Zwischenmiete: Begriff und Einordnung
Zwischenmiete bezeichnet die zeitlich befristete Überlassung von Wohnraum durch die eigentliche Mietpartei (Hauptmieterin oder Hauptmieter) an eine dritte Person (Zwischenmieterin oder Zwischenmieter). Im allgemeinen Sprachgebrauch wird Zwischenmiete häufig als Unterform der Untervermietung verstanden, bei der die Hauptmieterin oder der Hauptmieter die Wohnung oder einzelne Zimmer für eine begrenzte Zeit überlässt und die Rückkehr in die Wohnung beabsichtigt. Typische Konstellationen sind Auslandssemester, Dienstreisen, Praktika oder sonstige vorübergehende Abwesenheiten. Zwischenmiete kann sich auf die gesamte Wohnung oder auf einzelne Räume beziehen, möbliert oder unmöbliert sein und schließt regelmäßig die Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen ein.
Rechtsverhältnisse und Beteiligte
Hauptmietverhältnis
Das Hauptmietverhältnis besteht zwischen Vermieterin oder Vermieter und der Hauptmieterin oder dem Hauptmieter. Es bleibt während der Zwischenmiete unverändert bestehen. Die Hauptmieterpartei bleibt Vertragspartnerin der Vermieterseite und trägt die Verantwortung für die Einhaltung der Pflichten aus dem Hauptmietvertrag.
Zwischenmietverhältnis (Untermietverhältnis)
Das Zwischenmietverhältnis entsteht zwischen Hauptmietpartei und Zwischenmietpartei. Es ist rechtlich selbstständig und regelt Nutzung, Gegenleistung (Miete), Nebenkosten sowie weitere Rechte und Pflichten zwischen diesen beiden Parteien.
Parallelität und Abhängigkeiten
Obwohl beide Verträge selbstständig sind, besteht eine faktische Abhängigkeit: Endet das Hauptmietverhältnis, entfällt in der Regel die rechtliche Grundlage für die Überlassung an die Zwischenmietpartei. Zudem dürfen Regelungen im Zwischenmietvertrag keine Rechte der Vermieterseite unterlaufen oder Pflichten aus dem Hauptmietvertrag widersprechen.
Zustimmung der Vermieterseite
Erfordernis und Zweck
Für die Überlassung von Wohnraum an Dritte ist grundsätzlich eine Zustimmung der Vermieterseite erforderlich. Dies dient dem Schutz vor unkontrollierter Überbelegung, unzulässiger Nutzungsänderung oder wirtschaftlicher Benachteiligung. Bei Zwischenmiete einzelner Zimmer kann ein Anspruch auf Zustimmung bestehen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt und keine schutzwürdigen Belange der Vermieterseite entgegenstehen.
Legitime Gründe für Versagung
Eine Versagung der Zustimmung kommt insbesondere in Betracht bei drohender Überbelegung, erheblichen Risiken für das Mietobjekt, unzumutbarer Personalauswahl, geplanter gewerblicher Nutzung, bei vollständiger Überlassung der gesamten Wohnung ohne ausreichend gewichtigen Anlass oder wenn vertragliche oder gesetzliche Beschränkungen entgegenstehen.
Änderungen während der Laufzeit
Ändern sich wesentliche Umstände der Zwischenmiete, etwa die Person der Zwischenmieterin oder des Zwischenmieters oder der Umfang der überlassenen Räume, ist eine erneute Prüfung der Zustimmung erforderlich.
Vertragsgestaltung
Form und Inhalt
Zwischenmietverträge sind inhaltlich eigenständige Wohnraummietverträge. Üblich sind Regelungen zu Beginn und Ende der Zwischenmiete (Befristung), Miethöhe, Nebenkosten, Nutzung von Räumen, Möblierung, Zustand bei Ein- und Auszug, Hausordnung, Rauchen und Haustieren, Schlüsselanzahl sowie Dokumentation des Wohnungszustands. Eine klare Regelung erleichtert die spätere Abwicklung.
Befristung und Rückgabeklauseln
Die Zwischenmiete ist regelmäßig befristet und endet zu einem bestimmten Datum, etwa vor Rückkehr der Hauptmieterpartei. Üblich ist die Vereinbarung der vollständigen Rückgabe einschließlich Schlüssel, gereinigter Räume und dokumentierter Abrechnung offener Posten.
Möblierung und Inventar
Bei möblierter Zwischenmiete ist die Inventarisierung der überlassenen Gegenstände und deren Zustand von Bedeutung. Zulässig ist ein angemessener Möblierungszuschlag, sofern die Möblierung einen messbaren Nutzwert vermittelt.
Nutzung und Hausordnung
Die Nutzung richtet sich nach Wohnzwecken. Die Hausordnung des Gebäudes gilt auch für die Zwischenmietpartei. Veranstaltungen, Haustierhaltung oder gewerbliche Aktivitäten bedürfen gegebenenfalls einer gesonderten Erlaubnis.
Miete, Nebenkosten, Kaution
Mietzins und Preisrahmen
Die Miethöhe im Zwischenmietverhältnis muss sich an den Gegebenheiten des Hauptmietverhältnisses orientieren. Eine deutliche Überschreitung der vertraglichen Gesamtbelastung der Hauptmietpartei ist rechtlich angreifbar, insbesondere ohne entsprechenden Mehrwert wie Möblierung oder zusätzliche Leistungen. Regionale Vorgaben zur Miethöhe und zu zulässigen Zuschlägen können zu beachten sein.
Nebenkosten und Betriebskosten
Nebenkosten können als Pauschale oder als Vorauszahlung mit späterer Abrechnung ausgestaltet sein. Zulässig sind transparente, nachvollziehbare Verteilerschlüssel, zum Beispiel nach Fläche, Personenzahl oder Verbrauch, soweit dies den tatsächlichen Gegebenheiten entspricht. Kostenarten sollten klar bezeichnet werden.
Kaution und Sicherheiten
Die Vereinbarung einer Kaution ist möglich. Ihre Höhe muss in einem angemessenen Verhältnis zur vereinbarten Miete stehen. Die Kaution ist von Vermögensmassen der Hauptmietpartei getrennt zu behandeln und dient primär der Sicherung berechtigter Ansprüche aus dem Zwischenmietverhältnis.
Rechte und Pflichten
Hauptmieterin oder Hauptmieter
Gegenüber der Vermieterseite bleibt die Hauptmietpartei verantwortlich für die vollständige und pünktliche Zahlung der Miete, die Einhaltung der Hausordnung und den pfleglichen Umgang mit der Mietsache. Gegenüber der Zwischenmietpartei bestehen Pflichten zur Gebrauchsgewährung und Instandhaltung im vertraglich geschuldeten Umfang.
Zwischenmieterin oder Zwischenmieter
Die Zwischenmietpartei hat die vereinbarte Miete und Nebenkosten zu zahlen, die Wohnung beziehungsweise die überlassenen Räume schonend zu behandeln und die Hausordnung zu beachten. Sie hat die Räumlichkeiten nach Ende der Zwischenmiete in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben.
Vermieterin oder Vermieter
Die Vermieterseite bleibt zur Überlassung und Erhaltung des vertraglich vereinbarten Wohnraums gegenüber der Hauptmietpartei verpflichtet. Gegenüber der Zwischenmietpartei bestehen ohne gesonderte Vereinbarung grundsätzlich keine unmittelbaren Verpflichtungen; gleichwohl können Schutzwirkungen bestehen, etwa hinsichtlich der Unversehrtheit der Mietsache.
Haftung, Schäden und Versicherungen
Verantwortung gegenüber der Vermieterseite
Für Beschädigungen durch die Zwischenmietpartei haftet in der Regel die Hauptmietpartei gegenüber der Vermieterseite. Diese kann Regressansprüche gegenüber der Zwischenmietpartei geltend machen, wenn dies vertraglich oder gesetzlich vorgesehen ist.
Ansprüche zwischen Haupt- und Zwischenmietpartei
Zwischen den Parteien der Zwischenmiete gelten die allgemeinen Regeln zur Instandhaltung, Haftung und zum Schadensersatz. Abgrenzungen sind vorzunehmen zwischen gewöhnlicher Abnutzung, die mit der Miete abgegolten ist, und ersatzfähigen Beschädigungen.
Versicherungsschutz
Versicherungsfragen betreffen insbesondere Haftpflicht- und Hausratversicherungen. Ob Schäden abgedeckt sind, hängt von den jeweiligen Verträgen und Bedingungen ab.
Mängel, Instandhaltung und Gewährleistung
Mängelanzeige und Abhilfe
Bei Mängeln der Mietsache bestehen gegenüber der jeweils vertraglich gebundenen Seite Anzeigepflichten und Rechte auf Abhilfe. Die Zwischenmietpartei wendet sich an die Hauptmietpartei, welche wiederum gegenüber der Vermieterseite auf Erfüllung dringen kann.
Mietminderung im Zwischenmietverhältnis
Eine Minderung kann in Betracht kommen, wenn der vertraglich geschuldete Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist. Die Durchsetzung erfolgt innerhalb des jeweiligen Vertragsverhältnisses.
Beendigung der Zwischenmiete
Kündigung und Fristen
Die Beendigung richtet sich nach der vertraglichen Befristung oder den allgemeinen Kündigungsregeln. Bei Vermietung eines möblierten Zimmers innerhalb der von der Hauptmietpartei selbst bewohnten Wohnung können besondere, verkürzte Kündigungsfristen gelten. Für vollständig getrennte Einheiten und unmöblierte Vermietung gelten in der Regel längere Fristen.
Automatisches Ende bei Wegfall des Hauptmietvertrags
Endet das Hauptmietverhältnis, entfällt in der Regel die Grundlage für die Zwischenmiete. Die Zwischenmietpartei muss dann die Räume räumen; Ansprüche richten sich gegen die Hauptmietpartei.
Rückgabe, Abrechnung, Abnutzung
Bei Rückgabe sind Zustand, Schlüssel und etwaige noch ausstehende Zahlungen zu klären. Die Abrechnung umfasst Nebenkosten und Kaution. Gewöhnliche Abnutzung ist regelmäßig mit der Miete abgegolten; darüber hinausgehende Schäden können zu ersetzen sein.
Sonderkonstellationen
Teiluntervermietung in bewohnter Wohnung
Bei Überlassung einzelner Zimmer innerhalb der weiterhin bewohnten Wohnung bestehen besondere Rücksichtnahmepflichten. Zudem kann ein Anspruch auf Zustimmung zur Teilüberlassung bestehen, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt und keine maßgeblichen Gegeninteressen entgegenstehen.
Zwischenmiete der gesamten Wohnung
Die vollständige Überlassung der Wohnung ist rechtlich strenger bewertet. Die Zustimmung kann leichter versagt werden, insbesondere bei längerer Abwesenheit ohne hinreichenden Grund oder bei drohender Entfremdung der Wohnung.
Wohngemeinschaft
In Wohngemeinschaften treten häufig Mischformen auf: Ein WG-Zimmer wird vorübergehend überlassen, während andere Mitbewohnende bleiben. Zu beachten sind Zustimmungserfordernisse, interne Absprachen und die Hausordnung.
Kurzzeitvermietung und Zweckentfremdung
Von der Zwischenmiete zu unterscheiden ist die kurzzeitige Überlassung an wechselnde Personen zu touristischen oder gewerblichen Zwecken. Hier können öffentliche Genehmigungspflichten, Nutzungsverbote oder besondere Auflagen greifen.
Gäste, Besuch und Mitbewohner
Besuch über einen kürzeren Zeitraum gilt nicht als Zwischenmiete. Eine dauerhafte oder auf längere Zeit angelegte Mitaufnahme einer Person überschreitet den Rahmen bloßen Besuchs und erfordert typischerweise Zustimmung.
Meldepflichten und Wohnungsgeberbestätigung
Bei Einzug in eine Wohnung oder in ein Zimmer können melderechtliche Pflichten ausgelöst werden. In diesem Zusammenhang kann eine Bestätigung der Wohnungsgeberin oder des Wohnungsgebers erforderlich sein. Verantwortlich ist regelmäßig diejenige Person, die die Räume überlässt.
Steuerliche Einordnung
Einnahmen aus Zwischenmiete können steuerlich relevant sein. Die Einordnung hängt vom Umfang, der Dauer und der Ausgestaltung der Überlassung ab.
Häufig gestellte Fragen
Ist Zwischenmiete ohne Zustimmung der Vermieterseite zulässig?
Ohne Zustimmung ist die Überlassung an Dritte grundsätzlich nicht zulässig. Bei Teilüberlassung einzelner Zimmer kann ein Anspruch auf Zustimmung bestehen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt und keine schutzwürdigen Gründe entgegenstehen.
Darf die Vermieterseite die Zustimmung zur Zwischenmiete verweigern?
Eine Verweigerung kommt in Betracht, wenn berechtigte Gründe vorliegen, etwa Überbelegung, unzumutbare Personalauswahl, drohende Schäden, unerlaubte Nutzungsänderung oder bei vollständiger Überlassung ohne triftigen Anlass.
Welche Kündigungsfristen gelten bei Zwischenmiete?
Die Fristen ergeben sich aus der vertraglichen Gestaltung und den allgemeinen Regeln. Für möblierte Zimmer innerhalb der selbst bewohnten Wohnung können besondere, verkürzte Fristen gelten; für eigenständige oder unmöblierte Einheiten gelten üblicherweise längere Fristen.
Was geschieht mit der Zwischenmiete, wenn das Hauptmietverhältnis endet?
Endet das Hauptmietverhältnis, entfällt regelmäßig die rechtliche Grundlage für die Zwischenmiete. Die Zwischenmietpartei muss das Objekt räumen; Ansprüche bestehen gegenüber der Hauptmietpartei.
Wer haftet für Schäden in der Wohnung während der Zwischenmiete?
Gegenüber der Vermieterseite haftet in der Regel die Hauptmietpartei. Im Innenverhältnis kann die Zwischenmietpartei für von ihr verursachte Schäden einstehen, soweit dies vertraglich oder gesetzlich vorgesehen ist.
Ist eine Kaution bei Zwischenmiete zulässig?
Eine Kaution ist zulässig, sofern sie der Sicherung berechtigter Ansprüche dient und in angemessenem Verhältnis zur Miete steht. Die Kaution ist getrennt vom Vermögen der Hauptmietpartei zu verwahren und nach Ende der Zwischenmiete abzurechnen.
Wie werden Nebenkosten in der Zwischenmiete abgerechnet?
Nebenkosten können als Pauschale oder Vorauszahlung mit Abrechnung ausgestaltet sein. Verteilerschlüssel müssen nachvollziehbar sein, etwa nach Fläche, Personenzahl oder Verbrauch, entsprechend den tatsächlichen Gegebenheiten.
Muss sich die Zwischenmietpartei polizeilich anmelden?
Beim Einzug können melderechtliche Pflichten bestehen. In diesem Rahmen kann eine Bestätigung durch die überlassende Person erforderlich sein. Die konkreten Anforderungen richten sich nach den einschlägigen Vorgaben am Wohnort.
