβέργης-Φυρτ και Στουτγάρδης δείχνουν ότι οι επενδυτές δεν πρέπει να εξαπατώνται σχετικά με τον κίνδυνο της συμμετοχής τους σε μια κεφαλαιακή επένδυση. Αν δεν έχουν ενημερωθεί σωστά για τον κίνδυνο τους, μπορούν να προβάλλουν αξιώσεις αποζημίωσης. Οι αξιώσεις αποζημίωσης μπορούν να στραφούν τόσο εναντίον του φορέα εκκίνησης του κεφαλαίου όσο και των επενδυτικών συμβούλων, αν δεν τους έχουν ενημερώσει σωστά για τους κινδύνους.
Η MTR Legal διαθέτει μεγάλη εμπειρία στο δίκαιο κεφαλαιαγοράς και παρέχει συμβουλές στους επενδυτές του ανοιχτού Αμοιβαίου Κεφαλαίου Ακινήτων UniImmo Wohnen ZBI.
Μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας!
