Mortgage

Begriff und Grundlagen der Mortgage

Der Begriff Mortgage stammt aus dem englischsprachigen Rechtsraum und bezeichnet eine Form der Sicherungsübereignung, die insbesondere im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen Anwendung findet. Im deutschen Sprachgebrauch wird Mortgage häufig mit Hypothek oder Grundschuld verglichen, wobei es sich rechtlich um ein eigenständiges Sicherungsinstrument handelt. Eine Mortgage dient dazu, die Rückzahlung eines Kredits durch Eintragung eines dinglichen Rechts an einer Immobilie abzusichern.

Rechtliche Struktur und Funktionsweise einer Mortgage

Eine Mortgage ist ein vertraglich vereinbartes Sicherungsrecht an einem Grundstück oder einer Immobilie zugunsten des Kreditgebers (Mortgagee). Der Eigentümer der Immobilie (Mortgagor) bleibt in der Regel im Besitz des Objekts, während das Recht zur Verwertung bei Nichterfüllung der Zahlungsverpflichtungen auf den Kreditgeber übergeht. Die Eintragung erfolgt meist in einem öffentlichen Register, vergleichbar dem Grundbuch.

Motive für die Bestellung einer Mortgage

Die Hauptmotivation für die Bestellung einer Mortgage liegt in der Absicherung von Darlehen. Banken und andere Kreditinstitute verlangen diese Sicherheit regelmäßig bei Vergabe von langfristigen Immobilienkrediten. Durch die Eintragung erhält der Kreditgeber eine bevorzugte Stellung gegenüber anderen Gläubigern hinsichtlich des besicherten Objekts.

Beteiligte Parteien bei einer Mortgage

• Mortgagor: Der Schuldner bzw. Eigentümer des Grundstücks oder Gebäudes.
• Mortgagee: Der Gläubiger bzw. Darlehensgeber.
• Dritte Parteien: Unter Umständen können weitere Beteiligte wie nachrangige Gläubiger betroffen sein.

Sicherungsmechanismus und Rechte aus der Mortgage

Sicherungszweck und Umfang des Rechtes

Die zentrale Funktion besteht darin, dem Kreditgeber das Recht einzuräumen, im Falle eines Zahlungsausfalls das belastete Objekt zu verwerten – typischerweise durch Zwangsversteigerung oder Verkauf – um offene Forderungen zu begleichen. Das Recht ist grundsätzlich akzessorisch zum gesicherten Anspruch; es besteht also nur solange wie auch die gesicherte Forderung existiert.

Plichten und Rechte beider Parteien während Laufzeit

Während der Laufzeit bleibt das Nutzungsrecht beim Mortgagor bestehen; er darf weiterhin in seiner Immobilie wohnen oder sie vermieten, sofern keine anderslautenden Vereinbarungen getroffen wurden. Der Gläubiger hat hingegen ein vorrangiges Befriedigungsrecht am Erlös aus dem Objekt im Falle eines Zahlungsausfalls.

Löschung und Übertragung

Nach vollständiger Tilgung des Kredits kann eine Löschung erfolgen; dies bedarf üblicherweise formeller Schritte wie Zustimmungserklärungen beider Seiten sowie entsprechender Registereinträge.
Eine Übertragung auf Dritte ist möglich: Sowohl Forderung als auch Sicherungsrecht können unter bestimmten Voraussetzungen abgetreten werden.

Mögliche Risiken und Besonderheiten bei Mortgages

Zwangsvollstreckung als Folge von Zahlungsrückständen

Kommt es zu erheblichen Zahlungsrückständen seitens des Schuldners, kann eine Zwangsvollstreckung eingeleitet werden. Dies bedeutet meist den Verlust des belasteten Objekts durch gerichtliche Veräußerungsverfahren zugunsten des Gläubigers.
Im Unterschied zu anderen Sicherungsmitteln sind Ablauf- sowie Fristenregelungen oft strenger geregelt; zudem bestehen besondere Informations- sowie Mitteilungspflichten zwischen den Vertragsparteien.

< h 4 >Rangfolge mehrerer Mortgages< / h4 >
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Wird auf demselben Objekt mehr als eine Mortgage bestellt (z.B., Erst- & Zweitrang), entscheidet deren Rangfolge über die Reihenfolge ihrer Befriedigung im Verwertungsfall.
Vorrangig wird stets jene befriedigt, welche zuerst eingetragen wurde – nachrangige erhalten erst dann einen Anteil am Erlös , wenn alle vorrangigen Ansprüche gedeckt sind .
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< h 4 >Unterschiede zur Hypothek/Grundschuld< / h4 >
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Obwohl Begriffe wie Hypothek , Grundschuld &amp ; mortgage ähnliche Funktionen erfüllen , unterscheiden sie sich teils erheblich hinsichtlich ihrer rechtlichen Ausgestaltung . Während etwa deutsche Hypotheken streng akzessorisch gebunden sind , kennt das angloamerikanische System flexible Formen bis hin zur sogenannten „equitable mortgage“ .
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< h2 >Häufig gestellte Fragen zum Thema „Mortgage“ (FAQ)< / h2 >

< h3 >Was unterscheidet eine mortgage von einer klassischen Hypothek?< / h3 >
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Eine mortgage basiert auf angloamerikanischem Rechtssystemen &amp ; weist Unterschiede bezüglich Entstehung , Übertragbarkeit &amp ; Flexibilität gegenüber klassischen deutschen Hypotheken auf .
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< h3 >Welche Rechte hat ein kreditgebender mortgagee?< / h3 >
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Dem mortgagee steht insbesondere das Recht zur Verwertung (Verkauf/Zwangsversteigerung) am belasteten Objekt zu , falls Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllt werden .
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< h 3 >Kann eine mortgage übertragen werden ? < / h 3 >
< p > Ja ,
sowohl Forderung als auch damit verbundene Sicherheit können unter bestimmten Voraussetzungen an Dritte übertragen werden . < / p >

< h 3 > Wie erfolgt die Löschung einer mortgage ? < / h 3 >< p > Nach vollständigem Ausgleich aller gesicherten Ansprüche kann mittels formeller Erklärung beider Seiten sowie entsprechender Registereinträge gelöscht werden .< / p >

< h 3 > Was passiert bei mehreren mortgages auf demselben Objekt ?< / h 3 >< p > Die Rangfolge bestimmt,
welcher Anspruch zuerst bedient wird;
erst nach vollständigem Ausgleich vorrangiger mortgages kommen nachrangige zum Zug .< / p >< h 3 > Welche Pflichten treffen den mortgagor während Laufzeit ?< / h ³ >< P › Er muss insbesondere laufende Zahlungsverpflichtungen erfüllen, Instandhaltung gewährleisten & bestimmte Informationspflichten beachten .‹/ P › ‹ H³ › Gibt es Unterschiede zwischen legal & equitable mortgages ? ‹/ H³ › ‹P› Ja, legal mortgages entstehen durch förmliche Eintragung ins öffentliche Register, während equitable mortgages aufgrund vertraglicher Absprachen ohne unmittelbare Registrierung entstehen können .‹/P›