През юни 2024 г. стойността на открития инвестиционен фонд за недвижими имоти UniImmo Wohnen ZBI спадна с 17 процента и инвеститорите загубиха много пари. Сега Окръжният съд в Щутгарт присъди на една инвеститорка обезщетение за причинени щети (Az. 12 O 287/24), защото била неправилно консултирана от посредническата банка. Основата за искове за обезщетение в германското право произтича от различни законови и договорни норми, които определят условията за претенция за обезщетение.
Инвестициите в открити фондове за недвижими имоти като UniImmo Wohnen ZBI винаги са свързани с различни рискове. Те включват изменения на пазара на недвижими имоти, загуби в стойността, празни помещения или повишена нужда от ремонт. В областта на германското право на отговорност се разграничават договорни и деликтни основи за претенции, които регулират различни условия и правни последствия за искове за обезщетение. В рамките на благоприятна инвестиционна консултация инвеститорите трябва да бъдат информирани за съществуващите рискове, преди да вземат инвестиционно решение, така се изразява MTR Legal Rechtsanwälte, която има голям опит в правото на капиталовия пазар.
Преглед на Фонда
UniImmo: Deutschland е открит фонд за недвижими имоти, който се специализира в инвестиции в германски недвижими имоти и дялове в дружества за недвижими имоти. Целта на фонда е да осигурява редовни приходи от наеми и да постига устойчиво нарастване на стойността за инвеститорите. Инвестиционната идея на фонда е насочена към хора, които преследват дългосрочна инвестиционна цел и са готови да понесат рисковете, свързани с инвестиции в недвижими имоти.
Структурата на фонда предвижда, че около 54 % от активите на фонда се инвестират в недвижими имоти в Германия, докато около 46 % попадат върху други европейски страни. За да увеличи доходността, фондът може да финансира чрез заеми до 30 % от стойността на всички придобити недвижими имоти. Деривати могат да се използват само за хеджиране на съществуващи активи, което трябва да ограничи риска за инвеститорите.
Като открит фонд за недвижими имоти, UniImmo: Deutschland се подчинява на строгите изисквания на германското право, и по-специално на Гражданския кодекс (BGB). Членове §§ 280 и 281 BGB регулират условията за искове за обезщетение в случай на нарушение на задълженията в рамките на дългово правоотношение. Ако има нарушение на задължение, като например грешна консултация или недостатъчно информация, засегнатите инвеститори могат да предявят претенция за обезщетение. Длъжникът – обикновено консултиращата банка или инициаторът на фонда – е длъжен да възстанови причинените щети. Това може да бъде както чрез парично плащане, така и чрез натурална реституция.
Най-важните фондови данни са прозрачни и достъпни за инвеститорите по всяко време. Типът ценни книжа на UniImmo: Deutschland е фонд, номер на ценната книга (WKN) е 980550, а ISIN е DE0009805507. Таблицата на курса на фонда дава представа за развитието на активите на фонда и показва и редовните разпределения на инвеститорите. Допълнителна информация за обема на фонда, броя на дяловете, разпределенията и други показатели може да се намери в проспекта за продажба и в основните инвеститорски информации, които са достъпни онлайн.
В случай на претърпени щети – като например нарушение на задълженията чрез грешна консултация или недостатъчна информация за риска – засегнатите инвеститори могат да предявят директно претенция за обезщетение срещу длъжника. Условие за това обаче е да са спазени законовите критерии на § 280 BGB. Фондът предлага по този начин не само възможността за участие на германския пазар на недвижими имоти и да се beneficia от редовни приходи, но и се възползва от ясни правни рамки, които осигуряват защита на инвеститорите.
Със своето ориентиране към недвижими имоти и дялове в дружества за недвижими имоти в Германия и Европа, UniImmo: Deutschland предлага атрактивна опция за инвеститори, които разчитат на дългосрочно нарастване на стойността и стабилни приходи. В същото време е важно да се е наясно с рисковете и в случай на щети да се знаят и използват своите права – особено претенцията за обезщетение.
Грешна консултация от банката като нарушение на задължението
Ищцата в процеса пред Окръжния съд в Щутгарт, според собствените й думи, е сигурностно ориентирана инвеститорка, съобщи онлайн на 15 май 2025 г. Handelsblatt. Въпреки това, Обединената народна банка Бьоблинген й е препоръчала, наред с други неща, участие в открития фонд за недвижими имоти UniImmo Wohnen ZBI. Участието в открития фонд за недвижими имоти определено не представлява сигурно капиталовложение, което стана ясно най-малко когато през лятото на 2024 г. настъпи огромната загуба на стойност и фондът загуби на практика над 800 милиона евро виртуално за една нощ.
Инвеститорката се почувства зле консултирана от банката и предяви претенции за обезщетение. Окръжният съд в Щутгарт подкрепи позицията на жената. Понеже банката е нарушила своето задължение за консултация, тя се е обвързала с отговорност за щетите и трябва да върне инвестирания капитал на ищцата, реши съдът. Решението все още не е окончателно и банката вече обяви, че ще обжалва.
Окръжен съд Нюрнберг-Фюрт: Рискът занижен
Освен решението на Окръжния съд в Щутгарт, инвеститорите на UniImmo Wohnen ZBI може да се насърчат и от решение на Окръжния съд в Нюрнберг-Фюрт от 21 февруари 2025 г. (Az. 4 HK O 5879/24). Съдът установи, че рискът на открития фонд за недвижими имоти е занижен в основната информационна бележка и инвеститорите са били заблудени относно действителния риск.
Рискът на UniImmo Wohnen ZBI е отбелязан с 2 или 3. Етикетирането е твърде ниско, критизира Центъра за защита на потребителите на Баден-Вюртемберг. Според тях фонда би трябвало да бъде отбелязан с по-високия риск от 6.
Окръжният съд в Нюрнберг-Фюрт подкрепи иска на Центъра за защита на потребителите. Съдът реши, че оценката на риска на ZBI не отговаря на законовите изисквания, тъй като няма месечно преоценяване на недвижимите имоти и не се използва подходяща бенчмарк. Тогава рискът на капиталовложения за дребни инвеститори като открития фонд за недвижими имоти UniImmo Wohnen ZBI би трябвало да се отбелязва с 6.
Рискът – централен критерий за инвеститорите
Освен това Окръжният съд в Нюрнберг-Фюрт констатира, че оценката на риска е централно значение за потребителите и съществено влияе на тяхното инвестиционно решение. Отбелязването с твърде ниска риск класа заблуждава инвеститорите за риска им и представлява нарушение на Закона срещу нелоялната конкуренция (UWG). Поради това ZBI не трябва повече да рекламира фонда с твърде ниска риск класа.
Индикаторът за риск се отбелязва в скала от 1 до 7, където 1 е най-ниският, а 7 е най-високият риск. Така на потребителите се предоставя прозрачно посочване на риска, който поемат с участие в капиталовложение.
И решението на Окръжния съд в Нюрнберг-Фюрт все още не е окончателно и управителят на фонда вече е обжалвал.
Иск за обезщетение на инвеститорите
Въпреки това, решенията на Окръжния съд в Нюрнберг-Фюрт и на Окръжния съд в Щутгарт показват, че инвеститорите не трябва да бъдат подвеждани за риска, свързан с участие в инвестиция. Ако не са били адекватно информирани за риска, те могат да предявят претенции за обезщетение. Възможно е исковете за обезщетение да бъдат насочени както срещу инициатора на фонда, така и срещу инвестиционните консултанти, ако те не са информирали надлежно за рисковете.
MTR Legal Rechtsanwälte разполага с голям опит в капиталовото право и консултира инвеститорите на открития фонд за недвижими имоти UniImmo Wohnen ZBI.
Не се колебайте да се свържете с нас!
