BGH zur Prüfung einer wucherähnlichen Gewerbemiete
Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 13. Mai 2026 – XII ZR 74/24 – entschieden, dass die Frage einer wucherähnlichen Miete bei einem gewerblichen Mietverhältnis nicht allein anhand eines allgemeinen Gewerbemarktberichts beurteilt werden darf, wenn dieser die konkrete Nutzungsart der Mietflächen nicht abbildet. Maßgeblich ist vielmehr, welche Entgelte für vergleichbare Objekte zu zahlen sind.
Der XII. Zivilsenat gab der Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers statt, ließ die Revision zu, hob auf die Revision des Klägers das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 2. August 2024 auf und verwies den Rechtsstreit zurück. Vorinstanz war das Landgericht Frankfurt am Main.
Streit um rückständige Untermiete für Gewerbeflächen
Beteiligte und Vertragsstruktur
Der Kläger machte als Insolvenzverwalter über das Vermögen der F. GmbH rückständige Untermiete von mehr als 100.000 Euro geltend. Beklagter war nicht die untermietende Gesellschaft selbst, sondern der persönlich haftende Gesellschafter der C. OHG, die die Flächen als Untermieterin genutzt hatte.
Der Hauptmietvertrag wurde am 18. September 2015 geschlossen. Der Untermietvertrag datierte vom 26. Oktober 2016. Gegenstand war die sogenannte Mietfläche 1 in einer Frankfurter Immobilie, gelegen im sechsten und siebten Obergeschoss. Die Fläche umfasste Fitnessfläche, Bar- und Loungefläche, anteilige Allgemeinfläche sowie Terrassen. Untervermietet wurden die Flächen im siebten Obergeschoss und die Hälfte der Terrasse im sechsten Obergeschoss.
Höhe von Hauptmiete und Untermiete
Die Hauptmiete betrug 35 Euro pro Quadratmeter für die umbaute Fläche und 10 Euro pro Quadratmeter für die Terrassen. Insgesamt ergab sich daraus eine monatliche Nettomiete von 14.261,40 Euro. Die vereinbarte Untermiete belief sich demgegenüber auf 33.355,56 Euro netto monatlich.
Zwischen den Beteiligten bestand eine personelle Verflechtung. Beide Mietverträge wurden für die spätere Gemeinschuldnerin von dem Zeugen W. unterzeichnet. Dieser war zugleich Gesellschafter einer GmbH, die neben dem Beklagten persönlich haftende Gesellschafterin der C. OHG war und später in Vermögensverfall geriet.
Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main
Das Landgericht Frankfurt am Main hatte der Klage teilweise stattgegeben. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main wies die Klage hingegen insgesamt ab und ließ die Revision nicht zu.
Das Berufungsgericht stützte seine Beurteilung auf einen Gewerbemarktbericht der IHK Frankfurt am Main. Dieser wies für bestimmte gewerbliche Flächen zur Verwaltungstätigkeit Mietspannen von 18 Euro bis 38,50 Euro pro Quadratmeter aus. Die Hauptmiete lag damit nach Auffassung des Oberlandesgerichts an der oberen Grenze dieser Spanne. Das Gericht legte diesen Wert als objektiven Marktwert zugrunde.
Ein vom Kläger beantragtes Sachverständigengutachten holte das Berufungsgericht nicht ein. Der Kläger hatte die Vergleichbarkeit der herangezogenen Flächen bestritten und geltend gemacht, die vereinbarte Untermiete entspreche der ortsüblichen Miete für ein Fitnessstudio mit Bar in Spitzenlage.
Maßstab des BGH bei auffälligem Missverhältnis
Vergleich mit dem objektiven Wert der Gebrauchsüberlassung
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass auch bei gewerblichen Mietverträgen ein auffälliges Missverhältnis der beiderseitigen Leistungen in Betracht kommt. Ein solches Missverhältnis kann nach der Rechtsprechung vorliegen, wenn die Miete um knapp 100 Prozent höher oder niedriger ist als der objektive Wert der Gebrauchsüberlassung.
Für die Ermittlung dieses objektiven Werts kommt es auf die für vergleichbare Objekte zu entrichtenden Entgelte an. Entscheidend ist daher nicht irgendein allgemeiner Marktwert, sondern die Miete, die für Flächen mit vergleichbarer Lage, Beschaffenheit und Nutzungsart am maßgeblichen Markt verlangt wird.
Erforderlichkeit sachverständiger Beratung
Nach Auffassung des BGH muss sich das Tatgericht bei der Ermittlung der orts- oder marktüblichen Miete regelmäßig sachverständig beraten lassen, insbesondere wenn ein entsprechender Beweisantrag gestellt wurde. Dies gilt jedenfalls dann, wenn allgemein zugängliche Quellen die konkrete Nutzungsart nicht hinreichend erfassen.
Der vom Oberlandesgericht herangezogene IHK-Gewerbemarktbericht bezog sich nach den Feststellungen des BGH auf Flächen zur Verwaltungstätigkeit. Er gab damit keinen hinreichenden Aufschluss über die ortsübliche Miete für ein Fitnessstudio mit Bar und Lounge in Spitzenlage. Hinzu kam nach der Beanstandung des BGH der zeitliche Bezug: Ein Marktbericht zu Flächen anderer Nutzungsart sowie die im Jahr 2015 vereinbarte Hauptmiete ließen keinen tragfähigen Schluss auf die im Jahr 2016 ortsübliche Miete für ein Fitnessstudio mit Bar zu.
Gehörsverletzung durch Übergehen des Beweisantrags
Bedeutung von Art. 103 Abs. 1 GG
Der BGH sah in der unterbliebenen Beweiserhebung einen Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG. Ein erhebliches Beweisangebot, hier der Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens, darf nicht ohne tragfähige Grundlage unberücksichtigt bleiben.
Eine eigene Sachkunde des Gerichts kann eine Beweisaufnahme nur ersetzen, wenn sie besteht und nach entsprechendem Hinweis in den Entscheidungsgründen nachvollziehbar dargelegt wird. Daran fehlte es im entschiedenen Fall.
Entscheidungserheblichkeit nach § 544 Abs. 9 ZPO
Die Gehörsverletzung war nach § 544 Abs. 9 ZPO entscheidungserheblich. Der Bundesgerichtshof konnte nicht ausschließen, dass ein Sachverständigengutachten ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung verneint hätte.
Gerade weil die Angemessenheit der Untermiete anhand vergleichbarer Nutzungen zu bestimmen ist, durfte das Berufungsgericht nicht allein auf einen Marktbericht abstellen, der die spezifische Nutzung als Fitnessstudio mit Bar und Lounge nicht abbildete.
Verwerfliche Gesinnung bleibt gesondert zu prüfen
Auffälliges Missverhältnis genügt nicht allein
Der Bundesgerichtshof wies außerdem darauf hin, dass selbst eine auffällig überhöhte Miete für sich genommen noch nicht zwingend zur Annahme eines wucherähnlichen Geschäfts führt. Neben dem objektiven Missverhältnis bedarf es weiterer Feststellungen zur subjektiven Seite.
Zu klären ist insbesondere, ob das Missverhältnis für den Begünstigten erkennbar war. Das setzt voraus, dass der maßgebliche Marktwert für ihn erkennbar gewesen ist.
Besonderheiten bei unternehmerischer Marktteilnahme
Von Bedeutung war ferner, dass die mögliche benachteiligte Untermieterin als OHG am Geschäftsleben teilnahm und damit Vollkaufmann im Sinne von § 6 HGB war. Der BGH verweist in diesem Zusammenhang darauf, dass in aller Regel eine widerlegliche Vermutung dafür spricht, dass die Hauptmieterin nicht in verwerflicher Weise eine persönliche oder geschäftliche Unterlegenheit ausgenutzt hat.
Soll trotz unternehmerischer Marktteilnahme ein Wuchertatbestand oder ein wucherähnliches Geschäft angenommen werden, bedarf es daher entsprechenden Vortrags und tatrichterlicher Würdigung. Der BGH hat diese Fragen nicht abschließend entschieden, sondern den Rechtsstreit zur erneuten Prüfung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Kernaussagen der Entscheidung
Die Entscheidung verdeutlicht mehrere Punkte für gewerbliche Mietverhältnisse:
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Die Angemessenheit einer Miete ist anhand vergleichbarer Objekte und vergleichbarer Nutzungen zu beurteilen.
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Allgemeine Marktberichte können unzureichend sein, wenn sie die konkrete Nutzungsart nicht erfassen.
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Ein beantragtes Sachverständigengutachten darf bei entscheidungserheblichen Bewertungsfragen nicht ohne tragfähige Begründung übergangen werden.
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Ein auffälliges Missverhältnis der Leistungen ersetzt nicht die Prüfung der subjektiven Voraussetzungen.
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Bei Kaufleuten im Sinne des HGB gelten bei der Annahme einer Ausnutzung geschäftlicher Unterlegenheit besondere Zurückhaltung und tatrichterliche Prüfung.
Bedeutung für Vertragsrecht und gewerbliche Mietverträge
Der Beschluss des BGH unterstreicht, dass die Beurteilung einer wucherähnlichen Miete im Unternehmerverkehr eine sorgfältige Abgrenzung nach Objekt, Nutzungsart, Lage, Zeitpunkt und Marktumfeld verlangt. Eine schematische Heranziehung allgemeiner Marktwerte genügt nicht, wenn die konkret vereinbarte Nutzung damit nicht verlässlich abgebildet wird.
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