Wohnungsüberlassung

Begriff und Bedeutung der Wohnungsüberlassung

Die Wohnungsüberlassung ist ein zentraler Begriff im deutschen Miet- und Wohnrecht und bezieht sich auf die vertragliche oder tatsächliche Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder einzelner Wohnräume an eine andere Person als den Vertragsmieter. Sie umfasst zahlreiche rechtliche Aspekte, die insbesondere im Zusammenhang mit dem Mietvertrag, dem Untermietverhältnis sowie mietrechtlichen Schutzvorschriften relevant sind. Wohnungsüberlassung kann sowohl entgeltlich (Miete, Untermiete) als auch unentgeltlich (Leihe, Familiennutzung) erfolgen.

Formen der Wohnungsüberlassung

Überlassung an Dritte

Die Wohnungsüberlassung an Dritte liegt dann vor, wenn der Hauptmieter einer Wohnung einer anderen Person als Mitbewohner oder Untermieter die Nutzung der Wohnräume gestattet. Typische Konstellationen sind die vollständige oder teilweise Untervermietung, das Einziehen von Lebensgefährten, Ehegatten, Kindern oder Angehörigen sowie die Aufnahme von Pflegepersonal.

Vollständige und teilweise Wohnungsüberlassung

Vollständige Wohnungsüberlassung bezeichnet die Überlassung der gesamten Wohnung an einen Dritten, etwa durch eine Untervermietung der kompletten Wohnung. Die teilweise Wohnungsüberlassung liegt vor, wenn einzelne Zimmer oder abgetrennte Wohnbereiche einem Dritten überlassen werden, während der Hauptmieter weiterhin in der Wohnung wohnt.

Rechtliche Grundlagen

BGB-Regelungen (§ 540, § 553 BGB)

Die gesetzlichen Grundlagen für die Überlassung der Wohnung an Dritte ergeben sich hauptsächlich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB):

• § 540 BGB (Gebrauchsüberlassung an Dritte): Ein Mieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Eine ohne Erlaubnis vorgenommene Überlassung berechtigt den Vermieter in der Regel zur außerordentlichen Kündigung.
• § 553 BGB (Erlaubnis zur Untervermietung): Weist der Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten nach, kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur aus wichtigen Gründen verweigern.

Vertragsrechtliche Besonderheiten

Etwaige vertragliche Vereinbarungen, Hausordnungen oder ergänzende Regelungen im Mietvertrag können die Möglichkeiten und Pflichten bezüglich der Wohnungsüberlassung weiter konkretisieren und einschränken. Dabei ist stets auf eine individuelle Prüfung des jeweiligen Mietverhältnisses zu achten.

Voraussetzungen und Verfahren der Wohnungsüberlassung

Erforderlichkeit der Vermietererlaubnis

• Für die vollständige oder teilweise Überlassung der Wohnung ist grundsätzlich die vorherige Einholung der Erlaubnis des Vermieters erforderlich.
• Die Überlassung an Ehegatten oder Kinder wird in Rechtsprechung und Literatur vielfach als „vertragsgemäßer Gebrauch“ angesehen, sodass hierfür keine ausdrückliche Erlaubnis erforderlich ist.
• Für andere Dritte, insbesondere Untermieter, ist die Erlaubnis notwendig. Bei berechtigtem Interesse des Mieters besteht ein Anspruch auf die Erlaubniserteilung (z. B. aus beruflichen, wirtschaftlichen, familiären Gründen).

Rechte und Pflichten der Parteien

Mieter und Vermieter sind verpflichtet, im Rahmen der Wohnungsüberlassung aufeinander Rücksicht zu nehmen. Der Mieter hat insbesondere für das Verhalten der aufgenommenen Personen einzustehen. Der Vermieter kann, sofern ihm gewichtige Gründe vorliegen (z. B. Überbelegung, Störung des Hausfriedens), die Erlaubnis verweigern oder nachträglich widerrufen.

Rechtsfolgen einer unzulässigen Wohnungsüberlassung

Wird die Wohnung einem Dritten ohne erforderliche Zustimmung überlassen, kann dies für den Mieter erhebliche Konsequenzen nach sich ziehen:

• Abmahnung und fristlose Kündigung: Der Vermieter ist regelmäßig zum Ausspruch einer Abmahnung sowie zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, sofern der Mieter eine ungenehmigte Überlassung vornimmt und diese nicht binnen angemessener Frist abgestellt wird.
• Entschädigungsansprüche: Der Vermieter kann unter Umständen einen Anspruch auf Herausgabe eines etwaigen Untermietzuschlags oder eine Nutzungsentschädigung geltend machen.
• Räumungsklage: Im Falle einer fortgesetzten unberechtigten Überlassung kann der Vermieter eine Räumungsklage gegen den Mieter und gegebenenfalls gegen den Dritten anstrengen.

Besonderheiten bei der Wohnungsüberlassung im sozialen Wohnungsbau

Im Bereich des geförderten Wohnungsbaus unterliegt die Wohnungsüberlassung besonderen rechtlichen Bestimmungen, wie z.B. § 27 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). Die Überlassung ist hier regelmäßig auf Personen mit Wohnberechtigungsschein beschränkt; eine ungenehmigte Überlassung an Dritte kann nicht nur zivilrechtliche, sondern auch öffentlich-rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Steuerliche Aspekte der Wohnungsüberlassung

Insbesondere bei unentgeltlicher Überlassung an Familienangehörige oder im Rahmen einer vermieteten Immobilie können steuerliche Fragen auftreten, etwa im Hinblick auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Die steuerliche Bewertung richtet sich nach der Einkommenssteuer und kann Einfluss auf etwaige Freibeträge, Werbungskostenabzug oder Abschreibungen haben.

Abgrenzung zu anderen Rechtsinstituten

Die Wohnungsüberlassung ist abzugrenzen von anderen Rechtsverhältnissen, insbesondere:

• Mietvertrag: Die klassische Vereinbarung zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung.
• Leihe: Unentgeltliche Gebrauchsüberlassung (§§ 598 ff. BGB).
• Gebrauch durch Familienangehörige: Oft als Teil des mietvertraglichen Gebrauchsrechts betrachtet.

Zusammenfassung und Fazit

Die Wohnungsüberlassung ist ein vielschichtiger Rechtsbegriff mit weitreichenden praktischen und rechtlichen Implikationen. Sie bedarf in der Regel der Zustimmung des Vermieters und ist im Mietrecht sowie im sozialen Wohnungsbau umfassend geregelt. Verstöße gegen die gesetzlichen oder vertraglichen Anforderungen können erhebliche Konsequenzen für Mieter und Dritte haben. Eine sachgerechte Einschätzung der jeweiligen Konstellation ist für die rechtssichere Durchführung eines Wohnungsüberlassungsvorhabens von besonderer Bedeutung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine rechtliche Beratung dar.

Häufig gestellte Fragen

Welche gesetzlichen Regelungen gelten für die Wohnungsüberlassung an Dritte?

Die Überlassung einer Wohnung an Dritte – sei es teilweise (Untermiete) oder vollständig – ist im deutschen Mietrecht insbesondere durch § 540 und § 553 BGB geregelt. Der Mieter darf die Wohnung oder Teile davon grundsätzlich nur mit Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Versäumt der Mieter dies, kann der Vermieter unter Umständen das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Ein Anspruch auf Erlaubnis besteht jedoch unter bestimmten Voraussetzungen: So sieht § 553 BGB vor, dass der Mieter einen berechtigten Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung von Teilen der Wohnung hat, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse an der Überlassung entsteht (z. B. finanzielle Notlage, Arbeitsplatzverlust, Einzug eines Partners). Der Vermieter kann die Erlaubnis nur aus wichtigen Gründen verweigern, etwa wenn durch die Überlassung eine Überbelegung der Wohnung droht oder berechtigte Interessen des Vermieters beeinträchtigt werden. Die vollständige Überlassung der Wohnung steht hingegen im Ermessen des Vermieters, der ohne Angabe von Gründen ablehnen kann.

Muss ein Untermietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?

Für einen Untermietvertrag existiert rechtlich kein ausdrückliches Formerfordernis, das heißt, er kann auch mündlich geschlossen werden. Allerdings ist wegen der beweisrechtlichen Aspekte dringend zu empfehlen, einen schriftlichen Vertrag zu schließen, in dem Rechte und Pflichten, die Dauer der Wohnungsüberlassung, sowie Regelungen zur Kaution, Mietzahlung und Nutzung der Gemeinschaftsräume klar und ausführlich festgehalten werden. Gerade im Konfliktfall vereinfacht ein schriftlich fixierter Vertrag die Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen und erhöht die Transparenz für beide Parteien.

Welche Haftung trifft den Hauptmieter bei Untervermietung?

Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter weiterhin für sämtliche Verpflichtungen aus dem Hauptmietvertrag, auch wenn er Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung an einen Dritten überlässt. Kommt es zu Schäden, Pflichtverletzungen oder Mietrückständen durch den Untermieter, kann sich der Vermieter direkt an den Hauptmieter wenden. Deshalb ist es ratsam, im Untermietvertrag detaillierte Regelungen zur Nutzung und Haftung festzulegen und gegebenenfalls eine Haftpflichtversicherung für den Untermieter zu verlangen, um eigene Risiken zu minimieren.

Unter welchen Umständen kann der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung verweigern?

Nach § 553 BGB ist der Vermieter verpflichtet, der Untervermietung eines Teils der Wohnung zuzustimmen, sofern ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt und keine wichtigen Gründe gegen die Überlassung sprechen. Als wichtige Gründe gelten etwa eine Überbelegung der Mieträume, unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigungen für den Vermieter, Sicherheitsbedenken oder in der Person des Untermieters liegende Ablehnungsgründe, etwa eine negative Bonitätsauskunft oder bereits zuvor auffällig gewordene Verhaltensweisen. Bei vollständiger Überlassung der Wohnung steht dem Vermieter jedoch ein weitergehendes Ablehnungsrecht zu.

Welche Ansprüche entstehen bei der Überlassung ohne Zustimmung des Vermieters?

Überlässt der Mieter die Wohnung oder Teile davon unbefugt einem Dritten, droht die fristlose Kündigung durch den Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sofern der Mieter auch nach Abmahnung nicht für Abhilfe sorgt. Darüber hinaus ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter Schadensersatz zu verlangen, falls ihm durch die unbefugte Gebrauchsüberlassung ein Nachteil entstanden ist. Unter bestimmten Voraussetzungen kann sogar eine Nutzungsentschädigung verlangt werden. Der Mieter ist daher gut beraten, stets vorab die ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters einzuholen.

Welche Vorgaben gelten zur Miethöhe bei Untervermietung?

Es bestehen grundsätzlich keine gesetzlichen Höchstgrenzen für die Miethöhe, die zwischen Hauptmieter und Untermieter vereinbart wird. Jedoch ist § 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) zu beachten, wonach die Forderung einer „überhöhten Miete“ ggf. eine Ordnungswidrigkeit darstellen kann, wenn die Miete im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete über 20 % liegt, insbesondere in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ferner darf der Untermietzins nicht gegen etwaige mietrechtliche Preisbremsen verstoßen, falls das Hauptmietverhältnis diesen unterliegt.

Welche Rechte und Pflichten hat der Untermieter gegenüber dem Vermieter?

Ein vertragliches Verhältnis besteht ausschließlich zwischen Hauptmieter und Untermieter; der Untermieter besitzt daher keine unmittelbaren Rechte gegenüber dem Vermieter, sondern kann Ansprüche ausschließlich gegen den Hauptmieter geltend machen. Allerdings können ausnahmsweise direkte Ansprüche des Untermieters gegen den Vermieter entstehen, etwa bei einer Wohnungsbesichtigung, falls schwere Pflichtverletzungen des Vermieters oder Eintritt in das Hauptmietverhältnis im Wege der Fortsetzung (nach § 565 BGB) vorliegen. Bis dahin ist der Hauptmieter vorrangig Vertragspartner für die Pflichten und Ansprüche aus dem Untermietverhältnis.