Begriff und Stellung des Wohnraummaklers
Ein Wohnraummakler vermittelt Mietverträge über Wohnungen und Häuser, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Seine Aufgabe besteht darin, Mietinteressenten und Vermieter zusammenzuführen, Angebote zu präsentieren, Auskünfte zu erteilen und den Abschluss eines Mietvertrags zu ermöglichen. Wohnraummakler handeln typischerweise gewerblich und erbringen entweder einen Nachweis über die Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrags (Nachweismakler) oder wirken aktiv bei der Vertragsanbahnung mit (Vermittlungsmakler).
Der Begriff ist von Maklern für gewerbliche Mietflächen und von Vermittlern im Immobilienkauf abzugrenzen. Für die Vermittlung von Wohnraummietverhältnissen gelten besondere verbraucherschützende Regeln, insbesondere zur Vergütung und zur Form des Maklervertrags.
Rechtliche Einordnung und Zulassung
Gewerbliche Erlaubnis und Aufsicht
Die Tätigkeit als Wohnraummakler ist erlaubnispflichtig. Voraussetzung ist unter anderem persönliche Zuverlässigkeit und geordnete wirtschaftliche Verhältnisse. Zuständig ist die jeweils örtliche Behörde für Gewerbeangelegenheiten. Die Erlaubnis kann mit Auflagen verbunden sein und bei schweren Verstößen entzogen werden.
Berufspflichten und Fortbildung
Wohnraummakler unterliegen allgemeinen Berufspflichten, die sich aus dem Maklerrecht, dem Lauterkeitsrecht und weiteren Schutzvorschriften ergeben. Dazu zählen insbesondere Transparenz, wahrheitsgemäße Angaben, sorgfältiger Umgang mit Informationen sowie ein ordnungsgemäßer Geschäftsbetrieb. Für Makler bestehen zudem geregelte Fortbildungspflichten in wiederkehrenden Zeitabständen.
Datenschutz und Verbraucherschutz
Bei der Vermittlung von Wohnraum werden regelmäßig personenbezogene Daten verarbeitet. Es gelten die Grundsätze der Rechtmäßigkeit, Zweckbindung, Datenminimierung, Transparenz und Sicherheit. Betroffene haben Auskunfts- und weitere Rechte. Bei Verträgen, die über Fernkommunikationsmittel zustande kommen, greifen besondere Informations- und Widerrufsrechte zugunsten von Verbrauchern.
Maklervertrag im Bereich Wohnraum
Zustandekommen und Form
Der Maklervertrag regelt, welche Leistung der Wohnraummakler schuldet und unter welchen Bedingungen eine Vergütung anfällt. Im Bereich der Wohnraummiete ist gegenüber Verbrauchern Textform erforderlich. Ein mündlich geschlossener Vertrag genügt in diesem Bereich grundsätzlich nicht. Kommt der Vertrag im Fernabsatz zustande (z. B. per E-Mail oder Telefon), besteht ein gesetzliches Widerrufsrecht, über das der Makler informieren muss.
Arten des Maklervertrags
Es wird unterschieden zwischen dem einfachen Auftrag (der Auftraggeber kann mehrere Makler beauftragen), dem Alleinauftrag (nur ein Makler ist beauftragt) und dem qualifizierten Alleinauftrag (zusätzliche Pflichten des Auftraggebers). Inhaltlich kann der Makler als Nachweismakler tätig sein (Benennung einer Abschlussgelegenheit) oder als Vermittlungsmakler (aktive Einflussnahme auf die Vertragsverhandlungen). Welche Art vereinbart ist, hat Auswirkungen auf die Vergütungsfälligkeit.
Pflichten aus dem Vertrag
Wesentliche Pflichten sind die richtige und vollständige Weitergabe bekannter, wesentlicher Informationen zur Mietsache, die sorgfältige Prüfung von Angaben auf Plausibilität, die Vermeidung irreführender Werbung sowie die Beachtung von Treu und Glauben gegenüber allen Beteiligten. Eine generelle Pflicht zur umfassenden Sachverhaltsaufklärung besteht nicht, wohl aber eine Pflicht zur Richtigstellung, wenn Unrichtigkeiten erkennbar sind.
Laufzeit, Beendigung, Nachlauf
Maklerverträge können befristet oder unbefristet gestaltet sein. Bei Alleinaufträgen sind lange Bindungen rechtlich begrenzt. Nach Beendigung des Maklervertrags können sogenannte Nachlauf- oder Schutzklauseln vereinbart sein, die den Vergütungsanspruch für einen gewissen Zeitraum sichern, wenn die Vermittlungstätigkeit ursächlich war. Solche Klauseln bedürfen klarer, transparenter Regelungen.
Vergütung (Provision/Courtage) bei Wohnraumvermittlung
Erfolgsprinzip und Fälligkeit
Die Vergütung ist erfolgsabhängig. Ein Anspruch entsteht grundsätzlich erst, wenn infolge der Maklertätigkeit ein Mietvertrag wirksam geschlossen wird und zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluss ein ursächlicher Zusammenhang besteht. Das bloße Tätigwerden ohne Erfolg begründet keine Vergütungspflicht.
Bestellerprinzip bei Vermietung
Für die Vermittlung von Wohnraummietverhältnissen gilt das Bestellerprinzip: Grundsätzlich trägt derjenige die Provision, der den Makler beauftragt hat. Eine Abwälzung der Vergütung auf Wohnungssuchende ist weitgehend ausgeschlossen. Eine Zahlungspflicht der Mieterseite kommt nur in eng begrenzten Ausnahmefällen in Betracht, etwa wenn die Mieterseite den Makler erstmals ausdrücklich mit der Suche beauftragt und die angebotene Wohnung ausschließlich aufgrund dieses Auftrags nachgewiesen oder vermittelt wird.
Zulässige Höhe und unzulässige Zusatzentgelte
Ist ausnahmsweise eine Provision von der Mieterseite geschuldet, ist deren Höhe gesetzlich begrenzt; sie darf bei Wohnraummiete zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer nicht überschreiten. Unabhängig davon sind gesonderte Entgelte, die nicht die Maklerprovision sind, wie Besichtigungsgebühren, Bearbeitungspauschalen oder Reservierungsentgelte, unzulässig. Vorschüsse oder Zahlungen vor Abschluss des Mietvertrags sind nicht geschuldet.
Doppeltätigkeit und Interessenkonflikte
Eine Tätigkeit für beide Seiten ist im Grundsatz möglich, setzt aber Transparenz voraus. Verdeckte Interessenkonflikte sind zu vermeiden. Eine doppelte Provisionsforderung gegenüber beiden Seiten ist bei Wohnraummiete ausgeschlossen. Vergütungen von dritter Seite, die die Unabhängigkeit berühren können, bedürfen offener Kommunikation.
Haftung und Verantwortlichkeit
Haftung für Angaben
Wohnraummakler haften für eigene schuldhafte Falschangaben sowie für das pflichtwidrige Weitergeben von Informationen, die erkennbar unrichtig sind. Für fremde Angaben des Vermieters besteht keine generelle Haftung, wohl aber eine Pflicht zur Plausibilitätsprüfung bei wesentlichen Tatsachen und bei erkennbaren Widersprüchen.
Aufklärungs- und Hinweispflichten
Bei wesentlichen Umständen, die für die Entscheidung über den Vertragsschluss bedeutsam sind, besteht eine Pflicht zur sachgerechten Aufklärung, sofern der Makler diese kennt oder bei ordentlicher Sorgfalt erkennen muss. Das betrifft etwa Flächenangaben, Ausstattungsmerkmale, bekannte Mängel, Nebenkostenstruktur oder Beschränkungen der Nutzung.
Dokumentation
Zum Nachweis der eigenen Tätigkeit und zur Erfüllung von Informationspflichten ist eine geordnete Dokumentation üblich. Dazu zählen die Festhaltung von Exposé-Inhalten, die Führung von Kommunikationsnachweisen und die Protokollierung von Besichtigungen. Eine lückenlose Akte dient zugleich der Beurteilung von Kausalität und Vergütungsansprüchen.
Werbung, Exposé und Informationspflichten
Energieausweisangaben
In Immobilienanzeigen für Wohnraum sind bestimmte Angaben aus dem Energieausweis aufzunehmen. Bei Besichtigungen ist der Energieausweis vorzulegen, und die maßgeblichen Kennwerte sind zutreffend wiederzugeben. Ziel ist Transparenz über die energetische Qualität des Objekts.
Pflichtangaben und Lauterkeit
Werbeaussagen müssen klar, vollständig und nicht irreführend sein. Wesentliche Merkmale wie Mietpreisbestandteile, Nebenkosten, Kaution, Wohnfläche, Lage und besondere Einschränkungen sind zutreffend zu bezeichnen. Verschleierte Zusatzkosten oder überhöhte Erwartungen sind unzulässig.
Umgang mit personenbezogenen Daten
Bewerbungsunterlagen, Selbstauskünfte und Nachweise dürfen nur in dem Umfang erhoben und verarbeitet werden, der zur Vermittlung erforderlich ist. Über Zwecke, Speicherfristen und Rechte ist zu informieren. Eine Weitergabe an Dritte erfolgt nur auf rechtlicher Grundlage oder mit wirksamer Einwilligung.
Abgrenzung zu anderen Vermittlern und Sonderfälle
Abgrenzung zur Mietverwaltung
Die Mietverwaltung nimmt laufende Vermieteraufgaben wahr (z. B. Abrechnung, Instandhaltung) und ist nicht mit der einmaligen Vermittlung eines Mietvertrags gleichzusetzen. Ein Unternehmen kann beide Tätigkeiten anbieten, rechtlich sind sie zu trennen.
Online-Plattformen
Inseratsportale stellen in der Regel nur den Marktplatz bereit. Ein Maklervertrag kommt erst durch eine gesonderte Beauftragung mit der Vermittlung zustande. Soweit Plattformen selbst vermitteln, gelten für sie die Regeln des Maklerrechts.
Besonderheiten bei gefördertem Wohnraum
Für öffentlich geförderte Wohnungen gelten zusätzliche Bindungen, etwa Belegungsrechte oder Mietpreisregeln. Die Vermittlung hat diese Besonderheiten zu berücksichtigen; die allgemeinen maklerrechtlichen Grundsätze bleiben unberührt.
Häufig gestellte Fragen zum Wohnraummakler
Was macht ein Wohnraummakler genau?
Ein Wohnraummakler bringt Mietinteressenten und Vermieter für Wohnungen oder Häuser zusammen, weist Abschlussgelegenheiten nach oder wirkt an der Vertragsanbahnung mit, erstellt Exposés, organisiert Besichtigungen und übermittelt wesentliche Informationen zur Mietsache.
Wer zahlt die Provision bei der Wohnraumvermietung?
Grundsätzlich gilt das Bestellerprinzip: Die Partei, die den Makler beauftragt hat, trägt die Provision. Eine Überwälzung auf Wohnungssuchende ist weitgehend ausgeschlossen.
Ist eine Provision vom Mieter zulässig und in welcher Höhe?
Eine Provision von der Mieterseite ist nur in engen Ausnahmefällen zulässig, etwa bei einem erstmaligen Suchauftrag durch die Mieterseite mit exklusiv aufgrund dieses Auftrags beschafftem Angebot. In diesen Fällen ist die Höhe auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt.
Welche Form muss der Maklervertrag haben und gibt es ein Widerrufsrecht?
Bei der Vermittlung von Wohnraummietverhältnissen ist gegenüber Verbrauchern Textform erforderlich. Wird der Vertrag im Fernabsatz geschlossen, besteht ein gesetzliches Widerrufsrecht mit einer gesetzlichen Frist; über dieses Recht ist zu informieren.
Darf der Wohnraummakler für Vermieter und Mieter gleichzeitig tätig sein?
Eine gleichzeitige Tätigkeit ist möglich, sofern Transparenz hergestellt und Interessenkonflikte vermieden werden. Eine doppelte Provisionsforderung gegenüber beiden Seiten ist bei Wohnraummiete ausgeschlossen.
Sind Reservierungsgebühren oder Besichtigungsentgelte erlaubt?
Solche Zusatzentgelte sind unzulässig. Zulässig ist lediglich die gesetzlich vorgesehene Maklerprovision, sofern sie im Einzelfall überhaupt geschuldet ist.
Wofür haftet der Wohnraummakler?
Er haftet für schuldhafte Falschangaben und für das pflichtwidrige Weitergeben erkennbar unrichtiger Informationen. Er hat wesentliche Umstände richtig zu schildern und Widersprüche aufzuklären, eine umfassende Untersuchungspflicht besteht jedoch nicht.
Muss in Anzeigen der Energieausweis berücksichtigt werden?
Ja. Bestimmte Angaben aus dem Energieausweis sind in Inseraten aufzunehmen und bei Besichtigungen vorzulegen, damit Interessenten die energetische Qualität des Objekts einschätzen können.
