2024年6月，开放式房地产基金UniImmo Wohnen ZBI的价值下跌了17%，投资者损失惨重。现在，斯图加特地方法院判决一位投资者胜诉并获得损害赔偿（案号：12 O 287/24），因为她在银行接受中介咨询时得到了错误的建议。在德国法律中，损害赔偿请求权的法律依据是由各种法律和合同规定构成的，这些规定定义了赔偿请求的条件。
投资于像UniImmo Wohnen ZBI这样的开放式房地产基金总是伴随着各种风险。这些风险包括房地产市场波动、价值损失、空置或增加的修缮需求。在德国的责任法领域，合同责任和侵权责任被区分开来，各自对于损害赔偿请求权有不同的条件和法律后果。在进行正当的投资咨询时，投资者必须在做出投资决定之前被告知存在的风险。据拥有丰富资本市场法经验的MTR Legal Rechtsanwälte所说。
基金概览
UniImmo: Deutschland是一个专注于投资德国房地产和房地产公司参股的开放式房地产基金。该基金的目标是通过租金收入实现稳定的收益，并为投资者创造可持续的价值增值。该基金的投资理念面向那些追求长期投资目标并愿意承担与房地产投资相关风险的人。
基金结构规定大约54%的基金资产投资于德国的房地产，约46%投资于其他欧洲国家。为了提高收益能力，该基金可以通过借贷方式为最多30%的已购房产价值进行融资。衍生工具仅可用于保护现有资产，以此限制投资者的风险。
作为开放式房地产基金，UniImmo: Deutschland受到德国法律的严格监管，特别是民法典（BGB）。BGB的第280和281条规定了在债务关系中违反义务时损害赔偿请求的条件。如果发生义务违反，如错误咨询或信息不足，受损的投资者可以提出损害赔偿请求。债务人——一般是咨询银行或基金发起人——需要补偿所造成的损害。这可以通过金钱赔偿或恢复原状实现。
主要的基金数据投资者可以随时透明查看。UniImmo: Deutschland的证券类型是一个基金，证券识别号码（WKN）是980550，国际证券识别码（ISIN）是DE0009805507。基金的价格图表提供了关于基金资产发展的信息，并显示投资者的定期分红。有关基金规模、份额数目、分红额和其他关键数据的更多信息可以在在线可用的招股说明书和主要投资者信息中找到。
在发生损害时——如因错误咨询或缺乏风险告知导致的义务违反——受损投资者可以直接向债务人提出损害赔偿请求。前提是符合BGB第280条的法律要求。因此，该基金不仅提供参与德国房地产市场和从中受益于定期收益的机会，还能确保有明确的法律框架，来保护投资者。
专注于德国和欧洲地产与地产公司投资的UniImmo: Deutschland为追求长期价值增长和稳定收益的投资者提供了一个有吸引力的选项。同时，认识到风险和在损害时了解并维护自我权利，尤其是损害赔偿请求权，也是至关重要的。
银行误导咨询作为义务违反
斯图加特地方法院程序中的原告声称自己是一位注重安全的投资者，如《商报》2025年5月15日在线报道。尽管如此，博布灵根联合人民银行仍然向她推荐了参与开放式房地产基金UniImmo Wohnen ZBI的投资。在2024年夏天，当基金的价值显著下跌，并几乎一夜之间损失了约8亿欧元时，这一参与并非安全投资之事实变得显而易见。
因此，这位投资者感觉被银行误导，并提出了损害赔偿请求。斯图加特地方法院同意了该女子的看法。由于银行违反了其咨询义务，它需要负责赔偿，并应退还给原告已投资的资金，法庭裁定。该判决尚未生效，银行已经宣布将提出上诉。
纽伦堡-菲尔特地方法院：风险评估错误
除了斯图加特地方法院的判决，纽伦堡-菲尔特地区法院2025年2月21日的判决也可能鼓舞UniImmo Wohnen ZBI的投资者（案号：4 HK O 5879/24）。法院发现，基础信息文件中对开放式房地产基金的风险评估过低，从而误导了投资者对实际风险的判断。
风险指标在UniImmo Wohnen ZBI中标识为2或3。对此，巴登-符腾堡消费者中心提出了异议。根据他们的观点，该基金应被评为更高的风险指标6。
纽伦堡-菲尔特地方法院支持消费者中心的禁令诉讼。法院裁定，ZBI的风险评估不符合法律要求，因为没有进行房地产的每月重估且没有使用合适的基准。因此，对于像开放式房地产基金UniImmo Wohnen ZBI这类的零售投资者的资本投资，风险指标应标识为6。
风险是投资者的核心标准
纽伦堡-菲尔特地方法院还进一步指出，风险评级是影响消费者投资决策的核心标准。过低的风险等级误导投资者关于他们的风险，并构成对不正当竞争法的违反。因此，ZBI不再可以以过低的风险等级进行基金宣传。
风险指标在1到7的范围内体现，1表示最低风险，7表示最高风险。这让消费者能清晰了解他们在参与某项资本投资时所承担的风险。
纽伦堡-菲尔特地方法院的判决同样未生效，基金经理已经提出了上诉。
投资者的损害赔偿请求
然而，纽伦堡-菲尔特和斯图加特地方法院的判决表明，投资者不应被误导关于参与资产投资的风险。若未能正当地告知他们关于风险，他们可以提出损害赔偿请求。这样的损害赔偿请求可以针对基金发起人，也可以针对在未正当告知风险的情况下的投资顾问。
MTR Legal Rechtsanwälte在资本市场法方面拥有丰富经验，并为开放式 房地产基金 UniImmo Wohnen ZBI的投资者提供咨询。
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