Garagen, Stellplätze

Garagen und Stellplätze – Rechtliche Definitionen, Abgrenzungen und Regelungen

Allgemeine Begriffsbestimmung

Garagen und Stellplätze sind zentrale Begriffe im Bau- und Immobilienrecht, welche sowohl baurechtlich als auch zivilrechtlich unterschiedlich definiert und behandelt werden. Während Garagen vollständig oder überwiegend umschlossene Räume zur Unterbringung von Fahrzeugen darstellen, versteht man unter Stellplätzen befestigte, nicht überdachte Flächen, die der Abstellung von Kraftfahrzeugen dienen. Beide Begriffe finden sich in verschiedensten rechtlichen Regelungszusammenhängen, beispielsweise im Bauordnungsrecht, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht sowie im Steuerrecht.

Garagen und Stellplätze im Bauordnungsrecht

Definitionen und Abgrenzungen

Die bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Bundesländer kennen spezielle Definitionen für Stellplätze und Garagen. Stellplätze sind demnach Flächen, die dem dauerhaften Abstellen von Kraftfahrzeugen außerhalb öffentlicher Verkehrsflächen dienen (§ 2 Abs. 8 Musterbauordnung – MBO). Garagen sind überdachte Einstellplätze, die nach Größe und Bauart unterschieden werden (z. B. Einzelgarage, Doppelgarage, Großgarage, Sammelgarage).

Baugenehmigung und Nachweispflicht

Das Schaffen von Garagen oder Stellplätzen ist in der Regel genehmigungspflichtig. In nahezu allen Landesbauordnungen ist geregelt, dass bei der Errichtung oder wesentlichen Änderung baulicher Anlagen Stellplätze oder Garagen in ausreichender Zahl und Größe nachzuweisen sind (sog. Stellplatzverpflichtung oder Stellplatznachweis, vgl. § 47 MBO). Die konkrete Anzahl und die Anforderungen an Lage und Gestaltung richten sich nach den Stellplatzsatzungen der jeweiligen Kommunen.

Sonderregelungen und Ausnahmen

In bestimmten Fällen können Ausnahmen oder Befreiungen von der Stellplatzpflicht erteilt werden, etwa bei geringem Stellplatzbedarf, im Rahmen städtebaulicher Besonderheiten oder bei Unterstützung des öffentlichen Nahverkehrs. Zudem bieten manche Landesbauordnungen oder Kommunen die Möglichkeit, Ablösebeträge anstelle der tatsächlichen Herstellung von Stellplätzen zu entrichten.

Garagen und Stellplätze im Mietrecht

Mietvertragliche Regelungen

Garagen- oder Stellplatzmietverhältnisse können rechtlich unabhängig vom eigentlichen Wohnraummietvertrag oder als dessen Nebenabrede gestaltet werden. Die rechtliche Qualifikation hängt davon ab, ob der Stellplatz bzw. die Garage mit dem Wohnraum in einem einheitlichen Vertrag vermietet wird oder ob eigenständige Verträge vorliegen.

Kündigungsfristen und Schutzvorschriften

Im Falle von verbundenen Mietverhältnissen gelten die mietrechtlichen Schutzbestimmungen für Wohnraum grundsätzlich auch für den mitvermieteten Stellplatz oder die Garage. Bei separat abgeschlossenen Verträgen findet hingegen regelmäßig das Recht der Miete von sonstigen Räumen (§§ 578 ff. BGB) Anwendung. Die Kündigungsfristen unterscheiden sich entsprechend. Es ist auf die vertragliche Gestaltung und ggf. auf bestehende regionale Regelungen zu achten.

Betriebskosten und Nutzungsentgelt

Das Nutzungsentgelt für einen Stellplatz oder eine Garage ist entweder im Hauptmietvertrag integriert oder wird separat vereinbart. Betriebskosten, insbesondere für Beleuchtung, Reinigung oder Schneeräumung, können mietvertraglich auf den Nutzer umgelegt werden, wenn dies ausdrücklich geregelt ist.

Garagen und Stellplätze im Wohnungseigentumsrecht (WEG)

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Im Wohnungseigentumsrecht ist zu unterscheiden, ob Stellplätze und Garagen als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum konstituiert sind (§§ 1, 3 WEG). Sondereigentum ist nur an abgeschlossenen und definierten Flächen möglich. Offene Stellplätze sind in aller Regel dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Garagen und tiefgaragenähnliche Einrichtungen können dagegen als Sondereigentum ausgewiesen werden.

Nutzungsrechte und Sondernutzungsrechte

Fehlt die Möglichkeit der Begründung von Sondereigentum an einem Stellplatz, besteht die Möglichkeit eines Sondernutzungsrechts (§ 15 Abs. 1 WEG). Damit wird einem Mitglied der Eigentümergemeinschaft ein ausschließliches Nutzungsrecht an einer bestimmten Fläche eingeräumt, was in der Praxis zumeist für Außenstellplätze Anwendung findet.

Beschlussfassung und bauliche Veränderung

Veränderungen an Garagen oder Stellplätzen, beispielsweise Einbau von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge, unterliegen häufig der Zustimmung der Eigentümerversammlung. Maßgeblich ist hierbei, ob eine bauliche Veränderung oder eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt (§§ 20 ff. WEG).

Garagen und Stellplätze im öffentlichen und privaten Nachbarrecht

Grenzabstände und Abstandsflächen

Garagen und Stellplätze müssen grundsätzlich bestimmte Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken und öffentlichen Verkehrsflächen einhalten. Die Bauordnungen der Länder sehen hiervon Ausnahmen vor: Für Garagen mit bestimmten Abmessungen können verringerte Abstandsflächen oder Grenzbebauungen erlaubt sein.

Emissionsschutz und Störung

Die Benutzung von Garagen und Stellplätzen darf nicht zu unzumutbaren Immissionen, etwa Lärm oder Abgasbelastung, für Nachbarn führen. Bei Missachtung können nachbarrechtliche Ansprüche auf Unterlassung entstehen.

Garagen und Stellplätze im Steuerrecht

Zweitwohnungsteuer und Kfz-Steuer

Bestimmte Kommunen erheben eine Zweitwohnungsteuer auch auf Garagen, wenn diese als Teil der Zweitwohnung genutzt werden. Im Fahrzeugsteuerrecht ergibt sich eine Verpflichtung zur Anmeldung, sofern das Fahrzeug dauerhaft auf einem Stellplatz innerhalb Deutschlands abgestellt wird.

Umsatzsteuer und Einkommensteuer

Wird eine Garage oder ein Stellplatz entgeltlich überlassen, unterliegt das Entgelt unter Umständen der Umsatzsteuerpflicht. Im Rahmen der Einkommensteuer können bei Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von Garagen und Stellplätzen steuerpflichtige Einkünfte vorliegen.

Garagen und Stellplätze im Baunutzungsrecht und Städtebaurecht

Zulässigkeit in Baugebieten

Die Festsetzungen eines Bebauungsplans oder die bauplanungsrechtliche Einordnung eines Gebiets (Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet) bestimmen, in welchem Umfang und an welcher Stelle Garagen oder Stellplätze zulässig sind (§ 13 BauNVO). Ziel ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung sowie die Vermeidung von übermäßiger Versiegelung.

Umnutzung und Zweckentfremdung

Die Zweckbindung von Garagen und Stellplätzen untersagt in der Regel eine Umnutzung als Wohn- oder Gewerberaum. Umnutzungen bedürfen regelmäßig einer behördlichen Genehmigung und können sonst baurechtlich untersagt werden.

Haftungsfragen und Versicherung

Verkehrssicherungspflichten

Eigentümer und Betreiber von Garagen und Stellplätzen haben umfassende Verkehrssicherungspflichten hinsichtlich Sicherheit und Sauberkeit. Verletzungen dieser Pflichten können zu Schadensersatzansprüchen führen.

Versicherungsschutz

Über die Kfz-Haftpflichtversicherung des Nutzers hinaus besteht die Möglichkeit, spezielle Garagen- und Grundstückshaftpflichtversicherungen abzuschließen, um sich gegen Risiken aus dem Besitz und Betrieb abzusichern.

Literatur und weiterführende Informationen

Eine Vielzahl weiterführender Regelungen ist in den jeweiligen Bauordnungen der Länder, im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie in kommunalen Satzungen zu finden. Für eine fundierte rechtliche Beurteilung empfiehlt sich die Einbeziehung der einschlägigen Gesetzestexte und Verwaltungsvorschriften.

Fazit:
Garagen und Stellplätze sind im deutschen Recht Gegenstand zahlreicher Einzelregelungen. Die bauordnungsrechtlichen, mietrechtlichen, eigentumsrechtlichen und steuerlichen Vorschriften greifen ineinander und gewährleisten einen umfassenden rechtlichen Rahmen zur Sicherheit, Ordnung und Nutzung von Stellflächen für Fahrzeuge. Die Einhaltung dieser Vorschriften ist für Bauherren, Eigentümer, Vermieter und Nutzer gleichermaßen von zentraler Bedeutung.

Häufig gestellte Fragen

Welche Genehmigungen sind für den Bau einer Garage oder eines Stellplatzes erforderlich?

Für den Bau einer Garage oder eines Stellplatzes ist in Deutschland in der Regel eine Baugenehmigung nach den jeweiligen Landesbauordnungen einzuholen. Die Anforderungen an diese Genehmigung variieren je nach Bundesland, Bebauungsplan und Größenparameter der beabsichtigten Baumaßnahme. Häufig ist zwischen sogenannten „genehmigungsfreien“ Vorhaben und „genehmigungspflichtigen“ Bauprojekten zu unterscheiden; eine Garage mit bestimmten Maßen (üblicherweise z. B. bis 30 m² Grundfläche in Nordrhein-Westfalen) kann genehmigungsfrei sein, vorausgesetzt, sie erfüllt spezifische Vorgaben hinsichtlich Lage auf dem Grundstück, Abstand zum Nachbargrundstück (Abstandsflächen) und Höhe. Stellplätze sind ähnlich zu beurteilen, wobei deren Errichtung auch häufig einer bauordnungsrechtlichen Genehmigung bedarf, insbesondere im Zusammenhang mit der Entsiegelung von Flächen und der Regenwasserableitung. Eine vorherige Einsichtnahme in den örtlichen Bebauungsplan ist unerlässlich, da dort spezielle Vorgaben zu Dachbegrünung, Gestaltung, Zufahrt und Nutzung (etwa Zweckbindung als Kfz-Stellplatz) bestehen können. Auch ist zu prüfen, ob im Einzelfall denkmalrechtliche, naturschutzrechtliche oder gemeindliche Sondervorschriften (z. B. Gestaltungssatzungen) greifen. Der Bauantrag muss in der Regel von einer bauvorlageberechtigten Person eingereicht werden. Eine Nichtbeachtung der Genehmigungspflicht kann zu Bußgeldern, Nutzungseinschränkungen oder zur verpflichtenden Beseitigung des Bauwerks führen.

Welche Rechte und Pflichten entstehen für Wohnungseigentümer gemeinschaftlicher Garagen oder Stellplätze?

Sind Garagen oder Stellplätze als Gemeinschaftseigentum innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ausgewiesen, so ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) spezifische Rechte und Pflichten. Die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen wie Garagen liegt grundsätzlich bei allen Miteigentümern; dabei ist maßgeblich, was in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung über das Sondernutzungsrecht geregelt ist. Ohne ausdrückliches Sondernutzungsrecht darf jeder Eigentümer diese Flächen im Rahmen des ordnungsgemäßen Gebrauchs nutzen, sofern dadurch andere Eigentümer nicht unangemessen beeinträchtigt werden. Veränderungen, etwa bauliche Veränderungen der Garage oder daraus resultierende Verlegungen von Stellplätzen, unterliegen der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer, sofern die Rechte Einzelner wesentlich betroffen sind. Die Instandhaltungspflicht obliegt der Gemeinschaft, außer es besteht ein abweichender Beschluss. Zudem ist zu beachten, dass die Nutzung als Werkstatt, Lagerraum oder für andere als die vorgesehene Nutzung (Abstellen von Kfz) untersagt sein kann. Rechte zur Untervermietung von Stellplätzen sind ebenfalls reguliert und bedürfen ggf. der Zustimmung der Gemeinschaft.

Welche Einschränkungen bestehen hinsichtlich der Nutzung von Garagen?

Dem deutschen Baurecht zufolge ist die Nutzung einer Garage im Regelfall ausschließlich zum Abstellen von Kraftfahrzeugen erlaubt. Die Zweckentfremdung einer Garage, beispielsweise zur dauerhaften Lagerung von Gegenständen, Umfunktionierung als Werkstatt, Wohnraum oder Verkaufsraum, ist unzulässig und kann zu ordnungsrechtlichen Maßnahmen führen. Je nach Landesbauordnung können zudem Vorgaben zur Feuerfestigkeit (z. B. bei Grenzbebauung), Lüftung und Ausstattung (Feuerlöscher, Notausgang) bestehen. Besonders in Tiefgaragen sind zusätzliche Vorschriften bezüglich Brandschutz und Fluchtwegen strikt einzuhalten. Die Lagermenge von brennbaren Stoffen wie Benzin ist i. d. R. auf wenige Liter begrenzt. Durch die Nutzung für andere als die genehmigte Nutzungsart kann die bauaufsichtliche Nutzungsgenehmigung entfallen, was eventuell auch Haftungsprobleme im Versicherungsfall zur Folge hat. Auch im Mietrecht kann eine unerlaubte Zweckentfremdung einen Kündigungsgrund darstellen.

Dürfen Stellplätze oder Garagen an Dritte vermietet werden?

Die Vermietung von Garagen oder Stellplätzen ist grundsätzlich möglich und unterliegt speziellen rechtlichen Vorgaben. Ist der Stellplatz Bestandteil eines Mietvertrages für Wohnraum, so gelten die Vorschriften des Wohnraummietrechts (§ 535 ff. BGB), die insbesondere in puncto Kündigungsschutz, Mieterhöhungen und Nebenkosten maßgeblich sind. Werden Garagen oder Stellplätze separat – also ohne Verbindung zu Wohnraum – vermietet, greift das allgemeine Mietrecht für bewegliche Sachen, das flexiblere Kündigungsfristen und Vertragsgestaltung zulässt. Im Rahmen von Wohnungseigentümergemeinschaften ist zu beachten, ob ein bestehendes Sondernutzungsrecht besteht oder ob Gemeinschaftseigentum betroffen ist, da in letzterem Fall die Zustimmung der anderen Eigentümer oder des Verwalters einzuholen ist. In einigen Fällen können Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen die Vermietung oder Überlassung an Dritte untersagen oder einschränken. Steuerrechtliche Aspekte, wie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sind ebenfalls zu beachten.

Wer haftet bei Schäden auf Stellplätzen oder in Garagen?

Die Haftungsfrage bei Schäden richtet sich nach dem jeweiligen Rechtsverhältnis (Miete, Eigentum, Gemeinschaftseigentum) und dem Verursachungsprinzip. Ist die Garage oder der Stellplatz Bestand eines Mietverhältnisses, haftet der Vermieter für alle Schäden, die durch mangelhaften Bauzustand oder unzureichende Instandhaltung entstehen (z. B. undichte Dächer, schlechte Beleuchtung). Der Mieter wiederum trägt die Verantwortung für Schäden, die durch unsachgemäßen Gebrauch oder Unfälle beim Ein- und Ausparken verursacht werden. Im Bereich des Wohnungseigentums sind für Schäden am Gemeinschaftseigentum (z. B. am Tor einer Tiefgarage) die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich haftbar, üblicherweise vertreten durch die Verwaltung, wobei der einzelne Verursacher in Regress genommen werden kann. Kommt es zu Schäden an Kraftfahrzeugen durch Dritte, etwa durch Einbruch oder Vandalismus, kann der Geschädigte Ersatzansprüche aus einer bestehenden Kfz-Kaskoversicherung geltend machen. Versicherungsleistungen setzen in der Regel einen Nachweis des Verschuldens voraus, es sei denn, es besteht eine spezielle Sammelversicherung für die Garage oder Tiefgarage.

Welche Vorgaben gelten bezüglich der Erschließung und Nutzung öffentlicher Flächen für private Stellplätze?

Die Nutzung öffentlicher Flächen für private Stellplätze ist ausschließlich auf Grundlage einer Sondernutzungserlaubnis gemäß dem Straßen- und Wegerecht der jeweiligen Kommune möglich. Ohne eine entsprechende Genehmigung ist das dauerhafte Abstellen privater Fahrzeuge auf öffentlichen Flächen, insbesondere mit baulichen Einrichtungen (Schranken, Rampen, Markierungen), unzulässig und kann zur Beseitigungsverfügung führen. Im Sonderfall Bewohnerparkplätze oder genehmigter Anwohnerstellplätze sind behördliche Bewilligungen regelmäßig zu erneuern oder mit bestimmten Bedingungen (z. B. Nachweis des Wohnsitzes, Fahrzeughalterbescheinigung) verbunden. Das eigenmächtige Errichten von baulichen Anlagen auf öffentlichem Grund – dazu zählen auch befestigte Stellplätze vor der Grundstücksgrenze – stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und ist ggf. bußgeldbewehrt. Für Zufahrten über den Gehweg zum privaten Grundstück ist ein sogenannter Gehwegüberfahrtsantrag zu stellen, der die technischen, sicherheits- und verkehrsrechtlichen Anforderungen erfüllen muss.

Unter welchen Voraussetzungen dürfen bauliche Veränderungen an bestehenden Garagen oder Stellplätzen vorgenommen werden?

Bauliche Veränderungen an bestehenden Garagen oder Stellplätzen unterliegen – wie Neubauvorhaben – den landesrechtlichen Vorschriften der jeweiligen Bauordnung und ggf. dem Baunutzungsplan. Jede Erweiterung, Umnutzung (beispielsweise zur Schaffung eines weiteren Stellplatzes), Anbringung von Photovoltaikanlagen, Einbau von Elektroladestationen (Wallboxen), Dachbegrünungen oder Veränderung der Zufahrt bedarf in vielen Fällen einer erneuten Genehmigung oder zumindest einer Anzeigepflicht gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften ist zusätzlich die Zustimmung der anderen Miteigentümer erforderlich, sofern Gemeinschaftseigentum berührt ist. Auch technische Normen müssen eingehalten werden, insbesondere bei Eingriffe in den Brandschutz, die Statik oder Fluchtwege. Im Bezug auf denkmalgeschützte Gebäude oder Flächen in Sanierungsgebieten kommen weitere Zustimmungserfordernisse hinzu. Nicht genehmigte Baumaßnahmen können als Schwarzbau bewertet werden und zur Rückbauverfügung oder zu Bußgeldern führen.