Begriff und rechtliche Grundlagen von Ferienwohnungen und Ferienappartements
Ferienwohnungen und Ferienappartements sind Unterkünfte, die Gästen zeitlich befristet zum Zwecke der vorübergehenden Beherbergung überlassen werden. Sie unterscheiden sich von Hotels oder Pensionen durch die Selbstversorgung der Gäste und durch die Bereitstellung einer abgeschlossenen Wohneinheit, die über eine eigene Küche und Sanitärbereiche verfügt. Ferner gilt es, Ferienwohnungen und -appartements rechtlich von Wohnraum sowie von gewerblichen Unterkünften abzugrenzen, da beide unterschiedliche rechtliche Anforderungen und Pflichten mit sich bringen.
Definitionen und Abgrenzungen
Begriffsbestimmung
Rechtlich handelt es sich bei einer Ferienwohnung um eine möblierte Unterkunft, die für einen begrenzten Zeitraum an wechselnde Gäste zur Nutzung überlassen wird. Ferienappartements sind im Wesentlichen vergleichbar, wobei die Bezeichnung „Appartement“ häufig für kleinere Einheiten mit ähnlicher Ausstattung genutzt wird. Charakteristisch ist die kurzfristige Vermietung, typischerweise an Touristen oder Geschäftsreisende.
Abgrenzung zu Wohnraum
Nach deutschem Recht, insbesondere dem Mietrecht, unterscheiden sich Ferienwohnungen und Ferienappartements von dauerhaft vermietetem Wohnraum. Sie gelten nicht als Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), sofern sie lediglich zur vorübergehenden Nutzung vermietet werden. Maßgeblich ist die Art der Nutzung sowie der zeitlich befristete Charakter.
Mietrechtliche Einordnung
Ausschluss des Wohnraummietrechts
Ferienwohnungen und -appartements sind kein klassischer Wohnraum. Deshalb finden mieterschützende Vorschriften wie Kündigungsschutz, Mieterhöhungsrecht und Regelungen zu Schönheitsreparaturen nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB in der Regel keine Anwendung. Der Mietvertrag für eine Ferienwohnung kann frei gestaltet werden, solange er bezüglich Dauer und Nutzung die Merkmale einer vorübergehenden Beherbergung erfüllt.
Vertragsgestaltung
Rechtlich relevante Aspekte beim Abschluss eines Mietvertrags für Ferienwohnungen sind unter anderem:
- Mietdauer: Zeitliche Begrenzung und flexible Regelungen möglich
- Preise und Nebenkosten: Transparenz und Einbeziehung sämtlicher Kosten, etwa für Endreinigung, Strom oder Internet
- Stornierungsbedingungen: Spezielle Rücktrittsrechte und Stornierungsfristen können vereinbart werden
- Pflichten der Parteien: Regelungen zu Haftung, Schlüsselrückgabe und Haftung für Schäden
In der Praxis wird häufig ein Beherbergungsvertrag abgeschlossen, dessen rechtliche Grundlage eine Mischung aus Miet-, Dienst- und Werkvertragsrecht bildet.
Baurechtliche Regelungen
Zweckbestimmung und Genehmigungen
Die Nutzung einer Immobilie als Ferienwohnung oder -appartement kann eine Umnutzung nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften (insbesondere Baurecht) darstellen. Entscheidend ist, ob eine Wohnung regelmäßig für kurzfristige Vermietungen genutzt wird.
Genehmigungspflicht
Zahlreiche Gemeinden und Städte sehen eine Genehmigungspflicht für die Nutzung als Ferienwohnung vor. Dies betrifft insbesondere Gebiete mit Wohnungsknappheit. In solchen Fällen kann eine Zweckentfremdung von Wohnraum gemäß den jeweiligen Landesgesetzen (z. B. Zweckentfremdungsverbotsgesetze, Wohnraumschutzgesetze) untersagt oder nur nach Erteilung einer Ausnahmegenehmigung gestattet werden.
Bauplanungsrecht
Aus bauplanungsrechtlicher Sicht ist die Einordnung von Ferienwohnungen davon abhängig, ob die betreffende Nutzung mit der vorgesehenen Gebietsart (z. B. reines Wohngebiet, Mischgebiet) nach § 4, § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO) vereinbar ist. In gewissen Fällen sind Ferienwohnungen als nicht-zulässige gewerbliche Nutzung zu qualifizieren.
Steuerrechtliche Aspekte
Umsatzsteuer
Die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen unterliegt grundsätzlich der Umsatzsteuerpflicht. Nach § 4 Nr. 12 Satz 2 Umsatzsteuergesetz (UStG) sind nur die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken für Wohnzwecke steuerfrei, nicht jedoch die Vermietung von kurzfristig zu Erholungszwecken genutzten Unterkünften. Hier gilt grundsätzlich der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7 %, Stand 2024.
Einkommensteuer
Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung von Ferienwohnungen unterliegen bei privaten Eigentümern der Einkommensteuer. Zudem sind einkommensteuerliche Besonderheiten zu beachten, etwa der mögliche Wechsel zwischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder bei einer nachhaltigen, gewerblichen Ferienwohnungsvermietung auch Einkünften aus Gewerbebetrieb.
Gewerbesteuer
Bei nachhaltiger, gewerblicher Vermietung und der Erbringung hotelähnlicher Leistungen (z. B. täglicher Reinigungsdienst, regelmäßige Frühstücksangebote) kann die Tätigkeit gewerbesteuerpflichtig sein. In diesem Fall sind auch die gewerberechtlichen Bestimmungen des jeweiligen Bundeslandes zu beachten.
Ordnungsrechtliche und kommunale Bestimmungen
Meldepflichten und Übernachtungssteuern
Vermieter von Ferienwohnungen sind verpflichtet, Beherbergungsgäste nach dem Bundesmeldegesetz (BMG) anzumelden und entsprechende Meldescheine zu führen. In touristisch geprägten Gebieten können Kommunen eine Kurtaxe bzw. Übernachtungssteuer (auch als Bettensteuer bezeichnet) erheben, die die Betreiber von Ferienwohnungen abzuführen haben.
Zweckentfremdungsverbot
Einige Städte, wie beispielsweise Berlin oder München, unterliegen dem Zweckentfremdungsverbot. Dieses untersagt die kurzzeitige Umwandlung von klassischem Wohnraum in Ferienunterkünfte, um den Wohnungsmarkt zu schützen. Verstöße können mit Bußgeldern und Rückbauverfügungen geahndet werden.
Weitere rechtliche Anforderungen
Brandschutz und Sicherheitsvorschriften
Ferienwohnungen und -appartements unterliegen brandschutzrechtlichen und sicherheitsrelevanten Vorgaben, die teilweise über die Anforderungen an klassischen Wohnraum hinausgehen können. Beispielsweise ist die Ausstattung mit Rauchwarnmeldern gesetzlich vorgeschrieben, ggf. sind zusätzliche Rettungswege oder Feuerlöscheinrichtungen vorzuhalten.
Datenschutzrechtliche Pflichten
Im Zusammenhang mit der automatisierten Verarbeitung von Gästedaten (z. B. Buchungssysteme, Meldedaten) gelten die Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO).
Rechtsfolgen bei Verstößen
Verstöße gegen die beschriebenen rechtlichen Vorgaben können eine Vielzahl von Konsequenzen nach sich ziehen:
- Bußgelder: Bei Verstoß gegen Melde- und Zweckentfremdungsregeln
- Untersagung der Nutzung: Bei baurechts- oder ordnungsrechtlichen Verstößen
- Steuerliche Nachforderungen: Im Falle der Unterlassung steuerlicher Pflichten
Zusammenfassung
Die rechtliche Behandlung von Ferienwohnungen und Ferienappartements ist vielschichtig und umfasst insbesondere mietrechtliche, baurechtliche, steuerrechtliche, ordnungsrechtliche und datenschutzrechtliche Aspekte. Neben bundesrechtlichen Vorgaben sind stets die spezifischen Bestimmungen der einzelnen Bundesländer und Kommunen zu beachten.
Ferienwohnungen und -appartements stellen im deutschen Recht ein besonderes Segment der kurzfristigen Wohnraumnutzung dar und unterliegen eigenen Anforderungen, Pflichten und Risiken. Die Beachtung der einschlägigen Gesetze ist für die rechtskonforme Vermietung unerlässlich.
Häufig gestellte Fragen
Welche rechtlichen Vorgaben gelten für die Vermietung von Ferienwohnungen und -appartements?
Die Vermietung von Ferienwohnungen und -appartements unterliegt in Deutschland vielfältigen rechtlichen Vorgaben. Zunächst muss geprüft werden, ob eine wohnrechtliche Zweckentfremdung vorliegt, insbesondere in Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wo oft eine behördliche Genehmigung erforderlich ist, um Wohnraum touristisch zu vermieten. Das Mietrecht unterscheidet zwischen kurzfristiger Ferienvermietung und der klassischen Wohnraummiete, wobei für Ferienwohnungen meist das allgemeine Mietrecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) Anwendung findet. Des Weiteren müssen Vermieter gewerberechtliche Aspekte beachten, sofern die Vermietung regelmäßig und mit Gewinnerzielungsabsicht erfolgt, was zur Anmeldung eines Gewerbes führen kann. Steuerrechtlich ist es notwendig, Einnahmen aus der Vermietung ordnungsgemäß zu deklarieren, wobei ab einem bestimmten Umsatz die Umsatzsteuerpflicht greift. Zudem gelten u.a. das Meldegesetz, Datenschutzbestimmungen im Hinblick auf Gästedaten sowie Vorschriften zur Sicherstellung von Brandschutz und Gebäudesicherheit. Auch lokale Satzungen und Landesgesetze können weitergehende Anforderungen stellen, insbesondere bezüglich baurechtlicher Genehmigungen.
Welche steuerlichen Pflichten ergeben sich für Vermieter von Ferienwohnungen?
Vermieter von Ferienwohnungen müssen sämtliche Einnahmen aus der Vermietung in ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Die Einstufung als gewerbliche oder private Vermietung hängt insbesondere vom Umfang und der Organisation ab, wobei ab einer nachhaltigen und auf Gewinnerzielungsabsicht gerichteten Tätigkeit die Gewerbesteuerpflicht entstehen kann. Zudem können Vorsteuerabzug und Umsatzsteuerpflicht greifen, wenn die Umsätze aus der Vermietung – unter Berücksichtigung der Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) – bestimmte Grenzen überschreiten. In diesem Fall ist die Vermietung in der Regel mit 7% oder 19% Mehrwertsteuer zu versehen, abhängig von der erbrachten Leistung (Beherbergung oder ergänzende Serviceleistungen). Darüber hinaus sind in manchen Kommunen Tourismusabgaben beziehungsweise Übernachtungssteuern (sogenannte „Bettensteuer“) abzuführen, deren Erhebung und Höhe sich nach lokalen Regelungen unterscheidet.
Welche Vorschriften gelten zum Datenschutz bei Vermietung von Ferienwohnungen?
Beim Umgang mit Gästedaten müssen Vermieter die Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) beachten. Insbesondere ist darauf zu achten, dass personenbezogene Daten – wie Name, Adresse, Geburtsdatum und Zahlungsdaten – nur für klar festgelegte, legitime Zwecke erhoben werden, wie etwa die Gästeanmeldung, Rechnungsstellung oder gesetzliche Meldepflichten. Es ist sicherzustellen, dass die Daten vor unbefugtem Zugriff geschützt und nicht länger als erforderlich gespeichert werden. Wird eine Buchungsplattform oder ein Channel-Manager genutzt, muss der Vermieter die datenschutzrechtlichen Vereinbarungen mit diesen Dienstleistern nachweisen können (Auftragsverarbeitungsvereinbarung). Der Mieter ist umfassend nach Art. 13 DSGVO über die Datenverarbeitung zu informieren; dies erfolgt in der Regel mit einer schriftlichen Datenschutzunterrichtung.
Was muss bei der Anmeldung von Feriengästen nach dem Bundesmeldegesetz beachtet werden?
Nach dem Bundesmeldegesetz (BMG) sind Vermieter verpflichtet, ein Meldescheinverfahren durchzuführen, sofern es sich um eine Beherbergung von Gästen handelt, die ihren Wohnsitz nicht am Ort der Ferienwohnung haben. Die Anmeldung erfolgt durch das Ausfüllen eines Meldescheins bei Ankunft, der vom Gast eigenhändig zu unterschreiben ist. Neben persönlichen Angaben sind Aufenthaltsdauer und Adresse zu erfassen. Die Meldescheine sind mindestens ein Jahr aufzubewahren und auf Verlangen der Behörde vorzulegen. Elektronische Meldescheine sind unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Verstöße gegen die Meldepflicht können mit Bußgeldern geahndet werden.
Welche baurechtlichen Aspekte sind bei der Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung zu beachten?
Die Nutzung einer Wohnung zu Vermietungszwecken als Ferienwohnung stellt meist einen sogenannten „Nutzungsänderungstatbestand“ nach Bauordnungsrecht dar. In vielen Kommunen ist eine baurechtliche Genehmigung oder zumindest eine Anzeige bei der Bauaufsichtsbehörde erforderlich, da Ferienwohnungen als „sonstige Nutzung“ im Sinne des § 13 BauNVO (Baunutzungsverordnung) betrachtet werden können. Es müssen die Anforderungen an den Brandschutz, die Aufenthaltsqualität, barrierefreie Erschließung sowie die Einhaltung von Bestimmungen über Lärm- und Nachbarschaftsschutz beachtet werden. Je nach Gebiet (z.B. in reinen Wohngebieten) kann die Erlaubnis zur Umwandlung von Wohnraum in eine Ferienwohnung sogar vollständig versagt werden.
Welche informationspflichten treffen Vermieter gegenüber Mietern bei der Vermittlung von Ferienwohnungen?
Ferienvermieter unterliegen zahlreichen Informationspflichten gegenüber Gästen, sowohl vor als auch nach Vertragsabschluss. Dazu gehören insbesondere die vollständige Angabe der Kontaktdaten, klare Informationen über Ausstattung, Lage, Preise, Stornierungsbedingungen und sämtliche zusätzlichen Kosten (z.B. Endreinigung, Kurtaxe), sowie Hinweise auf Hausordnung, Zahlungsmodalitäten und geltende Widerrufsrechte, sofern anwendbar. Soweit Online-Plattformen genutzt werden, gilt das Fernabsatzrecht. Vermieter müssen darüber hinaus ihren Status offenlegen (privat/gewerblich) und dem Gast eine Buchungsbestätigung sowie Rechnung erteilen. Bei Mängeln während des Aufenthalts besteht eine unverzügliche Anzeigepflicht gegenüber dem Vermieter.
Welche Haftungsregeln gelten bei Schäden in der Ferienwohnung?
Grundsätzlich haftet der Vermieter für Schäden, die dem Mieter aufgrund eines Mangels der Mietsache entstehen, sofern dem Vermieter ein Verschulden nachgewiesen wird (§ 536a BGB). Dies umfasst etwa bauliche Mängel oder Ausstattungsdefizite. Schäden, die durch den Mieter selbst oder dessen Mitreisende verursacht wurden, hat der Mieter zu ersetzen; dies ergibt sich regelmäßig aus dem Mietvertrag oder dem allgemeinen Schuldrecht. Zudem empfiehlt sich für Vermieter der Abschluss einer speziellen Haus- oder Vermieterversicherung, um sich gegen Sach-, Personen- oder Vermögensschäden abzusichern. In Schadensfällen sollten sowohl Zustand als auch Übergabe der Ferienwohnung sorgfältig dokumentiert werden, um Beweisprobleme zu vermeiden.
