Definition und rechtliche Grundlagen der Hypothekenübernahme
Die Hypothekenübernahme bezeichnet im deutschen Zivilrecht den Vorgang, bei dem ein Dritter in die Rechtsstellung des ursprünglichen Hypothekenschuldners gegenüber dem Gläubiger eintritt oder der Sicherungszweck einer Hypothek auf einen neuen Eigentümer übertragen wird. Dieser Vorgang gewinnt insbesondere im Rahmen von Grundstücksübertragungen, Insolvenzverfahren und Zwangsversteigerungen an Bedeutung. Die rechtlichen Regelungen hierzu finden sich maßgeblich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Wesen und Rechtsnatur der Hypothekenübernahme
Die Hypothekenübernahme ist kein eigenständiger Vertragstyp, sondern erfolgt regelmäßig im Kontext eines Verpflichtungsgeschäfts wie beispielsweise des Grundstückskaufs oder der Übertragung im Zuge einer Erbauseinandersetzung. Sie betrifft sowohl die sogenannte Eigentümerhypothek als auch die Fremd- oder Gläubigerhypothek (§§ 1113 ff. BGB).
Die Hypothek ist eine akzessorische Grundpfandrechtsform, die zur Sicherung einer Forderung an einem Grundstück bestellt wird. Eine Übernahme der Hypothek bedeutet in der Praxis häufig die Schuldübernahme (privative Schuldübernahme oder kumulative Schuldübernahme) oder eine Umgestaltung der Sicherungsabrede zwischen den Parteien (Schuldnerwechsel, Sicherheitenwechsel).
Übernahmearten
Schuldübernahme
Bei der Schuldübernahme tritt der Erwerber eines belasteten Grundstücks neben den ursprünglichen Schuldner oder an dessen Stelle als persönlich haftender Schuldner für die gesicherte Forderung ein. Unterschieden werden die:
- Prozessuale Schuldübernahme (privative Schuldübernahme): Bei dieser Variante übernimmt der Grundstückserwerber die gesicherte Forderung vollumfänglich, sodass der ursprüngliche Schuldner aus der Haftung entlassen wird (§§ 414, 415 BGB).
- Kumulative Schuldübernahme: Hier bleibt der ursprüngliche Schuldner neben dem neuen Schuldner weiterhin haftbar; es entsteht eine gesamtschuldnerische Haftung.
Schuldnerwechsel im Grundbuch
Wird das belastete Grundstück auf einen Dritten übertragen, so bleibt gemäß § 1153 BGB die Hypothek auf dem neuen Grundstückseigentümer lasten, unabhängig davon, ob er auch persönlicher Schuldner der Hypothekarschuld wird. Der Erwerber haftet in diesem Fall lediglich mit dem Grundstück (dingliche Haftung), nicht jedoch persönlich, es sei denn, es kommt zur persönlichen Schuldübernahme.
Übertragung der Hypothek als Forderung
Neben der Schuldübernahme als solche ist auch die Übertragung der Hypothekenforderung auf einen neuen Gläubiger denkbar (§ 1154 BGB). Hierbei bleibt der Schuldner derselbe, jedoch ändert sich die Gläubigerstellung bezüglich der Hypothek.
Gesetzliche Regelungen
Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)
Die maßgeblichen Vorschriften für die Hypothekenübernahme sind in den §§ 1113 ff. BGB zu finden. Die Vorschriften bestimmen insbesondere:
- Bestellung und Übertragung der Hypothek: Grundsätzlich bedarf die Übertragung der Hypothek der Einigung (Abtretung) und der Eintragung im Grundbuch (§ 1154 BGB).
- Übertragung des gesicherten Anspruchs: Die Hypothek folgt akzessorisch stets der gesicherten Forderung.
- Übernahmeerklärungen und Zustimmungserfordernisse: Für die Schuldübernahme und die Haftungsübernahme ist teilweise die Zustimmung des Gläubigers erforderlich (§ 415 BGB).
Wirkung auf das Kreditverhältnis
Im Regelfall führt die Hypothekenübernahme zu einem Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten im Rahmen des bestehenden Sicherungsverhältnisses. Zins- und Tilgungsleistungen sowie weitere damit einhergehende Verpflichtungen gehen dementsprechend auf den Grundstückserwerber über, wenn eine schuldrechtliche und eine grundbuchliche Absicherung vorliegen.
Sonderregelungen bei der Zwangsvollstreckung
Besondere Bedeutung erhält die Hypothekenübernahme in Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzverfahren. Nach erfolgtem Zuschlag in einer Zwangsversteigerung tritt der Erwerber automatisch in das bestehende Hypothekenverhältnis ein und haftet für die im Grundbuch eingetragenen Lasten (§ 56 ZVG).
Abgrenzung zur Grundschuldübernahme
Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch, sondern kann unabhängig von einer gesicherten Forderung bestehen (§ 1191 BGB). Die rechtlichen Vorgaben zur Übernahme sind ähnlich, die jeweiligen Besonderheiten müssen aber differenziert beachtet werden.
Rolle der vertraglichen Gestaltung
Die Hypothekenübernahme bedarf regelmäßig einer klaren vertraglichen Regelung zwischen Erwerber und Veräußerer sowie einer abgestimmten Kommunikation mit dem Hypothekengläubiger. Maßgeblich ist ferner die Eintragung der Eigentumsübertragung und ggf. der neuen Schuldnerstellung im Grundbuch.
Typische Klauseln in Erwerbsverträgen
In Grundstückskaufverträgen wird vielfach explizit geregelt, wie mit bestehenden Hypotheken verfahren wird. Möglich sind:
- Übernahme der Hypothek durch den Erwerber gegen Anrechnung auf den Kaufpreis
- Ablösung der Hypothek vor Eigentumsumschreibung
- Eintritt in bestehende Sicherungsverträge mit Zustimmung des Gläubigers
Steuerliche Implikationen
Die Übernahme einer Hypothek durch den Erwerber stellt einen Bestandteil der Gegenleistung für das Grundstück dar und ist daher bei der Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen (§ 9 GrEStG). Die Höhe der übernommenen Schulden wird auf den Kaufpreis angerechnet und erhöht die Bemessungsgrundlage.
Risiken und Rechtsfolgen der Hypothekenübernahme
Der Erwerber eines belasteten Grundstücks muss sich bewusst sein, dass mit der Hypothekenübernahme regelmäßig auch das Risiko der Inanspruchnahme aus der Haftung übernommen wird. Ein etwaiger Rückgriff gegen den früheren Eigentümer ist nur möglich, wenn dies im vertraglichen Verhältnis ausdrücklich geregelt ist.
Haftung des Erwerbers
Der Erwerber haftet im Rahmen der Hypothekenübernahme grundsätzlich nur mit dem Grundstück, nicht persönlich. Übernimmt er jedoch auch die Schuld (persönliche Schuldübernahme), haftet er auch darüber hinaus. Die Rechte des Gläubigers bleiben davon unberührt.
Internationaler Vergleich
In anderen Rechtsordnungen – etwa im europäischen Ausland – existieren teils abweichende Regelungen zur Übernahme von Hypotheken, insbesondere im Hinblick auf Zustimmungserfordernisse und Eintragungen. Die Grundstruktur der akzessorischen Sicherheiten bleibt jedoch meist erhalten.
Fazit:
Die Hypothekenübernahme ist im deutschen Immobilienrecht ein komplexer Vorgang mit zahlreichen rechtlichen Aspekten, die von der reinen Haftungsübernahme bis zur vollständigen Vertragsübernahme reichen. Eine sorgfältige vertragliche und grundbuchliche Gestaltung sowie die Beachtung steuerlicher und haftungsrechtlicher Konsequenzen sind unerlässlich für alle beteiligten Parteien.
Häufig gestellte Fragen
Welche formalen Voraussetzungen müssen für eine Hypothekenübernahme nach deutschem Recht erfüllt sein?
Für die Übernahme einer Hypothek sind nach deutschem Recht mehrere formale Voraussetzungen zu erfüllen. Zunächst ist eine Einigung (dingliche Einigung, sogenannte Abtretungserklärung) zwischen dem bisherigen und dem neuen Hypothekengläubiger erforderlich, § 1154 BGB. Diese Abtretung der Hypothek bedarf grundsätzlich der Schriftform und muss den Hypothekenbrief enthalten, sofern ein solcher erteilt wurde („Briefhypothek“). Ohne Vorlage und Übergabe des Hypothekenbriefs ist die Abtretung nicht wirksam (§ 1154 Abs. 1 BGB). Bei einer Buchhypothek hingegen ist ein Antrag auf Umschreibung im Grundbuch notwendig (§ 1154 Abs. 3 BGB), weshalb der Erwerber im Grundbuch eingetragen werden muss. Daraufhin erfolgt die öffentliche Bekanntgabe und Kontrolle durch das Grundbuchamt, welches die Übereinstimmung und Rechtmäßigkeit des Vorgangs prüft. Weiterhin kann das Grundbuchamt die Vorlegung von Genehmigungen oder Zustimmungen Dritter verlangen, zum Beispiel bei im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrechten oder Belastungs- und Verfügungsbeschränkungen. Ohne Einhaltung dieser formalen Aspekte wäre eine Hypothekenübernahme rechtlich unwirksam.
Welche Rolle spielt der Schuldner bei der Übernahme einer Hypothek?
Im Wesentlichen ist zwischen der Übernahme der Hypothek als dingliches Recht und der Übernahme der persönlichen Schuld (des Kreditvertrages) zu unterscheiden. Bei der Übertragung der Hypothek selbst ist die Zustimmung des Schuldners in der Regel nicht erforderlich, da die Hypothek als sog. akzessorisches Sicherungsrecht übertragbar ist (§ 1153 BGB). Der Schuldner bleibt jedoch an den neuen Hypothekengläubiger gebunden. Soll darüber hinaus auch der Darlehensvertrag (die persönliche Schuld) auf eine andere Person übertragen werden, ist hierfür zwingend die Zustimmung des Schuldners und oftmals auch des ursprünglichen Gläubigers erforderlich (§ 415 ff. BGB). Im Rahmen der Hypothekenübernahme hat der Schuldner zudem das Recht, vom bisherigen und neuen Gläubiger über die Abtretung informiert zu werden, um etwaigen Missbräuchen vorzubeugen. Die Verständigung des Schuldners ist auch deshalb bedeutsam, da Zahlungen schuldbefreiend nur an den eingetragenen Gläubiger oder den legitimierten Inhaber des Hypothekenbriefs erfolgen können (§ 1160, § 892 BGB).
Welche rechtlichen Folgen ergeben sich aus einer Hypothekenübernahme für bestehende Nebenrechte und Sicherungsabreden?
Mit der Übernahme der Hypothek gehen grundsätzlich auch alle Nebenrechte, die mit dem Hypothekendarlehen oder der Hypothek verbunden sind, kraft Gesetzes auf den neuen Gläubiger über, sofern nichts anderes vereinbart ist (§ 1153 Abs. 2 BGB). Hierzu zählen beispielsweise etwaige Bürgschaften, Grundschuldzinsen, Vollstreckungsunterwerfungen und sonstige Sicherheiten, die zur Absicherung des Darlehens bestellt wurden. Auch Ansprüche auf Verzugszinsen oder etwaige Ergänzungssicherheiten werden regelmäßig mitübertragen. Hingegen können rein schuldrechtliche Abreden, wie beispielsweise spezielle Tilgungsmodalitäten oder Sonderkündigungsrechte, nicht automatisch auf den Erwerber übergehen; diese bedürfen einer gesonderten schuldrechtlichen Vereinbarung oder Zustimmung aller beteiligten Parteien. Es ist zudem zu prüfen, ob im Einzelfall vertragliche Regelungen oder gesetzliche Vorschriften einzelne Nebenrechte vom Übergang ausnehmen oder deren Übertragung beschränken.
Ist eine Hypothekenübernahme rückwirkend möglich oder wirkt sie grundsätzlich nur für die Zukunft?
Die Hypothekenübernahme wirkt rechtlich grundsätzlich ab dem Zeitpunkt, zu dem alle erforderlichen Voraussetzungen, insbesondere die Eintragung ins Grundbuch bzw. bei Briefhypotheken die Briefübergabe, erfüllt sind – also für die Zukunft (ex nunc). Eine rückwirkende Wirksamkeit ist im Regelfall ausgeschlossen, da die Publizität des Grundbuchs bzw. des Hypothekenbriefs und der Vertrauensschutz des Rechtsverkehrs dies gebieten (§ 878 BGB). Hiervon unberührt bleibt jedoch, dass die Vertragsparteien im Innenverhältnis bestimmte Wirkungen auf einen früheren Zeitpunkt datieren können; dies hat allerdings keine Außenwirkung gegenüber Dritten. Im Falle der Abtretung eines Hypothekendarlehens mit Hypothek kann höchstens die schuldrechtliche Vereinbarung im Einzelfall Rückwirkung entfalten, beispielsweise hinsichtlich der Zinsberechtigung, jedoch immer unter der Voraussetzung, dass dadurch keine schutzwürdigen Interessen Dritter beeinträchtigt werden.
Welche Mitteilungspflichten bestehen nach einer Hypothekenübernahme?
Hat eine Hypothekenübernahme stattgefunden, trifft der bisherige Hypothekengläubiger die Verpflichtung, den Schuldner über die Abtretung in Kenntnis zu setzen (§ 409 BGB). Diese Mitteilung dient sowohl dem Schutz des Schuldners, der nun an den richtigen Gläubiger leisten muss, als auch dem neuen Gläubiger, der sein Sicherungsrecht ordnungsgemäß durchsetzen können soll. Die Benachrichtigung muss in Textform erfolgen und ausreichend konkret sein, um dem Schuldner die Identifikation des neuen Gläubigers zu ermöglichen. Erfolgt die Mitteilung nicht, hat dies zur Folge, dass der Schuldner weiterhin mit schuldbefreiender Wirkung an den ursprünglichen Gläubiger leisten kann (§ 407 BGB). Darüber hinaus kann das Grundbuchamt unter Umständen auch andere öffentliche Stellen informieren, wenn es für die Rechtsklarheit erforderlich ist.
Welche Besonderheiten gelten für Hypothekenübernahmen in Zwangsversteigerungsverfahren?
Im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens werden bestehende Hypotheken häufig zusammen mit dem Grundstücksrecht übernommen oder gelöscht. Nach der Zwangsversteigerung kann der Meistbietende das Grundstück entweder mit den bestehenden Rechten (einschließlich der Hypothek) erwerben oder diese werden gelöscht (§ 53 ZVG). Wird die Hypothek nicht gelöscht, tritt der Erwerber des Grundstücks in das bestehende Sicherungsverhältnis ein und muss die im Grundbuch eingetragenen Belastungen einschließlich ihrer Rangfolge gegen sich gelten lassen. Die rechtliche Übernahme der Hypothek erfolgt dabei automatisch kraft Gesetzes und bedarf keiner speziellen Vereinbarung oder Mitwirkung des bisherigen Hypothekengläubigers. Generell ist hierbei zu beachten, dass mit dem Zuschlag alle mit dem Grundstück verbundenen Belastungen, soweit sie bestehen bleiben, auf den Ersteher übergehen und dieser für die Verbindlichkeiten in Höhe der übernommenen Rechte haftet (§ 56 ZVG, § 1147 BGB).
Welche Möglichkeiten hat der ursprüngliche Gläubiger, sich gegen eine Hypothekenübernahme zu wehren?
Sofern der Gläubiger der Hypothek selbst eine Übertragung beabsichtigt, gibt es grundsätzlich keine Möglichkeit, sich gegen die Hypothekenübernahme zu wehren, da er selbst die Übertragung veranlasst. Erfolgt hingegen eine Übernahme ohne oder gegen seinen Willen, beispielsweise infolge gesetzlicher Vorschriften (z.B. im Rahmen einer gesetzlichen Pfändung oder Zwangsvollstreckung), so ist diese regelmäßig nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen anfechtbar (etwa wegen Verfahrensfehlern oder fehlender Zustimmung bei abweichenden Vereinbarungen). Sollte der Gläubiger jedoch schuldrechtliche Abreden mit dem Schuldner oder anderen Dritten getroffen haben, die einer Übertragung entgegenstehen (z. B. Abtretungsverbot), ist zu beachten, dass ein derartiges Verbot nach § 399 BGB grundsätzlich anerkannt wird, eine entgegen § 1154 BGB erfolgte Übertragung jedoch nur schuldrechtlich unwirksam sein kann. Wird das Abtretungsverbot im Grundbuch eingetragen, entfaltet es auch gegenüber jedermann Wirkung, andernfalls schützt es nur im Innenverhältnis und nicht gegenüber gutgläubigen Dritten.
