Datenschutzrelevante Implikationen bei der Veröffentlichung von Wohnraumfotos im Rahmen von Immobilienexposés
Die gerichtlichen Auseinandersetzungen um den Datenschutz beim Vertrieb von Wohnimmobilien haben in den vergangenen Jahren verstärkt an Bedeutung gewonnen. Insbesondere das Urteil des Landgerichts Frankenthal (Az.: 3 O 30/23, veröffentlicht am 02.08.2024) rückt den sorgfältigen Umgang mit bildlichen Darstellungen des Innenraums von Immobilien in den Fokus. Die Entscheidung setzt neue Akzente für alle Beteiligten am Transaktionsprozess – von privaten Verkäufern über gewerbliche Vermittler bis hin zu Marketingplattformen.
Abwägung zwischen Vermarktungsinteressen und Datenschutzrechten
Die Veröffentlichung von Innenraumaufnahmen im Kontext der DSGVO
Fotos von Innenbereichen einer Wohnung oder eines Hauses enthalten regelmäßig Rückschlüsse auf die individuellen Lebensverhältnisse der aktuell dort lebenden Personen. Mit Veröffentlichung solcher Fotografien in Online-Exposés oder auf Immobilienportalen sind deshalb personenbezogene Daten im Sinne der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) betroffen, sofern die Identifizierbarkeit oder ein Bezug zu den Bewohnern gegeben ist. Dies kann bereits durch persönliche Gegenstände, Mobiliar, Kunstwerke oder individuelle Raumgestaltungselemente gegeben sein. Das Landgericht Frankenthal hat hierzu klargestellt, dass ohne eine ausdrückliche Einwilligung der berechtigten Personen keine Veröffentlichung solcher Aufnahmen erfolgen darf.
Rechtlicher Rahmen: Einwilligung, Interessenabwägung und Informationspflichten
Erhebliche Bedeutung kommt in diesem Kontext der wirksamen Einholung einer Einwilligung nach Art. 6 Abs. 1 Satz 1 lit. a DSGVO zu. Ersatzweise kann eine Veröffentlichung auf eine Interessenabwägung gestützt werden (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO), sofern überwiegende berechtigte Interessen der veröffentlichenden Partei dargelegt werden können – was jedoch bei sensiblen Wohnraumbildern im Regelfall eine hohe Hürde darstellt. Anbieter müssen weiterhin umfassende Transparenz- und Informationspflichten aus Art. 13 DSGVO gegenüber den betroffenen Personen sicherstellen; dies betrifft die Darstellung der Zwecke der Datenverarbeitung, deren Rechtsgrundlagen und die Speicherdauer.
Zivilrechtliche und datenschutzrechtliche Haftungsrisiken
Ansprüche auf Unterlassung, Beseitigung und Schadensersatz
Die unberechtigte Veröffentlichung von Innenraumfotos kann erhebliche zivilrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Insbesondere sind Ansprüche auf Unterlassung und Beseitigung durch die betroffenen Bewohnerinnen und Bewohner möglich. Im Kontext der DSGVO besteht zudem ein Anspruch auf Ersatz immaterieller Schäden (Art. 82 DSGVO), der über den reinen materiellen Ausgleich hinausgeht. Immobilienanbieter sind daher gut beraten, die Zulässigkeit derartiger Online-Veröffentlichungen stets vorab zu prüfen und nach Möglichkeit geeignete Einwilligungserklärungen einzuholen.
Auswirkungen auf das Vertragsverhältnis und Maklerhaftung
Sofern Vermittlungsunternehmen ohne rechtssichere Grundlage Innenaufnahmen veröffentlichen, können daraus auch haftungsrechtliche Konsequenzen innerhalb des Vertragsverhältnisses zum Auftraggeber oder zu Dritten entstehen. Eine datenschutzwidrige Veröffentlichung kann potenziell eine Pflichtverletzung darstellen, die zu Schadensersatzforderungen führen kann. Diese Aspekte sollten bei der Vertragsgestaltung und während des gesamten Vermittlungsprozesses berücksichtigt werden.
Geschäftspraktische Sensibilisierung und Risiken bei Plattformnutzung
Bedeutung für Verkäufer, Vermittler und Drittplattformen
Verkäufer von Immobilien stehen häufig im Spannungsfeld zwischen einer möglichst ansprechenden Vermarktungsstrategie und den rechtlichen Rahmenbedingungen des Datenschutzes. Auch für Dritte, insbesondere Immobilienportale und Verwalter von Exposés, besteht das Risiko einer datenschutzrechtlichen Mitverantwortung nach Art. 26 f. DSGVO. Eine Beauftragung oder Nutzung externer Dienstleister entbindet die Beteiligten nicht von einer eigenständigen Prüfungspflicht hinsichtlich der datenschutzkonformen Gestaltung der Exposé-Inhalte.
Relevanz für Transparenz und Vertrauensbildung
Die strikte Beachtung datenschutzrechtlicher Vorgaben ist nicht zuletzt auch eine Frage der unternehmerischen Reputation und der Vertrauensbildung im Markt. Verstöße können zu erheblichen Reputationsschäden und regulatorischen Maßnahmen, einschließlich Bußgeldern durch die Aufsichtsbehörden, führen. Transparenz hinsichtlich der Verwendung von Fotos und der zugrundeliegenden Rechtsgrundlagen bleibt somit eine zentrale Anforderung in der Immobilienvermarktung.
Praxisrelevanz und Ausblick
Die aktuelle Entscheidung des Landgerichts Frankenthal macht deutlich: Mit dem zunehmenden Einsatz digitaler Vermarktungstools und der gestiegenen Sichtbarkeit sensibler wohnlicher Informationen werden die Anforderungen an den rechtssicheren Umgang mit bildlichen Darstellungen von Innenräumen umfangreicher. Der Schutz der Privatsphäre bleibt oberste Priorität, etwaige Markterfordernisse treten dahinter zurück.
Weitere gerichtliche Entscheidungen zum Verhältnis von Datenschutz und Immobilienvermarktung sind zu erwarten, da die Materie weiterhin viele Einzelfragen offenlässt und die praktischen Interessenlagen vielfältig sind.
Quellenhinweis: Berichterstattung basiert u. a. auf der Entscheidung des LG Frankenthal, Az. 3 O 30/23, veröffentlicht auf urteile.news [abgerufen am 2. August 2024]. Die Ausführungen geben ausschließlich einen ersten Überblick über die rechtlichen Themenkomplexe und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
In Anbetracht der Komplexität und Dynamik der datenschutzrechtlichen Fragestellungen im Zusammenhang mit Immobilienveräußerungen stehen die Rechtsanwälte bei MTR Legal bundesweit und international zur Verfügung, um aufkommende rechtliche Fragen oder Unsicherheiten im Rahmen eines strukturierten Dialogs kompetent zu begleiten.
