Immobiliardarlehensvermittler

Immobiliardarlehensvermittler – Begriffsbestimmung und rechtliche Grundlagen

Der Begriff Immobiliardarlehensvermittler kennzeichnet natürliche oder juristische Personen, die gewerbsmäßig Verträge über Immobiliardarlehen vermitteln oder den Abschluss entsprechender Verträge vorbereiten. Das rechtliche Fundament zur Tätigkeit des Immobiliardarlehensvermittlers bildet insbesondere die Gewerbeordnung (GewO) in Verbindung mit der Immobiliardarlehensvermittlerverordnung (ImmVermV) und zahlreichen europäischen Richtlinien, die in nationales Recht umgesetzt wurden.

Rechtliche Einordnung und Rechtsgrundlagen

Gewerbeordnung (§ 34i GewO)

Die zentrale Rechtsgrundlage für die Tätigkeit des Immobiliardarlehensvermittlers ist § 34i der Gewerbeordnung. Dieser regelt die gewerbsmäßige Vermittlung von Darlehen, die durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind (Immobiliardarlehen).

Wesentliche Voraussetzungen nach § 34i GewO:

• Erlaubnispflicht: Wer als Immobiliardarlehensvermittler tätig sein möchte, benötigt eine behördliche Erlaubnis.
• Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und Sachkunde: Diese persönlichen Anforderungen müssen nachgewiesen werden.
• Anzeigepflicht und Registrierung: Die Tätigkeit ist der zuständigen Behörde anzuzeigen und es besteht Registrierungspflicht im Vermittlerregister.

Immobiliardarlehensvermittlerverordnung (ImmVermV)

Ergänzend zur Gewerbeordnung konkretisiert die ImmVermV die Anforderungen an Sachkunde, Weiterbildung, Informationspflichten gegenüber Verbrauchern und das Beschwerdemanagement.

Umsetzung europäischer Vorgaben

Die Tätigkeit des Immobiliardarlehensvermittlers unterliegt seit 2016 auch den Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (RL 2014/17/EU), welche unter anderem den Verbraucherschutz und die Beratungspflichten stärken.

Tätigkeitsbereiche des Immobiliardarlehensvermittlers

Immobiliardarlehensvermittler agieren als Bindeglied zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber (z. B. Banken), wenn es um Finanzierungen handelt, die durch Grundpfandrechte (z. B. Hypotheken) oder Reallasten gesichert werden. Sie können im eigenen Namen handeln oder für Dritte auftreten.

Zu den typischen Aufgaben gehören:

• Analyse des individuellen Finanzierungsbedarfs
• Auswahl passender Darlehensangebote
• Einholung und Vergleich von Konditionen verschiedener Kreditinstitute
• Vermittlung und Vorbereitung des Vertragsabschlusses
• Information und Beratung des Kunden unter Beachtung aller rechtlichen Vorgaben

Erlaubnispflicht und Anforderungen

Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis

Gemäß § 34i Abs. 2 GewO werden für die Erlaubnis folgende Bedingungen vorausgesetzt:

Zuverlässigkeit

Es darf keine Tatsachen geben, die die Unzuverlässigkeit des Antragstellers in Bezug auf die beabsichtigte Tätigkeit erkennen lassen. Hierzu werden unter anderem polizeiliches Führungszeugnis und Auskunft aus dem Gewerbezentralregister herangezogen.

Geordnete Vermögensverhältnisse

Es dürfen keine relevanten Schulden, Insolvenzverfahren oder vergleichbare finanzielle Auffälligkeiten vorliegen.

Nachweis der Sachkunde

Der Sachkundenachweis kann durch Ablegung einer Sachkundeprüfung bei einer Industrie- und Handelskammer (IHK) oder durch bestimmte berufsqualifizierende Abschlüsse erfolgen. Die Sachkunde umfasst insbesondere Kenntnisse in den Bereichen Darlehensprodukte, Verbraucherschutzregularien, Beratungspflichten und rechtliche Grundlagen.

Berufshaftpflichtversicherung

Die Vermittlung von Immobiliardarlehen ist nur zulässig, wenn eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung nachgewiesen wird (§ 34i Abs. 2 Nr. 4 GewO in Verbindung mit § 15 ImmVermV).

Registrierungspflicht

Sämtliche zugelassenen Immobiliardarlehensvermittler und ihre erlaubnispflichtigen Beschäftigten sind im Vermittlerregister registriert (§ 11a GewO).

Rechte und Pflichten des Immobiliardarlehensvermittlers

Informations- und Beratungspflichten

Immobiliardarlehensvermittler sind verpflichtet, Verbraucher umfassend, transparent und objektiv über die Eigenschaften des Immobilienkredites, dessen Kosten, Risiken und Alternativen zu informieren. Sie müssen dem Kunden rechtzeitig vor Vertragsschluss das sogenannte European Standardised Information Sheet (ESIS) aushändigen.

Verhaltenspflichten

• Verpflichtung zur Wahrung der Interessen des Darlehensnehmers
• Offenlegung von Vergütungs- und Provisionsmodellen
• Einhaltung von Datenschutzbestimmungen
• Fort- und Weiterbildungsverpflichtung gemäß ImmVermV

Dokumentationspflichten

Sämtliche Beratungsgespräche sind fachgerecht zu dokumentieren, um der Nachweispflicht gegenüber Behörden und Kreditnehmern zu genügen.

Beschwerdemanagement

Immobiliardarlehensvermittler müssen ein angemessenes Beschwerdemanagementsystem einrichten, damit Verbraucher ihre Anliegen geltend machen können.

Abgrenzung zu weiteren Darlehensvermittlern

Während klassische Darlehensvermittler, etwa nach § 34c GewO, ungesicherte Verbraucherkredite oder gewerbliche Kredite vermitteln, ist der Tätigkeitsbereich des Immobiliardarlehensvermittlers ausschließlich auf grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherte Darlehen beschränkt. Diese Trennung resultiert aus dem erhöhten Beratungsbedarf und dem umfassenden Verbraucherschutz bei grundstücksbezogenen Finanzierungen.

Aufsicht, Kontrollmechanismen und Sanktionen

Aufsichtsbehörden

Die Überwachung der Tätigkeit erfolgt in der Regel durch die Ordnungs- und Gewerbebehörden der Bundesländer. Diese prüfen die dauerhafte Einhaltung der Zulassungsvoraussetzungen sowie die Erfüllung der Unterrichtungspflichten.

Sanktionen bei Verstößen

Verstöße gegen die Vorschriften zur Immobiliardarlehensvermittlung können verschiedene Rechtsfolgen nach sich ziehen, wie:

• Geldbußen nach § 144 GewO
• Widerruf oder Rücknahme der Erlaubnis
• Eintrag im Gewerbezentralregister

Quellen und weiterführende Literatur

• Immobiliardarlehensvermittlerverordnung (ImmVermV)
• Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2014/17/EU
• Bundesministerium der Justiz: Informationen zur Sachkundeprüfung § 34i GewO

Fazit:
Der Immobiliardarlehensvermittler nimmt als Schnittstelle zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber im Bereich grundpfandrechtlich besicherter Darlehen eine verantwortungsvolle Rolle ein. Die rechtlichen Anforderungen und Überwachungssysteme dienen dem Schutz von Verbrauchern und der Integrität des Finanzdienstleistungssektors. Einhaltung von Sachkunde, Zuverlässigkeit, Transparenz und fortlaufender Weiterbildung sind grundlegende Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Ausübung dieser Tätigkeit.

Häufig gestellte Fragen

Welche Pflichten zur Informations- und Beratungspflicht treffen einen Immobiliardarlehensvermittler im rechtlichen Kontext?

Immobiliardarlehensvermittler sind nach § 655d BGB und der ImmVermV (Immobiliardarlehensvermittlungsverordnung) dazu verpflichtet, Darlehensnehmer vor Abschluss eines Vertrages umfassend, objektiv und verständlich über die wesentlichen Merkmale des Darlehens zu informieren und zu beraten. Zu den Informationspflichten gehören unter anderem Angaben zum effektiven Jahreszins, zur Laufzeit, zu Tilgungsmodalitäten, zu etwaigen Rückzahlungsmodalitäten, zu den Gesamtkosten des Darlehens sowie zu den Folgen einer Nichtzahlung. Der Vermittler muss auf etwaige Bindungen an bestimmte Kreditgeber hinweisen und den Kunden darüber informieren, ob er ausschließlich für einen oder mehrere Darlehensgeber tätig ist, oder unabhängig arbeitet. Die Beratung soll im besten Interesse des Verbrauchers erfolgen, basierend auf dessen finanzieller Situation, Wünsche und Bedürfnisse. Alle Informationen müssen rechtzeitig, also vor Abschluss des Vertrages, und in einer Form zugänglich gemacht werden, damit der Kunde sie dauerhaft speichern und prüfen kann (sog. „dauerhafter Datenträger“). Verstöße gegen diese Pflichten können abgemahnt und mit Bußgeldern geahndet werden.

Welches Erlaubnisverfahren müssen Immobiliardarlehensvermittler nach GewO durchlaufen?

Gemäß § 34i Gewerbeordnung (GewO) ist für die Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler eine behördliche Erlaubnis erforderlich. Das Verfahren umfasst verschiedene Voraussetzungen, darunter die persönliche Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und insbesondere einen Sachkundenachweis, der durch das Bestehen einer IHK-Sachkundeprüfung oder durch gleichwertige Qualifikationen erbracht werden kann. Weiterhin müssen Vermittler eine Berufshaftpflichtversicherung gemäß § 34i Abs. 2 Nr. 3 GewO nachweisen, um Schadensersatzansprüche von Kunden abdecken zu können. Die Erlaubnis wird erst erteilt, wenn alle Nachweise und Unterlagen vollständig eingereicht und geprüft wurden. Die erlaubniserteilende Behörde ist meist das örtliche Gewerbeamt. Ohne diese Erlaubnis dürfen Immobiliardarlehensvermittler ihre Tätigkeit nicht aufnehmen; Zuwiderhandlungen stellen eine Ordnungswidrigkeit dar und können mit Bußgeldern geahndet werden.

Welche Pflichten bestehen zur Registrierung im Vermittlerregister?

Nach § 11a GewO sind immobiliar­darlehensvermittler verpflichtet, sich in das Vermittlerregister eintragen zu lassen. Die Registrierung ist der Nachweis, dass der Vermittler über die notwendige Erlaubnis verfügt und die Voraussetzungen für die Ausübung des Gewerbes erfüllt. Sie hat vor Aufnahme der Tätigkeit zu erfolgen. Die Registrierung wird öffentlich geführt, sodass Kunden, Kreditinstitute und Aufsichtsbehörden die Eintragung jederzeit überprüfen können. Im Register werden dabei Informationen wie Name, Firma, betriebliche Anschrift, die zuständige Erlaubnisbehörde sowie ein Kennzeichen über die Art der Erlaubnis (z. B. gebundener oder ungebundener Vermittler) hinterlegt. Änderungen, insbesondere zur Person oder Qualifikation, müssen unverzüglich aktualisiert werden. Versäumnisse oder Fehlangaben können mit Bußgeldern sanktioniert werden.

Was regelt die Pflichten zur Offenlegung von Provisionen und Vergütungen?

Immobiliardarlehensvermittler sind nach § 655b BGB verpflichtet, dem Kunden sämtliche Provisionen, Vermittlungsgebühren und sonstige Vergütungen offen zu legen. Dies gilt sowohl für Zahlungen, die der Kunde direkt an den Vermittler leistet, als auch für Vergütungen, die von Dritten (z. B. Kreditinstituten) gezahlt werden. Die Vergütungsstruktur muss transparent und schriftlich vor Vertragsabschluss dargelegt werden – insbesondere muss auch der wirtschaftliche Gesamtaufwand aus Provision und weiteren Entgelten zusammengerechnet werden. Darüber hinaus besteht ein ausdrückliches Verbot, vom Kunden Gebühren für Tätigkeiten zu verlangen, die der Kreditgeber ohnehin leisten muss („Doppelvergütung“). Auch darf keine erfolgsunabhängige Entlohnung verlangt werden. Verstöße gegen die Offenlegungspflicht gelten als Wettbewerbsverstoß und können abgemahnt sowie mit Bußgeldern geahndet werden.

Unterliegt der Immobiliardarlehensvermittler einer Fortbildungspflicht?

Ja, gemäß § 34i Abs. 2 Nr. 4 GewO und § 1 Abs. 1b ImmVermV besteht für Immobiliardarlehensvermittler eine jährliche Pflicht zur Weiterbildung. Die Mindestanforderung liegt derzeit bei 20 Stunden jährlich. Die Inhalte der Fortbildung müssen relevanten gesetzlichen oder fachlichen Anforderungen an die Vermittlertätigkeit entsprechen und z. B. aktuelle Entwicklungen im Verbraucherschutzrecht oder in der Baufinanzierung abdecken. Der Vermittler hat die Nachweise zur Erfüllung der Weiterbildungsverpflichtung mindestens fünf Jahre aufzubewahren und auf Anforderung der Aufsichtsbehörde vorzulegen. Beratungsfehler aufgrund fehlender oder mangelhafter Weiterbildung können zu Haftungsfällen führen.

Welche Mitwirkungspflichten gegenüber Behörden treffen den Immobiliardarlehensvermittler?

Immobiliardarlehensvermittler unterliegen umfangreichen Mitwirkungspflichten gegenüber Aufsichts- und Erlaubnisbehörden. Dazu gehört die unverzügliche Anzeige wesentlicher Änderungen, beispielsweise bei Wechsel der Geschäftsführung, bei Umzug des Betriebssitzes oder bei Veränderungen in der Qualifikation. Die Behörden sind berechtigt, Prüfungen vorzunehmen und Auskünfte sowie Unterlagen zu verlangen. Der Vermittler muss den Behörden jederzeit den Zugang zu Geschäftsräumen und Akten gewähren und darf Prüfungen nicht behindern. Die Kooperation ist essenziell, da sonst auch nachträglich die Erlaubnis entzogen oder Bußgelder verhängt werden können.

Welche zivilrechtlichen Haftungsrisiken bestehen für Immobiliardarlehensvermittler?

Im Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit können Immobiliardarlehensvermittler zivilrechtlich in Haftung genommen werden, insbesondere aus Beratungsverschulden (§§ 280 ff. BGB), Verletzung von Aufklärungs- oder Informationspflichten sowie aus unerlaubter Handlung (§ 823 BGB). Kommt es zu einem Schaden, weil der Vermittler fehlerhaft, unvollständig oder unsachgemäß beraten hat, etwa hinsichtlich der finanziellen Belastbarkeit des Verbrauchers oder zur Eignung des Darlehens, kann der Kunde Schadensersatz verlangen. Die Berufshaftpflichtversicherung, deren Abschluss gesetzlich vorgeschrieben ist, dient zur Absicherung dieser Haftungsrisiken. In gravierenden Fällen – etwa bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz – kann die Haftung auch nicht von der Versicherung gedeckt sein.

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