Vorkaufsberechtigter

Begriff und rechtliche Einordnung des Vorkaufsberechtigten

Der Vorkaufsberechtigte ist eine im Zivilrecht und öffentlichen Recht verankerte Person oder juristische Einheit, der das Recht eingeräumt ist, ein bestimmtes Rechtsgeschäft, regelmäßig den Kauf einer Sache, unter den gleichen Bedingungen abzuschließen, wie ein Dritter, sobald der ursprüngliche Berechtigte, meist der Eigentümer, die Sache zu veräußern beabsichtigt. Das Vorkaufsrecht wird insbesondere im Zusammenhang mit Immobilien, beweglichen Sachen oder Gesellschaftsanteilen relevant. Die Rolle des Vorkaufsberechtigten ist im deutschen Recht vielfältig ausgestaltet und unterliegt spezifischen gesetzlichen Regelungen, beispielsweise im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie in verschiedenen öffentlich-rechtlichen Normen.

Voraussetzungen der Vorkaufsberechtigung

Entstehung des Vorkaufsrechts

Das Vorkaufsrecht entsteht durch gesetzliche Vorschriften, vertragliche Vereinbarungen oder gesetzliche Anordnung im öffentlichen Interesse. Die zentrale gesetzliche Grundlage stellt §§ 463 ff. BGB dar. Dort wird zwischen dem schuldrechtlichen und dem dinglichen Vorkaufsrecht unterschieden:

• Gesetzliches Vorkaufsrecht: Dieses kann beispielsweise Mietern (§ 577 BGB), Grundstücksnachbarn oder Gemeinden (§ 24 Baugesetzbuch) zustehen.
• Vertraglich eingeräumtes Vorkaufsrecht: Hierbei wird das Recht durch eine vertragliche Vereinbarung, häufig im Zusammenhang mit Immobilien, zwischen den Parteien individuell vereinbart.

Personenkreis der Vorkaufsberechtigten

Vorkaufsberechtigte können natürliche Personen, juristische Personen sowie Körperschaften oder sonstige Einrichtungen des privaten oder öffentlichen Rechts sein. Private Beispiele sind Erben, Miteigentümer oder langjährige Mieter. Im öffentlichen Kontext treffen häufig Kommunen als Vorkaufsberechtigte auf.

Rechtsstellung und Rechte des Vorkaufsberechtigten

Inhalt des Vorkaufsrechts

Das Vorkaufsrecht gewährt dem Vorkaufsberechtigten die Möglichkeit, bei Abschluss eines Kaufvertrags zwischen dem Eigentümer (Verkäufer) und einem Dritten mit identischen Bedingungen in das Rechtsgeschäft einzutreten. Das entsprechende Angebot muss dem Vorkaufsberechtigten durch den Vorkaufsverpflichteten (häufig der Eigentümer) angezeigt werden. Das Vorkaufsrecht ist kein Anspruch auf Abschluss eines Vertrags, sondern ein Gestaltungsrecht, das ausgeübt werden kann, falls der Verpflichtete zum Verkauf der Sache bereit ist.

Ausübung des Vorkaufsrechts

Nach Mitteilung über den Verkauf kann der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausüben, in dem er gegenüber dem Eigentümer eine ausdrückliche Erklärung abgibt. Die Frist zur Ausübung beträgt nach § 469 BGB, sofern gesetzlich nichts anderes bestimmt ist, in der Regel zwei Monate ab Zugang der Mitteilung. Bei Immobilien ist häufig Formstrenge (Schriftform oder notarielle Beurkundung) zu beachten.

Rechtsfolgen der Ausübung

Mit rechtzeitiger Ausübung des Vorkaufsrechts tritt der Vorkaufsberechtigte in den Kaufvertrag mit identischen Vertragsbedingungen ein. Der ursprüngliche Vertrag mit dem Dritten bleibt bestehen, allerdings verliert der Dritte seinen Anspruch auf Übereignung der betreffenden Sache.

Schutz des Vorkaufsberechtigten

Anzeige- und Informationspflichten

Der Eigentümer unterliegt gegenüber dem Vorkaufsberechtigten umfassenden Informationspflichten. Er hat dem Vorkaufsberechtigten alle für die Ausübung des Rechts nötigen Angaben zu machen, insbesondere bezüglich des Kaufgegenstands und der Vertragsbedingungen mit dem Dritten.

Sicherung des Anspruchs

Insbesondere beim Vorkaufsrecht an Grundstücken ist eine Eintragung im Grundbuch möglich (§ 1094 BGB), wodurch die Rechtsposition des Vorkaufsberechtigten gegen unberechtigte Verfügungen Dritter geschützt wird. Im Übrigen kann der Vorkaufsberechtigte im Falle der Verletzung seines Rechts Schadensersatzansprüche geltend machen.

Grenzen und Ausschlüsse des Vorkaufsrechts

Ausschlussgründe

Das Vorkaufsrecht entfällt unter bestimmten Voraussetzungen, etwa wenn der Verkauf an nahe Angehörige erfolgt (§ 577 Abs. 2 BGB) oder bei Schenkungen, Tauschverträgen oder Zwangsversteigerungen.

Rückabwicklung und Schadensersatz

Wird das Vorkaufsrecht nicht beachtet und wird die Sache ohne Einräumung des Vorkaufsrechts an einen Dritten verkauft, kann der Vorkaufsberechtigte unter den Voraussetzungen der §§ 280 ff. BGB Schadensersatz verlangen, jedoch nicht regelmäßig die Übertragung der Sache selbst.

Besondere Arten des Vorkaufsberechtigten

Öffentlich-rechtlicher Vorkaufsberechtigter

Besonders im Bauplanungsrecht können Kommunen als Vorkaufsberechtigte auftreten, etwa zum Zweck der städtebaulichen Entwicklung (§ 24 BauGB). Hier sind abweichende Rechtsfolgen, etwa hinsichtlich Fristen und der Art der Ausübung, zu beachten.

Vorkaufsberechtigte im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mietern eingeräumtes Vorkaufsrecht bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen (§ 577 BGB) ist von besonderer praktischer Relevanz. Hier gelten besondere Schutzmechanismen zugunsten des Mieters, insbesondere hinsichtlich Informations- und Entscheidungsfristen.

Fazit

Der Vorkaufsberechtigte ist eine nach deutschem Recht umfassend geschützte Person, deren Recht es ermöglicht, bei Veräußerung einer bestimmten Sache unter den Bedingungen eines Dritten in das Geschäft einzutreten. Die Rechtsposition ist vielfältig ausgestaltet und unterliegt je nach Rechtsgebiet und Einzelfall unterschiedlichen Regelungen und Fristen. Die Absicherung der Interessen des Vorkaufsberechtigten findet sowohl durch Eintragungen, Anzeige- und Informationspflichten, als auch durch Ansprüche bei Verletzung des Rechts statt. Das Vorkaufsrecht stellt damit einen wichtigen Mechanismus zum Schutz individueller oder öffentlicher Interessen bei der Übertragung von Eigentum dar.

Häufig gestellte Fragen

Welche Rechte hat ein Vorkaufsberechtigter im Rahmen des Vorkaufsrechts?

Ein Vorkaufsberechtigter verfügt gemäß den §§ 463 ff. BGB über das Recht, in einen bereits mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag einzutreten, sobald das Vorkaufsrecht durch das sogenannte „Vorkaufsfall“ ausgelöst wird. Dabei muss ihm der bisherige Eigentümer alle wesentlichen Inhalte des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags offenlegen. Der Vorkaufsberechtigte ist in seiner Entscheidung frei, ob er das Vorkaufsrecht ausüben möchte oder nicht. Im Falle der Ausübung erwirbt er den Kaufgegenstand zu den gleichen Bedingungen und zum gleichen Preis, die mit dem Dritten vereinbart worden sind. Ihm stehen jedoch keine Mitgestaltungsrechte hinsichtlich der Vertragsinhalte zu; er kann den Vertrag nur „en bloc“ übernehmen. Zusatzrechte oder etwaige Sondervereinbarungen, die nur zwischen Veräußerer und Drittem bestehen und die nicht ausdrücklich auf den Vorkaufsberechtigten bezogen sind, sind für ihn grundsätzlich unbeachtlich, sofern sie nicht mit dem Hauptgegenstand des Vertrages zusammenhängen.

Unter welchen Umständen erlischt das Vorkaufsrecht des Vorkaufsberechtigten?

Das Vorkaufsrecht des Vorkaufsberechtigten kann aus verschiedenen Gründen erlöschen. Grundsätzlich erlischt es, wenn der Vorkaufsberechtigte es nach ordnungsgemäßer Mitteilung durch den Verkäufer nicht innerhalb der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist ausübt (§ 469 Abs. 2 BGB). Ebenso erlischt es, wenn der Vorkaufsfall durch einen nicht „echten“ Kauf, etwa eine Schenkung, Tausch oder einen Verkauf an nahe Angehörige, ausgelöst wird, da hierbei das Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht gilt, es sei denn, dies wurde ausdrücklich vereinbart. Auch durch Zeitablauf, beispielsweise bei befristeten Vorkaufsrechten, oder durch ausdrücklichen Verzicht seitens des Vorkaufsberechtigten, kann das Recht endgültig entfallen. Schließlich kann das Vorkaufsrecht durch eine Aufhebung des zugrunde liegenden Vertrages oder durch Einigung zwischen Berechtigtem und Verpflichtetem beendet werden. Im Falle des Todes des Vorkaufsberechtigten geht das Recht nach § 472 BGB auf die Erben über, sofern nicht anders vereinbart.

Wie muss der Verkäufer vorgehen, um den Vorkaufsberechtigten korrekt zu informieren?

Der Verkäufer oder Verpflichtete ist gem. § 469 BGB verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten unverzüglich über den Inhalt des mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrages zu informieren, sobald der Vorkaufsfall eingetreten ist. Diese Mitteilung muss alle vertragsrelevanten Informationen enthalten – insbesondere den Kaufpreis sowie wesentliche Nebenabreden oder Bedingungen, welche für die Entscheidung des Vorkaufsberechtigten von Bedeutung sind. Die Information sollte in Textform (schriftlich oder per E-Mail) erfolgen, um spätere Beweisprobleme zu vermeiden. Erst mit vollständigem Zugang dieser Mitteilung beim Vorkaufsberechtigten beginnt die gesetzliche Ausübungsfrist von in der Regel zwei Monaten zu laufen. Eine unvollständige oder verspätete Mitteilung kann dazu führen, dass die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts noch nicht zu laufen beginnt bzw. das Recht nicht erlischt.

Ist das Vorkaufsrecht des Vorkaufsberechtigten übertragbar oder vererblich?

Das gesetzliche Vorkaufsrecht ist, sofern nichts anderes vereinbart ist, grundsätzlich nicht übertragbar. Eine Abtretung des Vorkaufsrechts an Dritte ist ausgeschlossen, um die Schutzfunktion des Rechts für eine bestimmte Person zu gewährleisten. Lediglich schuldrechtlich vereinbarte Vorkaufsrechte können unter Umständen abgetreten werden, wenn dies im Vertrag ausdrücklich gestattet ist. Im Hinblick auf die Vererblichkeit regelt § 472 BGB explizit, dass das Vorkaufsrecht im Todesfall auf die Erben des Vorkaufsberechtigten übergeht, sofern keine anderweitigen vertraglichen Abreden getroffen wurden. Somit bleibt das Vorkaufsrecht erhalten und kann von den Erben ausgeübt werden.

Welche Fristen muss der Vorkaufsberechtigte beachten?

Der Vorkaufsberechtigte muss nach ordnungsgemäßer Mitteilung durch den Verkäufer die im Gesetz (§ 469 Abs. 2 BGB) vorgesehene Frist einhalten, die regelmäßig zwei Monate ab Zugang der Mitteilung beträgt. Innerhalb dieser Zeitspanne muss er dem Verkäufer die Ausübung seines Vorkaufsrechts gegenüber in eindeutiger Form erklären. Die Ausübungserklärung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung und sollte idealerweise in Textform erfolgen, um Beweisprobleme zu vermeiden. Nach Ablauf der Frist ohne Erklärung gilt das Vorkaufsrecht als nicht ausgeübt, und der Drittkäufer kann wie vorgesehen Eigentum erwerben. Bei dinglichen Vorkaufsrechten, etwa im Grundbuch eingetragenen, können gesonderte Fristen oder Formerfordernisse bestehen, die ebenfalls strikt zu beachten sind.

Was passiert, wenn der Drittkäufer vom Vertrag zurücktritt?

Tritt der Drittkäufer vor Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigten berechtigt vom Vertrag zurück, entfällt der Vorkaufsfall und das Vorkaufsrecht lebt wieder auf, sobald erneut ein Kaufvertrag zustande kommt. Der Vorkaufsberechtigte kann sein Recht in Bezug auf diesen ursprünglichen Vertrag dann nicht mehr ausüben. Ist das Vorkaufsrecht bereits rechtswirksam ausgeübt worden, wird der Drittkaufvertrag im Ergebnis durch die Ausübung des Vorkaufsrechts „überholt“, d.h., der berechtigte Person erwirbt zum vereinbarten Preis und der Drittkäufer bleibt außen vor. Im Falle unberechtigter Rücktritte oder anderweitigen Manipulationsversuchen durch die Parteien können Schadensersatzansprüche des Vorkaufsberechtigten in Betracht kommen.

Welche rechtlichen Konsequenzen hat die Nichtbeachtung des Vorkaufsrechts durch den Verkäufer?

Ignoriert der Verkäufer das gesetzlich oder vertraglich eingeräumte Vorkaufsrecht und verkauft die Sache ohne ordnungsgemäße Beteiligung des Vorkaufsberechtigten an einen Dritten, kann dies erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Insbesondere kann der Vorkaufsberechtigte in Fällen, in denen das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist oder dem Dritten das Vorkaufsrecht bekannt war, selbst noch nachträglich die Einräumung des Rechtes verlangen. Darüber hinaus können Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer wegen Nichterfüllung des Vorkaufsrechts entstehen. Falls der Erwerber vom Vorkaufsrecht keine Kenntnis hatte und das Recht nicht im Grundbuch eingetragen war, ist in der Regel nur ein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Verkäufer gegeben, nicht jedoch ein Herausgabeanspruch gegen den Drittkäufer.