Begriff und rechtliche Einordnung der Zwischenmiete
Unter Zwischenmiete (oft auch als Untermiete bezeichnet, wenngleich im engeren Sinn nicht synonym) versteht man das mietrechtliche Rechtsverhältnis, bei dem ein Hauptmieter eine von ihm gemietete Wohnung oder Teile davon entgeltlich für einen bestimmten Zeitraum einem Dritten (dem sog. Zwischenmieter oder Untermieter) überlässt, während das Hauptmietverhältnis zum Vermieter fortbesteht. Die Zwischenmiete ist insbesondere im Zusammenhang mit befristeten Abwesenheiten des Hauptmieters (z. B. Auslandsaufenthalte, Praktika) von Bedeutung. In Deutschland ist das Rechtsverhältnis durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und ergänzende Rechtsnormen geregelt.
Rechtsgrundlagen der Zwischenmiete nach dem BGB
Mietrechtliche Vorschriften
Die rechtliche Grundlage der Zwischenmiete ist §§ 535 ff. BGB, insbesondere jedoch § 540 BGB (Gebrauchsüberlassung an Dritte). Hierbei wird zwischen Untermiete (Überlassung einzelner Räume) und Zwischenmiete (Vermietung der gesamten Wohnung bei eigenem befristetem Auszug) unterschieden.
§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB schreibt vor, dass der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters die Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte grundsätzlich nicht gestattet ist:
„Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.“
Rechte und Pflichten der Parteien
Durch eine Zwischenmiete entstehen zwei getrennte Mietverhältnisse:
- Hauptmietverhältnis: Besteht zwischen Vermieter und Hauptmieter; die Rechte und Pflichten aus dem Hauptmietvertrag bestehen fort.
- Zwischenmietverhältnis: Eigenständiger Mietvertrag zwischen Hauptmieter (nun als Zwischenvermieter) und Zwischenmieter.
Der Hauptmieter bleibt trotz der Gebrauchsüberlassung weiterhin Vertragspartner des ursprünglichen Vermieters und haftet diesem gegenüber für die vollständige und ordnungsgemäße Erfüllung sämtlicher mietvertraglicher Pflichten.
Erlaubnis zur Zwischenmiete
Der Hauptmieter benötigt grundsätzlich die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters, es sei denn, im Mietvertrag ist die Untervermietung oder Zwischenmiete schon gestattet. Das Ablehnen der Erlaubnis ist nur unter besonderen Umständen möglich, etwa, wenn in der Person des gewünschten Zwischenmieters ein wichtiger Grund liegt (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB, sofern es sich um die Vermietung einzelner Räume handelt).
Wichtiger Hinweis: Ohne Vermietererlaubnis kann diesem gegenüber ein Kündigungsgrund entstehen und der Hauptmieter zu Schadenersatz verpflichtet werden.
Anspruch auf Erlaubnis
Nach § 553 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung zu erteilen, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entsteht, sofern dem Vermieter die Überlassung zumutbar ist. Bei vollständiger Überlassung der Wohnung ist die Erlaubnispflicht strenger, häufig wird sie nur bei vorübergehender Abwesenheit (z. B. Auslandssemester, berufsbedingte Versetzung) eingeräumt.
Regelungen zur Mietdauer und zum Mietvertrag
Befristung und Vertragsgestaltung
Zwischenmietverträge sind meist befristet, da sich der Hauptmieter regelmäßig nur vorübergehend abwesend ist. Die Befristung muss klar, transparent und eindeutig schriftlich im Mietvertrag vereinbart sein, inklusive Rückkehrrecht des Hauptmieters. Bei unbefristeter Zwischenmiete gelten die allgemeinen gesetzlichen Kündigungsfristen (§§ 573c, 580a BGB).
Mietzins (Miete)
Die Miethöhe der Zwischenmiete kann grundsätzlich frei vereinbart werden. Dem Hauptmieter ist es allerdings untersagt, einen unangemessen hohen Mietzins zu verlangen, sofern die Mietpreisbremse oder andere gesetzliche Regulierungen (z. B. § 291 StGB „Wucher“) greifen.
Verantwortlichkeiten und Haftung
Hauptmieter gegenüber Vermieter
Der Hauptmieter haftet dem Vermieter gegenüber weiterhin für alle Verpflichtungen aus dem Hauptmietvertrag, etwa Zahlung der Miete, Schönheitsreparaturen oder Schäden an der Mietsache.
Zwischenmieter gegenüber Hauptmieter
Der Zwischenmieter haftet dem Hauptmieter für die ordnungsgemäße Nutzung der Mietsache und muss Schäden, die während der Nutzung entstehen, ersetzen. Es empfiehlt sich, die Verpflichtungen im Zwischenmietvertrag detailliert zu regeln, insbesondere hinsichtlich Unterhaltspflichten, Rückgabe der Mietsache und Nutzung von Inventar.
Kettenuntermiete
Eine Weitervermietung durch den Zwischenmieter an weitere Untermieter (Kettenuntermiete) ist nur mit Zustimmung sowohl des Hauptmieters als auch des Eigentümers zulässig. Dies kann ansonsten zur fristlosen Kündigung führen.
Beendigung der Zwischenmiete und Rückgabe
Kündigung
Die Kündigung des Zwischenmietverhältnisses richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen oder, sofern nicht anders geregelt, nach den gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß §§ 573c, 580a BGB. Bei befristeten Verträgen endet das Mietverhältnis zum vereinbarten Rückkehrzeitpunkt des Hauptmieters ohne weitere Kündigung.
Rückgabe der Mietsache
Mit Rückkehr des Hauptmieters hat der Zwischenmieter die Wohnung (inkl. Inventar, falls vereinbart) im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Über den Zustand sollten Haupt- und Zwischenmieter ein Übergabeprotokoll anfertigen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Steuerliche und sozialrechtliche Aspekte
Einkünfte aus Zwischenmiete
Einnahmen aus Zwischenvermietung unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuerpflicht als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), sofern der Hauptmieter mit Gewinnerzielungsabsicht handelt. Liegt ein sogenanntes „Mietverhältnis unter nahen Angehörigen“ oder eine bloße Kostenbeteiligung vor, kann die steuerliche Einordnung abweichen.
Sozialrechtliche Auswirkungen
Etwaige Einnahmen aus Zwischenmiete sind im Rahmen sozialrechtlicher Bedürftigkeitsprüfungen (z. B. Wohngeld, Arbeitslosengeld II) anzugeben.
Zwischenmiete im internationalen Kontext
In anderen Staaten bestehen teils abweichende Regelungen. Beispielsweise ist im österreichischen Mietrecht (§§ 1092 ff. ABGB) die Überlassung an Dritte grundsätzlich gestattet, sofern kein Verbot vorliegt. Im Schweizer Recht (§ 262 OR) ist ein Anspruch auf Erlaubnis zur Untermiete ausdrücklich geregelt.
Rechtsprechung zur Zwischenmiete
Die Gerichte haben in zahlreichen Entscheidungen präzisiert, wann ein Anspruch auf Erlaubnis besteht, in welchen Fällen eine Versagung zulässig ist und welche Rechte und Pflichten für die Vertragsparteien im Einzelfall jeweils greifen. Beispielsweise ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung die vollständige Überlassung bei dauerhafter Abwesenheit zumeist genehmigungsbedürftig.
Literatur und weiterführende Hinweise
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 535, 540, 553
- Bundesgerichtshof, Entscheidungen zur Zwischenmiete (u. a. VIII ZR 210/13)
- Kommentierungen: Palandt, Münchener Kommentar zum BGB
Hinweis: Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Zwischenmiete können sich ändern und im Einzelfall von individuellen Vereinbarungen oder aktuellen Gerichtsentscheidungen abhängen. Für die konkrete Vertragsgestaltung und Beurteilung empfiehlt sich die Prüfung der maßgeblichen gesetzlichen Grundlagen.
Häufig gestellte Fragen
Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für eine Zwischenmiete erfüllt sein?
Für eine Zwischenmiete – also die Überlassung einer Mietwohnung an eine dritte Person für einen begrenzten Zeitraum – gelten spezifische rechtliche Vorgaben: Zunächst muss der Hauptmieter die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters einholen, sofern nicht bereits im Mietvertrag eine generelle Genehmigung für eine Untervermietung erteilt wurde (§ 540, § 553 BGB). Der Antrag auf Untervermietung sollte schriftlich erfolgen und den Zeitraum sowie die Person des Untermieters benennen. Der Vermieter darf die Untermieterlaubnis nur aus „begründetem Interesse“ des Mieters verweigern, etwa bei Überbelegung der Wohnung oder wenn berechtigte Zweifel an der Person des Untermieters bestehen. Eine eigenmächtige Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters kann eine fristlose Kündigung des Hauptmietvertrags nach sich ziehen. Darüber hinaus muss das Untermietverhältnis dem Zweck der Zwischenmiete (z.B. wegen Auslandsaufenthalt des Hauptmieters) entsprechen und darf rechtlich nicht auf eine dauerhafte vollständige Überlassung der Mietwohnung hinauslaufen.
Welche rechtlichen Pflichten bestehen während der Zwischenmiete für Hauptmieter und Untermieter?
Der Hauptmieter bleibt während der gesamten Zeit der Zwischenmiete vertraglich gebundener Mieter gegenüber dem Vermieter und haftet für die ordnungsgemäße Nutzung sowie für Mietzahlungen und Schäden. Der Untermieter tritt in ein eigenes Vertragsverhältnis ausschließlich mit dem Hauptmieter und zahlt an diesen die vereinbarte Untermiete. Für den Zwischenmietzeitraum ist der Untermieter verpflichtet, die Wohnung pfleglich zu behandeln, die Hausordnung einzuhalten und keine vertragswidrige Nutzung vorzunehmen. Wer von beiden für Schäden haftet, sollte im Untermietvertrag klar geregelt sein. Im Außenverhältnis trägt indessen immer der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter die Verantwortung, sodass er möglicherweise für Schäden des Untermieters haftbar gemacht werden kann.
Welche Regelungen gelten bezüglich der Mietpreishöhe bei Zwischenmiete?
Die Miethöhe bei Zwischenmiete ist grundsätzlich frei vereinbar, jedoch gilt in vielen Städten die Mietpreisbremse, d.h., die verlangte Untermiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10% nicht überschreiten (§ 556d BGB). Außerdem ist eine unangemessen hohe Miete sittenwidrig (§ 291 StGB) und dann unwirksam. Der Hauptmieter darf bei möblierter Untervermietung einen Möblierungszuschlag verlangen, dieser muss jedoch realistisch kalkuliert und im Untermietvertrag explizit ausgewiesen werden. Es empfiehlt sich, bei einer vertraglichen Regelung die genaue Zusammensetzung der Untermiete, inklusive eventueller Nebenkosten, transparent aufzuführen, um spätere rechtliche Auseinandersetzungen wegen Wucher oder intransparenter Abrechnung zu vermeiden.
Kann der Vermieter die Zwischenmiete untersagen und wenn ja, unter welchen Bedingungen?
Der Vermieter darf die Zwischenmiete grundsätzlich nur dann verbieten, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dazu zählen beispielsweise Überbelegung der Wohnung, begründete Zweifel an der Zuverlässigkeit des Untermieters oder wenn für den Vermieter selbst schwerwiegende Nachteile zu erwarten sind. Liegt kein nachvollziehbarer Grund vor, kann der Hauptmieter die Untervermietung notfalls auch gerichtlich durchsetzen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis grundlos, kann der Hauptmieter sogar Schadensersatzansprüche geltend machen, etwa für entgangene Einnahmen. Es liegt also eine Prüfung im Einzelfall vor, wobei die Rechtsprechung tendenziell mieterfreundlich ist, insbesondere, wenn der Hauptmieter durch Auslandsaufenthalt oder berufliche Veränderungen ein berechtigtes Interesse an der Zwischenmiete hat.
Wie sollte ein rechtssicherer Untermietvertrag ausgestaltet sein?
Ein rechtssicherer Untermietvertrag zur Zwischenmiete muss präzise Angaben enthalten: Namen und Anschrift der Vertragsparteien (Haupt- und Untermieter), genaue Bezeichnung und Beschreibung des vermieteten Wohnraums, Beginn und Ende des Untermietverhältnisses, die genauen Mietbestandteile (Grundmiete, Betriebskosten, Möblierungszuschlag) sowie die Kautionshöhe und deren Rückzahlungsmodalitäten. Es ist ratsam, die Nutzung von Gemeinschaftsräumen gesondert zu regeln, verbindliche Klauseln zu Tierhaltung sowie zum Umgang mit Instandhaltung und eventuellen Schäden aufzunehmen. Im Vertrag sollte auch explizit festgehalten werden, dass das Mietverhältnis automatisch mit Beendigung des Hauptmietvertrags endet. Die Einhaltung der Besonderheiten des Mietrechts wie Schriftform, Angabe von Kündigungsfristen sowie Bezugnahme auf die Hausordnung sind wesentliche Elemente für einen wirksamen Vertrag.
Wonach richten sich die Kündigungsfristen bei einer Zwischenmiete?
Die Kündigungsfristen bei Zwischenmiete richten sich nach dem Untermietvertrag und, sofern nichts abweichendes vereinbart wurde, grundsätzlich nach den gesetzlichen Vorgaben für Mietverhältnisse (§ 573c BGB). Bei befristeten Zwischenmietverträgen, die von vornherein ein klar definiertes Enddatum benennen, bedarf es keiner Kündigung; das Mietverhältnis endet automatisch. Für unbefristete Verträge gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen: drei Monate für Wohnraummiete, wobei der Hauptmieter als Vermieter und der Untermieter ein ordentliches Kündigungsrecht haben. Für möbliert vermietete Zimmer (z.B. in Wohngemeinschaften) kann die Kündigungsfrist auf zwei Wochen zum Monatsende verkürzt werden (§ 573c Abs. 3 BGB). Ein außerordentliches Kündigungsrecht besteht für beide Parteien, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Welche Besonderheiten bestehen bei der Zwischenmiete von möblierten Wohnungen?
Bei der Zwischenmiete von möblierten Wohnungen sind rechtlich insbesondere folgende Aspekte zu beachten: Die Möblierung rechtfertigt grundsätzlich einen Möblierungszuschlag, der gesondert auszuweisen und angemessen zu kalkulieren ist. Der Umfang und Zustand der Möbel sollten im Untermietvertrag mit einem detaillierten Übergabeprotokoll dokumentiert werden, um spätere Streitigkeiten zur Haftung bei Beschädigungen zu vermeiden. Zudem ergeben sich bei Vermietung eines möblierten Zimmers innerhalb einer selbstbewohnten Wohnung abweichende mietrechtliche Regelungen hinsichtlich Kündigungsfrist, die auf zwei Wochen reduziert sein können. Bei vollständiger Überlassung der Wohnung hingegen finden die allgemeinen mietrechtlichen Schutzvorschriften Anwendung. Besondere Aufmerksamkeit sollte hier dem Thema Kaution, Nebenkostenpauschalen und Haftung für Schäden an den Möbeln geschenkt werden.
