Definition und rechtliche Einordnung der Werkdienstwohnung
Eine Werkdienstwohnung ist eine vom Arbeitgeber zur Verfügung gestellte Wohnung, die einem Arbeitnehmer im Rahmen seines Arbeitsverhältnisses überlassen wird, damit dieser dienstliche Aufgaben erfüllt oder in einer besonderen betrieblichen Nähe zum Arbeitsplatz verbleibt. Werkdienstwohnungen nehmen insbesondere im öffentlichen Dienst, in Unternehmen mit Schichtbetrieb, in der Landwirtschaft sowie im Gesundheits- und Pflegebereich eine bedeutende Rolle ein. Ihre rechtliche Ausgestaltung ist durch zahlreiche öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Regelungen sowie durch die arbeitsrechtliche und mietrechtliche Praxis geprägt.
Abgrenzung zu verwandten Wohnformen
Dienstwohnung
Dienstwohnungen sind Wohnräume, die Arbeitnehmern ausschließlich zur Erfüllung dienstlicher Zwecke bereitgestellt werden. Oft ist die Nutzung verpflichtend und an besondere Pflichten, wie den Bereitschaftsdienst, gekoppelt. Im Gegensatz dazu kann eine Werkdienstwohnung unter bestimmten Umständen auch eine freiwillige Überlassung durch den Arbeitgeber darstellen.
Werkswohnung
Die Werkswohnung stellt eine weitere Form dar, bei der der Wohnraum zur Erhaltung der Arbeitskraft des Arbeitnehmers zur Verfügung gestellt wird, ohne dass explizit dienstliche Notwendigkeit besteht. Während sowohl Werkdienst- als auch Werkswohnungen vom Arbeitgeber gestellt werden, steht bei der Werkdienstwohnung der dienstliche Charakter überwiegen im Vordergrund.
Rechtsgrundlagen und gesetzliche Regelungen
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Maßgebliche Bestimmungen zur Werkdienstwohnung finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch, insbesondere in den §§ 549, 576 und 576a BGB. Demnach unterfallen Werkdienstwohnungen zwar grundsätzlich dem Mietrecht, doch werden in bestimmten Fällen Ausnahmen gemacht, insbesondere bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses (siehe „Beendigung des Wohnraumnutzungsverhältnisses“).
Besonderheiten im Arbeitsverhältnis
Die Überlassung einer Werkdienstwohnung ist oftmals integraler Bestandteil des Arbeitsvertrages. Der Arbeitgeber kann die Wohnungsnutzung an das Bestehen des Arbeitsverhältnisses knüpfen. Dies bedeutet, dass mit der Beendigung der Tätigkeit auch das Wohnrecht in der Werkdienstwohnung entfällt. Regelmäßig wird im Arbeitsvertrag oder in Betriebsvereinbarungen geregelt, unter welchen Bedingungen die Überlassung erfolgt und welche Pflichten daraus erwachsen.
Mietrechtliche Sonderregelungen
Werkdienstwohnungen fallen unter die Vorschriften zum Wohnraummietrecht, sofern keine spezielle arbeitsrechtliche Vereinbarung getroffen wurde. Allerdings ergeben sich bei Beendigung des zugrundeliegenden Arbeitsverhältnisses abweichende Bedingungen für die Beendigung des Wohnraumnutzungsverhältnisses, insbesondere im Hinblick auf Fristsetzungen und Kündigungsschutz.
Kündigungsschutz und Räumung
Nach § 576 BGB kann der Arbeitgeber als Vermieter das Wohnraumnutzungsverhältnis außerordentlich kündigen, wenn das Arbeitsverhältnis endet. Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer der Überlassung, beträgt jedoch mindestens zwei Wochen. Sollte eine Räumung erforderlich werden, steht dem Arbeitnehmer grundsätzlich ein Anspruch auf Ermessensentscheidung durch das Gericht zu, welches eine angemessene Räumungsfrist festsetzen kann.
Pflichten und Rechte der Parteien
Arbeitgeber
Der Arbeitgeber ist verpflichtet, die Werkdienstwohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Zudem kann er bestimmte Anforderungen an die Nutzung – etwa im Hinblick auf Bereitschaftsdienste oder ständige Erreichbarkeit – anknüpfen.
Arbeitnehmer
Dem Arbeitnehmer obliegt die Pflicht, die Werkdienstwohnung nur im Rahmen der vereinbarten Zwecke zu nutzen. Die Untervermietung, Weitergabe oder Zweckentfremdung ist nur mit Zustimmung des Arbeitgebers zulässig. Zudem kann eine Pflicht zur Räumung der Wohnung mit Beendigung des Arbeitsverhältnisses bestehen.
Steuerliche Behandlung der Werkdienstwohnung
Die Überlassung einer Werkdienstwohnung gilt als geldwerter Vorteil und unterliegt daher grundsätzlich der Lohnsteuer, sofern sie unentgeltlich oder verbilligt überlassen wird. Maßgeblich hierfür sind die Vorschriften der Lohnsteuer-Durchführungsverordnung (LStDV) sowie die Bewertung nach § 8 EStG (Einkommensteuergesetz). Besonders zu beachten ist, inwiefern die Überlassung aufgrund betrieblicher Notwendigkeit erfolgt oder ein eigenständiges Mietverhältnis vorliegt.
Werkdienstwohnung im öffentlichen Dienst
Im öffentlichen Dienst finden sich besondere Regelungen, etwa in landes- oder bundesrechtlichen Vorschriften (z. B. Bundesbeamtengesetz, Polizeigesetze der Länder). Häufig sind Beamte, Polizisten, Justizvollzugsangestellte oder Hausmeister verpflichtet, Wohnungen in Gebäuden des Dienstherrn zu nutzen, um dienstliche Aufgaben effektiv wahrnehmen zu können.
Beendigung des Nutzungsverhältnisses über die Werkdienstwohnung
Kündigung und Räumungsfristen
Mit Beendigung des Arbeitsverhältnisses kann der Arbeitgeber die Werkdienstwohnung kündigen. Die für Wohnraum geltenden Kündigungsfristen werden gemäß § 576 BGB modifiziert und fallen kürzer aus als bei herkömmlichem Mietraum. Die gesetzliche Mindestkündigungsfrist beträgt hierbei zwei Wochen.
Räumungsklage
Kommt der Arbeitnehmer der Räumungsverpflichtung nicht nach, kann der Arbeitgeber im Wege der Räumungsklage die Herausgabe der Werkdienstwohnung verlangen. Im Rahmen der gerichtlichen Auseinandersetzung wird stets geprüft, ob und inwieweit dem Arbeitnehmer unter sozialen Gesichtspunkten eine längere Räumungsfrist einzuräumen ist.
Zusammenfassung
Werkdienstwohnungen sind ein zentrales Element in zahlreichen Arbeitsverhältnissen und unterliegen einer Vielzahl von gesetzlichen Regelungen, insbesondere zum Miet-, Arbeits- und Steuerrecht. Die Besonderheiten ergeben sich vor allem aus der engen Verbindung zum Arbeitsverhältnis, den Sonderkündigungsrechten des Arbeitgebers und der steuerlichen Behandlung. Eine klare vertragliche Regelung bildet die Grundlage für ein rechtssicheres Verhältnis zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer im Zusammenhang mit Werkdienstwohnungen.
Hinweis: Dieser Artikel stellt eine umfassende, allgemeine und sachliche Übersicht zum Begriff Werkdienstwohnung einschließlich der wichtigsten rechtlichen Aspekte dar. Er dient als informatorischer Beitrag in einem Rechtslexikon.
Häufig gestellte Fragen
Unterliegt eine Werkdienstwohnung dem Mietrecht (BGB), insbesondere im Hinblick auf Kündigungsschutz und Mietpreisbremse?
Werkdienstwohnungen unterliegen grundsätzlich speziellen mietrechtlichen Regelungen, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) insbesondere in den §§ 576 ff. geregelt sind. Im Unterschied zu normalen Mietwohnungen gelten für Werkdienstwohnungen, die dem Arbeitnehmer zur Verfügung gestellt werden, weil dies zur Erfüllung seiner arbeitsvertraglichen Pflichten erforderlich ist (z. B. Hausmeisterwohnungen, Pförtnerwohnungen), erleichterte Kündigungsmöglichkeiten für den Arbeitgeber. Nach § 576 BGB kann das Mietverhältnis über eine Werkdienstwohnung mit Ablauf des Arbeitsverhältnisses außerordentlich mit einer Frist von zwei Wochen gekündigt werden. Ein besonderer Kündigungsschutz wie bei Wohnraumkündigungen gemäß § 573 BGB („soziale Rechtfertigung“) oder Regelungen zur Mietpreisbremse greifen für Werkdienstwohnungen regelmäßig nicht, soweit sie notwendiger Bestandteil des Arbeitsverhältnisses sind. Insoweit genießt der Arbeitgeber hier erweiterten Kündigungsspielraum, allerdings entfällt das Sonderkündigungsrecht, sofern die Wohnung nicht ausschließlich zur Erfüllung der Arbeitsaufgaben erforderlich ist.
Welche Ansprüche bestehen hinsichtlich der Überlassung oder Erhaltung der Werkdienstwohnung?
Der Anspruch auf Überlassung einer Werkdienstwohnung beruht grundsätzlich auf dem Arbeitsvertrag, einer betrieblichen Übung oder einer Tarifvereinbarung. Die Wohnung ist regelmäßig Teil des Leistungsaustauschs (Arbeitsleistung gegen Entgelt in Form von Wohnüberlassung). Ansprüche auf Instandhaltung und ordnungsgemäßen Zustand richten sich nach den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften (§§ 535 ff. BGB), sofern nicht arbeitsvertraglich oder tariflich andere Vereinbarungen getroffen wurden. Das bedeutet, der Arbeitgeber muss die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten; hiervon kann unter Umständen durch individuelle Abreden abgewichen werden.
Wie ist die Nebenkostenabrechnung rechtlich geregelt?
Auch für Werkdienstwohnungen gilt, dass Betriebskosten nur dann vom Arbeitnehmer/Mieter zu tragen sind, wenn dies ausdrücklich – vorzugsweise schriftlich – vereinbart wurde (§ 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung). Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten grundsätzlich vom Arbeitgeber zu tragen. Es empfiehlt sich für beide Parteien eine klare vertragliche Regelung, insbesondere was die Kalkulationsgrundlage und Fälligkeit angeht. Bei Streitigkeiten über die Korrektheit der Abrechnung gelten die allgemeinen mietrechtlichen Prüf- und Einwendungsfristen.
Dürfen Familienangehörige oder Dritte mit in die Werkdienstwohnung aufgenommen werden?
Die Aufnahme von Familienangehörigen oder Dritten in eine Werkdienstwohnung ist keine gesetzlich garantierte Selbstverständlichkeit. Vielmehr ist dies abhängig vom jeweiligen Arbeits- oder Mietvertrag. Eine Verweigerung durch den Arbeitgeber ist jedoch nur zulässig, wenn berechtigte Interessen entgegenstehen (z. B. besondere Sicherheitsbestimmungen oder betriebliche Gründe). Auch während des Mietverhältnisses bedarf die dauerhafte Aufnahme weiterer Personen grundsätzlich der Zustimmung des Überlassenden (Arbeitgebers). Das bloße Zusammenleben mit Ehepartner oder Kindern ist jedoch in der Regel nicht untersagbar, es sei denn, es widerspricht dem Zweck der Wohnung.
Was geschieht im Fall der Beendigung des Arbeitsverhältnisses mit der Werkdienstwohnung – welche Räumungsfristen gelten?
Endet das Arbeitsverhältnis, ist der Arbeitnehmer verpflichtet, die Werkdienstwohnung innerhalb von zwei Wochen nach Zugang der Kündigung über das Mietverhältnis (nicht des Arbeitsverhältnisses!) zu räumen (§ 576c BGB). Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses muss gesondert ausgesprochen werden und ist an die Beendigung des Arbeitsverhältnisses gebunden. Verbleibt der ehemalige Arbeitnehmer nach Ablauf der Frist in der Wohnung, kann der Arbeitgeber eine Räumungsklage erheben. Geltend gemachte Härtefälle (z. B. Krankheit, Schwangerschaft) können auf Antrag das Gericht zur Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO veranlassen.
Ist eine eigenmächtige „Umwandlung“ der Werkdienstwohnung in ein normales Mietverhältnis nach Ende des Arbeitsverhältnisses möglich?
Eine automatische Umwandlung der Werkdienstwohnung in ein dauerhaftes reguläres Mietverhältnis nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses ist rechtlich ausgeschlossen. Wird die Werkdienstwohnung weiterhin überlassen, entsteht nur dann ein gewöhnliches Mietverhältnis, wenn dies ausdrücklich zwischen Arbeitgeber und (früherem) Arbeitnehmer/Mieter vereinbart wird. Verbleibt der Arbeitnehmer ohne Widerspruch des Arbeitgebers in der Wohnung und zahlt weiterhin Miete, könnte unter Umständen ein konkludentes Mietverhältnis entstehen – hierfür sind allerdings klare Tatsachen notwendig, aus denen sich ergibt, dass beide Parteien einen neuen, von der Diensterfüllung unabhängigen Mietvertrag abschließen wollten.
Welche Besonderheiten gelten bei dienstlich bereitgestellten Möbeln und Inventar?
Sind Möbel oder Einrichtungsgegenstände Teil der Werkdienstwohnung, gelten diese rechtlich als mitvermietetes Inventar (sog. „möblierte Werkdienstwohnung“). Für den Zustand, die Instandhaltung und gegebenenfalls die Schadensersatzpflicht gelten die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften, sofern nicht etwas Abweichendes arbeitsvertraglich geregelt ist. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Inventar in vertragsgemäßem, zumindest ordnungs- und funktionsfähigen Zustand zurückzugeben. Eine eigenmächtige Veränderung oder Entsorgung durch den Arbeitnehmer ist ohne vertragliche Vereinbarung unzulässig und kann Schadenersatzansprüche auslösen.
