Begriff und rechtliche Einordnung von Immobilien
Immobilien sind unbewegliche Sachen. Dazu gehören vor allem Grundstücke, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte. Der Begriff bezeichnet nicht nur das Land und darauf errichtete Bauwerke, sondern auch bestimmte rechtliche Beziehungen, die mit einem Grundstück verbunden sind. Immobilien bilden in der Rechtsordnung einen eigenständigen Gegenstand des Vermögens, dessen Erwerb, Nutzung und Belastung besonderen Regeln unterliegt.
Abgrenzungen und Grundbegriffe
Das Grundstück ist ein vermessener, im Liegenschaftskataster nachgewiesener und im Grundbuch geführter Teil der Erdoberfläche. Gebäude sind in der Regel wesentliche Bestandteile des Grundstücks. Wohnungseigentum und Teileigentum sind besondere Formen, bei denen Miteigentum am Grundstück mit Sondereigentum an abgeschlossenen Räumen verbunden wird. Das Erbbaurecht ist ein veräußerliches, vererbliches Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben; es wird wie ein Grundstück behandelt und im Erbbaugrundbuch geführt.
Bestandteile, Zubehör, Erträge
Wesentliche Bestandteile (z. B. fest mit dem Boden verbundene Gebäude, tragende Bauteile) können rechtlich nicht ohne weiteres getrennt veräußert werden. Zubehör (z. B. fest eingebaute Einbauküchen oder Heizungsanlagen) dient dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks und folgt rechtlich häufig dem Hauptgegenstand. Fruchtziehungen umfassen unter anderem Mieten und Pachten, die aus der Nutzung der Immobilie entstehen.
Rechte an Immobilien
Eigentum und Besitz
Eigentum an einer Immobilie ist die umfassende rechtliche Herrschaft über das Grundstück. Besitz ist die tatsächliche Sachherrschaft, etwa durch Bewohnen oder Verwahren. Eigentum und Besitz können auseinanderfallen, beispielsweise bei Vermietung. Eigentum gewährt Nutzungsrechte, Befugnisse zur Verwertung und Abwehrrechte gegenüber Eingriffen Dritter, unterliegt aber gesetzlichen Schranken.
Dingliche Belastungen
Grundpfandrechte
Grundpfandrechte dienen der Sicherung von Forderungen. Die Grundschuld ist die häufigste Form; sie ist vom Bestand der gesicherten Forderung rechtlich unabhängig und wird im Grundbuch eingetragen. Die Hypothek ist akzessorisch, also an eine konkrete Forderung gebunden. Aus Grundpfandrechten können bei Nichtleistung Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in die Immobilie folgen.
Dienstbarkeiten und Reallasten
Dienstbarkeiten gewähren Dritten Nutzungsrechte, etwa ein Wegerecht oder ein Leitungsrecht. Reallasten verpflichten das jeweilige Eigentum zu wiederkehrenden Leistungen, etwa Zahlungen oder Duldungen zugunsten eines Berechtigten. Beide werden im Grundbuch eingetragen und wirken gegenüber Rechtsnachfolgern.
Nießbrauch und Wohnrecht
Der Nießbrauch gewährt umfassende Nutzungs- und Fruchtziehungsrechte an einer Immobilie ohne Eigentumsübertragung. Das beschränkte persönliche Wohnrecht erlaubt einer bestimmten Person die Nutzung von Räumen. Beide Rechte beschränken das Eigentum und sind regelmäßig im Grundbuch gesichert.
Öffentlich-rechtliche Beschränkungen
Bauplanungs- und Bauordnungsrecht
Die Nutzbarkeit einer Immobilie wird durch Bauleitpläne, Gebietseinstufungen und bauordnungsrechtliche Vorgaben geprägt. Zulässig sind nur Nutzungen und Bauvorhaben, die dem geltenden Planungsrecht und den technischen Anforderungen entsprechen.
Denkmalschutz und Erhaltung
Für denkmalgeschützte Immobilien bestehen besondere Erhaltungs- und Genehmigungspflichten. Erhaltungssatzungen können Änderungen an Gebäuden oder die Umnutzung steuern.
Baulasten und Erschließung
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentums zugunsten der Bauaufsicht oder eines Nachbargrundstücks, etwa zur Duldung von Abständen oder Zufahrten. Die Erschließung (z. B. Straßen, Leitungen) ist Voraussetzung für die Bebaubarkeit und kann zu Beiträgen führen.
Erwerb, Veräußerung und Grundbuch
Kauf und Eigentumsübertragung
Der Erwerb einer Immobilie erfolgt regelmäßig durch einen notariell beurkundeten Vertrag. Die Eigentumsübertragung setzt die Einigung über den Eigentumswechsel und die Eintragung im Grundbuch voraus. Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung dient häufig eine Vormerkung im Grundbuch. Mit Eigentumsumschreibung gehen üblicherweise die mit der Immobilie verbundenen Rechte und Lasten über, soweit nichts Abweichendes geregelt ist.
Grundbuch und Kataster
Das Grundbuch dokumentiert Eigentum und dingliche Rechte. Es besteht aus Bestandsverzeichnis sowie den Abteilungen I (Eigentum), II (Lasten und Beschränkungen) und III (Grundpfandrechte). Eintragungen genießen besonderen öffentlichen Glauben. Das Kataster weist die Lage, Grenzen und Größe des Grundstücks nach und bildet die Grundlage für das Grundbuch.
Vorkaufsrechte
Vorkaufsrechte können privatrechtlich vereinbart oder gesetzlich angeordnet sein (z. B. in bestimmten Gebieten mit städtebaulichen Zielen). Sie geben dem Berechtigten die Möglichkeit, in einen Kauf einzutreten. Vorkaufsrechte werden häufig im Grundbuch vermerkt.
Maklerrecht
Ein Maklervertrag kann auf Nachweis oder Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags gerichtet sein. Der Provisionsanspruch entsteht regelmäßig, wenn ein wirksamer Hauptvertrag infolge der Maklerleistung abgeschlossen wird und die übrigen Voraussetzungen vorliegen. Bei Verträgen, die im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden, können Informationspflichten und Widerrufsrechte eine Rolle spielen.
Nutzung und Verträge
Mietverhältnisse
Bei Wohnraummiete bestehen besondere Schutzvorschriften, unter anderem zu Kündigungen, Mieterhöhungen, Betriebskosten und Mängeln. Gewerberaummiete ist stärker vertraglich gestaltbar; viele Regeln sind dispositiv. Übergabe, Gebrauchstauglichkeit und Instandhaltungspflichten sind zentrale Punkte beider Vertragsarten.
Pacht und Leihe
Die Pacht umfasst neben der Überlassung der Sache das Recht auf Fruchtziehung (z. B. Erträge aus einer Gastronomiefläche). Die Leihe ist unentgeltlich und gewährt lediglich den Gebrauch.
Wohnungseigentum
Wohnungseigentum entsteht durch Teilungserklärung und Eintragung. Sondereigentum bezieht sich auf abgeschlossene Räume, Gemeinschaftseigentum umfasst insbesondere tragende Teile und Anlagen. Entscheidungen erfolgen durch Beschlüsse der Gemeinschaft. Instandhaltung, Verwaltung und Kostenverteilung richten sich nach Gesetz, Teilungserklärung und Beschlüssen.
Erbbaurecht
Das Erbbaurecht erlaubt die Nutzung eines fremden Grundstücks zum Bau und Besitz eines Bauwerks für eine bestimmte Laufzeit. Der Erbbauzins ist die laufende Gegenleistung. Übertragung, Belastung und Rückfall am Laufzeitende folgen eigenen Regeln und werden grundbuchlich gesichert.
Bauen, Bauträger und Gewährleistung
Werk- und Bauverträge
Bauverträge regeln Planung, Ausführung, Vergütung und Termine. Die Abnahme markiert einen rechtlichen Einschnitt; ab diesem Zeitpunkt richten sich Mängelrechte und Beweislast neu aus. Es bestehen Regeln für Abschlagszahlungen, Sicherheiten und Mängelansprüche.
Bauträgervertrag
Beim Bauträgervertrag erwirbt die Erwerberseite Grundstück und Bauleistung aus einer Hand. Ratenzahlungen sind an Baufortschritte gekoppelt; besondere Schutzmechanismen steuern die Verwendung von Geldern und die Fertigstellung. Übergabe, Gemeinschaftsbildung und Teilungserklärung sind typische Inhalte.
Modernisierung und energetische Anforderungen
Bauliche Änderungen unterliegen technischen und rechtlichen Vorgaben. Für viele Gebäude ist ein Energieausweis erforderlich. Modernisierungen können Auswirkungen auf Mietverhältnisse und auf die Kostenverteilung in Gemeinschaften haben.
Nachbarschaft und Umgebung
Grenzabstände und Bebauung
Abstandsflächen, Grenzbebauung und Einsichtsschutz werden durch öffentlich-rechtliche und nachbarrechtliche Regeln bestimmt. Bepflanzungen und Überwuchs können nachbarrechtliche Ansprüche auslösen.
Immissionen
Lärm, Gerüche und andere Einwirkungen sind innerhalb der maßgeblichen Zumutbarkeitsgrenzen zu dulden; darüber hinaus bestehen Abwehr- und Unterlassungsansprüche. Maßgeblich sind Art und Lage der Grundstücke sowie die ortsübliche Nutzung.
Zuwegung und Erreichbarkeit
Fehlt die Anbindung an das öffentliche Wegenetz, können Wegerechte erforderlich sein. Solche Rechte werden regelmäßig als Dienstbarkeit gesichert und sind bei Eigentumswechseln zu beachten.
Finanzierung und Sicherheiten
Darlehen und Grundschulden
Immobilienfinanzierungen werden häufig durch Grundschulden gesichert. Rang und Priorität der Eintragungen im Grundbuch sind für den Zugriff im Sicherungsfall entscheidend. Neben der Grundschuld werden oft persönliche Sicherheiten vereinbart.
Zwangsvollstreckung
Bei Nichtbedienung gesicherter Forderungen kommen Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung in Betracht. Rechte mit besserem Rang werden vorrangig berücksichtigt; bestimmte Rechte bleiben bestehen oder werden abgelöst, abhängig von ihrem Rang und ihrem Inhalt.
Erb-, Familien- und Gesellschaftsrecht
Erbfolge und Nachlass
Immobilien fallen in den Nachlass. Miterbende bilden eine Gemeinschaft, die gemeinschaftlich über die Immobilie verfügt. Grundbuchberichtigungen und Auseinandersetzungen folgen besonderen formalen Anforderungen.
Ehegüterrecht und Wohnverhältnisse
Der Güterstand kann die Zuordnung von Immobilien und Ausgleichszahlungen beeinflussen. Für die gemeinsame Wohnung bestehen besondere Schutzmechanismen, etwa bei Trennung. Verfügungen über das Familienheim unterliegen teils zusätzlichen Voraussetzungen.
Gesellschaftliche Bindungen
Immobilien können im Vermögen von Gesellschaften gehalten werden. Vertretungsregelungen und interne Zuständigkeiten wirken sich auf die Wirksamkeit von Verfügungen aus. Bei Gesamthandsgemeinschaften sind besondere Formvorschriften zu beachten.
Steuern und Abgaben
Grunderwerbsteuer und Grundsteuer
Beim Erwerb von Grundstücken fällt regelmäßig Grunderwerbsteuer an. Die laufende Grundsteuer knüpft an den Grundbesitz an und wird periodisch erhoben.
Einkommensteuerliche Aspekte
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind steuerlich relevant. Anschaffungskosten, Absetzungen und Fristen können die steuerliche Behandlung beeinflussen.
Beiträge und Gebühren
Erschließungs- und Ausbaubeiträge, Anschlusskosten und sonstige öffentliche Abgaben können mit der Immobilie verbunden sein und den jeweiligen Eigentum treffen.
Risiken und rechtliche Prüfungsfelder
Relevante Prüfungsfelder betreffen insbesondere die Rechtslage im Grundbuch, bestehende Belastungen, öffentlich-rechtliche Beschränkungen, Altlasten und Kontaminationen, Erschließung und Leitungsrechte, Denkmalschutz und Erhaltungsauflagen, sowie die Wirksamkeit und Reichweite von Verträgen im Zusammenhang mit Erwerb, Nutzung und Bau.
Häufig gestellte Fragen
Was umfasst der Begriff Immobilie rechtlich genau?
Rechtlich umfasst die Immobilie das Grundstück einschließlich der wesentlichen Bestandteile, regelmäßig die darauf errichteten Gebäude, sowie damit verbundene Rechte und Belastungen. Auch grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht werden wie Immobilien behandelt.
Welche Rolle spielt das Grundbuch bei Immobilien?
Das Grundbuch weist Eigentum und dingliche Rechte aus. Eintragungen haben besondere Beweiswirkung. Eigentumswechsel und Belastungen werden durch Eintragung wirksam, sofern die weiteren Voraussetzungen vorliegen.
Wodurch unterscheidet sich Eigentum von Besitz an einer Immobilie?
Eigentum ist die rechtliche Zuordnung und Herrschaftsgewalt über die Immobilie; Besitz ist die tatsächliche Sachherrschaft, etwa das Bewohnen. Mieterinnen und Mieter besitzen, ohne Eigentum zu haben; Eigentümerinnen und Eigentümer können den Besitz übertragen.
Was sind typische Belastungen eines Grundstücks?
Typische Belastungen sind Grundpfandrechte (Grundschuld, Hypothek), Dienstbarkeiten (z. B. Wegerechte, Leitungsrechte), Reallasten, Nießbrauch und Wohnrechte. Zudem bestehen öffentlich-rechtliche Beschränkungen wie Baulasten, Denkmalschutz oder planungsrechtliche Vorgaben.
Wie entsteht Wohnungseigentum und wie ist es strukturiert?
Wohnungseigentum entsteht durch Teilungserklärung und Eintragung. Es kombiniert Miteigentum am Grundstück mit Sondereigentum an bestimmten Räumen. Verwaltung, Instandhaltung und Kosten richten sich nach den gemeinschaftlichen Regelungen und Beschlüssen.
Welche Besonderheiten gelten beim Bauträgervertrag?
Der Bauträgervertrag verbindet Grundstückserwerb und Bauleistung. Zahlungen erfolgen in der Regel nach Baufortschritt, besondere Schutzmechanismen sichern Fertigstellung und Eigentumserwerb. Übergabe und Mängelrechte knüpfen an die Abnahme an.
Welche Steuern fallen bei Immobilien an?
Beim Erwerb fällt üblicherweise Grunderwerbsteuer an. Für den laufenden Besitz wird Grundsteuer erhoben. Einkünfte aus Vermietung unterliegen der Einkommensteuer nach den jeweiligen gesetzlichen Regeln.
Was bedeutet ein Vorkaufsrecht bei Immobilien?
Ein Vorkaufsrecht berechtigt eine Person oder Stelle, in einen Kaufvertrag über die Immobilie einzutreten. Es kann vertraglich vereinbart oder gesetzlich vorgesehen sein und wird häufig im Grundbuch vermerkt.
