Begriff und Definition von Immobilien
Immobilien bezeichnen im rechtlichen Sprachgebrauch unbewegliche Sachen, das heißt Grundstücke sowie deren wesentliche Bestandteile. Der Begriff „Immobilie“ ist eng verwandt mit dem Grundstücksbegriff des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), weswegen sich eine umfassende rechtliche Betrachtung an den einschlägigen gesetzlichen Vorschriften, insbesondere im Sachenrecht, orientiert. Im rechtlichen Kontext wird zwischen dem Grund und Boden (Grundstück), den fest mit dem Grund und Boden verbundenen Gebäuden sowie wesentlichen Bestandteilen und dem sogenannten Zubehör unterschieden.
Rechtliche Grundlagen
Immobilien im Sachenrecht
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) definiert in § 94 BGB wesentliche Bestandteile eines Grundstücks, namentlich solche, die nicht voneinander getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird. Hierzu zählen insbesondere Gebäude, welche rechtlich nicht als selbständige Sachen, sondern als wesentliche Bestandteile des Grundstücks gelten.
Grundbuchrecht
Das Grundbuch ist das öffentliche Register für Immobilien und dokumentiert die Eigentumsverhältnisse sowie grundbuchrechtlich relevante Belastungen (z. B. Grunddienstbarkeiten, Hypotheken). Grundlage der Eintragung und Führung des Grundbuchs ist die Grundbuchordnung (GBO). Die Eintragung ist oft Voraussetzung, um eine rechtliche Wirksamkeit von Rechtsgeschäften bezüglich Immobilien herbeizuführen (Publizitätswirkung).
Eigentumserwerb an Immobilien
Der Erwerb des Eigentums an einer Immobilie erfordert nach deutschem Recht grundsätzlich zwei Willenserklärungen: den schuldrechtlichen Vertrag (z. B. Kaufvertrag gemäß §§ 311b, 433 BGB) und die dingliche Einigung in Form der Auflassung (§ 925 BGB) sowie die Eintragung in das Grundbuch. Der Kaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung, ebenso die Auflassung.
Wesentliche Bestandteile, Zubehör und Rechte an Immobilien
Wesentliche Bestandteile (§ 94 BGB)
Gebäude, fest mit dem Grund und Boden verbundene Einrichtungen sowie andere untrennbare Bestandteile gehören zum Grundstück. Sie können nicht gesondert veräußert oder belastet werden.
Zubehör (§ 97 BGB)
Zubehör sind bewegliche Sachen, die einem Grundstück dauerhaft zur Nutzung dienen (z. B. Maschinen zur Grundstücksbewirtschaftung), ohne jedoch dessen wesentliche Bestandteile zu sein.
Rechte an Immobilien
Es wird unterschieden zwischen dem Eigentumsrecht am Grundstück und den sogenannten beschränkten dinglichen Rechten (z. B. Grunddienstbarkeiten nach §§ 1018 ff. BGB, Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB, Erbbaurecht gemäß Erbbaurechtsgesetz).
Arten von Immobilien
Wohnimmobilien
Dazu gehören Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und sonstige zu Wohnzwecken dienende Gebäude. Für die Errichtung, Nutzung und Veräußerung von Wohnimmobilien gelten besondere gesetzliche Bestimmungen, zum Beispiel das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) für Eigentumswohnungen.
Gewerbeimmobilien
Gewerblich genutzte Immobilien unterliegen besonderen rechtlichen Regelungen, insbesondere hinsichtlich Miet- und Pachtrecht sowie energetischen Anforderungen und Baurecht.
Sonderformen
Zu den Sonderformen zählen landwirtschaftliche Grundstücke, Erbbaurechte, sowie Immobilien mit besonderer Nutzung (z. B. Infrastruktur- oder Versorgungsanlagen).
Grundstücksrechtliche Besonderheiten
Teilung und Zusammenlegung
Die Teilung von Grundstücken setzt eine Grundbuchberichtigung voraus und bedarf der Mitwirkung des Grundbuchamts. Maßgeblich sind die Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) sowie lokale Bebauungspläne und die jeweiligen Landesbauordnungen.
Belastungen von Immobilien
Immobilien können mit Rechten Dritter belastet sein, insbesondere mit Grundschulden, Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Reallasten. Diese Belastungen sind im Grundbuch einzutragen.
Immobilien im Steuerrecht
Der Erwerb und die Veräußerung von Immobilien unterliegen verschiedenen steuerrechtlichen Vorschriften. Maßgeblich sind insbesondere die Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer, Umsatzsteuer (bei gewerblichem Erwerb/Veräußerung) sowie gegebenenfalls Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Mietrechtliche Aspekte
Die Vermietung von Wohn- und Geschäftsimmobilien unterliegt dem Mietrecht des BGB. Wesentliche Regelungsbereiche sind Mietverträge, Mieterschutz, Kündigungsfristen sowie gesetzliche Regelungen zur Mieterhöhung und Betriebskostenumlage.
Bau- und Planungsrecht
Die Errichtung, Änderung, Nutzung und der Abriss von Immobilien werden durch das öffentliche Bau- und Planungsrecht geregelt. Maßgeblich sind hier das Baugesetzbuch, die Landesbauordnungen, sowie nationale und kommunale Planungsvorgaben (Flächennutzungspläne, Bebauungspläne).
Internationales Immobilienrecht
Beim Immobilienerwerb mit Auslandsbezug sind die Rechtsordnungen anderer Staaten zu beachten. Dies betrifft insbesondere den Eigentumserwerb, das Grundbuchwesen und gegebenenfalls steuerrechtliche Aspekte.
Zusammenfassung
Immobilien sind rechtlich umfassend geregelte Gegenstände, deren Erwerb, Verwaltung, Nutzung und Veräußerung einer Vielzahl von gesetzlichen Bestimmungen unterliegt. Wesentliche Aspekte betreffen das Sachen-, Grundbuch-, Steuer- und Mietrecht, ergänzt durch das öffentliche Bau- und Planungsrecht. Die Einhaltung der rechtlichen Vorgaben ist wesentlich, um die sichere und wirksame Übertragung sowie die Belastung und Nutzung von Immobilien zu ermöglichen oder abzusichern.
Häufig gestellte Fragen
Welche rechtlichen Vorschriften gelten beim Kauf einer Immobilie?
Beim Immobilienkauf müssen in Deutschland zahlreiche rechtliche Vorschriften eingehalten werden. Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden, anderenfalls ist er nichtig (§ 311b BGB). Vor der Beurkundung muss der Notar alle Vertragsparteien umfassend über die rechtlichen Folgen aufklären. Der Vertrag regelt typischerweise Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Lastenfreistellung und Gewährleistungsrechte. Nach der Unterzeichnung meldet der Notar den Kauf beim Grundbuchamt an. Erst nach erfolgter Umschreibung im Grundbuch und vollständiger Kaufpreiszahlung geht das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über (§ 873 BGB). Zudem müssen die Vorschriften über Vorkaufsrechte, etwa nach dem Baugesetzbuch (BauGB) oder bei Erbengemeinschaften, geprüft werden. Ferner ist auf öffentlich-rechtliche Genehmigungen (z.B. Teilungsgenehmigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz) zu achten.
Welche Bedeutung hat das Grundbuch bei Immobiliengeschäften?
Das Grundbuch ist das öffentliche Register, in dem Grundstücke und Eigentumsverhältnisse festgehalten werden. Es genießt öffentlichen Glauben, das heißt, die Angaben – zum Beispiel Eigentümer, Grundpfandrechte oder Dienstbarkeiten – gelten im Rechtsverkehr als richtig (§ 892 BGB). Änderungen, wie etwa der Eigentumsübergang, werden erst mit Eintragung ins Grundbuch rechtlich wirksam. Vor Abschluss eines Immobilienkaufs ist eine Grundbucheinsicht wesentlich, um Belastungen wie Hypotheken, Wohnrechte oder Wegerechte zu erkennen. Beteiligte haben ein berechtigtes Interesse auf Einsichtnahme (§ 12 GBO), insbesondere Notare, Käufer, Banken und Anwälte.
Was ist eine Auflassung und welche Rolle spielt sie beim Eigentumsübergang?
Die Auflassung ist die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang (§ 925 BGB). Diese muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien und vor einem Notar erklärt werden. Erst durch die Auflassung und die anschließende Eintragung im Grundbuch wird der Käufer rechtlicher Eigentümer. Die Auflassung ist regelmäßig Bestandteil des notariellen Kaufvertrags. Vor der Eintragung kann durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichergestellt werden, dass das Eigentum später tatsächlich auf den Käufer übergeht und Dritte keine widersprechenden Rechte erwerben.
Welche Pflichten treffen den Verkäufer beim Immobilienverkauf?
Der Verkäufer ist nach deutschem Recht verpflichtet, dem Käufer das Eigentum an der Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen (§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB). Er hat den Käufer über wesentliche Mängel (z.B. Feuchtigkeitsschäden, Altlasten, fehlende Baugenehmigungen) sowie über bestehende Mietverträge, Wegerechte oder Belastungen zu informieren. Eine arglistige Verschweigen von Mängeln kann zu Schadensersatzansprüchen oder einer Rückabwicklung des Kaufvertrags führen (§ 123 BGB). Der Verkäufer muss auch sämtliche für die Grundbucheintragung erforderlichen Erklärungen abgeben und erforderliche Unterlagen (z.B. Energieausweis, Bauunterlagen) zur Verfügung stellen.
Wann ist eine Finanzierungsvormerkung oder Grundschuld erforderlich?
Bei Immobilienfinanzierungen verlangen Banken in aller Regel die Bestellung einer Grundschuld als Sicherheit für ihr Darlehen. Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird und dem Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls Verwertungsrechte einräumt (§ 1191 BGB). Zur Absicherung des späteren Eigentumserwerbs kann eine Finanzierungsvormerkung (Auflassungsvormerkung) im Grundbuch eingetragen werden. Diese schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer das Grundstück anderweitig veräußert oder belastet, bevor der Eigentumswechsel stattfindet (§ 883 BGB).
Welche rechtlichen Besonderheiten bestehen beim Erwerb von Wohnungseigentum?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung gelten die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Mit dem Erwerb wird der Käufer nicht nur Sondereigentümer an der Wohnung, sondern auch Miteigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum (z.B. Treppenhaus, Dach). Der Kaufvertrag muss neben dem Teilungsplan die Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Protokolle der Eigentümerversammlung berücksichtigen. Es bestehen Sonderregelungen hinsichtlich der Instandhaltungspflicht, dem Stimmrecht in der Eigentümerversammlung und der Sonderumlagen (§ 16 WEG). Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt in der Regel durch einen Verwalter, welcher auf Basis des Verwaltervertrags agiert.
