Fertighausvertrag

Begriff und rechtliche Einordnung des Fertighausvertrags

Der Fertighausvertrag ist ein zentrales Vertragswerk im Bereich des Bau- und Immobilienrechts. Er regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen einem Fertighausanbieter und dem Bauherrn beim Erwerb und der Errichtung eines Fertighauses, also vorgefertigter Häuser, die industriell produziert und auf dem Grundstück des Bauherrn errichtet werden. Der Vertrag umfasst dabei sowohl die Planung, Herstellung als auch die Montage des Hauses und ist in Deutschland vor allem durch das Werkvertragsrecht geprägt. Aufgrund der Vielschichtigkeit der vertraglichen Beziehungen unterscheidet sich der Fertighausvertrag von klassischen Bauverträgen, insbesondere hinsichtlich Leistungsumfang, Vertragsgestaltung und rechtlicher Absicherung.

Vertragstyp und rechtliche Grundlage

Werkvertrag nach BGB

Der Fertighausvertrag wird rechtlich überwiegend als Werkvertrag gemäß §§ 631 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) qualifiziert. Ziel des Vertrags ist die Errichtung eines bezugsfertigen Hauses auf dem Grundstück des Bauherrn, was eine erfolgsbezogene Verpflichtung des Bauunternehmers zur Folge hat. Im Unterschied zum einfachen Kaufvertrag ist der Fertighausvertrag auf die individuelle Herstellung eines Bauwerks gerichtet und verpflichtet zum Herbeiführen eines bestimmten Erfolgs: die mangelfreie Errichtung eines Hauses.

Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB)

Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018 wurde der Fertighausvertrag, soweit der Bauherr als Verbraucher auftritt, dem Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB unterstellt. Hierdurch kommen besondere Schutzvorschriften zur Anwendung, etwa ein umfassendes Widerrufsrecht, detaillierte Informationspflichten des Unternehmers und spezielle Regeln zur Vertragsdurchführung und Abnahme.

Vertragsgegenstand und Leistungsumfang

Inhaltliche Besonderheiten

Der Fertighausvertrag beinhaltet regelmäßig folgende wesentliche Leistungsbestandteile:

• Planung und Statik: Erstellung von Architekten- und Planungsleistungen, Einreichung von Bauanträgen.
• Herstellung der Hausmodule: Vorfertigung der Bauteile (z. B. Wände, Dächer, Decken) im Werk des Anbieters.
• Transport und Montage: Lieferung der Bauteile zur Baustelle und anschließende Montage.
• Innenausbau: Je nach Vertragsschluss kann der Umfang bis zum schlüsselfertigen Ausbau reichen.
• Nebenleistungen: Nachweise zur Energieeinsparverordnung, Wärmeschutzberechnungen, Nachweise zur Bauabnahme.

Leistungsbeschreibung und Vertragssicherheit

Die detaillierte Leistungsbeschreibung ist von zentraler Bedeutung. Sie sollte sämtlichen geplanten Gewerke sowie die zu verwendenden Baumaterialien genau festlegen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Besondere Sorgfalt ist zudem auf etwaige Zusatzleistungen und auf die genaue Definition von „schlüsselfertig“ bzw. „bezugsfertig“ zu legen.

Vertragsschluss und Form

Formerfordernis

Für den Fertighausvertrag besteht grundsätzlich keine gesetzliche Formvorschrift. Liegt daneben jedoch ein Kaufvertrag über ein Grundstück vor, ist notarielle Beurkundung gemäß § 311b Abs. 1 BGB erforderlich. Bei bereits vorhandenem Grundstück (Bauherrenmodell) genügt für den Bauvertrag in der Regel die Schriftform. Die Kombination von Bau- und Grundstückskaufvertrag erfordert dann insgesamt notarielle Beurkundung.

Vorvertragliche Informationspflichten

Im Rahmen des Verbraucherbauvertrags treffen den Unternehmer umfassende Informationspflichten. Vor Vertragsabschluss sind unter anderem Bau- und Leistungsbeschreibung, Bauzeitenplan, Sicherheitsleistungen, Widerrufsbelehrung und Angaben zur Bauabnahme bereitzustellen (§ 650j BGB).

Pflichten und Rechte der Vertragsparteien

Pflichten des Fertighausanbieters

• Herstellungspflicht: Mangelfreie Herstellung des Hauses nach Maßgabe der Leistungsbeschreibung und unter Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik.
• Koordination: Abstimmung aller notwendigen Leistungen und Gewerke sowie Koordination von Nachunternehmern.
• Abnahmevorbereitung: Übergabe des fertiggestellten Objekts zur Abnahme und Dokumentation aller relevanten Unterlagen.

Pflichten des Auftraggebers (Bauherr)

• Zahlungspflicht: Entgeltzahlung nach festgelegten Abschlagszahlungen, üblicherweise nach Baufortschritt.
• Mitwirkungspflichten: Bereitstellung des Grundstücks sowie der notwendigen Unterlagen und Genehmigungen.
• Abnahme: Prüfung und formelle Abnahme des Gebäudes nach Fertigstellung.

Vergütungsregelungen

Zahlungsmodalitäten und Abschlagszahlungen

Fertighausverträge enthalten typischerweise detaillierte Regelungen zu Baufortschritts- und Abschlagszahlungen. Gemäß § 650m BGB dürfen Abschlagszahlungen nur entsprechend dem realisierten Baufortschritt verlangt werden. Die Schlussrechnung kann nach erfolgreicher Abnahme gestellt werden.

Sicherheitseinbehalte und Gewährleistungssicherung

Zur Sicherung von Mängelansprüchen sieht das Gesetz die Möglichkeit eines Sicherheitseinbehalts in Höhe von 5 % der Vertragssumme vor (§ 650m Abs. 2 BGB), alternativ eine Bankbürgschaft. Sicherheit für die Vertragserfüllung kann ebenfalls vereinbart werden.

Gewährleistung und Haftung

Gewährleistungsansprüche

Nach BGB gelten für den Fertighausvertrag die werkvertraglichen Gewährleistungsansprüche (§§ 634 ff. BGB):

• Beseitigung von Mängeln (Nacherfüllung)
• Selbstvornahme
• Minderung des Werklohns
• Rücktritt
• Schadensersatz

Die gesetzliche Gewährleistungsfrist beträgt fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Haftungsausschlüsse und Haftungsbegrenzungen

Vertragliche Haftungsausschlüsse sind nur insoweit zulässig, als sie nicht gegen zwingende gesetzliche Regelungen, insbesondere Verbraucherschutzvorschriften, verstoßen.

Abnahme und Abwicklung

Abnahmeprozess

Die förmliche Abnahme ist ein Schlüsselmoment im Fertighausvertrag. Sie stellt die Leistungserbringung fest, gleichzeitig beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen. In der Regel wird ein gemeinsames Abnahmeprotokoll erstellt, welches etwaige Mängel dokumentiert.

Folgen der Abnahme

Mit der Abnahme gehen Nutzen und Gefahr auf den Bauherrn über. Die Vergütungsforderung wird fällig, soweit keine berechtigten Einwendungen mehr bestehen. Verdeckte Mängel können binnen der Gewährleistungsfrist geltend gemacht werden.

Widerrufsrecht und Kündigung

Widerrufsrecht beim Verbraucherbauvertrag

Verbraucher haben im Rahmen eines Fertighausvertrags gemäß § 650l BGB ein rechtlich garantiertes 14-tägiges Widerrufsrecht zzgl. ordnungsgemäßer Belehrung. Das Widerrufsrecht kann im Einzelfall durch spezielle Umstände verlängert werden.

Kündigungsmöglichkeiten

Daneben ist eine ordentliche Kündigung durch den Bauherrn nach § 648 BGB jederzeit möglich. In diesem Fall erhält der Unternehmer jedoch eine Vergütung für den bisherigen und entgangenen Gewinn abzüglich ersparter Aufwendungen. Auch ein außerordentliches Kündigungsrecht bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen besteht.

Besonderheiten bei Verträgen mit Generalunternehmern oder Subunternehmern

Werden von Anbietern Subunternehmer beauftragt oder fungiert der Fertighausanbieter als Generalunternehmer, verschieben sich Haftungs- und Verantwortungsbereiche, was im Vertrag eindeutig geregelt sein sollte. Für Mängel haftet stets der Vertragspartner des Bauherrn.

Fazit

Der Fertighausvertrag ist ein umfassend reguliertes Vertragsverhältnis, das sowohl werkvertraglichen als auch verbraucherschützenden Regelungen unterliegt. Eine sorgfältige Vertragsgestaltung und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben bilden die Grundlage für eine rechtssichere Durchführung des Bauvorhabens. Eine detaillierte Leistungsbeschreibung, klare Zahlungsregelungen, umfassende Informationspflichten und ein transparenter Abnahmeprozess sind dabei für beide Vertragsparteien von entscheidender Bedeutung.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Bestandteile muss ein Fertighausvertrag mindestens enthalten?

Ein Fertighausvertrag, der rechtlich wirksam sein soll, unterliegt in Deutschland strengen gesetzlichen Anforderungen. Grundlage ist insbesondere das Werkvertragsrecht nach §§ 631 ff. BGB sowie die Sondervorschriften für Bauverträge und Verbraucherbauverträge nach §§ 650a ff. BGB. Ein solcher Vertrag muss folgende wesentliche Bestandteile zwingend enthalten: Eine eindeutige Definition der Vertragsparteien, eine detaillierte Baubeschreibung (Leistungsbeschreibung), die genaue Angabe des Festpreises oder der Vergütungsregelungen einschließlich Zahlungsplan, verbindliche Fristen für Baubeginn und Bauende, sowie Regelungen zur Abnahme des Werks. Darüber hinaus müssen Angaben zu behördlichen Genehmigungen, zu baurechtlichen Anforderungen und zu den Pflichten bei Mängeln oder nachträglichen Änderungswünschen enthalten sein. Fehlen diese Angaben, drohen Unklarheiten, die im Streitfall ggf. zulasten der ausführenden Partei gehen können. Besonders bei Verbraucherbauverträgen ist es zudem unerlässlich, dass dem Bauherrn vor oder bei Vertragsschluss umfangreiche Informationspflichten erfüllt werden (z.B. Baubeschreibung, Widerrufsbelehrung, Bauzeitenplan).

Welche Rechte und Pflichten entstehen aus einem Fertighausvertrag für die Vertragsparteien?

Mit Abschluss des Fertighausvertrags verpflichten sich die Parteien gegenseitig: Der Unternehmer schuldet die Herstellung und Übergabe des Bauwerks frei von Sachmängeln und in der vereinbarten Ausführung. Der Bauherr verpflichtet sich zur Zahlung des vereinbarten Werklohns und zur Mitwirkung, etwa durch rechtzeitige Bereitstellung des Baugrundstücks, Einholung notwendiger Unterlagen und der Erteilung von ggf. erforderlichen Zustimmungen. Der Unternehmer muss die gesetzlichen und vertraglichen Vorschriften, insbesondere zur Bauausführung, Sicherheit und Qualität, einhalten und ist zur rechtzeitigen Anzeige etwaiger Hindernisse oder Verzögerungen verpflichtet. Nach Fertigstellung des Bauwerks ergibt sich die Pflicht zur Abnahme durch den Bauherrn, sofern das Werk im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt wurde. Im Fall von Mängeln hat der Bauherr bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen ein Recht auf Nachbesserung, Minderung oder ggf. Rücktritt sowie Schadensersatz.

Welche rechtlichen Anforderungen gibt es an die Baubeschreibung im Fertighausvertrag?

Die Baubeschreibung ist zentraler Bestandteil des Fertighausvertrags. Sie muss laut § 650j BGB bei Verbraucherbauverträgen klar und verständlich sein und den geschuldeten Leistungsumfang so genau wie möglich festlegen. Rechtlich muss sie mindestens Angaben zu den wesentlichen Bauausführungen, beispielsweise zu Baustoffen, Gebäudestandards (z.B. Energiestandard), Sanitär- und Heiztechnik, Dämmung, Fenster, Türen, Dach und Außenanlagen, enthalten. Ebenso muss sie die vorgesehenen Leistungen bei Innenausbau, Elektroinstallation und Bodenbelägen abbilden. Unvollständige oder unklare Baubeschreibungen führen häufig zu Streitigkeiten, etwa über die Frage, was genau vom vereinbarten Festpreis gedeckt ist. Rechtlich gesehen fungiert die Baubeschreibung im Streitfall als maßgeblicher Maßstab für die Beurteilung der vertragsgemäßen Ausführung.

Inwieweit sind Zahlungspläne im Fertighausvertrag rechtlich geregelt?

Die rechtliche Zulässigkeit und Gestaltung von Zahlungsplänen sind vor allem im Verbraucherbauvertrag detailliert geregelt. Nach § 650m BGB dürfen Abschlagszahlungen nur in Höhe des jeweils nachgewiesenen Wertes der erbrachten und nach Baufortschritt nachgewiesenen Leistungen verlangt werden. Pauschale Vorauszahlungen oder Anzahlungen, die nicht durch entsprechende Baufortschritte gedeckt sind, sind unzulässig und können zu einer Unwirksamkeit der betreffenden Zahlungsvereinbarungen führen. Es ist daher zwingend erforderlich, im Vertrag die einzelnen Bauabschnitte, die damit verbundenen Zahlungsraten und die Voraussetzungen für die Freigabe der Zahlungen präzise zu definieren. Werden gesetzliche Grenzen überschritten, besteht für den Bauherrn ein Recht zur Zurückbehaltung der Zahlung.

Wie ist der Widerruf eines Fertighausvertrags gesetzlich geregelt?

Ist der Bauherr Verbraucher und wird der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen des Unternehmers oder im Fernabsatz geschlossen, steht ihm nach §§ 355, 356 BGB ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu. Dieses Widerrufsrecht gilt auch für Verbraucherbauverträge nach § 650l BGB unabhängig von der Vertragsart, sofern der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde. Die Widerrufsfrist beginnt erst, wenn der Unternehmer den Bauherrn ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat. Erfolgt keine ordnungsgemäße Belehrung, verlängert sich die Widerrufsfrist auf bis zu zwölf Monate und 14 Tage. Nach einem wirksamen Widerruf muss der Unternehmer ggf. erbrachte Gegenleistungen nach den gesetzlichen Vorgaben zurückerstatten; der Verbraucher muss gegebenenfalls Wertersatz für bereits ausgeführte Arbeiten leisten, sofern er ausdrücklich verlangt hat, dass mit der Bauausführung vor Ablauf der Widerrufsfrist begonnen wird.

Welche gesetzlichen Vorschriften gelten für die Abnahme im Rahmen des Fertighausvertrags?

Die Abnahme stellt einen rechtlich bedeutenden Schritt im Fertighausvertrag dar und ist in § 640 BGB geregelt. Mit der Abnahme bestätigt der Bauherr, dass das Bauwerk im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt wurde. Rechtlich hat dies erhebliche Konsequenzen: Ab diesem Zeitpunkt geht die Gefahr auf den Bauherrn über, etwaige offene Mängel müssen umgehend gerügt werden, und die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt. Es ist zu beachten, dass die Abnahme auch durch schlüssiges Verhalten (z.B. Bezug des Gebäudes) erfolgen kann, sofern keine wesentlichen Vorbehalte bestehen. Bei verweigerter Abnahme muss der Bauherr dies rechtlich begründen (z.B. bei wesentlichen Mängeln); ansonsten kann der Unternehmer nach erfolgloser Fristsetzung eine fiktive Abnahme herbeiführen.

Welche Gewährleistungsrechte stehen dem Bauherrn nach dem Fertighausvertrag zu?

Der Bauherr hat im Falle von Mängeln am Bauwerk weitreichende gesetzliche Gewährleistungsrechte gemäß §§ 634 ff. BGB. Diese umfassen das Recht auf Nacherfüllung (Beseitigung des Mangels bzw. Neulieferung), Anspruch auf Minderung des Werklohns, Rücktritt vom Vertrag und ggf. Schadensersatz statt der Leistung. Für Bauwerke beträgt die gesetzliche Verjährungsfrist für Mängelansprüche grundsätzlich fünf Jahre ab Abnahme. Vertragliche Regelungen, die diese Fristen verkürzen, sind regelmäßig unwirksam, sofern sie zulasten des Verbrauchers gehen. Es ist dringend zu empfehlen, alle Mängelansprüche schriftlich geltend zu machen und die Fristen sorgfältig zu überwachen, um keine Rechte zu verlieren. Bei Streit über die Mangelhaftigkeit oder die Verantwortlichkeit ist zudem häufig die Einbindung eines Sachverständigen oder gerichtliche Hilfe erforderlich.