Werkmietwohnung

Werkmietwohnung – Begriff, Rechtliche Einordnung und Besonderheiten

Eine Werkmietwohnung bezeichnet eine Wohnung, die im engen Zusammenhang mit einem bestehenden Arbeits- oder Dienstverhältnis vermietet wird. Typischerweise stellt der Arbeitgeber die Wohnung dem Arbeitnehmer als Teil der arbeitsvertraglichen Leistungen zu Wohnzwecken zur Verfügung. Werkmietwohnungen sind damit insbesondere im Kontext von Wohnraum, der im Rahmen eines Beschäftigungsverhältnisses überlassen wird, rechtlich relevant.

Begriffsbestimmung und Abgrenzung

Definition

Unter einer Werkmietwohnung versteht man eine Mietwohnung, deren Nutzungsüberlassung unmittelbar mit dem Bestehen eines Dienst- oder Arbeitsverhältnisses verknüpft ist. Die Überlassung der Wohnung erfolgt durch den Arbeitgeber (vermietende Partei) an den Arbeitnehmer (mietende Partei) typischerweise als Wohnraum während der Dauer des Dienstverhältnisses. Häufig sind Werkmietwohnungen in Krankenhäusern, landwirtschaftlichen Betrieben, Industrieunternehmen sowie in Bildungseinrichtungen verbreitet.

Abgrenzung zu Wohnraumüberlassungen ohne Dienstbezug

Werkmietwohnungen sind von herkömmlichen Mietwohnungen, bei denen kein Zusammenhang mit einem Arbeitsverhältnis besteht, zu unterscheiden. Bei Werkunterkünften ohne Wohnraumcharakter (z.B. Schlafräume in Schichtbetrieben) gilt das spezielle Wohnraummietrecht regelmäßig nicht, während bei Werkmietwohnungen Wohnraumschutzvorschriften grundsätzlich Anwendung finden.

Wohnraummietrecht und Besonderheiten der Werkmietwohnung

Vertragstyp und Rechtsgrundlage

Das für Werkmietwohnungen maßgebliche Regelungswerk findet sich überwiegend im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den Vorschriften zu Mietverträgen über Wohnraum (§§ 535 ff. BGB) sowie in ergänzenden Spezialregelungen im Rahmen des Kündigungsschutzgesetzes (KSchG) und des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes (WoKaSchG). Die mietrechtlichen Vorschriften werden durch arbeitsrechtliche Gesichtspunkte ergänzt, soweit die Nutzung der Wohnung an das Arbeitsverhältnis geknüpft wird.

Abschluss des Mietvertrags

Für die Überlassung einer Werkmietwohnung wird regelmäßig ein Mietvertrag abgeschlossen, der entweder separat neben dem Arbeitsvertrag besteht oder im Inhalt des Arbeitsvertrages integriert sein kann. Es gelten die allgemeinen Anforderungen an Mietverträge, einschließlich Formvorschriften gemäß § 550 BGB bei langfristigen Mietverhältnissen (länger als ein Jahr).

Doppelfunktion: Arbeits- und Mietverhältnis

Das rechtliche Spannungsfeld bei Werkmietwohnungen besteht darin, dass zwei Vertragsverhältnisse miteinander verbunden werden: das Arbeitsverhältnis einerseits und das Mietverhältnis für die Wohnung andererseits. Die Verknüpfung beider Verträge kann erhebliche Auswirkungen auf Kündigungsfristen, den Bestand des Mietverhältnisses sowie die Räumungspflichten haben.

Rechtsfolgen und Besonderheiten im Kündigungsschutz

Gekoppeltes Ende von Arbeits- und Mietverhältnis

Im Regelfall endet das Mietverhältnis, sofern es sich um eine Werkmietwohnung handelt, mit dem Wegfall des Arbeitsverhältnisses. § 576 BGB regelt, dass der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen kann, wenn die Nutzung der Wohnung an ein Arbeitsverhältnis gebunden war und dieses beendet wurde. Hierbei gilt eine verkürzte Kündigungsfrist von zwei Wochen ab Beendigung des Arbeitsverhältnisses, es sei denn, im Vertrag sind längere Fristen vereinbart.

Beschränkung des Kündigungsschutzes

Der allgemeine Mieterschutz nach §§ 573 ff. BGB (Kündigungsgründe, Sozialklausel, Widerspruchsrecht) wird im Rahmen der Werkmietwohnung eingeschränkt, sofern die Wohnung wegen der Bindung an ein Arbeitsverhältnis überlassen wurde. Dennoch muss der Vermieter die gesetzlichen Mindestfristen beachten, und der Mieter erhält – trotz gekürzter Frist – einen gewissen Bestandsschutz.

Ausschluss der Wohnraummiete

In seltenen Fällen kann die Wohnraumüberlassung im Rahmen von Werkverträgen als sogenannte Dienstwohnung oder Unterkunft ausgestaltet sein, bei welcher das Mietrecht bewusst ausgeschlossen und stattdessen das Dienstrecht angewendet wird. In diesen Konstellationen ist eine besonders sorgfältige Prüfung der vertraglichen Ausgestaltung erforderlich.

Pflichten und Rechte der Vertragsparteien

Arbeitgeber als Vermieter

Der Arbeitgeber übernimmt im Rahmen einer Werkmietwohnung typischerweise alle Pflichten eines Vermieters nach dem BGB: Erhalt des vertragsgemäßen Zustandes, Mängelbeseitigung, Gewährung des Gebrauchs sowie die ordnungsgemäße Heiz- und Betriebskostenabrechnung.

Arbeitnehmer als Mieter

Dem Arbeitnehmer stehen grundsätzlich alle Rechte eines Mieters (§§ 535 ff. BGB) zu, wie etwa die Nutzungserlaubnis, das Recht auf Mietminderung bei Mängeln und das Anfechtungsrecht bei unberechtigten Kündigungen. Unabhängig von der Wohnung sollten – je nach Ausgestaltung des Vertrags – auch Nachmieterrechte oder Besuchsrechte geprüft werden.

Räumung und Vollstreckung

Räumungspflichten nach Beendigung

Nach wirksamer Kündigung durch den Arbeitgeber ist die Werkmietwohnung innerhalb der Kündigungsfrist zu räumen und zurückzugeben. Kommt der ehemalige Arbeitnehmer dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Vermieter die gerichtliche Räumung nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) betreiben. Für die Rechtmäßigkeit der Kündigung und der Räumung ist insbesondere die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben des § 576 BGB maßgeblich.

Beschleunigtes Verfahren

Bei rechtlich eindeutigen Fällen (z.B. bei kombiniertem Ende von Miet- und Arbeitsverhältnis) besteht die Möglichkeit, im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes oder durch das beschleunigte Räumungsverfahren vorzugehen. Die Rechtsprechung verlangt hierbei eine exakte Prüfung der jeweiligen Vertragslage.

Steuerliche Behandlung und Sozialversicherungsrecht

Steuerrechtliche Einordnung

Wird eine Werkmietwohnung als geldwerter Vorteil zur Verfügung gestellt, unterliegt diese dem Lohnsteuerabzug und ist beim Arbeitnehmer als Einkommen relevant (§ 8 EStG, Sachbezüge). Die Höhe der steuerlichen Belastung hängt vom ortsüblichen Mietwert ab und wird regelmäßig vom Finanzamt überprüft.

Sozialversicherungsrechtliche Behandlung

Die mietfreie oder verbilligte Überlassung einer Werkmietwohnung ist zudem bei der Berechnung der Sozialversicherungsbeiträge als Sachbezug zu berücksichtigen. Die Freigrenzen und Bewertungskriterien sind in der Sozialversicherungsentgeltverordnung (SvEV) geregelt.

Rechtsprechung und Literatur

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sowie der Landesgerichte sind die Besonderheiten der Werkmietwohnung insbesondere bei der Vertragsauslegung, der Kündigung und den Räumungspflichten zu beachten. Die Kommentarliteratur zum Mietrecht widmet dem Thema eigene Abschnitte, um die Abgrenzung zu anderen Formen der Wohnraumüberlassung zu präzisieren.

Zusammenfassung:
Die Werkmietwohnung stellt ein eigenständiges Institut an der Schnittstelle von Arbeits- und Mietrecht dar. Sie ist durch die enge Kopplung mit einem Arbeitsverhältnis geprägt und bringt daher Besonderheiten insbesondere im Kündigungsschutz, bei der Beendigung des Mietverhältnisses und in der steuer- sowie sozialversicherungsrechtlichen Einordnung mit sich. Die rechtliche Ausgestaltung, die Anwendung des Mietrechts bei gleichzeitiger Bindung an das Arbeitsverhältnis und die gesteigerten Anforderungen an die Vertragsgestaltung machen die Werkmietwohnung zu einem komplexen Teilbereich des Mietrechts.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Unterschiede bestehen zwischen einer Werkmietwohnung und einer normalen Mietwohnung?

Eine Werkmietwohnung ist typischerweise vom Arbeitgeber (Vermieter) an den Arbeitnehmer (Mieter) im Zusammenhang mit einem Arbeitsverhältnis vermietet und ist regelmäßig an den Bestand des Arbeitsverhältnisses geknüpft. Im Gegensatz zur normalen Mietwohnung, bei der das Mietverhältnis grundsätzlich unabhängig von einem Arbeitsverhältnis besteht, enthält das Mietverhältnis bei Werkmietwohnungen oft spezielle vertragliche Regelungen bezüglich Kündigung und Gebrauch der Wohnung. Gesetzlich finden vor allem §§ 576 ff. BGB Anwendung, die besondere Vorschriften zur Kündigung bei Werkmietwohnungen enthalten, insbesondere zur Erleichterung der Kündigung durch den Vermieter nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses sowie abweichende Fristen und Formerfordernisse. Zudem ist der Vermieter an bestimmte Informationspflichten gebunden und kann gegenüber einer normalen Vermietung Besonderheiten wirksam vereinbaren, wie z.B. inhaltliche Vorgaben zur Nutzung. Dennoch bleibt das Wohnungsmietrecht des BGB maßgeblich, sodass z.B. Kündigungsschutz und Mietpreisbremse grundsätzlich weiterhin gelten, sofern nicht ausdrücklich abweichende gesetzliche Regelungen wie bei Werkdienstwohnungen greifen.

Unter welchen Voraussetzungen kann das Mietverhältnis einer Werkmietwohnung gekündigt werden?

Die Kündigung einer Werkmietwohnung richtet sich nach den §§ 576, 576a, 576b BGB. Nach § 576 BGB kann der Vermieter – also der Arbeitgeber – das Mietverhältnis kündigen, wenn das Arbeitsverhältnis, für dessen Dauer die Wohnung überlassen wurde, beendet ist. Wichtig ist, dass die Kündigung frühestens zum Ablauf von zwei Wochen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses zulässig ist. Die ordentlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB können insoweit abweichen. Der Arbeitnehmer kann das Mietverhältnis grundsätzlich auch unabhängig von einer Beendigung des Arbeitsverhältnisses unter Einhaltung der üblichen Fristen kündigen. Bestehen zusätzliche mietvertragliche Vereinbarungen zur Kündigung, sind diese wirksam, sofern sie die zwingenden gesetzlichen Vorschriften nicht unterschreiten (z.B. Mindestkündigungsfristen). Ferner gilt: Wird ein Wohnraummietverhältnis trotz Beendigung des Arbeitsverhältnisses fortgeführt und stellt der Arbeitgeber keine rechtzeitige Kündigung aus, wandelt sich das Werkmietverhältnis in ein normales Mietverhältnis um.

Sind Sonderregelungen beim Kündigungsschutz für Mieter in Werkmietwohnungen zu beachten?

Ja, der Kündigungsschutz ist bei Werkmietwohnungen durch § 576 BGB eingeschränkt. Während das allgemeine Mietrecht umfassenden Kündigungsschutz zugunsten des Mieters vorsieht, kann der Arbeitgeber als Vermieter das Mietverhältnis wegen Beendigung des Arbeitsverhältnisses leichter und mit verkürzten Fristen kündigen. Der Mieter genießt allerdings auch hier einen Mindestschutz, da eine Kündigung mindestens bis zum Ablauf von zwei Wochen nach Ende des Arbeitsverhältnisses ausgesprochen werden muss. Zudem kann der Mieter nach § 576a Abs. 2 BGB unter bestimmten Umständen eine Verlängerung der Räumungsfrist fordern, wenn dies wegen einer besonderen Härte erforderlich ist. Außerordentliche Kündigungen aus wichtigem Grund bleiben allerdings auf beiden Seiten zulässig.

Welche Besonderheiten bestehen bezüglich der Miethöhe und Nebenkostenabrechnung bei Werkmietwohnungen?

Auch bei Werkmietwohnungen unterliegt die Miethöhe grundsätzlich der Mietpreisbremse und den gesetzlichen Regelungen zu Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB. Der Arbeitgeber darf die Miete nicht beliebig festsetzen, selbst wenn sie Teil eines Gesamtvergütungspakets ist. Häufig wird von einer verbilligten Überlassung ausgegangen, was steuerliche Implikationen sowohl für den Arbeitgeber als auch für den Arbeitnehmer haben kann, wenn die Miete erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (§ 21 Abs. 2 EStG, steuerlicher Sachbezugswert). Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung gelten die allgemeinen Vorschriften der Betriebskostenverordnung (§§ 556 ff. BGB); der Vermieter muss dem Mieter eine nachvollziehbare Jahresabrechnung zur Verfügung stellen. Besondere mietvertragliche Abmachungen sind nur zulässig, soweit sie nicht zu einer unzulässigen Benachteiligung des Mieters führen.

Wie sind Untervermietung und Mitbenutzung durch Dritte bei Werkmietwohnungen gesetzlich geregelt?

Für die Untervermietung einer Werkmietwohnung gelten die üblichen mietrechtlichen Vorschriften des § 553 BGB. Der Arbeitnehmer (Mieter) hat demnach einen Anspruch auf Untervermietung, sofern er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann und keine erheblichen Gründe gegen die Untervermietung sprechen. Allerdings kann im Werkmietvertrag ein Untervermietungsverbot geregelt sein, wenn besondere betriebliche Interessen des Arbeitgebers dies rechtfertigen, etwa aus Gründen der Betriebssicherheit (z.B. auf dem Werksgelände). In jedem Fall muss der Arbeitgeber eine etwaige Untersagung der Untervermietung ausreichend begründen, andernfalls kann die Zustimmung nachträglich gerichtlich durchgesetzt werden. Mitbenutzung durch Dritte (wie Familie) ist ebenfalls grundsätzlich zulässig, sofern keine vertraglichen Ausschlüsse bestehen und keine betrieblichen Belange entgegenstehen.

Ist der Abschluss eines gesonderten Mietvertrags bei Werkmietwohnungen aus rechtlicher Sicht Pflicht?

Ein gesonderter Mietvertrag ist zwar nicht zwingend vorgeschrieben, wird aber dringend empfohlen, um die Rechte und Pflichten klar und eindeutig festzuhalten. Ist kein schriftlicher Vertrag abgeschlossen, gelten die gesetzlichen Regelungen über Wohnraummiete entsprechend. Ein schriftlicher Vertrag erlaubt es beiden Parteien, eindeutige Vereinbarungen insbesondere zu Mietdauer, Kündigungsmodalitäten oder zur Nutzung der Wohnung zu fixieren. Im Falle von Streitigkeiten, etwa über Kündigungsfristen oder den Zustand der Wohnung bei Auszug, ist ein schriftlicher Vertrag meist unabdingbar für die Beweisführung.

Wie ist die rechtliche Lage, wenn ein Arbeitnehmer aus der Werkmietwohnung trotz Kündigung nicht auszieht?

Verbleibt der Arbeitnehmer nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses in der Dienstwohnung, gilt das mietrechtliche Besitzschutzrecht. Das heißt, der ehemalige Vermieter (Arbeitgeber) kann keine eigenmächtige Räumung vornehmen, sondern muss die Räumung im Wege einer Räumungsklage nach § 546 BGB gerichtlich durchsetzen. Während des gerichtlichen Verfahrens bleibt der Mieter grundsätzlich zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet (§ 546a BGB), die sich im Regelfall an der vereinbarten Miete orientiert. Jegliche eigenmächtige Maßnahmen des Vermieters sind unzulässig und können straf- sowie zivilrechtliche Konsequenzen (z.B. Schadensersatzansprüche, Hausfriedensbruch) nach sich ziehen.