Begriff und Definition: Ferienwohnungen, -appartements
Ferienwohnungen und Ferienappartements sind im Tourismusrecht sowie im zivilrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Kontext Unterkünfte, die zeitlich begrenzt an Gäste zur vorübergehenden Nutzung für Freizeit-, Urlaubs- oder auch Dienstreisezwecke überlassen werden. Im Gegensatz zu Hotels oder Pensionen bieten Ferienwohnungen beziehungsweise Appartements eine abgeschlossene Wohneinheit mit eigener Kücheneinrichtung und Sanitärbereich zur alleinigen Nutzung. Der Begriff „Ferienwohnung“ ist nicht bundesweit gesetzlich definiert, doch finden sich Konkretisierungen in unterschiedlichen Normen, Richtlinien und Verwaltungsvorschriften.
Begrifflichkeit und Abgrenzung
Ferienwohnungen und -appartements sind selbstständige, abgeschlossene Wohnräume, die möbliert und zum vorübergehenden Aufenthalt für Gäste bereitgestellt werden. Im Unterschied zur gewerblichen Zimmervermietung oder zur Beherbergung in Hotels zeichnet sich eine Ferienwohnung meist durch eine eigene Küche und die Möglichkeit der Selbstversorgung aus. Rechtlich werden beide Begriffe synonym verwendet. Eine Begriffsabgrenzung findet insbesondere im Bauordnungsrecht, Mietrecht und Steuerrecht statt.
Zivilrechtliche Aspekte
Mietrechtliche Einordnung
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt die Überlassung von Räumen grundsätzlich im Rahmen des Mietvertragsrechts. Die Vermietung von Ferienwohnungen unterscheidet sich jedoch durch die Kurzfristigkeit und den Ausschluss des Dauerwohnens. Es handelt sich um eine sogenannte „Miete zu vorübergehendem Gebrauch“ nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. In diesem Fall gelten zahlreiche Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts, wie der Kündigungsschutz oder die Regelungen zur Mieterhöhung, ausdrücklich nicht.
Vertragsschluss und Haftung
Der Vertrag zwischen Vermieter und Gast kommt formlos durch Angebot und Annahme zustande, häufig mittels Online-Plattformen oder Buchungsportalen. Die Haftung des Vermieters richtet sich nach den allgemeinen mietvertraglichen Grundsätzen (§§ 535 ff. BGB), mit Besonderheiten z.B. beim Fehlen zugesicherter Eigenschaften oder Mängeln der Mieträume. Die Pflicht zur ordnungsgemäßen Überlassung und Nutzung liegt beim Vermieter; Mängel können – abhängig von der Art und Schwere – Gewährleistungsansprüche bis hin zum Rücktritt begründen.
Öffentlich-rechtliche Regelungen
Baurechtliche Vorgaben
Die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung kann baurechtlich genehmigungsbedürftig sein. Maßgeblich sind die jeweiligen Landesbauordnungen und ggf. Bebauungspläne der Kommunen. Die Umwandlung einer regulären Wohnung in eine Ferienwohnung stellt eine „Nutzungsänderung“ dar (§ 29 BauGB), die einer baurechtlichen Genehmigung bedarf. Zahlreiche Städte verhängen Nutzungseinschränkungen oder Genehmigungspflichten, um der Zweckentfremdung von Wohnraum entgegenzuwirken (z.B. Zweckentfremdungsverbotsverordnungen).
Zweckentfremdungsrecht
Zahlreiche Kommunen und Städte regeln über Zweckentfremdungssatzungen den Umgang mit Ferienwohnungen. In besonders angespannten Wohnungsmärkten ist die kurzfristige Vermietung von Wohnraum als Ferienunterkunft genehmigungs- oder gar anzeigepflichtig (§§ 1, 2 ZwEWG in Bayern, Berliner Zweckentfremdungsgesetz). Bei Missachtung können Bußgelder verhängt oder sogar die Rückumwandlung angeordnet werden.
Meldegesetzliche Pflichten
Ferienwohnungsanbieter unterliegen je nach Landesrecht der Meldepflicht für ihre Gäste. Nach dem Bundesmeldegesetz (§ 29 BMG) sind Betreiber bestimmter Beherbergungsstätten, und damit auch von Ferienwohnungen, verpflichtet, Anmeldescheine aufzunehmen, die vom Gast zu unterschreiben sind. Diese sind für bestimmte Zeit aufzubewahren und gegebenenfalls auszuhändigen.
Steuerrechtliche Einordnung
Umsatzsteuerliche Behandlung
Vermietungsumsätze von Ferienwohnungen unterliegen grundsätzlich der Umsatzsteuer, sofern die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) nicht greift. Der Regelsteuersatz oder ggf. der ermäßigte Steuersatz kann Anwendung finden, wenn zusätzliche Leistungen übernommen werden (z.B. Frühstück, Reinigung, Wäschewechsel). Eine steuerliche Registrierung sowie laufende Abgaben sind erforderlich.
Einkommensteuer
Die Einkünfte aus der Vermietung von Ferienwohnungen sind bei den privaten Vermietern als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) zu versteuern. Hierbei gelten umfangreiche Vorschriften zu Werbungskosten, Abschreibungen und möglicher Gewinnerzielungsabsicht. Die Eigennutzung der Ferienwohnung und Saisonvermietung können Einfluss auf die steuerrechtliche Bewertung nehmen.
Gewerbesteuer
Die Vermietung von Ferienwohnungen ist in der Regel keine gewerbliche Tätigkeit, es sei denn, es werden hoteltypische Leistungen in erheblichem Umfang erbracht oder ein gewerblicher Geschäftsbetrieb unterhalten. Die Abgrenzung erfolgt anhand der tatsächlichen Leistungserbringung und Organisation.
Datenschutz und Verbraucherschutz
Datenschutzrechtliche Vorgaben
Die Betreiber von Ferienwohnungen sind verpflichtet, die datenschutzrechtlichen Bestimmungen der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) einzuhalten. Dies umfasst unter anderem Informationspflichten über die Verarbeitung personenbezogener Daten sowie die Sicherstellung von Löschfristen.
Verbraucherschutzrechte
Bei Buchungen über das Internet kommen regelmäßig die Verbraucherrechte zum Tragen, darunter das Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen. Allerdings besteht bei kurzfristigen Buchungen zu spezifischen Zeiträumen zumeist kein Widerrufsrecht, sofern die Übernachtungsleistung zu einem bestimmten Termin erfolgen soll (§ 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB).
Besonderheiten bei Vermittlung und Online-Plattformen
Der Markt für Ferienwohnungen wird zunehmend durch Online-Portale geprägt. Hier greifen zusätzliche Vorschriften aus dem Telemediengesetz, dem Plattformbetreiberrecht und dem Wettbewerbsrecht. Vermittler müssen Informationspflichten erfüllen. Vertragsabschlüsse über Plattformen unterliegen daneben den AGB-Regelungen und spezifischen Buchungsbedingungen.
Fazit
Ferienwohnungen und Ferienappartements sind rechtlich vielschichtig geregelt. Sie unterliegen umfangreichen mietrechtlichen, steuerlichen, baurechtlichen sowie datenschutz- und verbraucherschutzrechtlichen Vorschriften. Insbesondere die Nutzung als Ferienunterkunft, die steuerliche Behandlung und öffentlich-rechtliche Vorgaben stellen zentrale Aspekte der rechtlichen Beurteilung dar. Anbieter und Nutzer von Ferienwohnungen sind gut beraten, alle bestehenden gesetzlichen Vorgaben sorgfältig zu beachten, um rechtliche Nachteile und Sanktionen zu vermeiden.
Häufig gestellte Fragen
Welche mietrechtlichen Besonderheiten gelten für die Vermietung von Ferienwohnungen?
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen handelt es sich rechtlich nicht um klassische Wohnraummietverhältnisse, sondern um eine sogenannte Gebrauchsüberlassung zu vorübergehenden Zwecken gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das bedeutet, dass viele der strengen Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts – etwa zur Mietpreisbremse, zum Kündigungsschutz oder zur ordentlichen Kündigungsfrist – nicht automatisch greifen. Stattdessen findet grundsätzlich das allgemeine Mietrecht Anwendung, das den Vertragsparteien größere Freiheiten in der Gestaltung des Mietvertrages gewährt. Die Dauer des Mietverhältnisses ist meist im Vorfeld exakt bestimmt und endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Dennoch sind Pflichten wie die vertragsgemäße Überlassung, Mängelhaftung und bestimmte Verkehrssicherungspflichten des Vermieters zu beachten. Besondere Sorgfalt ist bei der Gestaltung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) und der Regelung von Stornierungsbedingungen geboten, da diese nach den Vorgaben des AGB-Rechts (§§ 305 ff. BGB) transparent, verständlich und nicht überraschend sein müssen. Darüber hinaus gibt es – zum Beispiel bei Vermittlung über Online-Plattformen – weitere rechtliche Verpflichtungen zum Verbraucherschutz, insbesondere im Hinblick auf Informationspflichten und das Widerrufsrecht.
Bedarf es einer behördlichen Genehmigung zur Vermietung einer Ferienwohnung?
Ob eine Genehmigung erforderlich ist, hängt von der jeweiligen Landes- und Kommunalgesetzgebung ab. In vielen deutschen Städten und Gemeinden gelten sog. Zweckentfremdungsverbote oder Zweckentfremdungssatzungen, die das dauerhafte oder kurzzeitige Vermieten von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken reglementieren. Insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten (z.B. Berlin, München, Hamburg) ist die gewerbliche oder häufige kurzzeitige Vermietung genehmigungspflichtig und ohne diese Genehmigung bußgeldbewehrt. Verstöße können hohe Bußgelder zur Folge haben und ggf. die Verpflichtung, den vertragswidrig genutzten Zustand zu beseitigen. Neben Genehmigungserfordernissen können Meldepflichten und Anzeigen bei der zuständigen Behörde erforderlich sein. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass auch baurechtliche Vorschriften beachtet werden müssen (z.B. Brandschutz, Nutzungsänderung).
Besteht eine Meldepflicht für Gäste in Ferienwohnungen?
Ja, nach dem Bundesmeldegesetz (BMG) §§ 29 ff. sind Vermieterinnen und Vermieter von Ferienwohnungen verpflichtet, von sämtlichen Gästen bei deren Ankunft einen Meldeschein ausfüllen zu lassen. Dieses betrifft sowohl Inländer als auch Ausländer. Die Angaben umfassen in der Regel Name, Anschrift, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und – im Falle von ausländischen Gästen – auch Passnummer und Ausstellungsort des Ausweises. Die Meldedaten sind mindestens ein Jahr aufzubewahren und auf Verlangen der zuständigen Behörde vorzulegen. Dabei ist neben der Beachtung der Datenschutzbestimmungen auch zu prüfen, ob regionale Besonderheiten durch kommunale Satzungen oder Zusatzverordnungen geregelt sind.
Welche steuerrechtlichen Aspekte sind bei der Vermietung zu beachten?
Die Vermietung von Ferienwohnungen unterliegt verschiedenen steuerlichen Pflichten. Einkünfte aus der Vermietung sind grundsätzlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG zu versteuern, sofern keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt. Eine gewerbliche Tätigkeit und damit Gewerbesteuerpflicht kann jedoch vorliegen, wenn neben der Überlassung zusätzliche, hoteltypische Leistungen (z. B. regelmäßiger Reinigungsservice, Bettwäschewechsel oder Frühstücksangebot) erbracht werden. Weiterhin ist die Umsatzsteuerpflicht zu beachten: Ab Überschreiten der Umsatzgrenze von derzeit 22.000 Euro (Stand 2023) pro Jahr kann Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen anfallen, sofern keine Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG gilt. Hinzu kommen örtliche Tourismusabgaben wie Kurtaxen, die ggf. einzuziehen und abzuführen sind.
Welche Besonderheiten gelten hinsichtlich des Datenschutzes?
Im Rahmen der Vermietung von Ferienwohnungen werden personenbezogene Daten der Gäste verarbeitet, etwa bei der Buchung, Datenübermittlung an Dritte (z.B. Reinigungsservice, Hausverwaltung) oder bei der Erfüllung der Meldepflicht. Daher unterliegen Betreiberinnen und Betreiber den Vorschriften der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Das beinhaltet u.a. die Pflicht, Betroffene über die Datenverarbeitung zu informieren, geeignete technische und organisatorische Maßnahmen zum Schutz der Daten zu treffen und bei der Zusammenarbeit mit Dienstleistern Auftragsverarbeitungsverträge abzuschließen. Ferner müssen Gäste über ihr Auskunfts-, Berichtigungs- und ggf. Löschungsrecht informiert werden, und die Aufbewahrungs- sowie Löschfristen sind einzuhalten.
Welche Haftungsrisiken bestehen für Vermieter von Ferienwohnungen?
Vermieter haften grundsätzlich für Schäden, die Gästen infolge von Mängeln oder Fehlverhalten entstehen. Besonders relevant sind die Verkehrssicherungspflichten, d. h. die Pflicht, die Wohnung in einem verkehrssicheren Zustand zu halten und regelmäßig zu überprüfen (z. B. auf lose Teppiche, defekte Elektrogeräte, mangelnden Brandschutz). Kommt es zu einem Unfall, können die Geschädigten Schadenersatz oder Schmerzensgeld fordern. Zusätzlich besteht die Gefahr von Haftungsansprüchen wegen Vertragsverletzungen, etwa bei nicht vertragsgemäßer Bereitstellung der Wohnung oder überraschender Stornierung durch den Vermieter. Empfehlenswert ist der Abschluss einer Vermieter-Haftpflichtversicherung, die insbesondere Personen- und Sachschäden abdeckt.
Muss die Nutzung von Ferienwohnungen als Gewerbe angemeldet werden?
Ob eine Gewerbeanmeldung erforderlich ist, hängt insbesondere vom Umfang und der Art der Tätigkeit ab. Eine bloße kurzfristige Vermietung einzelner eigener Wohnungen ohne zusätzliche Dienstleistungen ist regelmäßig keine gewerbliche Tätigkeit. Wird jedoch regelmäßig und in größerem Umfang installiert – beispielsweise mit mehreren Objekten, auf professionelle Weise mit hotelähnlichen Leistungen – kann die Vermietung als Gewerbe eingestuft werden, mit der Folge, dass eine Gewerbeanmeldung bei der zuständigen Gemeinde erfolgen muss und zusätzliche Auflagen (z. B. Einhaltung von Hygienevorschriften, Gewerbesteuerpflicht) greifen.
Unterliegen Ferienwohnungen besonderen baurechtlichen Vorschriften?
Ja, die Nutzung einer Immobilie als Ferienwohnung kann eine sogenannte Nutzungsänderung gemäß den Bauordnungen der Länder darstellen. Für die Änderung von Wohnraum zu einer zu touristischen Zwecken genutzten Fläche kann eine bauordnungsrechtliche Genehmigung erforderlich sein, gerade wenn es sich um eine regelmäßige, nicht nur gelegentliche Vermietung handelt. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens werden Aspekte wie Brandschutz, Stellplatznachweis, Schallschutz und Barrierefreiheit geprüft. Besondere Vorschriften können auch für denkmalgeschützte Immobilien oder in bestimmten Schutzgebieten (z. B. Kurorte, Nationalparks) bestehen. Die Missachtung kann zu Nutzungsuntersagung und Bußgeldbescheiden führen.
