Gebäudefeuerversicherung

Begriff und Bedeutung der Gebäudefeuerversicherung

Die Gebäudefeuerversicherung ist eine spezielle Form der Sachversicherung, die Schäden am Gebäude infolge von Feuer abdeckt. Sie ist historisch eine der ältesten Versicherungsformen und bildet heute meist einen Teil der sogenannten verbundenen Wohngebäudeversicherung. Im Fokus steht der Schutz des Eigentümers vor den finanziellen Folgen eines Feuerschadens am versicherten Gebäude beziehungsweise an dessen Bestandteilen. Die Gebäudefeuerversicherung ist für Wohn- und Geschäftsgebäude gleichermaßen relevant und spielt insbesondere im Bereich des Immobilien- und Mietrechts eine bedeutende Rolle.

Rechtsgrundlagen der Gebäudefeuerversicherung

Gesetzliche Grundlagen

Die rechtlichen Rahmenbedingungen der Gebäudefeuerversicherung sind in Deutschland hauptsächlich im Versicherungsvertragsgesetz (VVG) geregelt. Darüber hinaus finden sich Vorschriften und Bestimmungen im Versicherungsaufsichtsgesetz (VAG), im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie in den jeweiligen Versicherungsbedingungen, insbesondere den Allgemeinen Bedingungen für die Feuerversicherung (AFB).

Historisch war die Feuerversicherung in vielen Bundesländern gesetzlich vorgeschrieben und konnte teils nur über kommunale Feuerversicherungsanstalten abgeschlossen werden. Nach Deregulierung und Privatisierung sind heute weitgehend private Versicherungen maßgeblich.

Pflichtversicherung und freiwillige Versicherung

Je nach Nutzung und Bundesland können Besonderheiten hinsichtlich der Versicherungspflicht bestehen. Eine uneingeschränkte gesetzliche Feuerversicherungspflicht für Wohngebäude besteht heute nicht mehr. Allerdings fordern Kreditinstitute im Zusammenhang mit Immobiliendarlehen regelmäßig den Abschluss einer Gebäudefeuerversicherung als Voraussetzung für die Finanzierung.

Leistungsumfang der Gebäudefeuerversicherung

Versichertes Risiko

Gegenstand der Gebäudefeuerversicherung ist der Schutz des Gebäudes vor Schäden durch Feuer im Sinne der Versicherungsbedingungen. Versichert sind demnach insbesondere Schäden durch:

• Brand (offenes Feuer, das ohne bestimmungsgemäßen Herd entstanden ist)
• Blitzschlag
• Explosion
• Implosion
• Absturz von bemannten Luftfahrzeugen

Nicht unter den Schutz fallen beispielsweise Sengschäden oder Schäden durch Nutzfeuer sowie Vorsatz, soweit nicht durch besondere Vereinbarung umfasst.

Versicherte Sachen

Die Versicherung bezieht sich grundsätzlich auf das im Versicherungsvertrag bezeichnete Gebäude samt fest mit dem Gebäude verbundenen Bestandteilen (z.B. Heizungsanlagen, fest eingebaute Badezimmerausstattung, festverlegte Fußböden). Auch Nebengebäude, Garagen und bestimmte Außenanlagen können in den Versicherungsschutz einbezogen sein.

Versicherte Kosten

Sie umfasst neben der Erstattung der durch den Brandschaden entstandenen Kosten (Wiederaufbau, Wiederherstellung, Reparatur) regelmäßig auch anfallende Nebenkosten, etwa für Aufräum-, Abbruch- und Schutzmaßnahmen sowie gegebenenfalls die Mehrkosten infolge behördlicher Auflagen.

Abschluss und Vertragsdurchführung

Abschluss des Versicherungsvertrages

Der Abschluss der Gebäudefeuerversicherung erfolgt durch den Eigentümer des Gebäudes. Im Rahmen des Antrags werden unter anderem Lage, Bauart und Nutzung des Gebäudes, vorhandene Sicherungseinrichtungen und Vorschäden erfasst. Der Versicherer kann einen Selbstbehalt vereinbaren und risikoadäquate Prämienkonditionen festlegen.

Prämienberechnung

Die Höhe der Versicherungsprämie orientiert sich an Faktoren wie Bauartklasse, Nutzung, Deckungssumme und individuellem Risikoprofil des Gebäudes. Grundlage für die Ermittlung der Versicherungssumme stellt häufig der gleitende Neuwert dar.

Rechte und Pflichten der Vertragsparteien

Obliegenheiten des Versicherungsnehmers

Zu den wichtigsten Pflichten des Versicherungsnehmers zählen:

• Anzeige des Gefahrenübergangs bei Veräußerung (§ 95 VVG)
• Einhaltung von Sicherheitsvorschriften (z. B. Brandschutzmaßregeln, Wartung von Elektroleitungen)
• Unverzügliche Schadenanzeige und Schadensminderungspflicht (§ 82 VVG)
• Mitwirkung bei der Schadensermittlung (§ 31 VVG)

Ein Verstoß kann zur Leistungsfreiheit oder Leistungskürzung des Versicherers führen.

Pflichten des Versicherers

Der Versicherer ist im Schadenfall zur bedingungsgemäßen Leistung verpflichtet. Dies umfasst die Zahlung der vereinbarten Entschädigung bis zur Höhe der Deckungssumme und die Unterstützung bei der Schadenregulierung. Die objektive Feststellung des Schadensumfangs erfolgt durch eigene Gutachter oder externe Sachverständige.

Besondere rechtliche Aspekte

Versicherungswert und Unterversicherung

Von zentraler Bedeutung ist die korrekte Ermittlung des Versicherungswertes (Neuwert, Zeitwert oder gleitender Neuwert), da im Falle einer Unterversicherung die Entschädigungsleistung im Verhältnis der Versicherungssumme zum Versicherungswert gekürzt wird (Unterversicherungsverzicht häufig gegen Beitragszuschlag möglich).

Kündigung und Vertragsbeendigung

Sowohl der Versicherungsnehmer als auch der Versicherer können den Vertrag gemäß den Vorschriften des VVG, insbesondere nach einem Versicherungsfall oder bei Risikoerhöhung, unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Auch vorzeitige Vertragsauflösungen bei Veräußerung des Gebäudes sind möglich, wobei gesetzliche Übergangsregelungen greifen.

Besonderheiten bei Eigentümerwechsel

Bei einem Eigentumsübergang (z.B. Immobilienkauf) tritt der Erwerber gemäß § 95 VVG in die bestehenden Versicherungsverträge ein. Es besteht ein Sonderkündigungsrecht sowohl für den alten als auch den neuen Eigentümer innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Eigentumsübergangs.

Verhältnis zu weiteren Versicherungsarten

Die klassische Gebäudefeuerversicherung wird heute selten isoliert angeboten, sondern ist Bestandteil der verbundenen Wohngebäudeversicherung, welche neben Feuerschäden auch Leitungswasserschäden, Sturm- und Hagelschäden abdeckt. Für gewerbliche Immobilien besteht die Möglichkeit, die Gebäudefeuerversicherung in umfangreiche Industrieversicherungen einzubinden.

Schadensfall und Regulierung

Schadensanzeige und -abwicklung

Im Schadenfall ist der Versicherer unverzüglich zu informieren. Der Versicherungsnehmer hat alle zur Aufklärung des Schadens dienlichen Angaben zu machen und erforderliche Unterlagen (z.B. Kostenvoranschläge, Gutachten) beizubringen.

Umfang der Leistung

Die Regulierungsleistung orientiert sich an den vertraglich vereinbarten Summen und den tatsächlich entstandenen, nachgewiesenen Kosten. Auch Wertsteigerungen durch gesetzliche Auflagen können, sofern vereinbart, mitversichert sein.

Steuerliche Behandlung der Prämien

In Deutschland sind Prämien für die Gebäudefeuerversicherung als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Für selbstgenutzte Wohnimmobilien ist ein steuerlicher Abzug regelmäßig nicht möglich.

Internationale und historische Entwicklung

Feuerversicherungen gibt es seit dem 17. Jahrhundert. Ursprünglich wurden sie nach Großbränden als genossenschaftliche Institutionen gegründet. In einigen europäischen Ländern und insbesondere im angelsächsischen Raum bestehen andere Systeme und rechtliche Rahmenbedingungen, teils staatlich, teils privat organisiert.

Literatur und Weblinks

• Versicherungsvertragsgesetz (VVG)
• Allgemeine Feuerversicherungsbedingungen (AFB)
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Bundesministerium der Justiz – Versicherungsaufsichtsgesetz (VAG)
• Bundesverband Deutscher Versicherungskaufleute e.V.

Dieser Artikel bietet einen detaillierten rechtlichen Überblick zur Gebäudefeuerversicherung, behandelt die wichtigsten Regelungen und informiert zu Rechten, Pflichten sowie praxisrelevanten Besonderheiten dieser Versicherungsart.

Häufig gestellte Fragen

Wer ist nach deutschem Recht zum Abschluss einer Gebäudefeuerversicherung verpflichtet?

Nach deutschem Recht besteht grundsätzlich keine bundeseinheitliche gesetzliche Pflicht für Eigentümer von Gebäuden, eine Gebäudefeuerversicherung abzuschließen. Historisch gesehen war der Abschluss einer Feuerversicherung für Gebäude in einigen Bundesländern, beispielsweise in Bayern und Sachsen, bis zum Inkrafttreten des Wettbewerbsrechts im Versicherungswesen im Jahr 1994 vorgeschrieben. Heute ist der Abschluss einer solchen Versicherung freiwillig. Allerdings können durch privatrechtliche Verträge Verpflichtungen entstehen: Banken fordern im Rahmen einer Immobilienfinanzierung regelmäßig den Abschluss einer Feuerversicherung als Sicherung ihrer Kreditforderung (Sicherungszweck), was in der Regel zu einer sogenannten Sicherungsabtretung der Ansprüche aus der Versicherung zugunsten der Bank führt. Außerdem können landesrechtliche Vorschriften, z. B. aus dem Bereich des öffentlichen Bauordnungsrechts, indirekte Vorgaben enthalten, sofern Gefahrenabwehr oder Nachbarschaftsrecht betroffen sind; dies ist jedoch selten der Fall und in aktuellen Landesbauordnungen meist nicht vorgesehen. Auch in Teilungserklärungen von Wohnungseigentümergemeinschaften finden sich oft Regelungen, die eine gemeinschaftliche Gebäudefeuerversicherung für die gesamte Immobilie festschreiben. Letztlich bleibt die Entscheidung jedoch, sofern keine spezifischen privatrechtlichen oder öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen bestehen, beim Gebäudeeigentümer.

Welche Pflichten treffen den Versicherungsnehmer nach Abschluss einer Gebäudefeuerversicherung?

Nach Abschluss einer Gebäudefeuerversicherung treffen den Versicherungsnehmer zahlreiche Obliegenheiten. Oberste Pflicht ist die Prämienzahlung (§ 33 VVG). Daneben muss der Versicherungsnehmer bei Gefahrenerhöhung (§§ 23 ff. VVG) – etwa durch Nutzungsänderungen, bauliche Veränderungen oder die Lagerung brandgefährlicher Stoffe – dies dem Versicherer unverzüglich mitteilen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann der Versicherer leistungsfrei werden oder das Vertragsverhältnis kündigen. Bei Eintritt eines Versicherungsfalls ist der Versicherungsnehmer verpflichtet, unverzüglich Meldung (Schadenanzeige) zu erstatten (§ 33 VVG, § 30 VVG), dem Versicherer eine genaue Schadenaufstellung zu leisten (§ 34 VVG), sowie Maßnahmen zur Schadensminderung zu treffen (§ 82 VVG). Verletzungen dieser Obliegenheiten können zu Leistungskürzungen oder sogar zur Leistungsfreiheit des Versicherers führen, sofern vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt wurde (§ 28 VVG). Schließlich treffen den Versicherungsnehmer Dokumentations- und Aufbewahrungspflichten, etwa hinsichtlich Rechnungen und Schadensberichten, um im Streitfall seine Ansprüche nachweisen zu können.

Inwieweit haftet der Versicherungsnehmer bei Verletzung von Obliegenheiten?

Verletzt der Versicherungsnehmer gesetzliche oder vertragliche Obliegenheiten vorsätzlich oder grob fahrlässig, kann der Versicherer nach Maßgabe des § 28 VVG ganz oder teilweise leistungsfrei werden. Bei grober Fahrlässigkeit erfolgt die Kürzung der Versicherungsleistung entsprechend dem Verschuldensgrad. Handelt der Versicherungsnehmer jedoch lediglich einfach fahrlässig, bleibt der Versicherungsschutz meist bestehen. Entscheidend ist, ob und in welchem Maß die Verletzung der Obliegenheit für den Schaden ursächlich war (Kausalitätsgegenbeweis). Der Versicherer bleibt jedoch auch bei vorsätzlicher Obliegenheitsverletzung leistungspflichtig, wenn diese keinen Einfluss auf den Eintritt oder Umfang des Schadens hatte. Es spielen deshalb sowohl das Gewicht des Verschuldens als auch die Kausalität eine Rolle bei der rechtlichen Bewertung.

Welche Schäden sind typischerweise von der Gebäudefeuerversicherung ausgeschlossen?

Trotz des umfassenden Grundschutzes der Gebäudefeuerversicherung existieren zahlreiche vertragliche und gesetzliche Ausschlusstatbestände. Gemäß den Allgemeinen Bedingungen für die Wohngebäudeversicherung (VGB) deckt die Feuerversicherung Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion und Implosion sowie durch den Absturz oder Anprall eines Luftfahrzeugs. Ausgeschlossen sind Schäden, die vorsätzlich durch den Versicherungsnehmer oder mitversicherte Personen herbeigeführt wurden (Vorsatzklausel gemäß § 103 VVG). Typische Ausschlüsse umfassen weiterhin Schäden durch Krieg, innere Unruhen, Erdbeben sowie Kernenergieeinwirkung (§ 2 VGB 2016). Ferner fallen Sengschäden, Rauch- und Rußschäden ohne Brandentwicklung oder allmählich entstandene Schäden nicht unter den Versicherungsschutz, es sei denn, der Tarif bzw. Vertrag sieht explizite Erweiterungen vor. Auch Schäden durch einfache Fahrlässigkeit bei Besitzernfindung, etwa durch unsachgemäße Installation elektrischer Anlagen, können ausgeschlossen sein, solange sie nicht dem normalen Bedienrisiko entsprechen.

Inwiefern beeinflusst eine Unterversicherung die Leistung im Schadensfall rechtlich?

Bei einer Unterversicherung ist die Versicherungssumme geringer als der tatsächliche Versicherungswert des Gebäudes. Rechtlich führt dies dazu, dass im Schadensfall nach dem Verhältnisprinzip gemäß § 75 VVG (Quotenregelung) nur anteilig geleistet wird. Ist das Gebäude zum Beispiel nur zur Hälfte seines tatsächlichen Wertes versichert, erstattet der Versicherer auch nur 50 % des Schadens. Wurde eine sogenannte „gleitende Neuwertversicherung“ abgeschlossen oder eine Versicherung zum „Unterversicherungsverzicht“, gilt in der Regel die Versicherungssumme als ausreichend und ein Abzug wegen Unterversicherung erfolgt nicht. Die Beweislast für eine Unterversicherung trägt der Versicherer. Die Konsequenzen daraus sind in den Versicherungsbedingungen im Detail geregelt und orientieren sich am festgelegten Versicherungswert sowie an Nachweisen durch Wertgutachten.

Gibt es in der deutschen Gebäudeversicherung eine Pflicht zur Wiederherstellung im Schadensfall?

Im deutschen Recht besteht für den Versicherungsnehmer keine generelle Pflicht, das beschädigte Gebäude nach Eintritt des Versicherungsfalles tatsächlich wiederherzustellen. Der Anspruch aus der Feuerversicherung ist als reiner Geldersatzanspruch ausgestaltet (§ 75 VVG). Der Versicherungsnehmer kann grundsätzlich frei darüber entscheiden, ob er die Entschädigung zur Wiederherstellung nutzt oder nicht. Die Versicherungsbedingungen können jedoch zwischen Zeitwert- und Neuwertentschädigung unterscheiden: Die volle Neuwertentschädigung kann von der tatsächlichen Wiederherstellung abhängig gemacht werden; andernfalls wird Ersatz nur auf Zeitwertbasis geleistet (sog. Neuwertspitze). Daher sollte der betroffene Versicherungsnehmer die jeweiligen Vertragsbestimmungen genau prüfen.

Welche Besonderheiten gelten im Kontext von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)?

Für Wohnungseigentümergemeinschaften regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in § 21 Absatz 5 Nr. 3 WEG (alte Fassung, mit Wirkung der WEG-Reform seit 2020 teilweise redaktionell geändert), dass eine angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere eine Feuerversicherung, als ordnungsgemäße Verwaltung gilt. Daraus resultiert die Pflicht der Gemeinschaft, eine entsprechende Versicherung abzuschließen und die Prämien über die gemeinschaftlichen Gelder zu bestreiten. Jeder einzelne Eigentümer kann auf diese Durchführung bestehen. Schadensersatzleistungen aus der Versicherung fließen dem gemeinschaftlichen Eigentum zu und werden für die Instandsetzung verwendet. Bei Streitigkeiten entscheidet die Eigentümerversammlung über das konkrete Versicherungsniveau und etwaige Tarifoptionen. Im Schadenfall obliegen der Gemeinschaft als Versicherungsnehmerin sämtliche Anzeigepflichten und Obliegenheiten gegenüber dem Versicherer.

Inwiefern können sich versicherungsrechtliche Ansprüche mit Ansprüchen aus dem Nachbarschaftsrecht überlagern?

Kommt es infolge eines Brandes zu Schäden an angrenzenden Nachbargebäuden, so bestehen zum einen Ansprüche aus dem Nachbarschaftsrecht (§§ 906 ff. BGB), zum anderen aber auch versicherungsrechtliche Ansprüche. Die Gebäudeversicherung reguliert ausschließlich Sachschäden am versicherten eigenen Gebäude. Schäden beim Nachbarn kann dessen eigene Feuerversicherung übernehmen. Der geschädigte Nachbar kann parallel zivilrechtliche Ansprüche auf Schadensersatz gemäß Deliktsrecht (§§ 823 ff. BGB) geltend machen, falls dem Brandverursacher ein schuldhaftes Verhalten nachweisbar ist. Der Versicherer kann im Fall von Fremdverschulden im Wege des sogenannten Regresses auf den Verursacher oder dessen Haftpflichtversicherung zurückgreifen, um seine Aufwendungen – soweit rechtlich und vertraglich möglich – teilweise oder vollständig zu kompensieren. Dieser Zusammenhang ist versicherungsrechtlich und nachbarschaftsrechtlich streng zu differenzieren und im Streitfall regelmäßig Gegenstand komplexer juristischer Auseinandersetzungen.