Rechtliche Einordnung von Garagen und Stellplätzen
Garagen und Stellplätze sind zentrale Begriffe des deutschen privaten und öffentlichen Baurechts sowie angrenzender Rechtsgebiete. Sie bezeichnen eigens ausgewiesene Flächen oder bauliche Anlagen zur dauerhaften oder vorübergehenden Unterbringung von Kraftfahrzeugen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen legen fest, in welcher Form und unter welchen Voraussetzungen Garagen und Stellplätze genutzt, errichtet, veräußert oder vermietet werden dürfen.
Definition und Abgrenzung
Garagen
Garagen sind bauliche Anlagen, die ausschließlich oder überwiegend zur Aufbewahrung von Kraftfahrzeugen bestimmt sind und zum Schutz vor Witterungseinflüssen oder unbefugtem Zugriff abgeschlossen werden können. Die rechtliche Grundlage ergibt sich insbesondere aus den jeweiligen Landesbauordnungen, wobei Garagen häufig von anderen Aufbewahrungsformen wie Carports, Unterständen oder bloßen Stellplätzen abgegrenzt werden.
Stellplätze
Stellplätze sind befestigte Flächen im Freien oder innerhalb von Gebäuden, die dauerhaft oder vorübergehend dem Abstellen von Kraftfahrzeugen dienen, ohne vollständig umschlossen zu sein. Im Gegensatz zur Garage fehlt häufig der vollständige Schutz vor Witterungseinflüssen sowie ein abschließbares Zugangssystem.
Baurechtliche Regelungen und Genehmigungspflicht
Bauplanungsrechtliche Grundlagen
Im Rahmen des Baugesetzbuches (BauGB) und der jeweiligen Landesbauordnungen wird geregelt, wann und in welchem Umfang Garagen und Stellplätze zu errichten sind. Nach § 30 BauGB sind Bauvorhaben hinsichtlich der Zulässigkeit im Bebauungsplan ausgewiesen. Garagen und Stellplätze können als eigenständige Bauvorhaben auftreten oder im Zusammenhang mit Wohn- und Gewerbebauten erforderlich sein.
Stellplatzverpflichtung
Viele Landesbauordnungen, beispielsweise § 37 MBO (Musterbauordnung), enthalten eine sogenannte Stellplatzpflicht. Diese verpflichtet den Bauherrn, bei Errichtung neuer Wohn- oder Gewerbebauten in ausreichender Anzahl Stellplätze oder Garagen nachzuweisen. Menge und Ausgestaltung der vorgeschriebenen Anlagen variieren je nach Landesrecht und örtlicher Stellplatzsatzung.
Baugenehmigung
In der Regel ist die Errichtung einer Garage baugenehmigungspflichtig. Kleinere Garagen oder Carports können je nach Landesrecht genehmigungsfrei oder im sogenannten Anzeigeverfahren zulässig sein. Voraussetzung für die Genehmigung ist in der Regel die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Anforderungen wie Grenzabstände, Brandschutzvorgaben und Erschließung.
Öffentlich-rechtliche Vorschriften
Abstandsflächen und Grenzbebauung
Die Einhaltung von Abstandsflächen gemäß den Vorgaben der Landesbauordnungen ist für Garagen verpflichtend. Ausnahmen gelten für sogenannte privilegierte Grenzbebauung, etwa nach § 6 der Musterbauordnung, wenn Garagen bestimmte Größen, Höhen und Längen nicht überschreiten und unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichtet werden.
Brandschutz und Erschließung
Garagen unterliegen besonderen brandschutzrechtlichen Anforderungen, unter anderem hinsichtlich der Lüftung, Baustoffe und Anordnung von Rettungswegen. Die Garage muss zudem über einen geeigneten Zugang zur öffentlichen Verkehrsfläche verfügen, damit sie genutzt und im Notfall erreicht werden kann.
Zweckbindungen und Nutzungsänderung
Garagen und Stellplätze dürfen grundsätzlich nur gemäß ihrer Zweckbestimmung genutzt werden. Eine Nutzungsänderung, zum Beispiel als Werkstatt oder Lagerraum, bedarf in der Regel einer gesonderten Genehmigung.
Privatrechtliche Aspekte
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum im Wohnungseigentumsrecht
Im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird differenziert, ob Garagen und Stellplätze im Sondereigentum, im Gemeinschaftseigentum oder als Sondernutzungsrecht ausgestaltet sind. Eine Garage kann selbstständiges Teileigentum sein, wenn sie von der Wohnung abgeschlossene und abgeschlossene Räume bildet (§ 3 Abs. 1 WEG). Offene Stellplätze sind regelmäßig dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet, die Nutzung kann einzelnen Wohnungseigentümern über ein Sondernutzungsrecht zugewiesen werden.
Mietrechtliche Bestimmungen
Wird eine Garage oder ein Stellplatz vermietet, gelten die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Entscheidend ist, ob die Garage zusammen mit einer Wohnung (als Nebenraum zur Wohnraummiete) oder separat vermietet wird. Im Falle der Einbeziehung in einen Wohnraummietvertrag gelten die strengeren Kündigungs- und Miethöhenschutzvorschriften der Wohnraummiete (§§ 549 ff. BGB), während bei separater Vermietung die Geschäftsraummiete anwendbar ist.
Schriftform und Mietvertrag
Für den Mietvertrag gilt grundsätzlich Formfreiheit; bei befristeter Vermietung von mehr als einem Jahr ist die Schriftform erforderlich (§ 550 BGB). Zudem sollten im Mietvertrag die Nutzung, Untervermietung, Haftungsfragen und Rückgabe klar geregelt sein.
Eigentumsübertragung und Nutzungsrechte
Übertragungsformen
Garagen und Stellplätze können als selbstständige Grundstücke, als Zubehör zu einem bebauten Grundstück oder als eigenständige Sondereigentumseinheiten übertragen werden. Die Eintragung im Grundbuch sichert den Erwerb des Eigentums.
Dienstbarkeiten und Sondernutzungsrechte
Zur Sicherung von Nutzungsrechten können Dienstbarkeiten (z.B. Wegerecht oder Stellplatzrecht) bestellt werden. Im Wohnungseigentumsrecht sind Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum üblich, um einzelnen Eigentümern die ausschließliche Nutzung bestimmter Flächen zu gewähren.
Steuerliche und öffentlich-rechtliche Abgaben
Garagen und Stellplätze sind bei der Grundsteuer zu berücksichtigen, sofern sie als Teil des Grundstücks bewertet werden. Einnahmen aus der Vermietung unterfallen der Einkommensteuer, soweit sie eine Einkunftsquelle darstellen. Bei gewerblicher Nutzung ist zudem die Umsatzsteuerpflicht zu prüfen.
Besondere Regelungen im öffentlichen Raum
Öffentliche Stellplätze
Öffentliche Straßen und Parkflächen werden vom Straßenverkehrsrecht (§§ 12 ff. StVO) geregelt. Privatpersonen ist es nicht gestattet, öffentliche Stellplätze dauerhaft zu blockieren oder als „eigene“ Parkflächen zu deklarieren. Parkraumbewirtschaftung, Anwohnerparken und Sonderparkrechte werden durch Satzung der Gemeinde und durch Verkehrszeichen geregelt.
Behindertenparkplätze und Ladestationen
Es gelten gesonderte Vorschriften für Behindertenparkplätze sowie die Einrichtung und Nutzung von Stellplätzen mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge. Diese betreffen sowohl die baurechtliche Zulässigkeit als auch die öffentlich-rechtliche Nutzung.
Zusammenfassung
Garagen und Stellplätze unterliegen einer Vielzahl von öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Regelungen, die Errichtung, Nutzung, Überlassung und Übertragung betreffen. Grundlage sind insbesondere die Bauordnungen der Länder, das Wohnungseigentumsrecht und das Mietrecht. Ihre rechtliche Qualifikation als Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder Zubehör beeinflusst die Nutzungsrechte und Pflichten erheblich. Bei der Planung, Nutzung und Überlassung von Garagen und Stellplätzen ist daher eine sorgfältige Beachtung der einschlägigen Vorschriften erforderlich, da andernfalls ordnungsrechtliche Maßnahmen, zivilrechtliche Auseinandersetzungen oder steuerliche Nachteile drohen können.
Häufig gestellte Fragen
Haben Mieter einen Anspruch auf einen Stellplatz oder eine Garage?
Ein genereller Rechtsanspruch von Mietern auf einen Stellplatz oder eine Garage besteht nicht automatisch mit Abschluss eines Mietvertrages für eine Wohnung. Ein solcher Anspruch entsteht nur, wenn der Stellplatz oder die Garage ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart oder als Bestandteil der Mietsache deklariert ist. Soweit keine vertragliche Regelung vorliegt, kann ein Mieter nicht verlangen, eine Garage oder einen Stellplatz nutzen zu dürfen, selbst wenn dem Mietobjekt entsprechende Flächen zugeordnet sein sollten. Besteht jedoch eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung, gelten für die Nutzung des Stellplatzes oder der Garage die üblichen mietrechtlichen Vorschriften (§§ 535 ff. BGB). Dies betrifft insbesondere Rechte und Pflichten bezüglich Instandhaltung, Nutzung und Untervermietung. Ist der Stellplatz separat angemietet, handelt es sich rechtlich um einen eigenständigen Mietvertrag, für den die Regelungen zu Wohnraummietverhältnissen nicht immer vollumfänglich gelten, sondern ggf. die Vorschriften über Mietverhältnisse über sonstige Räume (§ 578 BGB).
Dürfen Stellplätze oder Garagen unabhängig von der Wohnung gekündigt werden?
Ob ein Stellplatz oder eine Garage unabhängig vom Wohnraummietverhältnis gekündigt werden kann, hängt maßgeblich davon ab, ob es sich um einen eigenständigen oder um einen sogenannten Annexmietvertrag handelt. Ist die Vermietung des Stellplatzes oder der Garage im Mietvertrag für die Wohnung ausdrücklich integriert, gilt das Schicksal des Hauptmietvertrags auch für die Nebenräume – eine gesonderte Kündigung ist dann regelmäßig nicht möglich. Anders verhält es sich, wenn der Stellplatz oder die Garage mit einem separaten Mietvertrag vermietet wurden. Hier kann der Vermieter – vorbehaltlich einer individuellen Laufzeit – den Vertrag mit den Fristen eines Mietvertrags über sonstige Räume kündigen, also meist innerhalb der gesetzlichen Frist von drei Monaten, ohne dass dies Auswirkungen auf das Wohnraummietverhältnis hat und umgekehrt (§ 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB).
Welche Regeln gelten hinsichtlich der Nutzung von Garagen und Stellplätzen?
Die Nutzung eines Stellplatzes oder einer Garage ist rechtlich auf das Abstellen zulässiger Kraftfahrzeuge beschränkt, sofern im Mietvertrag keine abweichenden Regelungen getroffen wurden. Das Lagern von Gegenständen, insbesondere von brennbaren oder umweltgefährdenden Stoffen, ist in der Regel unzulässig und kann eine vertragswidrige Nutzung darstellen. Ebenso ist die gewerbliche Nutzung, etwa die Reparatur von Fahrzeugen (insbesondere Ölwechsel oder Lackierarbeiten), untersagt, wenn dies nicht ausdrücklich erlaubt wurde. Dies ergibt sich aus der Zweckbindung solcher Räume, die vorrangig dem sicheren Abstellen von Fahrzeugen dienen. Kommunale oder landesrechtliche Garagenverordnungen können zusätzliche Nutzungseinschränkungen enthalten und sind zwingend zu beachten.
Welche Rechte und Pflichten bestehen hinsichtlich Instandhaltung und Instandsetzung?
Für die Instandhaltung und Instandsetzung von Garagen und Stellplätzen gilt grundsätzlich die gesetzliche Regelung, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Typische Instandhaltungs- und Reparaturpflichten – wie beispielsweise das Beseitigen von Feuchtigkeitsschäden, undichten Dächern oder defekten Toranlagen – obliegen dem Vermieter. Ausnahmen gelten, wenn im Mietvertrag zulässig sogenannte Kleinreparaturklauseln oder abweichende Regelungen vereinbart wurden. Der Mieter ist umgekehrt verpflichtet, Mängel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, um größere Schäden zu vermeiden. Unterlässt er dies, kann er für Folgeschäden haftbar gemacht werden. Veränderungen oder bauliche Eingriffe durch den Mieter sind in der Regel nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters zulässig.
Was ist bei der Untervermietung von Garagen oder Stellplätzen zu beachten?
Die Untervermietung von Garagen oder Stellplätzen ist rechtlich grundsätzlich zulässig, bedarf aber in den meisten Fällen der vorherigen Zustimmung des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB). Ein Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung besteht nur dann, wenn der Stellplatz als Nebenraum zum Wohnraum angemietet wurde und ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden kann (§ 553 BGB). Wurde der Stellplatz im Rahmen eines separaten Mietvertrags überlassen, kann der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigern, ohne dass es eines besonderen Grundes bedarf. Erfolgt eine Untervermietung ohne Zustimmung, droht im Ernstfall eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Ist eine bauliche Veränderung am Stellplatz oder an der Garage durch den Mieter erlaubt?
Bauliche Veränderungen am Stellplatz oder an der Garage darf der Mieter ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters nicht vornehmen. Dies umfasst etwa das Anbringen von Regalen, Elektroinstallationen wie Wallboxen für Elektrofahrzeuge, das Streichen oder sonstige Veränderungen an Wänden und Böden. Die Errichtung einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge ist mittlerweile in vielen Regionen durch das Wohnungseigentumsgesetz und mietrechtliche Vorgaben erleichtert, bedarf aber stets der Genehmigung und gegebenenfalls der Abstimmung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. dem Vermieter. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter verlangen, dass der ursprüngliche Zustand auf Kosten des Mieters wiederhergestellt wird.
Wer haftet bei Diebstahl oder Beschädigung von Fahrzeugen in Garagen oder Stellplätzen?
Die Haftung des Vermieters für Diebstahl oder Beschädigungen an Fahrzeugen, die auf Stellplätzen oder in Garagen abgestellt sind, besteht grundsätzlich nicht, es sei denn, der Schaden wurde durch ein Verschulden des Vermieters verursacht. Der Stellplatz- oder Garagenmietvertrag ist rechtlich gesehen kein Verwahrungsvertrag; eine Obhutspflicht des Vermieters besteht in der Regel nicht. Ausnahmen können sich ergeben, wenn der Vermieter grob fahrlässig gehandelt hat (z. B. durch Offenlassen des Tores bei einer abschließbaren Garage). Für alle anderen Schäden, insbesondere durch Einbruch, Diebstahl oder höhere Gewalt, haftet im Regelfall der Nutzer selbst; Versicherungsschutz kann über die Kfz-Versicherung oder ggf. eine Hausratversicherung sichergestellt werden.
Welche Vorschriften gelten zur Barrierefreiheit und Nutzung für Menschen mit Behinderung?
Im öffentlichen und zum Teil auch im privaten Mietbereich sind Vorgaben zur Barrierefreiheit rechtlich vorgeschrieben, insbesondere bei Neubau oder größeren Umbauten. Die jeweiligen Landesbauordnungen und die Garagenverordnungen regeln, wie viele barrierefreie Stellplätze (z. B. für Rollstuhlfahrer) vorzuhalten sind und wie diese auszugestalten sind (beispielsweise hinreichende Breite und ebenerdiger Zugang). Bestehende Mietverträge verpflichten den Vermieter grundsätzlich nicht automatisch, nachträglich barrierefreie Stellplätze bereitzustellen, es sei denn, dies ist ausdrücklich vertraglich zugesichert. Umbauwünsche von Mietern mit Behinderung sind angemessen zu prüfen, können aber im Einzelfall abgelehnt werden, sofern sie dem Vermieter nicht zumutbar sind.
