Begriff und rechtliche Einordnung des Wohnraummaklers
Der Wohnraummakler ist eine natürliche oder juristische Person, die gewerbsmäßig Wohnraum im Auftrag von Vermietern oder Wohnungssuchenden vermittelt. Die Tätigkeit des Wohnraummaklers unterliegt in Deutschland spezifischen rechtlichen Regelungen, insbesondere durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) und verschiedene Verordnungen. Die Rechtsgrundlagen legen Voraussetzungen für die Berufsausübung, Pflichten und Rechte des Wohnraummaklers sowie Schutzmechanismen für Mietinteressenten und Vermieter fest.
Definition und Abgrenzung
Ein Wohnraummakler vermittelt Haupt- oder Nebenwohnraum, insbesondere Mietwohnungen oder Einfamilienhäuser, ohne selbst Eigentümer oder Vermieter zu sein. Die Hauptaufgabe besteht darin, Angebote und Gesuche zusammenzuführen und die anschließende Vertragsvermittlung zu begleiten.
Vom Immobilienmakler unterscheidet sich der Wohnraummakler, indem seine Tätigkeit ausschließlich auf Wohnraum-Mietverhältnisse ausgerichtet ist, während Immobilienmakler häufig auch für Kaufverträge über Grundstücke, Gewerbeimmobilien oder Eigentumswohnungen zuständig sind.
Zentrale Rechtsquellen für Wohnraummakler
Wohnraumvermittlungsgesetz (WoVermittG)
Das WoVermittG regelt die rechtlichen Rahmenbedingungen für Wohnraummakler. Es definiert die zulässigen Leistungen, enthält Bestimmungen über die Entstehung und Fälligkeit der Maklerprovision („Courtage“) und schreibt Transparenz-, Aufklärungs- sowie Dokumentationspflichten vor.
Anwendungsbereich
Das Gesetz gilt für die Vermittlung von Wohnraum zur Miete – nicht jedoch für Ferienwohnungen, Gewerberaum oder Eigenheime zur Eigennutzung.
Pflichten gemäß WoVermittG
- Aufklärungspflicht: Makler müssen über anfallende Kosten, die Vertragsparteien sowie die Merkmalen des Wohnraums umfassend informieren.
- Vermittlungspflicht: Ein provisionspflichtiger Vertrag kommt nur zustande, wenn die Wohnraumvermittlung auf einer eindeutigen Maklertätigkeit beruht und der Abschluss eines Mietvertrags über die vermittelte Wohnung erfolgt.
- Schriftformerfordernis: Der Maklervertrag bedarf grundsätzlich der Textform gemäß § 126b BGB (z.B. E-Mail, Fax, Schriftstück).
- Protokollierungspflichten: Wichtige Angaben zu den Vermittelten, Objektmerkmalen und Vermittlungstätigkeiten sind nachweisbar festzuhalten.
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Maklerverträge richten sich ergänzend nach den allgemeinen Regelungen zum Maklervertrag (§§ 652 ff. BGB). Es regelt das Zustandekommen, die Wirksamkeit sowie die Beendigung von Maklerverträgen und bestimmt einzelne Anforderungen an die Provisionspflicht.
Typische Vertragskonstellationen
- Nachweismakler: Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsabschluss
- Vermittlungsmakler: Mitwirken beim Zustandekommen des Vertrags
Berufszulassung und Gewerberecht
Die Erlaubnis zur Tätigkeit als Wohnraummakler verlangt eine gewerberechtliche Anmeldung nach § 34c Gewerbeordnung (GewO). Außerdem sind Nachweise über Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse zu erbringen.
Provisionsregelung und das Bestellerprinzip
Das Bestellerprinzip
Mit Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes 2015 gilt das sogenannte Bestellerprinzip: Wohnraummakler dürfen eine Provision nur noch von demjenigen verlangen, der sie ausdrücklich mit der Vermittlung beauftragt hat (in der Regel der Vermieter). Von Wohnungssuchenden darf eine Provision nur gefordert werden, wenn der Makler ausschließlich im Auftrag des Mieters tätig war und keine Wohnungsangebote im Auftrag des Vermieters vorlagen.
Zulässige Provision
Die Höchstgrenze für die Maklerprovision liegt bei zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer (§ 3 Abs. 2 WoVermittG). Zahlungen, die diesen Betrag überschreiten, sind unwirksam.
Unzulässige Umgehungsgeschäfte
Umgehungsversuche, etwa durch Nebenabsprachen oder Scheinaufträge, sind nach § 2 Abs. 2a WoVermittG nichtig.
Informations- und Aufklärungspflichten
Wohnraummakler sind zu umfassender Information (§§ 3, 4 WoVermittG) verpflichtet. Dazu zählt insbesondere die genaue Angabe sämtlicher Kosten, Vorteile, Bedingungen der Wohnungsnutzung und etwaiger Mängel. Verstöße gegen die Aufklärungspflicht können zu zivilrechtlichen Schadenersatzansprüchen und ordnungsrechtlichen Sanktionen führen.
Haftung und Sanktionen
Haftung gegenüber Vertragspartnern
Wohnraummakler haften für fehlerhafte Angaben, die sie selbst zu vertreten haben, sowie für das schuldhafte Verschweigen maßgeblicher Informationen. Bei Vermögensschäden aufgrund von Pflichtverletzungen bestehen gegebenenfalls Schadenersatzansprüche.
Ordnungswidrigkeiten
Verstöße gegen das WoVermittG, z.B. unzulässige Provisionsforderungen oder unterlassene Informationspflichten, gelten als Ordnungswidrigkeit und werden mit Bußgeldern belegt (§§ 8 ff. WoVermittG).
Datensicherheit und Datenschutz
Die Verarbeitung personenbezogener Daten im Rahmen der Vermittlungstätigkeit unterliegt der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Wohnraummakler sind verpflichtet, Datenschutzbestimmungen einzuhalten, Betroffenenrechte zu wahren und angemessene Sicherheitsmaßnahmen zu implementieren.
Besondere Fälle und Ausschlüsse
Nicht als Wohnraummakler im Sinne des WoVermittG gelten Vermittlungen zu beruflichen, gewerblichen oder vorübergehenden Zwecken. Ebenso sind öffentliche Stellen, die Wohnraum vermitteln, nicht durch das Gesetz gebunden.
Zusammenfassung
Der Wohnraummakler ist in Deutschland umfassend durch das Wohnungsvermittlungsgesetz, das Bürgerliche Gesetzbuch sowie gewerberechtliche Vorschriften geregelt. Die Maklertätigkeit erfordert die Einhaltung strenger formaler, materieller und vertraglicher Vorgaben, insbesondere im Hinblick auf das Bestellerprinzip und die Begrenzung der Provision. Gleichzeitig stehen Aufklärungs-, Informations- und Datenschutzpflichten, sowie die Gewährleistung der Rechtssicherheit für alle Vertragspartner im Fokus gesetzlicher Regelungen. Durch diese Vorgaben wird ein hoher Verbraucherschutz im Bereich der Wohnungsvermittlung gewährleistet.
Häufig gestellte Fragen
Welche gesetzlichen Regelungen gelten für die Maklerprovision bei Wohnraummaklern?
Im Bereich der Wohnraummakler ist die Maklerprovision in Deutschland vor allem durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), insbesondere § 652 ff., sowie durch das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) geregelt. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für die Vermittlung von Mietwohnungen das sogenannte Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). Demnach muss regelmäßig derjenige die Maklerprovision zahlen, der den Makler beauftragt hat. Beauftragt z. B. der Vermieter den Makler damit, eine Wohnung zur Vermietung anzubieten, kann die Maklercourtage nicht mehr wirksam auf den Mieter umgelegt werden. Verstöße gegen diese Regelungen, insbesondere unerlaubte Provisionsforderungen gegenüber Mietinteressenten, stellen eine Ordnungswidrigkeit dar und können mit Bußgeldern geahndet werden. Anders sieht es beim Immobilienkauf aus: Hier kann die Maklerprovision nach Vereinbarung sowohl vom Käufer, Verkäufer oder von beiden Parteien anteilig getragen werden. Allerdings muss seit Dezember 2020 bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, sofern der Verkäufer den Makler beauftragt hat, der Käufer maximal die Hälfte der Provision zahlen (§ 656c BGB). Eine vollständige Überwälzung der Maklerkosten auf den Käufer ist damit für Verbraucher grundsätzlich ausgeschlossen.
Wann kommt ein wirksamer Maklervertrag zustande?
Ein Maklervertrag zwischen Wohnraummakler und Kunde kommt grundsätzlich formfrei zustande – das heißt, er kann sowohl schriftlich als auch mündlich oder sogar durch schlüssiges Verhalten (konkludent) abgeschlossen werden. Dennoch ist es zur Klarstellung empfehlenswert, die Vereinbarungen schriftlich zu fixieren. Der Vertrag muss eine klare Beauftragung zur Vermittlung oder zum Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages beinhalten. Für die Wirksamkeit des Maklervertrags müssen drei wesentliche Voraussetzungen erfüllt sein: 1) Abschluss eines Maklervertrags, 2) Erbringung der Maklerleistung (Vermittlung oder Nachweis), 3) Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Vertragsschluss (Kausalität). Im Fall des Verbrauchervertrags (z. B. Wohnungssuchende als Privatpersonen) ist zusätzlich die Widerrufsbelehrung nach § 312g BGB zu beachten, da Maklerverträge häufig außerhalb von Geschäftsräumen oder per Telefon/E-Mail abgeschlossen werden. Wird die Widerrufsbelehrung nicht ordnungsgemäß erteilt, kann der Kunde den Vertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen.
Welche Haftung trifft Wohnraummakler im Rahmen ihrer Tätigkeit?
Wohnraummakler unterliegen umfassenden Sorgfalts- und Informationspflichten. Sie haften grundsätzlich für alle Schäden, die dem Auftraggeber aufgrund vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Pflichtverletzungen entstehen. Ein Makler ist z. B. verpflichtet, die Angaben, die er im Exposé macht, sorgfältig zu überprüfen und darf keine falschen oder irreführenden Informationen übermitteln (z. B. zur Wohnfläche, Bausubstanz oder Mietbedingungen). Solche Angaben stellen eine Beschaffenheitsvereinbarung dar, sodass falsche Angaben einen Schadensersatzanspruch (§§ 280, 311 BGB) auslösen können. Darüber hinaus haftet der Makler auch für das Unterlassen wichtiger Hinweise, sofern er diese hätte erkennen und weitergeben müssen. Allerdings ist der Makler keine Garantieinstanz: Für Angaben, die ihm von Dritten (z. B. vom Eigentümer) stammen und offensichtlich nicht überprüfbar sind, trifft ihn lediglich eine Plausibilitätsprüfungspflicht. Bei schuldhafter Verletzung seiner Aufklärungspflicht kann er jedoch auch für einfache Fahrlässigkeit haftbar gemacht werden.
Unter welchen Umständen erlischt der Provisionsanspruch des Wohnraummaklers?
Der Provisionsanspruch des Wohnraummaklers erlischt, wenn keine wirksame Vermittlung im Sinne des abgeschlossenen Maklervertrags stattgefunden hat. Zu den Voraussetzungen für einen Provisionsanspruch zählen: das Zustandekommen eines wirksamen Maklervertrags, die Erbringung der Maklerleistung (also der Nachweis oder eine Vermittlung des Vertrags), die Kausalität der Tätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrags sowie das Zustandekommen eines wirksamen Hauptvertrags (z. B. Miet- oder Kaufvertrag). Der Anspruch entfällt insbesondere, wenn der Vertrag nicht aufgrund der Maklertätigkeit zustande kam, sondern anderweitig oder der Makler zuvor nicht ordnungsgemäß auf seine Provisionspflicht hingewiesen hat. Auch bei Verstößen gegen das Bestellerprinzip oder die Pflicht zur Widerrufsbelehrung wird die Provisionsforderung unwirksam. Ferner verjährt der Provisionsanspruch nach drei Jahren gemäß § 195 BGB, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Provisionsanspruch entstanden ist und der Makler von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat.
Welche Informations- und Aufklärungspflichten bestehen für Wohnraummakler?
Wohnraummakler sind gemäß den §§ 652 ff. BGB sowie weiterer spezialgesetzlicher Regelungen verpflichtet, ihren Kunden umfassende, richtige und vollständige Auskünfte zu erteilen. Diese Informationspflicht bezieht sich auf alle wesentlichen Umstände, die für die Entscheidung des Kunden über den Abschluss eines Hauptvertrags (z. B. Miet- oder Kaufvertrag) bedeutsam sind. Darunter fallen beispielsweise Angaben zur Wohnfläche, Ausstattung, etwaigen Altlasten, baulichen Mängeln, Energieausweis, anfallenden Nebenkosten, Kündigungsfristen oder Sonderregelungen aus dem Mietvertrag. Der Makler ist verpflichtet, Angaben, die er erhält, auf Plausibilität zu prüfen und den Kunden auf erkennbare Risiken hinzuweisen. Verschweigt der Makler wesentliche Umstände oder gibt er wissentlich falsche Informationen weiter, kann dies eine Schadensersatzpflicht begründen und unter Umständen die Provisionsforderung entfallen lassen. Neben den materiellen Informationen muss der Makler auch seine eigene Beratungsrolle angemessen offenlegen und darf nicht den Anschein eines unparteiischen Vermittlers erwecken, falls Interessenskonflikte bestehen.
Welche datenschutzrechtlichen Vorgaben sind bei der Wohnraumvermittlung zu beachten?
Wohnraummakler verarbeiten im Rahmen ihrer Tätigkeit regelmäßig personenbezogene Daten von Miet- oder Kaufinteressenten, Vermietern und Verkäufern. Sie unterliegen damit den strengen Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) sowie des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG). Zentrale Anforderungen sind insbesondere die Erhebung, Verarbeitung und Nutzung personenbezogener Daten nur auf Basis einer Rechtsgrundlage; dies ist im Regelfall die Vertragsanbahnung oder Einwilligung nach Art. 6 Abs. 1 DSGVO. Der Makler muss transparente Informationen zur Datenverarbeitung bereitstellen, beispielsweise durch eine Datenschutzerklärung, und sicherstellen, dass Daten nur solange gespeichert werden, wie sie zur Vertragsabwicklung erforderlich sind. Weiterhin müssen technische und organisatorische Maßnahmen zum Schutz der Daten getroffen werden, und Betroffene haben umfassende Rechte, etwa auf Auskunft, Berichtigung, Löschung und Widerspruch. Eine Weitergabe personenbezogener Daten an Dritte (z. B. Eigentümer, externe Dienstleister) darf nur bei berechtigtem Interesse und unter Beachtung der Datenschutzvorschriften erfolgen. Verstöße gegen Datenschutzauflagen können mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden.
Gibt es Besonderheiten bei der Vermittlung von öffentlich gefördertem Wohnraum?
Wohnraummakler treffen bei öffentlich gefördertem Wohnraum zusätzliche rechtliche Vorgaben. Hier ist die Vermittlung regelmäßig an besondere Zutrittsvoraussetzungen gebunden, wie beispielsweise einen Wohnberechtigungsschein (WBS) nach §§ 27 ff. WoFG (Wohnraumförderungsgesetz). Makler müssen sicherstellen, dass nur berechtigte Personen Zugang zu öffentlich gefördertem Wohnraum erhalten und die Vergabe nach den gesetzlichen Vorgaben erfolgt. Die Angabe von Mietpreisen, zugehörigen Auflagen und Förderbedingungen muss exakt erfolgen. Die Maklerprovision ist bei öffentlich gefördertem Wohnraum oft limitiert oder verboten, da Vermittlungsgebühren gemäß § 2 Abs. 1 S. 2 WoVermRG nur erhoben werden dürfen, wenn der Makler ausschließlich im Auftrag der Wohnungssuchenden tätig wird. Ein Verstoß hiergegen kann ebenfalls zu Bußgeldern und einem Anspruchsverlust auf Provision führen.
