WEG-резервите очевидно са в рискови облигации
В цяла Германия сдруженията на собственици на апартаменти се притесняват за няколко милиона евро. Пари, които всъщност са предназначени за резерви, но са инвестирани от управителя на недвижими имоти в облигации на DR Deutsche Rücklagen GmbH. С това парите на собствениците на апартаменти не са били инвестирани сигурно и сега са застрашени значителни финансови загуби.
Сдруженията на собственици на апартаменти (WEG) създават т.нар. резерви за поддръжка. Средствата се използват например за финансиране на необходими ремонти и поддържане на общите части. За собствениците на апартаменти това е централната финансова сигурност и трябва да бъде инвестирано без риск, обяснява адвокатската кантора MTR Legal, която консултира в области като недвижимото имущество и капиталовите пазари.
Инвестиране на WEG-резерви без риск
Парите трябва да бъдат инвестирани така, че да са бързо достъпни в спешни случаи и пълно връщане да е гарантирано. Сигурното и отговорно инвестиране на резервите е задача на управлението. Именно към това очевидно някои управляващи компании не са се придържали. Както съобщи tagesschau.de на 6 февруари 2025 г., няколко управляващи компании очевидно са вложили средства в рискови облигации на DR Deutsche Rücklagen GmbH – привидно без съгласието на собствениците на имоти. Обвиненията се оспорват.
В средата на тези събития, според докладите, се оказа вече несъстоятелната Kallmeyer & Nagel Vermietungs und Verwaltungs GmbH. Тя е вложила средствата на WEG при облигации на DR Deutsche Rücklagen GmbH. Дружеството е емитирало четири различни облигации. През декември 2024 г. дружеството очевидно не успя да изплати дължимите лихви. Финансовите затруднения изглеждат сериозни. Както по-нататък съобщи tagesschau.de, DR Deutsche Rücklagen GmbH свика събрание на кредиторите на 13 февруари 2025 г. във Франкфурт. Очевидно условията на облигациите като срокове и лихвен процент ще бъдат променяни.
Управителите на сгради инвестират в рискови облигации
Оказва се обаче, че средствата на собствениците на апартаменти при DR Deutsche Rücklagen GmbH очевидно не са сигурно вложени и управляващите компании може да са нарушили задълженията си. Освен Kallmeyer & Nagel Vermietungs und Verwaltungs GmbH, името на групата Consigma също се свързва с вложението на средства на WEG при DR Deutsche Rücklagen GmbH. Освен това се съобщава за тясно икономическо и персонално взаимодействие между управителя на недвижими имоти и Deutsche Rücklagen GmbH, както информира tagesschau.de.
Предупредителни съобщения на BaFin
DR Deutsche Rücklagen GmbH не е неизвестна. На 21 февруари 2024 г. финансовият надзор BaFin публикува предупреждение, защото DR Deutsche Rücklagen GmbH очевидно е издала предприятието за облигации „Rücklagen Anleihe 2026“ без необходимия проспект за ценни книжа. В Германия ценни книжа могат да се предлагат само с проспект, одобрен от BaFin.
Един месец по-късно, на 21 март 2024 г., BaFin даде указание на DR Deutsche Rücklagen GmbH да прекрати и ликвидира своите кредитни операции. Дружеството очевидно е отпуснало партиарни заеми за проектни компании в строителния сектор и строителни предприемачи. С това то е извършило кредитна дейност без необходимото разрешение от BaFin.
Но, въпреки това, предоставянето на рискови партиарни заеми не е отблъснало управляващи като Kallmeyer & Nagel Vermietungs und Verwaltungs GmbH и те са вложили средствата на WEG там, макар че те трябва да бъдат възможно най-сигурно вложени.
Собствениците на апартаменти трябва да се страхуват от големи загуби
Резервите за поддръжка трябва да бъдат не само възможно най-сигурно, но и така вложени, че средствата да са бързо достъпни. В съдебната практика се приема, че достъпът трябва да бъде в рамките на три месеца. Но облигациите на DR Deutsche Rücklagen GmbH имат многогодишни срокове, а възможности за прекратяване на договора е имало само в ограничен мащаб. Затова може би управляващите са нарушили задълженията си.
Според доклада на tagesschau.de, за WEG става въпрос за големи суми. При един имот в Кьолн може би над 1,5 милиона евро са били вложени в рискови облигации. Тъй като се страхува, че DR Deutsche Rücklagen GmbH няма да може да изплати задълженията, засегнатите WEG трябва да проверят своите правни възможности да се защитят срещу нарастващите финансови загуби.
Според закона за WEG, резервите за поддръжка трябва да бъдат инвестирани безопасно и бързо достъпни. Поради това, че това може би не е било направено, могат да възникнат искове за щети срещу управляващите компании.
MTR Legal е на разположение на засегнатите WEG като консултант и за упражняване на техните права.
