Hypothekenübernahme

Begriff und Grundlagen der Hypothekenübernahme

Die Hypothekenübernahme bezeichnet den rechtlichen Vorgang, bei dem eine bestehende Hypothek auf eine andere Person übertragen wird. Dies geschieht häufig im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie, wenn der Käufer nicht nur das Grundstück oder die Immobilie selbst erwirbt, sondern auch die darauf lastende Hypothek übernimmt. Die Übernahme kann sowohl zwischen Privatpersonen als auch zwischen Unternehmen erfolgen.

Rechtliche Voraussetzungen und Ablauf

Für die Übertragung einer Hypothek sind bestimmte rechtliche Voraussetzungen zu erfüllen. Zunächst muss ein Einverständnis aller beteiligten Parteien vorliegen: des bisherigen Eigentümers (Schuldners), des neuen Eigentümers (Übernehmers) sowie des Gläubigers, in der Regel einer Bank oder eines anderen Kreditinstituts. Ohne Zustimmung des Gläubigers ist eine Übertragung in den meisten Fällen nicht möglich.

Der Ablauf beginnt meist mit einem Kaufvertrag über die Immobilie, in dem festgelegt wird, dass die bestehende Hypothek übernommen werden soll. Anschließend erfolgt eine Mitteilung an den Gläubiger, der prüft, ob er mit dem neuen Schuldner einverstanden ist und gegebenenfalls neue Konditionen vereinbart werden müssen. Nach Zustimmung aller Parteien wird die Änderung im Grundbuch eingetragen.

Bedeutung für Käufer und Verkäufer

Für den Verkäufer bedeutet die Übertragung der Hypothek meist eine Entlastung von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Kreditgeber. Der Käufer hingegen tritt in das bestehende Schuldverhältnis ein und übernimmt damit alle Rechte und Pflichten aus dem ursprünglichen Darlehensvertrag.

Rolle des Grundbuchs bei der Hypothekenübernahme

Das Grundbuch spielt bei jeder Veränderung von Rechten an Immobilien eine zentrale Rolle. Die Übertragung einer Hypothek wird erst wirksam, wenn sie im Grundbuch eingetragen wurde. Hierdurch erhält auch jeder Dritte Kenntnis von bestehenden Belastungen auf einem Grundstück oder einer Immobilie.

Rechte und Pflichten nach der Übernahme

Haftung für Verbindlichkeiten aus der übernommenen Hypothek

Mit Wirksamwerden der Übernahme haftet grundsätzlich nur noch der neue Eigentümer für sämtliche Verpflichtungen aus dem bestehenden Darlehen gegenüber dem Gläubiger – es sei denn, es wurden abweichende Vereinbarungen getroffen oder besondere Sicherheiten bestellt.

Mögliche Risiken bei einer Hypothekenübernahme

Eine wesentliche rechtliche Folge besteht darin, dass sich durch veränderte Bonität oder wirtschaftliche Verhältnisse beim neuen Schuldner das Risiko für beide Seiten verschieben kann: Der Kreditgeber trägt nun das Risiko eines Zahlungsausfalls durch einen möglicherweise weniger zahlungsfähigen Schuldner; umgekehrt geht beim Erwerber das Risiko etwaiger Altverbindlichkeiten über.

Sonderfälle: Gesamtschuldnerschaft und persönliche Haftung

In bestimmten Konstellationen können sowohl alter als auch neuer Eigentümer gemeinsam haften (Gesamtschuldnerschaft). Dies kommt insbesondere dann vor, wenn keine vollständige Entlassung des alten Schuldners erfolgt ist oder zusätzliche Sicherheiten bestehen bleiben sollen.

Kündigungsmöglichkeiten nach erfolgter Übernahme

Nach erfolgter Eintragung kann grundsätzlich nur noch unter bestimmten Bedingungen gekündigt werden – etwa bei Zahlungsverzug oder anderen schwerwiegenden Vertragsverletzungen seitens des neuen Schuldners.

Bedeutung für Banken und Kreditinstitute

Für Banken stellt jede Änderung im Kreis ihrer Vertragspartner ein erhöhtes Prüfungs- sowie Dokumentationsbedürfnis dar; sie behalten sich daher regelmäßig vorab umfassende Bonitätsprüfungen sowie Anpassungen einzelner Vertragsbedingungen vor.