Facility

Begriff und rechtliche Einordnung der „Facility“

Der Begriff „Facility“ ist in der deutschen Rechtssprache nicht abschließend definiert und entstammt ursprünglich dem angloamerikanischen Sprachgebrauch. Im rechtlichen Kontext in Deutschland sowie im internationalen Wirtschaftsverkehr umfasst der Begriff zahlreiche Bedeutungsbereiche. Zumeist bezieht sich „Facility“ auf eine Einrichtung, Anlage oder Ausstattung, die bestimmten betrieblichen, wirtschaftlichen oder vertraglichen Zwecken dient. In verschiedenen Rechtsgebieten erhält der Begriff durch besondere Regelungen und Vertragsarten eine spezifische rechtliche Bedeutung.

1. Facility im Vertrags- und Wirtschaftsrecht

1.1 Allgemeines Begriffsverständnis

Im Vertragswesen bezeichnet „Facility“ vielfach eine Dienstleistung oder eine Infrastruktur, die Dritten zur Nutzung bereitgestellt wird. Häufig findet man den Begriff im Zusammenhang mit sogenannten „Facility Agreements“ oder „Facility Management“. Hierbei handelt es sich um vertragliche Vereinbarungen, die den Betrieb, die Instandhaltung und die Verwaltung von Gebäuden, Anlagen oder Einrichtungen regeln.

1.2 Kredit- und Finanzrecht (Facility Agreement)

Von hoher rechtlicher Bedeutung ist „Facility“ im Bereich des Finanzwesens, wo damit insbesondere die Kreditfazilität („Credit Facility“ oder „Loan Facility“) bezeichnet wird. Eine Kreditfazilität ist ein vertraglich eingeräumter Kreditrahmen, der dem Kreditnehmer unter festgelegten Bedingungen zur Verfügung steht. Rechtsgrundlage bildet hierbei regelmäßig ein sogenanntes Facility Agreement, das die Konditionen, Sicherheiten, Abruf- und Rückzahlungsmodalitäten sowie sämtliche Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien detailliert regelt.

1.2.1 Vertragstyp und Rechtsnatur

Bei einem Facility Agreement handelt es sich rechtlich um einen schuldrechtlichen Vertrag. Je nach Ausgestaltung kann das Vertragsverhältnis Elemente des Darlehens (§§ 488 ff. BGB), des Kontokorrentvertrages (§ 355 HGB) oder des Rahmenvertrages beinhalten. Die vertraglichen Regelungen erfassen u. a. Zinspflichten, Sicherheiten, Covenants sowie Regelungen im Falle eines Verzugs oder einer Vertragsverletzung.

1.2.2 Rechtsfolgen und Durchsetzbarkeit

Die Ausgestaltung des Facility Agreements bestimmt die Rechtsfolgen im Fall einer Inanspruchnahme ebenso wie die Voraussetzungen, unter denen eine Kündigung seitens der finanzierenden Partei zulässig ist. International übliche Vertragsmuster, insbesondere der Loan Market Association (LMA), haben auch in Deutschland an Bedeutung gewonnen und bieten eine gewisse Standardisierung, ohne die Individualisierungsmöglichkeiten einzuschränken.

2. Facility im Gesellschaftsrecht und bei Unternehmenskäufen

Im Rahmen von Mergers & Acquisitions (M&A) bezeichnet der Begriff „Facility“ oft kurzfristige oder langfristige Finanzierungsinstrumente, die Unternehmen zum Zwecke des Erwerbs, der Fusion oder Umstrukturierung bereitgestellt werden. Der Vermittlung und Aufnahme solcher Fazilitäten liegen umfassende rechtliche Prüfungen und Verhandlungen zu Grunde, insbesondere im Hinblick auf die Wahrung der Gläubigerinteressen und die Einhaltung gesellschaftsrechtlicher Vorgaben.

3. Facility im Immobilien- und Mietrecht

3.1 Facility Management

Im Immobiliensektor ist das „Facility Management“ ein zentrales Element. Es umfasst die Gesamtbewirtschaftung von Gebäuden und technischen Anlagen. Rechtlich relevant sind zahlreiche Gesetze und Verordnungen, z. B. das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hinsichtlich Mietrecht und Nutzungsverträgen, das Werkvertragsrecht sowie das Haftungsrecht bei Betreiberpflichten.

3.2 Betreiberhaftung und Verkehrssicherungspflichten

Sofern ein Facility Manager Aufgaben übernimmt, die Verkehrssicherungspflichten gegenüber Dritten betreffen (beispielsweise im Rahmen der Winterdienstpflicht oder der Wartung haustechnischer Anlagen), haftet er unter Umständen für etwaige Schäden auf der Grundlage von § 823 BGB. Eine präzise Abgrenzung der Verantwortlichen und eine klare Vertragsgestaltung sind hier aus rechtlicher Sicht dringend erforderlich, um Haftungsrisiken angemessen zu steuern.

4. Arbeitsrechtliche Aspekte von „Facilities“

Der Betrieb von Einrichtungen oder Anlagen bringt regelmäßig die Beschäftigung von Personal mit sich. Das Arbeitsrecht setzt dabei den Rahmen zu Fragen wie Weisungsrecht, Arbeitsschutz, Vergütung und Mitbestimmung. Die Verantwortlichkeit für die Einhaltung arbeitsrechtlicher Vorschriften liegt typischerweise beim Betreiber der jeweiligen Facility beziehungsweise dessen Erfüllungsgehilfen.

5. Facility im öffentlichen Recht

Im öffentlichen Recht – insbesondere im Bauordnungsrecht und bei der Nutzung von Infrastrukturanlagen – kennzeichnet der Begriff „Facility“ Einrichtungen, die bestimmten öffentlichen oder gewerblichen Zwecken dienen. Die dafür einschlägigen Anforderungen ergeben sich beispielsweise aus der Musterbauordnung (MBO), dem Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG), dem Wasserhaushaltsgesetz (WHG) oder dem Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG).

5.1 Genehmigungsrecht

Das Errichten und Betreiben von Facilities kann einem umfangreichen Genehmigungserfordernis unterliegen, das sowohl baurechtliche, immissionsschutzrechtliche als auch gewerberechtliche Vorschriften umfasst. Verstöße gegen genehmigungsrechtliche Bestimmungen können ordnungsrechtliche Sanktionen bis hin zur Stilllegung der betroffenen Einrichtung nach sich ziehen.

5.2 Betreiberpflichten

Öffentlich zugängliche Facilities wie Verkehrsanlagen, Versorgungsinfrastrukturen oder Freizeitstätten unterliegen zudem besonderen Betreiberpflichten, etwa hinsichtlich Sicherheit, Zugänglichkeit und Barrierefreiheit.

6. Facility im internationalen Recht und Compliance

Gerade bei grenzüberschreitenden Sachverhalten sind verbindliche internationale Standards zu beachten. Im Hinblick auf die Bereitstellung und den Betrieb von Facilities können zahlreiche Compliance-Anforderungen relevant werden, beispielsweise Datenschutzvorschriften (DSGVO), geldwäscherechtliche Vorschriften und Umweltschutzbestimmungen. Internationale Verträge und Compliance-Richtlinien verlangen griffige Regelungen zur Risikoüberwachung und Berichterstattung.

Literatur und Weblinks

Gesetzestexte

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Handelsgesetzbuch (HGB)
• Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG)
• Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG)
• Wasserhaushaltsgesetz (WHG)
• Musterbauordnung (MBO)

Aktuelle Kommentare und Fachliteratur

• Palandt, BGB-Kommentar
• Handbuch Kreditrecht (Hrsg.: Kämmerer)
• Facility Management – Recht und Praxis (Hrsg.: Jüptner/Krystek)
• International Finance Law Review (IFLR) – Standardverträge und Vereinbarungen im Facility-Sektor

Hinweis: Die hier dargestellten Inhalte bieten einen Überblick über die vielfältige und facettenreiche rechtliche Bedeutung des Begriffs „Facility“. Sie ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.

Häufig gestellte Fragen

Wer ist rechtlich für die Einhaltung von Sicherheits- und Gesundheitsvorschriften in einer Facility verantwortlich?

In Deutschland ist die Verantwortung für die Einhaltung aller relevanten Sicherheits- und Gesundheitsvorschriften in einer Facility in erster Linie dem Arbeitgeber bzw. dem Eigentümer oder Betreiber der Liegenschaft zugeordnet. Nach dem Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG), den Vorschriften der DGUV (Deutsche Gesetzliche Unfallversicherung) sowie diversen Verordnungen wie etwa der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) oder der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV), ist der Arbeitgeber verpflichtet, alle Maßnahmen zu ergreifen, um Sicherheit und Gesundheitsschutz der Beschäftigten bei der Arbeit zu gewährleisten. Insbesondere sind Gefährdungsbeurteilungen zu erstellen, erforderliche Schutzmaßnahmen umzusetzen, Unterweisungen durchzuführen und regelmäßige Prüfungen technischer Anlagen zu veranlassen. Überträgt der Arbeitgeber Aufgaben im Facility Management an Dritte (z.B. externe Dienstleister), bleibt er dennoch in der übergeordneten Verantwortung („Überwachungspflicht“), es sei denn, es wird eine rechtswirksame Übertragung der Unternehmerpflichten gemäß § 13 ArbSchG konkret und schriftlich vorgenommen. Trotz Delegation haftet der Arbeitgeber für eine ordnungsgemäße Auswahl, Kontrolle und Instruktion des Beauftragten. Im öffentlichen Recht bestehen zudem Melde- und Anzeigepflichten, die bei Verstößen zu erheblichen Bußgeldern oder im Schadensfall zu zivil- und strafrechtlicher Haftung führen können.

Welche rechtlichen Regelungen gelten bei der Vergabe von Facility-Management-Dienstleistungen an externe Dienstleister?

Die Vergabe von Facility-Management-Dienstleistungen an externe Dienstleister unterliegt je nach Auftraggeber verschiedenen rechtlichen Rahmenbedingungen. Öffentliche Auftraggeber müssen das Vergaberecht berücksichtigen, insbesondere das Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB), die Vergabeverordnung (VgV) sowie ggf. die Sektorenverordnung (SektVO) und das Tariftreue- und Vergabegesetz der jeweiligen Bundesländer. Diese Regelungen schreiben Transparenz, Nichtdiskriminierung und die Beachtung von Gleichbehandlungsgrundsätzen sowie Wettbewerbsgrundsätzen vor. Im privaten Sektor ist die Vertragsgestaltung im Facility Management grundsätzlich durch die allgemeinen Grundsätze des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), insbesondere im Werkvertragsrecht (§§ 631 ff. BGB), bestimmt. Dabei sind Haftungsregelungen, Leistungsbeschreibungen, SLA’s (Service-Level-Agreements), Datenschutz (gemäß DSGVO), Geheimhaltung und die arbeitsrechtlichen Rahmenbedingungen sorgfältig zu prüfen. Zu beachten ist zudem, dass bei Outsourcing häufig auch Mitbestimmungsrechte des Betriebsrats gemäß Betriebsverfassungsgesetz (BetrVG) zu berücksichtigen sind. Externe Dienstleister haften grundsätzlich für die Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten, können aber im Rahmen von Haftungsbeschränkungen oder Freistellungsklauseln zumindest teilweise enthaftet werden, sofern diese wirksam vereinbart werden.

Welche Pflichten bestehen hinsichtlich der Barrierefreiheit einer Facility nach deutschem Recht?

Die Barrierefreiheit in Gebäuden ist im deutschen Recht an mehreren Stellen geregelt. Gemäß dem Behindertengleichstellungsgesetz (BGG) sowie den Landesbauordnungen und der DIN 18040 (Barrierefreies Bauen) müssen insbesondere öffentlich zugängliche Gebäude – dazu zählen Verwaltungsgebäude, Bildungsstätten, Gesundheitseinrichtungen, Verkehrsanlagen sowie Bauten für den Publikumsverkehr – so errichtet und betrieben werden, dass sie für Menschen mit Behinderungen ohne zusätzliche Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe nutzbar sind. Bestandsbauten sind im Rahmen zumutbarer Maßnahmen ebenfalls nachzurüsten, wobei im Einzelfall die wirtschaftliche Zumutbarkeit zu prüfen ist. Für Arbeitgeber ergeben sich zudem Pflichten aus dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) und dem Sozialgesetzbuch IX (SGB IX), insbesondere wenn schwerbehinderte Menschen beschäftigt werden. Nichtbeachtung kann zu Schadensersatzansprüchen, behördlichen Anordnungen sowie Bußgeldern führen. Planer, Bauherren und Betreiber haften im Rahmen der ihnen obliegenden Verkehrssicherungspflicht (§ 823 BGB) ebenfalls zivilrechtlich.

Was sind die rechtlichen Vorgaben für die Wartung und Instandhaltung technischer Anlagen in einer Facility?

Für die Wartung und Instandhaltung technischer Anlagen bestehen umfassende rechtliche Vorgaben, um die Betriebssicherheit und den Gesundheits- sowie Umweltschutz zu gewährleisten. Zentral ist hierbei die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV), die fordert, dass Arbeitsmittel und überwachungsbedürftige Anlagen regelmäßig geprüft und instand gehalten werden müssen, um Gefährdungen für Leben, Gesundheit und Umwelt auszuschließen. Für spezifische Anlagen, beispielsweise Aufzüge, Heizungsanlagen, Klimaanlagen oder Trinkwasserinstallationen, existieren je nach Typ und Verwendung zusätzliche gesetzliche Vorgaben wie die Trinkwasserverordnung (TrinkwV), die Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen (AwSV) sowie verschiedene technische Regeln (TRBS, VDE, VDI, DIN-Normen). Die Dokumentation aller Wartungsarbeiten, Prüfungen und ggf. festgestellter Mängel ist zwingend erforderlich und dient im Schadens- oder Haftungsfall als Nachweis der ordnungsgemäßen Betriebsführung. Kommen Betreiber ihrer Wartungs- und Instandhaltungspflicht nicht nach, kann dies sowohl bußgeldbewährt sein als auch zu zivilrechtlichen Haftungsfolgen führen.

Welche datenschutzrechtlichen Vorgaben sind beim Facility Management relevant?

Im Rahmen des Facility Managements fallen regelmäßig personenbezogene Daten an, etwa im Bereich des Zugangsmanagements, der Videoüberwachung, bei Zeiterfassungssystemen oder im Zusammenhang mit Beschäftigtendaten (z.B. Reinigungs- & Wartungspläne mit Personalzuordnung). Hier gilt die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) sowie das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG). Entscheidend ist, dass nur solche Daten erhoben und verarbeitet werden dürfen, die für die Durchführung der Facility-Management-Leistungen tatsächlich erforderlich sind (Grundsatz der Datenminimierung). Videoüberwachungen dürfen nur unter engen Voraussetzungen eingesetzt werden (§ 4 BDSG), wobei Transparenz-, Informationspflichten und die Wahrung der Betroffenenrechte sicherzustellen sind. Verantwortlich für die Einhaltung der Datenschutzvorgaben ist der Betreiber der Facility als sogenannter Verantwortlicher im Sinne von Art. 4 Nr. 7 DSGVO. Werden externe Dienstleister beauftragt, sind diese als Auftragsverarbeiter vertraglich nach Art. 28 DSGVO zu verpflichten. Datenschutzverletzungen sind meldepflichtig und können zu erheblichen Bußgeldern führen.

Welche Umweltauflagen müssen im Facility Management beachtet werden?

Facility Manager müssen zahlreiche umweltrechtliche Vorgaben berücksichtigen. Zu den wichtigsten zählen das Kreislaufwirtschaftsgesetz (KrWG) für die Abfallentsorgung, das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) für wasserwirtschaftliche Belange, das Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) für Maßnahmen gegen umweltgefährdende Emissionen sowie das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Gebäudeenergiegesetz (GEG) für Energieeffizienzmaßnahmen. Betreiber sind verpflichtet, sämtliche einschlägigen Vorschriften einzuhalten, die ordnungsgemäße Entsorgung von Abfällen zu dokumentieren (Nachweisführung), wassergefährdende Stoffe sicher zu lagern und zu entsorgen und bei genehmigungsbedürftigen Anlagen entsprechende Genehmigungen einzuholen sowie periodische Prüfungen durchzuführen. Verstöße gegen Umweltauflagen können Bußgelder, Schadenersatzforderungen und sogar strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Welche Haftungsrisiken bestehen für Betreiber einer Facility und wie können diese minimiert werden?

Die Haftungsrisiken ergeben sich sowohl aus dem Zivilrecht (insbesondere §§ 280, 823 BGB) als auch aus dem Straf- und Ordnungswidrigkeitenrecht. Betreiber haften regelmäßig für die Verletzung der ihnen obliegenden Verkehrssicherungspflicht, d.h. sie sind verantwortlich dafür, Gefahren für Dritte möglichst auszuschließen (z.B. Räum- und Streupflicht, Brandschutz, Instandhaltung). Kommt es infolge einer Pflichtverletzung zu Personen- oder Sachschäden, können Betreiber auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Bei schwerwiegenden Pflichtverstößen, etwa bei Verletzung von Unfallverhütungsvorschriften oder fahrlässigem Handeln, drohen auch strafrechtliche Konsequenzen für die verantwortlichen Organmitglieder. Zur Minimierung der Risiken sollten Betreiber alle gesetzlichen Prüf- und Wartungspflichten einhalten, Arbeitsabläufe dokumentieren und geeignete vertragliche Haftungsbeschränkungen in Verträgen mit Dienstleistern vorsehen. Der Abschluss entsprechender Haftpflichtversicherungen (Betriebs-, Umwelt- oder Vermögensschadenhaftpflicht) wird dringend empfohlen.