Begriff und rechtliche Einordnung des Wohnungsmaklers
Ein Wohnungsmakler ist eine natürliche oder juristische Person, die gewerbsmäßig als Vermittler bei der Anbahnung von Miet- oder Kaufverträgen über Wohnraum tätig wird. Wohnungsmakler sind eine besondere Form von Maklern gemäß §§ 652 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Im deutschen Recht unterliegen sie spezifischen gesetzlichen Regelungen, die insbesondere aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) und der Gewerbeordnung (GewO) resultieren.
Rechtsgrundlagen für die Tätigkeit des Wohnungsmaklers
Bürgerliches Gesetzbuch (§§ 652 ff. BGB)
Das BGB regelt die allgemeinen Rechte und Pflichten des Maklervertrags. Zentral ist § 652 BGB, der den Anspruch auf Maklerlohn bei erfolgreicher Vermittlung oder Nachweis des Vertragsabschlusses regelt. Der Maklervertrag ist grundsätzlich formlos möglich, empfiehlt sich aber aus Gründen der Rechtssicherheit in Textform.
Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG)
Das Wohnungsvermittlungsgesetz enthält ergänzende, speziellere Vorschriften zur Vermittlung von Wohnungen. Es bestimmt insbesondere die Zulässigkeit und Höhe der vom Wohnungssuchenden verlangbaren Provision und regelt das sogenannte „Bestellerprinzip“.
Gewerbeordnung (§ 34c GewO)
Wohnungsmakler gelten als Gewerbetreibende im Sinne der Gewerbeordnung und unterliegen daher der Erlaubnispflicht nach § 34c GewO. Zu den Zulassungsvoraussetzungen zählen unter anderem Zuverlässigkeit sowie geordnete Vermögensverhältnisse.
Pflichten des Wohnungsmaklers
Aufklärungspflicht
Der Wohnungsmakler ist verpflichtet, über sämtliche wesentlichen Umstände der zu vermittelnden Wohnung zu informieren. Dazu zählen Lage, Größe, Preis, etwaige Mängel sowie alle für den Vertragsschluss relevanten Tatsachen.
Interessenkollision und Neutralität
Der Makler schuldet Neutralität zwischen den beteiligten Parteien, sofern keine einseitige Interessenvertretung vertraglich vereinbart wurde. Eine Interessenkollision, etwa durch Tätigkeit für beide Seiten, kann zur Unwirksamkeit des Lohnanspruchs führen.
Nachweis- und Vermittlungsleistung
Die Hauptpflicht des Wohnungsmaklers ist der Nachweis oder die Vermittlung eines Miet- oder Kaufvertrags über Wohnraum. Der Nachweis erfordert die Benennung eines potentiellen Mieters oder Käufers, die Vermittlung umfasst darüber hinausgehende Mitwirkung am Vertragsschluss.
Rechte des Wohnungsmaklers
Provisionsanspruch
Ein Provisionsanspruch besteht gemäß § 652 BGB, wenn infolge der Maklertätigkeit ein Hauptvertrag zustande kommt. Der Anspruch setzt den Abschluss eines Maklervertrages sowie die sog. Kausalität (ursächlicher Zusammenhang) zwischen Nachweis/Vermittlung und Vertragsschluss voraus.
Im Bereich der Wohnraumvermittlung gilt das Bestellerprinzip: Nach § 2 Abs. 1a WoVermittG darf der Wohnungsmakler von Wohnungssuchenden nur dann eine Provision verlangen, wenn explizit der Wohnungssuchende einen Maklervertrag abgeschlossen hat und der Nachweis erstmals für ihn erbracht wurde. Ein Verstoß dagegen ist gemäß § 3 WoVermittG bußgeldbewehrt.
Provisionshöhe
Die zulässige Höhe der Provision bei Wohnraumvermietung ist gesetzlich auf maximal zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt (§ 3 Abs. 2 WoVermittG). Weitergehende oder abweichende Provisionsvereinbarungen sind nichtig.
Ersatz von Aufwendungen
Ein Anspruch auf Ersatz entstandener Aufwendungen besteht nur, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde (§ 652 Abs. 2 BGB).
Maklervertrag und Beendigung
Zustandekommen des Maklervertrags
Der Maklervertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande und ist nicht an eine bestimmte Form gebunden, wobei aus Dokumentations- und Nachweisgründen Schrift- oder Textform empfohlen wird. Die Vertragsinhalte umfassen regelmäßig Art, Umfang und Dauer der Maklertätigkeit sowie Regelungen zur Provision.
Kündigung und Beendigung
Der Maklervertrag ist grundsätzlich jederzeit ohne Einhaltung einer Frist kündbar, sofern keine abweichenden vertraglichen Bestimmungen getroffen werden. Ein etwaiger Provisionsanspruch bleibt bestehen, wenn die Maklertätigkeit vor Kündigung zum Erfolg geführt hat.
Haftung des Wohnungsmaklers
Haftung für Pflichtverletzungen
Der Wohnungsmakler haftet für schuldhafte Pflichtverletzungen nach den allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, insbesondere bei Verletzung von Aufklärungs-, Informations- oder Obhutspflichten.
Haftung für fehlerhafte Angaben
Gibt der Makler unzutreffende Informationen weiter oder unterlässt die Mitteilung erheblicher Mängel, kann er gegenüber dem Auftraggeber auf Schadenersatz haften (§§ 280 ff., 311 Abs. 2 BGB).
Erlaubnispflicht und Aufsicht
Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO
Für die gewerbliche Tätigkeit als Wohnungsmakler ist eine behördliche Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO erforderlich. Die zuständigen Behörden prüfen Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und Nachweise zu den persönlichen Verhältnissen.
Überwachung und Registrierung
Die Tätigkeit unterliegt behördlicher Überwachung, zudem besteht eine Pflicht zur Anzeige der Aufnahme und Beendigung des Maklergewerbes beim Gewerbeamt.
Abgrenzung zu anderen Vermittlern
Wohnungsmakler sind von sogenannten Wohnungsverwaltern, Immobilienhändlern oder Immobilienprojektentwicklern abzugrenzen. Während der Makler schwerpunktmäßig als Vermittler agiert, treten die übrigen Gruppen regelmäßig als Vertragspartner oder im Rahmen des Immobilienmanagements auf.
Fazit
Wohnungsmakler erfüllen eine zentrale Funktion bei der Vermittlung von Wohnraum in Deutschland und unterliegen umfassenden gesetzlichen Regelungen. Besonders das Wohnungsvermittlungsgesetz, das Bürgerliche Gesetzbuch und die Gewerbeordnung stellen vielfältige Anforderungen an Transparenz, Neutralität und Provisionsgestaltung. Das dabei umzusetzende Bestellerprinzip und die beschränkte Provisionshöhe dienen dem Schutz von Wohnungssuchenden und sorgen für Transparenz auf dem Immobilienmarkt. Eine sorgfältige Wahrnehmung der Maklerpflichten ist für den rechtmäßigen und erfolgreichen Abschluss von Maklerverträgen unerlässlich.
Häufig gestellte Fragen
Wann entsteht der Provisionsanspruch des Wohnungsmaklers?
Der Provisionsanspruch des Wohnungsmaklers entsteht grundsätzlich nur dann, wenn durch die nachweisende oder vermittelnde Tätigkeit des Maklers ein Hauptvertrag, in diesem Fall ein Mietvertrag über Wohnraum, zustande kommt (§ 652 BGB). Das bedeutet, der Makler muss entweder nachgewiesen haben, welcher Vertragspartner bereit ist, den Vertrag abzuschließen, oder aktiv bei den Vertragsverhandlungen mitgewirkt und so zum Vertragsabschluss beigetragen haben. Ein bloßer Hinweis auf ein bestehendes Angebot reicht nicht aus – der Kausalzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsschluss muss gegeben sein. Hinzu kommt, dass der Makler einen wirksamen Maklervertrag mit dem Kunden abgeschlossen haben muss. Darüber hinaus ist im Wohnraummietrecht (§ 656a BGB) das Bestellerprinzip zu beachten: Nur derjenige, der den Makler beauftragt hat, muss auch tatsächlich die Provision zahlen. Ein Verstoß gegen diese gesetzlichen Vorschriften führt zur Unwirksamkeit des Provisionsanspruchs. Zudem ist die Forderung der Maklercourtage vor Abschluss des Hauptvertrags unzulässig; der Anspruch entsteht erst mit rechtskräftigem Abschluss des Mietvertrages.
Welche Informationspflichten hat ein Wohnungsmakler gegenüber den Parteien?
Wohnungsmakler unterliegen umfangreichen Informationspflichten gegenüber ihren Kunden, insbesondere nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) und weiteren spezialgesetzlichen Regelungen wie dem Geldwäschegesetz (GwG). Sie müssen insbesondere über die Höhe der Provision, die Identität der Vertragsparteien, alle wesentlichen Eigenschaften des Mietobjekts sowie relevante rechtliche Beschränkungen (z. B. Baulasten, Vorkaufsrechte, Denkmalschutz) aufklären. Ferner hat der Makler über seine Rolle, etwaige bestehende Doppeltätigkeiten (für beide Parteien tätig) sowie mögliche wirtschaftliche Verflechtungen zu informieren. Seit Inkrafttreten der DSGVO ist der Makler zudem verpflichtet, seine Kunden über die Erhebung, Speicherung und Verarbeitung ihrer personenbezogenen Daten umfassend zu unterrichten. Unterlässt der Makler diese Aufklärung, kann dies nicht nur zivilrechtliche Schadensersatzansprüche begründen, sondern auch zur Unwirksamkeit des Maklervertrags führen.
Wann verjährt der Provisionsanspruch eines Wohnungsmaklers?
Der Anspruch des Wohnungsmaklers auf Zahlung der Provision unterliegt der regelmäßigen Verjährung nach § 195 BGB, die drei Jahre beträgt. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Makler Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen sowie der Person des Schuldners erlangt hat (§ 199 BGB). Wurde der Mietvertrag beispielsweise am 15. Mai 2022 geschlossen, beginnt die Verjährungsfrist am 31. Dezember 2022 zu laufen und endet am 31. Dezember 2025. Zu beachten ist, dass eine Hemmung oder ein Neubeginn der Verjährung unter bestimmten Umständen (wie etwa durch Verhandlungen oder gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs) eintreten kann.
Welche rechtlichen Besonderheiten gelten beim sogenannten „Bestellerprinzip“?
Das Bestellerprinzip ist seit dem 1. Juni 2015 für Mietverhältnisse über Wohnraum gesetzlich vorgeschrieben (§ 656a BGB). Es besagt, dass nur derjenige, der den Makler explizit mit der Vermittlung einer Wohnung beauftragt hat, zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet ist. Typischerweise ist dies der Vermieter, da dieser regelmäßig die Maklertätigkeit auslöst. Vom Makler darf keine Provision von Wohnungssuchenden verlangt werden, wenn der Auftrag zunächst vom Vermieter ausging oder die Wohnung bereits vom Makler im Bestand geführt wird. Verstöße gegen das Bestellerprinzip machen den Provisionsanspruch nichtig und der Makler riskiert neben dem Verlust seiner Vergütung auch eine Ordnungswidrigkeit nach dem WoVermittG. Es sind auch Umgehungsversuche, etwa durch gestaffelte Verträge oder vorgetäuschte „Folgeaufträge“, ausdrücklich untersagt und führen ebenfalls zur Unwirksamkeit des Provisionsanspruchs.
Welche Formvorschriften gelten für Maklerverträge im Wohnraummietbereich?
Seit dem 23. Dezember 2020 verlangt das Gesetz (§ 656a BGB n.F.) für Maklerverträge über Wohnraummietverhältnisse zwingend die Textform. Dies bedeutet, der Vertrag muss in einer zur dauerhaften Wiedergabe geeigneten Weise erstellt werden (z. B. E-Mail, Fax, Digitaldokument), eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr erforderlich, eine mündliche Vereinbarung reicht jedoch nicht aus. Die Textform dient dem Schutz der Verbraucher und der verbesserten Nachweisbarkeit des Vertragsschlusses. Wird die Textform nicht eingehalten, ist der gesamte Maklervertrag gemäß § 125 BGB nichtig, wodurch auch der Provisionsanspruch entfällt.
Kann ein Wohnungsmakler für fehlerhafte oder unvollständige Angaben haftbar gemacht werden?
Ja, ein Wohnungsmakler haftet im Rahmen seines Maklervertrags zivilrechtlich für fehlerhafte, unvollständige oder irreführende Angaben zum Mietobjekt (§§ 280, 311 BGB; § 823 BGB). Er ist zur wahrheitsgemäßen und vollständigen Information verpflichtet und muss alle ihm bekannten wesentlichen Umstände offenlegen. Bei schuldhafter Verletzung dieser Pflicht kann er zum Schadensersatz verpflichtet werden. Die Haftung umfasst fahrlässige Falschangaben ebenso wie das bewusste Verschweigen relevanter Tatsachen. Handelt der Makler arglistig, besteht zusätzlich ein Rücktrittsrecht seitens des Auftraggebers sowie die Möglichkeit zur Anfechtung des Mietvertrages.
Welche Rolle spielen datenschutzrechtliche Vorgaben bei der Tätigkeit von Wohnungsmaklern?
Wohnungsmakler sind als Dienstleister im Sinne der DSGVO und des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG) zur Einhaltung umfangreicher datenschutzrechtlicher Vorschriften verpflichtet. Bereits bei der Erhebung personenbezogener Daten müssen Makler klar und verständlich über den Zweck der Datenerhebung, die Speicherdauer, Rechte der betroffenen Personen sowie eventuelle Weitergaben an Dritte informieren. Insbesondere gelten strenge Anforderungen an die Speicherung und Weitergabe sensibler Daten (wie etwa Bonitätsauskünfte, Einkommensnachweise). Bei Verstößen drohen empfindliche Bußgelder, zivilrechtliche Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche. Spezielle Probleme ergeben sich zudem beim Einsatz digitaler Vermittlungsplattformen und bei der elektronischen Kommunikation, wo besonderer Wert auf Datensicherheit und Zugriffsrechte gelegt werden muss.
