Mortgage

Begriff und Definition der Mortgage

Die Mortgage ist ein im anglo-amerikanischen Rechtsraum gebräuchlicher Begriff, der eine besondere Form der grundpfandrechtlichen Sicherung eines Kredits, im Regelfall zur Finanzierung von Immobilien, beschreibt. Sie ist ein zentrales Element des englischen Common Law und prägt das Immobiliarsicherungsrecht in Staaten wie den USA, Kanada, Australien und Großbritannien. Die Mortgage stellt ein dingliches Sicherungsrecht dar, das zugunsten eines Kreditgebers an einer Immobilie bestellt wird, indem der Schuldner dem Gläubiger ein beschränktes Recht an seinem Grundstück einräumt.

Rechtsnatur und Wesen der Mortgage

Mortgage als Sicherungsrecht

Im Rechtssystem des Common Law ist die Mortgage ein dingliches Belastungsrecht an einer Immobilie, das der Sicherung einer Forderung dient, vor allem zur Absicherung langfristiger Hypothekendarlehen. Die Mortgage gewährt dem Kreditgeber (Mortgagee) keinen unmittelbaren Besitz, aber weitreichende Rechte im Falle der Nichterfüllung der Rückzahlungspflicht. Im Gegensatz zur kontinentaleuropäischen Hypothek geht die Mortgage mit einer partiellen Übertragung bestimmter Eigentumsrechte (Legal Title oder Equitable Title) einher.

Formen der Mortgage

Es existieren zwei Hauptformen der Mortgage:

• Legal Mortgage: Übertragung des rechtlichen Eigentums (Legal Title) an den Gläubiger, verbleibend mit der Verpflichtung, das Eigentum nach Tilgung der Schuld zurückzuübertragen.
• Equitable Mortgage: Einräumung eines schuldrechtlichen Sicherungsrechts ohne vollständige Übertragung des Eigentums, oft durch Überlassung unvollständig ausgefüllter Dokumente oder Vormerkung im Grundbuch.

Begründung und Bestellung einer Mortgage

Voraussetzungen

Die Bestellung einer Mortgage erfordert:

• Einigung zwischen Kreditgeber (Mortgagee) und Kreditnehmer (Mortgagor)
• Bestimmung des gesicherten Grundstücks (Immobilie)
• Schriftform, gestützt auf besondere Formvorschriften je nach Rechtssystem
• Registrierung im relevanten Register (z.B. Land Registry in England oder County Recorder in den USA)

Entstehung und Inhalt

Mit Abschluss des Mortgage-Vertrags entsteht das Sicherungsrecht. Der Kreditgeber erwirbt das Recht, im Falle der Nichterfüllung der gesicherten Forderung auf die belastete Immobilie zuzugreifen, insbesondere zur vollständigen Verwertung (Foreclosure oder Power of Sale).

Der Inhalt einer Mortgage umfasst in der Regel:

• Sicherung einer bestimmten Forderung (z.B. Darlehen)
• Vereinbarung von Zinssätzen sowie Fälligkeit und Rückzahlungsmodalitäten
• Rechte des Gläubigers zur Zwangsvollstreckung
• Pflichten des Schuldners zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Versicherung des Grundstücks

Rechtsfolgen der Mortgage

Rechte des Mortgagee (Kreditgeber)

• Zahlung der gesicherten Forderung: Primäranspruch auf Rückzahlung des gewährten Kredits nebst Zinsen
• Recht zur Sicherungsrealisierung: Bei Zahlungsverzug kann der Kreditgeber das Grundstück verwerten (Power of Sale) oder Zwangsverwaltung beantragen.
• Vorrangstellung: Rangfolge richtet sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung, ältere Mortgages gehen späteren vor (First Mortgage vs. Second Mortgage).

Rechte und Pflichten des Mortgagor (Kreditnehmer)

• Gebrauch und Besitz: Der Kreditnehmer bleibt in der Regel im Besitz und kann die Immobilie nutzen.
• Pflege- und Unterhaltungspflichten: Verpflichtung, das Grundstück in gutem Zustand zu halten und ordnungsgemäß zu versichern
• Recht auf Rückübertragung (Equity of Redemption): Nach vollständiger Rückzahlung der Forderung besteht Anspruch auf Löschung beziehungsweise Rückübertragung des Sicherungsrechts.

Durchsetzung und Beendigung der Mortgage

Verwertung der Mortgage

Im Falle des Zahlungsverzugs kann der Gläubiger die Mortgage auf verschiedene Weise durchsetzen:

• Foreclosure: Vollständiger Eigentumsübergang auf den Gläubiger nach gerichtlicher Entscheidung (heute selten, zumeist in älteren Common Law Jurisdiktionen)
• Power of Sale: Befugnis des Gläubigers, das Grundstück nach Ablauf einer bestimmten Frist außergerichtlich zu verkaufen (häufigste Form in modernen Rechtssystemen)

Das Verfahren ist in umfangreicher Rechtsprechung ausgestaltet und sieht Schutzmechanismen zugunsten des Kreditnehmers vor, insbesondere Offenlegungspflichten und Fairness bei der Preisermittlung.

Beendigung der Mortgage

Die Mortgage erlischt, wenn die gesicherte Forderung vollständig getilgt und das Sicherungsrecht im Grundbuch gelöscht wird (Discharge of Mortgage). Nach Beendigung sind keine Ansprüche oder Rechte aus der Mortgage mehr ableitbar.

Mortgage im internationalen Kontext

Unterschied zur kontinentaleuropäischen Hypothek und Grundschuld

Im deutschen beziehungsweise kontinentaleuropäischen Recht existieren mit Hypothek und Grundschuld funktional ähnliche Sicherungsrechte. Der Hauptunterschied zur Mortgage besteht darin, dass im Common Law durch die Mortgage häufig ein Legal Title übertragen wird, während in Kontinentaleuropa in der Regel nur ein beschränktes Recht (Hypothek) im Grundbuch eingetragen wird. Die Mortgage basiert nicht auf einer akzessorischen Bindung, sondern kann auch unabhängig von der gesicherten Schuld ausgestaltet sein (analog zur deutschen Grundschuld).

Mortgage-Sonderformen

Im internationalen Rechtsverkehr existieren variierende Sonderformen der Mortgage. Darunter:

• Reverse Mortgage: Ein Darlehen, bei dem die Rückzahlung bis zum Tod des Kreditnehmers oder dem Verkauf des Grundstücks ausgesetzt wird, mit Rückzahlung aus dem späteren Verkaufserlös.
• Floating Charge (UK): Eine flexible Form der Mortgage, die sich auf wechselnde Bestände oder Unternehmensvermögen (nicht nur Immobilien) erstrecken kann.

Gesetzliche Grundlagen und Regelungsrahmen

Die Mortgage ist im jeweiligen nationale Recht detailliert geregelt. Zentral ist dabei:

• England und Wales: Law of Property Act 1925, Land Registration Act 2002
• USA: Landesrechtliche Kodifikationen (State Statutes); Uniform Commercial Code, Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)
• Australien, Kanada: Landes- und regionales Recht mit ähnlichen Strukturen

Die gesetzlichen Grundlagen regeln insbesondere die Anforderungen an Form, Registrierung, Rangfolge, Durchsetzung und Schutzmaßnahmen zugunsten des Schuldners.

Fazit

Die Mortgage ist das zentrale Sicherungsinstrument für Immobilienfinanzierung im anglo-amerikanischen Rechtskreis. Sie vereinigt sowohl schuldrechtliche als auch dingliche Elemente und unterliegt detaillierten gesetzlichen Regelungen, die eine Balance zwischen den Interessen von Kreditgeber und Kreditnehmer sicherstellen. Im Rahmen grenzüberschreitender Immobilientransaktionen ist die genaue Abgrenzung von Mortgage, Hypothek und Grundschuld von maßgeblicher Bedeutung, da die rechtlichen Wirkungen, Voraussetzungen und Durchsetzungsmöglichkeiten je nach Gebiet stark divergieren.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um eine Mortgage zu bestellen?

Damit eine Mortgage (Grundpfandrecht, insbesondere Hypothek oder Grundschuld) rechtlich wirksam bestellt werden kann, müssen bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst bedarf es der Einigung zwischen dem Eigentümer des Grundstücks (Besteller) und dem Gläubiger (z.B. einer Bank) über die Bestellung der Mortgage. Diese Einigung, als Eintragungsbewilligung bekannt, muss gemäß § 873 und § 1113 BGB notariell beurkundet werden. Darüber hinaus ist die Eintragung der Mortgage in das Grundbuch erforderlich. Ohne diesen Grundbucheintrag entsteht das dingliche Sicherungsrecht nicht. Außerdem ist die schriftliche Form für die Übernahme der persönlichen Haftung des Schuldners notwendig, beispielsweise durch die Unterzeichnung einer Sicherungszweckerklärung. Besondere Schutzvorschriften sind zu beachten, insbesondere bei Verbrauchern, etwa eine Widerrufsbelehrung nach § 355 BGB oder bei Ehegatten, die gemeinsam Eigentümer sind und an der Bestellung mitwirken müssen. Schließlich dürfen keine grundbuchlichen oder gesetzlichen Verfügungsbeschränkungen bestehen (z.B. Insolvenz, Zwangsversteigerung, Testamentsvollstreckung).

Welche Rechte und Pflichten ergeben sich für den Schuldner aus einer Mortgage?

Der Schuldner ist nach Bestellung der Mortgage verpflichtet, die gesicherten Forderungen, zumeist den Darlehensvertrag, ordnungsgemäß zu erfüllen. Kommt der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, hat der Gläubiger das Recht, das Grundstück gemäß den Vorschriften der Zwangsvollstreckung (Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung gemäß ZVG) zu verwerten. Der Schuldner bleibt üblicherweise zur sachgerechten Nutzung und zum Erhalt des Grundstücks verpflichtet, um Wertverluste zu vermeiden. Zudem darf er das Grundstück nicht ohne Zustimmung des Gläubigers belasten oder veräußern, sofern dies im Grundbuch als Verfügungsbeschränkung eingetragen wurde. Bei Tilgung der gesicherten Forderung hat der Schuldner einen Anspruch auf Rückgewähr der Mortgage (Löschung im Grundbuch bzw. Rückabtretung), was häufig eine notarielle Löschungsbewilligung des Gläubigers voraussetzt.

Welche formellen Anforderungen gelten für Grundbucheinträge im Zusammenhang mit einer Mortgage?

Bei Bestellung, Übertragung oder Löschung einer Mortgage ist die Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB) erforderlich, die in öffentlich beglaubigter Form erfolgen muss. Der Antrag auf Eintragung kann durch einen Notar gestellt werden. Für die Bestellung ist eine notarielle Bewilligung und – bei Belastung des Grundstücks – die Zustimmung des Eigentümers zwingend. Das Grundbuchamt prüft die Zulässigkeit und überprüft, ob eventuelle Vorlasten oder Beschränkungen vorliegen. Des Weiteren sind zur Identifikation des Grundstücks die genaue Bezeichnung nach dem Grundbuchblatt, laufende Nummer und das Flurstück erforderlich. Bei der Löschung einer Mortgage wird ein Löschungsantrag und die Löschungsbewilligung des Gläubigers benötigt. Änderungen und Löschungen treten erst mit der erfolgten Eintragung im Grundbuch ein, was die Publizität und den öffentlichen Glauben sichert.

Wie wirkt sich eine Mortgage im Fall einer Insolvenz des Schuldners aus?

Im Insolvenzfall des Grundstückseigentümers bleibt die Mortgage als dingliches Recht grundsätzlich bestehen, da sie dem Gläubiger ein Absonderungsrecht an dem Grundstück verschafft (§ 49 InsO). Der Gläubiger kann die Befriedigung seiner gesicherten Forderung aus dem Verwertungserlös des Grundstücks verlangen und ist gegenüber ungesicherten Gläubigern privilegiert. Die Insolvenzmasse muss die Belastung dulden; etwaige Übererlöse nach Befriedigung des Gläubigers fallen in die Masse. Der Insolvenzverwalter kann eine freihändige Veräußerung mit Zustimmung des Gläubigers herbeiführen oder das Grundstück zwangsversteigern lassen. Während der Insolvenz kann die persönliche Haftung des Schuldners für Restforderungen nach Absonderung entfallen, sofern das Verfahren zur Restschuldbefreiung gemäß §§ 286 ff. InsO erfolgreich abgeschlossen wird.

Was passiert mit einer Mortgage beim Verkauf des Grundstücks?

Eine bestehende Mortgage bleibt gemäß § 891 BGB auch nach dem Verkauf des Grundstücks im Grundbuch eingetragen und wirkt weiterhin. Der Erwerber übernimmt das Grundstück grundsätzlich mit allen dort eingetragenen Lasten, sofern keine Löschung im Zusammenhang mit dem Verkauf erfolgt. Der neue Eigentümer muss somit im Falle der Zahlungsunfähigkeit des ursprünglichen Schuldners unter Umständen mit einer Zwangsvollstreckung in das unbelastete Grundstück rechnen, sofern der Gläubiger auf seine Rechte aus der Mortgage besteht. Häufig wird im Verkaufsfall eine Ablösung der gesicherten Forderung und Korrespondenz mit dem Gläubiger zur Löschung oder Übertragung des Rechts vereinbart; dies muss notariell und grundbuchlich geregelt werden. Die rechtliche Prüfung im Vorfeld eines Erwerbs beschränkt sich daher nicht nur auf das Eigentum, sondern auch auf bestehende Belastungen im Grundbuch.

Welche besonderen Schutzvorschriften existieren zugunsten von Verbrauchern bei Mortgage-Verträgen?

Im Zuge des Verbraucherschutzes gelten bei Mortgage-Verträgen (meist als Teil eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags) zahlreiche Schutzvorschriften, u.a. nach §§ 491 ff. BGB. Dazu zählen insbesondere vorvertragliche Informationspflichten, eine detaillierte Widerrufsbelehrung mit Fristsetzung (§ 356b BGB) sowie die klare und verständliche Darstellung aller relevanten Vertragsbedingungen und Kosten. Die Beteiligung von Ehegatten oder Lebenspartnern wird durch spezielle Zustimmungserfordernisse geschützt (§ 1365 BGB). Im Fall einer finanziellen Überforderung des Verbrauchers können sittenwidrige Sicherungsverträge nach § 138 BGB nichtig sein, ebenso sogenannte Sicherungsabreden, die im Missverhältnis zur gesicherten Forderung stehen oder versteckte Risiken für den Verbraucher bergen. Gerichte prüfen bei Streitfällen die Einhaltung dieser Vorgaben und können unzulässige Klauseln für unwirksam erklären.

Welche Regelungen gelten bei der Übertragung einer Mortgage an einen Dritten?

Die Übertragung einer bestehenden Mortgage an einen Dritten – entweder durch Abtretung der gesicherten Forderung (z.B. Wechsel des Darlehensgebers) oder aufgrund eines Geschäftsverkaufs – ist rechtlich gemäß §§ 1153, 1154 BGB möglich. Sie erfordert die notarielle Abtretungserklärung und einen entsprechenden Vermerk im Grundbuch. Der Dritte (neuer Gläubiger) tritt in sämtliche Rechte und Pflichten aus der Mortgage ein. Der Schuldner ist nach § 1156 BGB über die Abtretung zu informieren; Zahlung an den bisherigen Gläubiger erfolgt nur solange er keine Kenntnis vom Gläubigerwechsel hat. Auch Sicherungsabreden und Nebenabreden gehen mit über, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Bei Wechsel des Grundstückseigentümers und gleichzeitiger Übertragung der Mortgage ist ebenfalls eine gesonderte notarielle Vereinbarung erforderlich. Grundsätzlich bleibt die Mortgage mit sämtlichen rechtlichen Haftungswirkungen und Sicherungsabreden bestehen, es sei denn, sie wird ausdrücklich gelöscht.