Wohnungsmakler

Begriff und Stellung des Wohnungsmaklers

Ein Wohnungsmakler ist eine gewerblich tätige Person oder ein Unternehmen, das Verträge über Miet- oder Kaufobjekte im Bereich Wohnraum nachweist oder vermittelt. Er bringt Interessenten und Vertragspartner zusammen, stellt Informationen bereit und begleitet den Weg zum Miet- oder Kaufvertrag. Rechtlich wirkt der Wohnungsmakler nicht als Partei des Hauptvertrags, sondern erbringt eine eigenständige Nachweis- oder Vermittlungsleistung, für die grundsätzlich eine erfolgsabhängige Vergütung (Provision/Courtage) vereinbart werden kann.

Aufgabenprofil und Tätigkeitsbereich

Der Tätigkeitsbereich umfasst typischerweise die Beschaffung und Aufbereitung von Objekt- und Marktinformationen, die Durchführung oder Organisation von Besichtigungen, die Kommunikation zwischen den Parteien, die Mitwirkung an Verhandlungen sowie die Dokumentation des Objektangebots. Je nach Beauftragung handelt der Makler als Nachweismakler (Benennung einer konkreten Abschlussgelegenheit) oder als Vermittlungsmakler (aktive Herbeiführung des Vertragsabschlusses).

Abgrenzung

Wohnungsmakler sind von Hausverwaltungen oder Bauträgern abzugrenzen. Sie verwalten keine Objekte und werden auch nicht als Bauherr tätig. Ihre Leistung richtet sich auf die Herbeiführung eines Miet- oder Kaufvertrags über Wohnraum.

Zulassung und berufsrechtliche Einordnung

Die Tätigkeit als Wohnungsmakler setzt eine gewerberechtliche Erlaubnis voraus. Voraussetzungen sind insbesondere persönliche Zuverlässigkeit und geordnete wirtschaftliche Verhältnisse. Es bestehen Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflichten, Anforderungen an die ordnungsgemäße Geschäftsorganisation sowie besondere Regeln für den Umgang mit Geldern. In bestimmten Konstellationen sind Prüfberichte gegenüber der zuständigen Behörde vorzulegen. Zudem treffen den Makler Pflichten aus dem Identifizierungs- und Transparenzregime zur Prävention von Geldwäsche, sofern einschlägige Risikofälle vorliegen.

Aufsichts- und Standesanforderungen

Wohnungsmakler unterliegen der Kontrolle der zuständigen Behörden. Berufsbezogene Verhaltenspflichten, Fortbildungsanforderungen und Transparenzstandards können im Rahmen gewerberechtlicher Vorgaben konkretisiert sein. Verstöße können verwaltungsrechtliche Maßnahmen und bußgeldrechtliche Folgen nach sich ziehen.

Der Maklervertrag

Rechtsgrundlage des Tätigwerdens ist der Maklervertrag zwischen Makler und Auftraggeber. Er legt Art und Umfang der Tätigkeit, Vergütung, Laufzeit und besondere Pflichten fest.

Vertragstypen

• Einfacher Auftrag: Der Auftraggeber darf weitere Makler beauftragen und auch selbst tätig werden.
• Alleinauftrag: Nur ein Makler wird beauftragt; der Auftraggeber darf grundsätzlich nicht eigenständig oder über Dritte vermitteln. Beim qualifizierten Alleinauftrag können weitergehende Bindungen vereinbart sein.
• Nachweis- oder Vermittlungsauftrag: Unterschiedliche Anforderungen an die Leistung (Benennung der Abschlussgelegenheit oder aktive Herbeiführung des Vertrags).

Form und Zustandekommen

Der Maklervertrag kann formlos zustande kommen, häufig in Textform. Für Wohnimmobilienkäufe mit Verbraucherbeteiligung bestehen besondere Textform- und Transparenzanforderungen an die Provisionsabreden, insbesondere zur Verteilung der Provision.

Beendigung

Maklerverträge können befristet oder unbefristet ausgestaltet sein. Kündigungsrechte richten sich nach der vereinbarten Form des Auftrags und den allgemeinen Regeln. Mit Vertragsende entfällt die Pflicht zur weiteren Tätigkeit; Provisionsansprüche für bereits kausal herbeigeführte Abschlüsse bleiben unberührt.

Provision (Courtage)

Die Provision ist die typische Vergütung des Wohnungsmaklers. Sie ist erfolgsabhängig und setzt grundsätzlich voraus, dass:

• ein wirksamer Maklervertrag besteht,
• der Hauptvertrag (Miet- oder Kaufvertrag) zustande kommt, und
• die Maklerleistung für den Abschluss kausal war (Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit).

Entstehung und Fälligkeit

Der Anspruch entsteht mit Abschluss des Hauptvertrags, sofern die Tätigkeit des Maklers hierfür ursächlich war. Bei bloßem Tätigwerden ohne Erfolg besteht kein Anspruch. Vorkenntnis des Kunden über das Objekt und den Vertragspartner kann den Anspruch entfallen lassen, wenn der Makler keinen zusätzlichen, kausal wirkenden Beitrag leistet. Die Fälligkeit richtet sich nach der Vereinbarung, häufig bei oder nach Abschluss des Hauptvertrags.

Höhe und Transparenz

Die Höhe der Provision ist frei vereinbar, soweit keine zwingenden Vorschriften greifen. Sie muss transparent und eindeutig vereinbart sein. In Anzeigen und Exposés sind Preisangaben zur Provision klar darzustellen, wenn die Zahlungspflicht von Interessenten in Betracht kommt.

Verteilung der Provision

• Mietwohnungen (Wohnraummiete): Es gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Die Person, die den Makler beauftragt, trägt die Provision. Eine Abwälzung auf Wohnungssuchende ist nur unter engen Voraussetzungen zulässig, wenn der Makler ausschließlich im Auftrag der Wohnungssuchenden tätig geworden ist und es sich um eine echte Suchbeauftragung handelt.
• Kauf von Wohnimmobilien mit Verbraucherbeteiligung: Die Zahlungspflicht kann zwischen Käufer und Verkäufer verteilt werden. Es gilt das Gleichgewichtsprinzip: Ein Verbraucher kann nicht stärker als die andere Seite mit der Provision belastet werden. In der Praxis erfolgt häufig eine hälftige Teilung oder eine vollständige Zahlung durch eine Seite mit nachweislicher hälftiger Erstattung durch die andere.

Unzulässige Gestaltungen

Unklare oder überraschende Provisionsklauseln sind unwirksam. Vereinbarungen, die zwingende Verbraucherschutzvorgaben umgehen, sowie verdeckte Zahlungsverpflichtungen sind unzulässig. Die Kopplung der Provision an Bedingungen, die außerhalb des Maklererfolgs liegen, kann problematisch sein.

Neutralität, Treuepflichten und Doppeltätigkeit

Der Wohnungsmakler schuldet redliches Verhalten, sachgerechte Information und die Wahrung berechtigter Interessen des Auftraggebers. Eine Doppeltätigkeit (gleichzeitige Tätigkeit für beide Vertragsparteien) ist grundsätzlich möglich, bedarf jedoch offener Offenlegung und darf nicht zu einer Verletzung von Loyalitätspflichten führen. Verdeckte Interessenkonflikte können Provisionsansprüche gefährden und Haftungsrisiken begründen.

Informations-, Aufklärungs- und Dokumentationspflichten

Makler müssen über wesentliche, ihnen bekannte Umstände informieren, die für die Entscheidung der Parteien erheblich sind. Hierzu zählen insbesondere belastbare Angaben zur Identität des Objekts, Flächen, wesentlichen Eigenschaften, bekannten Mängeln, Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen sowie zu in der Vermarktung ausgewiesenen Konditionen.

Exposé und Anzeige

Angaben in Exposés und Anzeigen müssen sachlich richtig, vollständig im zugesagten Umfang und nicht irreführend sein. Für öffentlich zugängliche Immobilienanzeigen im Wohnbereich bestehen besondere Informationspflichten zu energetischen Kennwerten, sofern entsprechende Nachweise vorliegen. Freizeichnungsklauseln dürfen die Verantwortung für eigene Kernangaben nicht pauschal ausschließen.

Dokumentation

Die Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit sollte nachvollziehbar dokumentiert sein, etwa durch Angebotsnachweise, Kommunikationsprotokolle und Objektunterlagen. Die Dokumentation dient dem Nachweis der Kausalität und der ordnungsgemäßen Erfüllung vertraglicher Pflichten.

Verbraucherschutz und Vertragsabschlüsse auf Distanz

Wird der Maklervertrag mit einer Privatperson außerhalb von Geschäftsräumen oder ausschließlich mittels Fernkommunikation geschlossen (z. B. telefonisch oder online), greifen besondere Widerrufsrechte und Belehrungspflichten. Die Ausübung eines Widerrufsrechts kann die Vergütungspflicht beeinflussen, insbesondere wenn die Leistung bereits auf ausdrücklichen Wunsch vor Ablauf der Widerrufsfrist vollständig erbracht wurde.

Haftung

Die Haftung des Wohnungsmaklers richtet sich nach allgemeinen Regeln. Er haftet für vorsätzliche und fahrlässige Pflichtverletzungen, insbesondere bei fehlerhaften oder unvollständigen Informationen, die für die Entscheidung der Parteien erheblich sind. Keine Garantie besteht für den Erfolg des Hauptvertrags oder die Beschaffenheit des Objekts als solche, sofern nicht ausdrücklich zugesichert. Haftungsbegrenzungen sind nur im rechtlich zulässigen Rahmen möglich und erfassen grobes Fehlverhalten nicht.

Datenschutz

Bei der Vermittlung von Wohnraum verarbeitet der Makler personenbezogene Daten von Interessenten und Anbietern. Es bestehen Informationspflichten zur Datenverarbeitung, Anforderungen an die Rechtmäßigkeit der Verarbeitung, an Datensicherheit, Speicherbegrenzung und Betroffenenrechte. Die Übermittlung an Dritte, etwa zur Erstellung von Bonitätsauskünften, bedarf einer entsprechenden Rechtsgrundlage.

Wettbewerb und Preisangaben

Werbung und Preisangaben müssen klar, wahr und vollständig sein. Irreführende Aussagen über Objektmerkmale, Lagevorteile, Flächengrößen oder Kosten sind unzulässig. Bei der Bewerbung provisionspflichtiger Angebote ist transparent darzustellen, ob und in welcher Höhe eine Provision anfällt und wer sie schuldet. Für Preisangaben gelten branchenübergreifende Transparenzanforderungen.

Besonderheiten bei Miete und Kauf

Wohnraummiete

Bei der Vermietung von Wohnraum sind Diskriminierungsverbote zu beachten. Auswahlentscheidungen dürfen nicht an unzulässige Kriterien anknüpfen. Das Bestellerprinzip ordnet im Regelfall die Provision der beauftragenden Partei zu. Kautionen werden üblicherweise nicht vom Makler vereinnahmt.

Wohnungskauf

Beim Kauf von Wohnimmobilien ist der Hauptvertrag beurkundungsbedürftig und wird regelmäßig notariell abgewickelt. Die Provisionsabrede ist hiervon getrennt. Bei Verbraucherbeteiligung bestehen besondere Regeln zur Verteilung der Maklerkosten und zur Textform der Provisionsvereinbarung. Zahlungen im Zusammenhang mit dem Kaufpreis erfolgen üblicherweise über notariell gesicherte Wege; der Makler ist nicht Empfänger des Kaufpreises.

Abgrenzende Begriffe

Der Begriff Wohnungsmakler wird teils synonym mit Immobilienmakler im Wohnbereich verwendet. Abzugrenzen sind Vermittler rein gewerblicher Objekte, Hausverwalter (laufende Verwaltung) sowie Vermittler von Ferienwohnungen, die eigenen Spezialregeln unterliegen können.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Wohnungsmakler

Was macht ein Wohnungsmakler rechtlich gesehen?

Er weist Abschlussgelegenheiten nach oder vermittelt Vertragsabschlüsse über Miet- oder Kaufobjekte im Wohnbereich. Sein Beitrag besteht in der Zusammenführung der Parteien und der Bereitstellung entscheidungsrelevanter Informationen. Er wird nicht Partei des Miet- oder Kaufvertrags.

Wann entsteht der Provisionsanspruch eines Wohnungsmaklers?

Ein Anspruch setzt einen wirksamen Maklervertrag, den Abschluss des Hauptvertrags und die Kausalität der Maklerleistung voraus. Bloßes Tätigwerden ohne erfolgreichen Vertragsabschluss begründet keinen Anspruch. Ist der Interessent bereits vorinformiert und fehlt es an zusätzlicher, ursächlicher Leistung, kann der Anspruch entfallen.

Wie funktioniert das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen?

Bei der Vermittlung von Wohnraummietverträgen trägt grundsätzlich die Partei die Provision, die den Makler beauftragt hat. Eine Zahlungspflicht der Wohnungssuchenden kommt nur in Betracht, wenn der Makler ausschließlich in deren Auftrag tätig wurde und eine echte Suchbeauftragung vorliegt.

Wer zahlt die Courtage beim Kauf einer Eigentumswohnung?

Bei Käufen von Wohnimmobilien mit Verbraucherbeteiligung darf der Verbraucher nicht stärker als die Gegenseite mit der Provision belastet werden. Üblich sind hälftige Teilungen oder Konstellationen, in denen eine Seite zahlt und die andere vertraglich bis zur Hälfte erstattet; erforderlich ist eine klare Vereinbarung in Textform.

Ist eine Doppeltätigkeit des Wohnungsmaklers erlaubt?

Ja, eine Tätigkeit für beide Seiten ist grundsätzlich zulässig, erfordert jedoch Offenlegung und die Beachtung von Neutralität und Treuepflichten. Verdeckte Interessenkonflikte können Provisionsansprüche gefährden und Haftungsfolgen auslösen.

Welche Informationspflichten bestehen in Exposé und Anzeige?

Angaben müssen richtig, klar und nicht irreführend sein. Für Immobilienanzeigen im Wohnbereich sind bestimmte energetische Angaben erforderlich, sofern entsprechende Nachweise vorliegen. Kernaussagen zu Preis, Fläche, Lage und wesentlichen Eigenschaften müssen belastbar sein.

Gibt es ein Widerrufsrecht bei online oder telefonisch geschlossenen Maklerverträgen?

Bei außerhalb von Geschäftsräumen oder ausschließlich über Fernkommunikation geschlossenen Verträgen mit Privatpersonen besteht ein Widerrufsrecht. Die rechtzeitige Belehrung und der Umgang mit begonnenen Leistungen innerhalb der Widerrufsfrist sind rechtlich erheblich.

Wofür haftet ein Wohnungsmakler typischerweise?

Er haftet für schuldhafte Pflichtverletzungen, insbesondere bei fehlerhaften oder unvollständigen Informationen zu entscheidungserheblichen Umständen. Eine Garantie für den Erfolg des Hauptvertrags oder die Beschaffenheit des Objekts besteht ohne ausdrückliche Zusage nicht.