Begriff und allgemeine Definition des Vormietvertrags
Ein Vormietvertrag ist ein schuldrechtliches Vorverhältnis, bei dem sich eine oder beide Vertragsparteien – regelmäßig Vermieter und potenzieller Mieter – verbindlich verpflichten, zu einem späteren Zeitpunkt einen Hauptmietvertrag über eine bestimmte Mietfläche oder ein bestimmtes Mietobjekt abzuschließen. Der Vormietvertrag unterscheidet sich vom eigentlichen Mietvertrag dadurch, dass er noch kein Besitzrecht am Mietobjekt vermittelt, sondern ausschließlich auf den Abschluss des späteren Hauptmietvertrags gerichtet ist. Er enthält meist die wesentlichen Bedingungen des künftigen Mietverhältnisses.
Der Vormietvertrag ist rechtlich ein Vorvertrag gemäß § 311 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) i.V.m. § 145 BGB und unterliegt daher den Anforderungen, die an schuldrechtliche Verträge allgemein zu stellen sind.
Inhalt und wesentliche Bestandteile
Unverzichtbare Bestandteile
Ein wirksamer Vormietvertrag muss die für den künftigen Hauptmietvertrag „wesentlichen Vertragsinhalte“ hinreichend bestimmt beinhalten. Hierzu zählen insbesondere:
- Bezeichnung der Vertragsparteien
- Genaue Beschreibung des Mietobjekts
- Mietzins sowie etwaige Nebenkosten
- Mietbeginn bzw. Zeitpunkt der Übergabe
- Dauer des Mietverhältnisses (bei befristeten Verträgen)
- Weitere zentralen Regelungen (z. B. Nutzungszweck, Renovierungsvereinbarungen)
Fehlen diese wesentlichen Eckdaten, ist der Vormietvertrag unter Umständen wegen Unbestimmtheit nichtig (§ 125 Satz 1 BGB, Formmängel siehe unten).
Vereinbarungen zur Vertragsbindung
Für beide Parteien besteht im Rahmen des Vormietvertrages eine rechtliche Bindung hinsichtlich ihrer Verpflichtung, den Hauptmietvertrag später tatsächlich abzuschließen und die Bedingungen hierzu zu akzeptieren.
Formvorschriften des Vormietvertrags
Schriftform und notarielle Beurkundung
Grundsätzlich unterliegt ein Vormietvertrag über Wohnraummietverhältnisse keiner besonderen Formvorschrift. Ausnahmen bestehen für bestimmte Vertragstypen:
- Mietverträge über Räume (Wohnung und Geschäftsraum): Sollte der künftige Hauptmietvertrag nach § 550 BGB der Schriftform bedürfen (z. B. bei Mietdauern über einem Jahr), so ist es ratsam, auch den Vormietvertrag schriftlich zu fassen, um Beweisproblemen vorzubeugen.
- Vormietverträge über Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte: Hier kann – für künftige Erbbaurechts- oder Mietflächen – unter Umständen notarielle Beurkundungspflicht bestehen (§ 311b Abs. 1 BGB analog). Unbeachtlich hiervon ist die Möglichkeit, einen Vormietvertrag formlos zunächst abzuschließen, was jedoch rechtlich nachteilige Folgen (Nichtigkeit) haben kann.
Noch nicht beurkundete Vormietverträge sind im Falle von Grundstücksgeschäften nichtig und unwirksam.
Rechtsfolgen bei Nichterfüllung
Schadensersatzansprüche
Kommt eine Partei der im Vormietvertrag übernommenen Verpflichtung nicht nach (z. B. Abschlussverweigerung des Hauptmietvertrags), kann die andere Partei grundsätzlich nach § 280 ff. BGB Schadensersatz verlangen. Hierbei handelt es sich jedoch nicht um Erfüllung des eigentlichen Mietvertrags, sondern lediglich um Kompensation eines entstandenen Vermögensnachteils (sog. negatives Interesse). Der Abschluss des Hauptmietvertrags kann nicht erzwungen werden (keine Verpflichtung auf Naturalrestitution).
Klage auf Abschluss des Hauptmietvertrags
Ein Anspruch auf Abschluss des Hauptmietvertrags (Erfüllungsklage) ist nach deutschem Zivilrecht grundsätzlich möglich, wenn sämtliche Inhalts- und Formvorschriften erfüllt und alle wesentlichen Vertragsbestandteile vereinbart wurden. In der Praxis ist dies juristisch jedoch häufig schwierig umzusetzen, sofern sich Parteien auf noch zu konkretisierende Vertragsinhalte berufen.
Vertragsstrafe
In vielen Vormietverträgen werden Vertragsstrafen vereinbart, falls eine Partei ihrer Abschlussverpflichtung nicht nachkommt. Die Vereinbarung solcher Klauseln ist grundsätzlich zulässig, sollte klar und eindeutig formuliert sein und nicht gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) oder das AGB-Recht (§§ 307 ff. BGB) verstoßen.
Abgrenzung zu ähnlichen Rechtsinstituten
Mietvorvertrag vs. Reservierungsvereinbarung
Der Vormietvertrag unterscheidet sich wesentlich von einer bloßen Reservierungsvereinbarung oder einem Angebot/Annahme-System. Während Reservierungsabreden meist lediglich eine einseitige Möglichkeit verschaffen, eine Immobilie vorzuhalten, schaffen Vormietverträge eine rechtlich verbindliche Verpflichtung zum späteren Abschluss des Hauptvertrags.
Vormietvertrag und Option
Von der Option (Optionsvertrag) ist der Vormietvertrag ebenfalls abzugrenzen. Während die Option nur einseitig das Recht zum Vertragsabschluss beim Optionsberechtigten belässt, sind beim Vormietvertrag stets beide Parteien zum späteren Abschluss verpflichtet.
Widerruf und Rücktritt vom Vormietvertrag
Für Verbraucher kann bei außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossenen Vormietverträgen nach §§ 312g, 355 BGB ein Widerrufsrecht bestehen. Ein Rücktrittsrecht erfordert die ausdrückliche Vereinbarung oder einen wichtigen Grund im Einzelfall (§ 323 BGB).
Praxisrelevanz und Bedeutung in der Immobilien- und Wohnraummiete
In der Praxis werden Vormietverträge insbesondere in Fällen abgeschlossen, in denen das Mietobjekt erst zu einem späteren Zeitpunkt verfügbar ist (bspw. nach Beendigung eines laufenden Mietverhältnisses oder bei Neubauten). Sie bieten beiden Parteien Planungssicherheit und schaffen eine verbindliche Grundlage für spätere Vertragsbeziehungen.
Rechtsprechung zum Vormietvertrag
Die deutsche Rechtsprechung setzt bei der Wirksamkeit eines Vormietvertrags voraus, dass die für den späteren Hauptvertrag notwendigen Vertragsinhalte (essentialia negotii) ausreichend bestimmt oder bestimmbar sind. Fehlen solche, wird regelmäßig die Nichtigkeit des Vormietvertrags wegen mangelnder Bestimmtheit angenommen (vgl. BGH, Urteil vom 14. März 2012 – XII ZR 44/10). Im Übrigen ist stets auf die Einhaltung der für das jeweilige Rechtsgeschäft maßgeblichen Formvorschriften zu achten.
Zusammenfassung
Der Vormietvertrag stellt ein für beide Parteien verbindliches Vorverhältnis zum späteren Abschluss eines Mietvertrags dar und ist sowohl im Wohnraummietrecht als auch bei Gewerberaummietverträgen von erheblicher Bedeutung. Seine Wirksamkeit hängt wesentlich von der Bestimmtheit der Vertragsinhalte sowie etwaiger Formvorschriften ab. Im Konfliktfall besteht Anspruch auf Schadensersatz, während die Durchsetzung des Hauptvertrags insbesondere von der Erfüllung sämtlicher rechtlicher Anforderungen abhängig ist. Die genaue vertragliche Ausgestaltung ist für die Rechtssicherheit von besonderer Bedeutung.
Siehe auch:
Häufig gestellte Fragen
Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für die Wirksamkeit eines Vormietvertrags erfüllt sein?
Ein Vormietvertrag ist ein eigenständiger schuldrechtlicher Vertrag, in dem sich die Vertragsparteien – üblicherweise ein Vermieter und ein potenzieller Mieter – dazu verpflichten, zu einem späteren Zeitpunkt einen Hauptmietvertrag abzuschließen. Damit der Vormietvertrag rechtlich wirksam ist, müssen zunächst allgemeine zivilrechtliche Voraussetzungen gemäß §§ 145 ff. BGB vorliegen. Dazu zählen vor allem die Einigung über die wesentlichen Vertragsbedingungen (Mietobjekt, Miethöhe, Mietbeginn, Mindestmietdauer etc.), Geschäftsfähigkeit der Parteien sowie ein ernsthaftes Bindungsinteresse. Der Vertrag kann formfrei geschlossen werden, allerdings empfiehlt sich aus Beweisgründen stets die Schriftform. Zu beachten ist, dass der Vormietvertrag keine Verpflichtung zur sofortigen Überlassung der Mietsache begründet, sondern lediglich zu einem späteren Vertragsabschluss. Zudem kann ein Vormietvertrag dann unwirksam sein, wenn er gegen gesetzliche Verbote, die guten Sitten (§ 138 BGB) oder gegen das Gebot der Vertragsfreiheit verstößt. Insbesondere gilt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB für Vormietverträge grundsätzlich nicht, kann aber im Einzelfall relevant werden, wenn der Vormietvertrag bereits wie ein Hauptmietvertrag ausgestaltet ist. Ebenfalls ist zu beachten, dass ein Vormietvertrag im Falle der Nichteinigung über einen wesentlichen Punkt in der Regel als unverbindliche Reservierung zu qualifizieren ist und somit keine rechtlichen Verpflichtungen auslöst.
Können Vormietverträge vorzeitig gekündigt werden?
Vormietverträge enthalten regelmäßig eigene Regelungen zu Kündigungsmodalitäten und etwaigen Rücktrittsrechten. Mangels gesetzlicher Sonderregelungen richtet sich die vorzeitige Beendigung grundsätzlich nach den allgemeinen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), insbesondere nach den Vorschriften über Rücktritt (§ 323 BGB), Kündigung und ggf. Anfechtung (§§ 119 ff. BGB). Ohne ausdrücklich im Vertrag vereinbarte Kündigungs- oder Rücktrittsmöglichkeiten sind beide Parteien nach Abschluss des Vormietvertrags grundsätzlich an ihre Verpflichtungen gebunden, den Hauptmietvertrag zu den vereinbarten Konditionen abzuschließen. Allerdings besteht bei wesentlichen Vertragsverletzungen, z.B. wenn eine Partei ihrer Verpflichtung zur Herbeiführung des Hauptmietvertrags schuldhaft nicht nachkommt, die Möglichkeit, Schadensersatz zu fordern. Es empfiehlt sich daher, im Vormietvertrag ausdrücklich Kündigungs- und Rücktrittsklauseln aufzunehmen, um unklare Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung der Absprachen zu vermeiden. Erfolgt eine vorzeitige Beendigung ohne eine entsprechende vertragliche Grundlage, kann dies Schadensersatzansprüche oder Verpflichtungen zur Erstattung etwaiger Aufwendungen nach sich ziehen.
Welche Ansprüche resultieren aus einem wirksamen Vormietvertrag bei Vertragsbruch?
Kommt einer der Vertragspartner seinen Verpflichtungen aus dem Vormietvertrag nicht nach – etwa indem der Vermieter das Objekt anderweitig vermietet oder der Mieter das Zustandekommen des Hauptmietvertrags grundlos verweigert -, kommen vorrangig Schadensersatzansprüche gemäß den §§ 280 ff. BGB in Betracht. Der geschädigten Partei steht grundsätzlich ein Anspruch auf Ersatz des sogenannten Vertrauensschadens zu. Das bedeutet, sie ist so zu stellen, als wäre der Vormietvertrag ordnungsgemäß erfüllt worden. Beispielsweise kann der Mieter Aufwendungen für einen geplanten Umzug, bereits angefallene Maklerkosten oder Mietausfälle geltend machen, wenn die andere Partei schuldhaft gegen den Vormietvertrag verstößt. Allerdings beschränkt sich der Schadensersatz auf das negative Interesse, das heißt, ein Anspruch auf Abschluss und Durchführung des Hauptmietvertrags („Ersatz des Erfüllungsinteresses“) besteht nur dann, wenn im Vormietvertrag eine ausdrückliche Verpflichtung zum Abschluss des Hauptvertrags festgeschrieben ist und sämtliche Vertragspunkte bereits abschließend geregelt sind. Es ist daher wesentlich, die Vertragsstrafen und Schadensersatzregelungen im Vormietvertrag präzise zu formulieren, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Ist der Abschluss eines Vormietvertrags auch für Gewerbemietverhältnisse rechtswirksam möglich?
Ja, der Vormietvertrag kann explizit auch für gewerbliche Mietverhältnisse abgeschlossen werden und unterliegt dabei denselben zivilrechtlichen Grundsätzen wie im Wohnraummietrecht. Gerade im gewerblichen Bereich ist der Vormietvertrag ein verbreitetes Instrument, um künftige Nutzungsverhältnisse frühzeitig zu sichern, beispielsweise bei Neubauprojekten, bevor der spätere Mietgegenstand fertiggestellt ist. Auch hier müssen die wesentlichen Vertragsinhalte bestimmt und schriftlich fixiert werden. Im gewerblichen Bereich gilt allerdings eine größere Vertragsfreiheit, sodass speziell für Geschäftsraummieten zusätzliche Vereinbarungen etwa zur Ausstattung, zu Umbauverpflichtungen oder zum Mietbeginn üblich sind. Insbesondere ist darauf zu achten, ob kommunale oder baurechtliche Genehmigungen Voraussetzung für die Wirksamkeit des späteren Hauptmietvertrags sind und wie sich deren Ausbleiben auf den Vormietvertrag auswirkt. Häufig werden im gewerblichen Bereich auch Sicherheitsleistungen oder Vorverträge für Mietanpassungen verbindlich geregelt.
Können Vormietverträge beurkundungspflichtig sein?
Grundsätzlich unterliegen Vormietverträge keiner gesetzlichen Beurkundungspflicht. Sie können formfrei, mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Allerdings kann eine notarielle Beurkundung – insbesondere im Zusammenhang mit Mietverträgen über Grundstücke oder in Verbindung mit anderen schuldrechtlichen Nebenabreden (z.B. bei gleichzeitigen Kaufverträgen für Immobilien oder mit Optionsrechten) – sinnvoll oder sogar erforderlich sein, um die Wirksamkeit und Beweisbarkeit der Vereinbarungen sicherzustellen. Werden mit dem Vormietvertrag weitere eigentumsrechtliche Verpflichtungen (wie Vormerkung im Grundbuch, Erbbaurechtsvereinbarungen oder Optionsgeschäfte) verbunden, kann eine notarielle Beurkundung zwingend vorgeschrieben sein, etwa nach §§ 311b, 313 BGB. Die fehlende notarielle Beurkundung führt in solchen Fällen zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages. Im reinen Mietrecht, insbesondere bei bloßer Absicht der späteren Anmietung, besteht diese Pflicht jedoch regelmäßig nicht.
Welche Rolle spielt der Vormietvertrag bei der Mietpreisbestimmung?
Im Vormietvertrag kann der spätere Mietpreis verbindlich festgelegt oder eine Preisfindungsgrundlage vereinbart werden. Dies ist aus rechtlicher Sicht insbesondere dann von Bedeutung, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch Unsicherheiten über die endgültigen Mietkonditionen bestehen, etwa aufgrund einer Neubaufertigstellung oder anstehender Modernisierungsmaßnahmen. Eine wirksame Mietpreisvereinbarung im Vormietvertrag bindet die Parteien hinsichtlich der künftigen Mietgestaltung und kann im Hauptmietvertrag übernommen werden. Fehlt eine konkrete Mietpreisfestlegung, kann dies zu Streit über die Wirksamkeit des Hauptmietvertrags führen, da der Mietpreis ein wesentlicher Vertragsbestandteil ist. Aus rechtlicher Sicht empfiehlt es sich daher, entweder eine konkrete Summe oder eine nachvollziehbare Berechnungsmethode im Vormietvertrag zu definieren, um spätere Unklarheiten oder Streitigkeiten zu vermeiden. Ferner kann eine im Vormietvertrag getroffene Mietpreisvereinbarung auch Auswirkungen auf die Anwendung der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) sowie auf zukünftige Mieterhöhungen nach den gesetzlichen Vorgaben haben.
Wie ist die Bindungswirkung eines Vormietvertrags im Verhältnis zu Dritten, etwa neuen Eigentümern?
Ein Vormietvertrag wirkt grundsätzlich nur inter partes, also zwischen den unmittelbar am Vertrag beteiligten Parteien. Wird die Immobilie nach Abschluss eines Vormietvertrags an einen neuen Eigentümer übertragen, ist dieser nur dann an den Vormietvertrag gebunden, wenn dies ausdrücklich im Kaufvertrag geregelt ist und der neue Eigentümer die Rechte und Pflichten aus dem Vormietvertrag übernimmt (Schuldübernahme oder Vertragsbeitritt). Andernfalls kann aus dem Vormietvertrag kein unmittelbarer Anspruch gegen Erwerber geltend gemacht werden. Im Wohnraummietrecht entsteht der Anspruch auf Abschluss des Hauptmietvertrags und damit der Mieterschutz nach § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) erst mit Inkrafttreten des eigentlichen Mietvertrags, so dass ein bloßer Vormietvertrag Dritte nicht bindet. Lediglich in Ausnahmefällen (etwa bei einer im Grundbuch eingetragenen Vormerkung oder einem notariell vereinbarten Vormietrecht) kann eine Bindungswirkung gegenüber Dritten entstehen. Dies ist bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen, wenn ein langfristiger Sicherungszweck verfolgt wird.
