Einstellplätze

Begriff und rechtliche Einordnung von Einstellplätzen

Einstellplätze stellen im öffentlich-rechtlichen sowie privatrechtlichen Kontext einen wesentlichen Bestandteil der Verkehrs- und Immobilienordnung dar. Als Einstellplatz wird jede Fläche oder Einrichtung bezeichnet, die dem dauerhaften oder vorübergehenden Abstellen von Kraftfahrzeugen dient. Im rechtlichen Sinne unterscheiden sich Einstellplätze von Garagen, offenen Stellplätzen und Carports durch unterschiedliche bauliche, sicherheitsrelevante und genehmigungsrechtliche Anforderungen.

Definition und Abgrenzung

Einstellplatz im rechtlichen Sprachgebrauch

Der Einstellplatz ist eine Fläche, die dem Abstellen von Kraftfahrzeugen dient. Nach der Muster-Garagenverordnung (M-GarVO) und vergleichbaren landesrechtlichen Regelungen fallen unter den Begriff Einstellplatz sowohl bauliche Anlagen (wie freistehende Stellplätze) als auch unterirdische und überdachte Einrichtungen, sofern das Fahrzeug sicher und ordnungsgemäß abgestellt werden kann.

Unterschied zu Garage und Stellplatz

• Garage: Geschlossener, umschlossener Raum für ein oder mehrere Fahrzeuge, besondere Anforderungen an Brandschutz und Belüftung.
• Stellplatz: Jeder außerhalb von Gebäuden befindliche Abstellort für Fahrzeuge, oft als Teil eines Einstellplatzes betrachtet, aber geringere Anforderungen.
• Carport: Überdachung für Fahrzeuge, oft offener als Garagen, teils rechtlich als Einstellplatz eingeordnet.

Einstellplatz ist somit als Oberbegriff für verschiedene Arten von Abstellmöglichkeiten für Fahrzeuge zu verstehen.

Rechtliche Grundlagen

Bauordnungsrecht und Landesrecht

Die Herstellung und Nutzung von Einstellplätzen ist im Wesentlichen durch das jeweilige Landesbauordnungsrecht geregelt. Die Muster-Garagenverordnung (M-GarVO) sowie daraus abgeleitete Landesverordnungen legen fest, wann eine Fläche als Einstellplatz gilt und welche Anforderungen zu erfüllen sind.

Wesentliche Regelungspunkte:

• Genehmigungspflicht: Einstellplätze können genehmigungspflichtig sein (§ 59 ff. BauO NRW, § 50 LBO BW).
• Mindestabmessungen: In den Garagenverordnungen sind Mindestabmessungen für Einstellplätze (z. B. Breite, Länge, Zufahrtswege) definiert.
• Brandschutz: Offene und geschlossene Einstellplätze unterliegen brandschutzrechtlichen Vorschriften, abhängig von Lage, Größe und Bauart.
• Zugänglichkeit und Nutzung: Anforderungen an die Zugänglichkeit für Rettungsdienste, Fluchtwege und Barrierefreiheit.

Stellplatzverpflichtung im Bauplanungsrecht

Nach § 47 Musterbauordnung (MBO) und den entsprechenden Vorschriften der Länder sind Bauherren verpflichtet, bei Neubauten eine angemessene Zahl von Kraftfahrzeug-Einstellplätzen bereitzustellen. Die konkrete Zahl ergibt sich aus der Art und Nutzung des Vorhabens (z. B. Wohngebäude, Gewerbeimmobilie) sowie aus kommunalen Regelungen in Form von Satzungen oder Bebauungsplänen.

Mietrechtliche Aspekte

Wird ein Einstellplatz vermietet oder verpachtet, gelten die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) über Miet- und Pachtverhältnisse (§§ 535 ff. BGB). Im Mietvertrag können Regelungen zu Nutzung, Untervermietung, Haftung, Instandhaltung und Kündigungspflichten getroffen werden.

Eigentumsrechtliche Aspekte

Einstellplätze können als Sondereigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ausgewiesen werden, sofern sie klar abgegrenzt, nummeriert und im Aufteilungsplan eingetragen sind. Ebenfalls möglich ist eine Zuordnung als Sondernutzungsrecht.

Sondernutzungsrecht

Dieses Recht erlaubt einem Wohnungseigentümer die alleinige Nutzung eines konkret bezeichneten Einstellplatzes, selbst wenn dieser im Gemeinschaftseigentum bleibt. Die näheren Bedingungen finden sich in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.

Verkehrssicherungspflicht

Eigentümer und Betreiber von Einstellplätzen trifft die Verkehrssicherungspflicht (§ 823 BGB). Sie müssen für einen sicheren Zustand des Platzes sorgen und Gefahrenquellen beseitigen, um Schäden an Personen, Fahrzeugen oder anderen Eigentumsrechten zu vermeiden.

Baurechtliche Anforderungen an Einstellplätze

Technische Mindeststandards

• Ausmaße: Mindestbreite 2,30 Meter, Mindestlänge 5,00 Meter, Richtwerte je nach Landesrecht.
• Befestigung: Tragfähiger, ebener, rutschfester Untergrund.
• Entwässerung: Gesicherte Ableitung von Oberflächenwasser.
• Beleuchtung: Ausreichende Beleuchtung zum sicheren Be- und Entladen.

Anforderungen an Zufahrten und Lage

• Zufahrten müssen hinreichend breit und durchgängig benutzbar sein (meist 3,0 Meter).
• Einstellplätze dürfen nicht über Flucht- und Rettungswege führen.
• Sicherheitsabstände zu Gebäuden und feuergefährlichen Anlagen können erforderlich sein.

Genehmigungsverfahren und Nachweispflicht

Bauantrag und behördliche Anforderungen

Für die Errichtung oder Nutzungsänderung von Einstellplätzen ist in aller Regel eine Baugenehmigung erforderlich. Im Genehmigungsverfahren müssen Antragsteller Lagepläne, bauliche Beschreibungen und eine Flächenberechnung vorlegen. Im Einzelfall sind Erschließungsbeiträge und Stellplatzablösebeträge zu entrichten, falls keine Einstellplätze auf dem Grundstück hergestellt werden können.

Überwachung und Sanktionen

Die zuständige Bauaufsichtsbehörde überwacht die Einhaltung der Vorschriften. Verstöße können mit Bußgeldern, Nutzungsuntersagung oder Rückbauverfügungen geahndet werden.

Fazit

Einstellplätze sind ein zentraler Begriff im öffentlichen und privaten Immobilien- sowie Verkehrsrecht. Sie unterliegen spezifischen, umfangreichen bauordnungsrechtlichen, eigentumsrechtlichen und mietrechtlichen Regelungen, welche die Bereitstellung, Nutzung und Sicherung von Abstellmöglichkeiten für Kraftfahrzeuge steuern. Durch die Vielzahl an landesrechtlichen Vorschriften und die Verknüpfung mit weiteren Rechtsgebieten wie dem Wohnungseigentumsrecht und dem allgemeinen Zivilrecht ist der rechtliche Rahmen für Einstellplätze vielschichtig und erfordert eine sorgfältige Beachtung aller einschlägigen Normen bei Planung, Bau und Nutzung.

Weiterführende Informationen:

• Muster-Garagenverordnung (M-GarVO)
• Landesbauordnungen
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Häufig gestellte Fragen

Welche Vorschriften gelten für Mietverträge von Einstellplätzen?

Für Mietverträge von Einstellplätzen (wie Garagen, Tiefgaragen- oder Stellplätzen) gelten grundsätzlich die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dies betrifft vor allem die §§ 535 ff. BGB, die das Mietverhältnis regeln. Ein Einstellplatz-Mietvertrag kann sowohl mündlich als auch schriftlich abgeschlossen werden, wobei empfohlen wird, ihn aus Beweisgründen schriftlich zu fixieren. Oft wird ein Einstellplatz gemeinsam mit einer Wohnung vermietet, in diesem Fall kann der Mietvertrag entweder als Teil des Wohnungsmietvertrags oder als eigenständiger Mietvertrag ausgestaltet sein. Wird der Einstellplatz separat vermietet, gelten nicht die besonderen Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts, sondern das allgemeine Mietrecht. Neben dem BGB können auch landesrechtliche Vorschriften, Stellplatzverordnungen und gegebenenfalls Teilungserklärungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) eine Rolle spielen.

Welche Regelungen gelten zum Kündigungsrecht bei Einstellplätzen?

Das Kündigungsrecht bei Einstellplätzen richtet sich maßgeblich danach, ob der Einstellplatz zusammen mit einer Wohnung oder separat vermietet ist. Ist der Platz Teil eines Wohnraummietvertrages, gelten die strengen Kündigungsschutzregeln der §§ 573 ff. BGB, was eine ordentliche Kündigung nur unter bestimmten Voraussetzungen wie Eigenbedarf ermöglicht. Wird der Einstellplatz hingegen separat vermietet, handelt es sich rechtlich um eine Gebrauchsüberlassung von anderen Sachen gemäß §§ 578 ff. BGB. In diesem Fall kann der Vertrag vom Mieter innerhalb der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist – in der Regel drei Monate – auch ohne besonderen Grund gekündigt werden. Der Vermieter kann, sofern vertraglich nichts Abweichendes vereinbart wurde, mit einer Frist von drei Monaten kündigen, benötigt aber keinen Kündigungsgrund.

Welche Haftungsbestimmungen sind bei Schäden am Fahrzeug auf einem Einstellplatz relevant?

Im Falle von Schäden am abgestellten Fahrzeug haftet grundsätzlich der Schädiger. Der Vermieter haftet nur, wenn ihm ein Verschulden trifft, also z. B. bei Verletzung von Verkehrssicherungspflichten. Dazu zählt, dass der Vermieter für die allgemeine Sicherheit und Instandhaltung der Stellplatzanlage sorgen muss (z. B. sichere Beleuchtung, keine herabfallenden Gegenstände, keine Schlaglöcher). Verletzt der Vermieter diese Pflichten, kann er für entstandene Fahrzeugschäden haftbar gemacht werden. Werden Fahrzeuge durch Dritte beschädigt, haftet regelmäßig der Täter und nicht der Vermieter. Wurde jedoch eine besondere Obhutspflicht, zum Beispiel durch bewachte Parkplätze, im Vertrag vereinbart, so kann die Haftung des Vermieters erweitert sein. Zudem regeln viele Mietverträge eine Haftungsfreistellung des Vermieters, sofern kein grobes Verschulden vorliegt.

Dürfen Einstellplätze untervermietet oder an Dritte weitergegeben werden?

Die Untervermietung von Einstellplätzen ist ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich unzulässig. Nach § 540 BGB bedarf die Gebrauchsüberlassung an Dritte der Zustimmung des Vermieters. Eine unerlaubte Untervermietung kann im schlimmsten Fall eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen. Wird eine Untervermietung genehmigt, kann der Vermieter seine Zustimmung aber von bestimmten Bedingungen abhängig machen oder jederzeit aus wichtigen Gründen widerrufen. Anders ist die Sachlage, wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Untervermietung oder Nutzung durch Dritte zulässt.

Welche rechtlichen Aspekte müssen bezüglich baulicher Veränderungen am Einstellplatz berücksichtigt werden?

Bauliche Veränderungen am Einstellplatz, wie der Einbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge, bauliche Abtrennungen oder das Anbringen von Regalen, bedürfen in aller Regel der vorherigen Genehmigung des Vermieters. Der Einstellplatzmieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung Veränderungen vorzunehmen, die die Bausubstanz oder den Zweck des Stellplatzes betreffen. Auch dann kann eine behördliche Genehmigung (z. B. Zustimmung des Bauamts oder der Eigentümergemeinschaft bei Wohnungseigentum) notwendig sein. Unterbleibt die Genehmigung, kann der Vermieter auf Rückbau und Schadensersatz klagen.

Welche Pflichten bestehen hinsichtlich der Nutzung eines Einstellplatzes?

Der Nutzer eines Einstellplatzes ist verpflichtet, den Platz ausschließlich vertragsgemäß zu verwenden – in der Regel also zum Abstellen eines Kraftfahrzeuges beziehungsweise der im Vertrag festgelegten Nutzungsart. Jegliche zweckwidrige Nutzung, wie z. B. Reparaturarbeiten, dauerhafte Lagerung von Gegenständen oder das Abstellen unzulässiger Fahrzeuge, können als vertragswidrig betrachtet werden und Ansprüche auf Unterlassung oder sogar Kündigung des Mietverhältnisses begründen. Darüber hinaus ist der Mieter verpflichtet, bei der Nutzung die geltenden Hausordnungen sowie öffentlich-rechtliche Vorschriften einzuhalten.

Welche Besonderheiten bestehen bei der Vermietung von Einstellplätzen innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften?

Bei Stellplätzen oder Garagen in einer Wohnungseigentumsanlage kann es zusätzliche rechtliche Einschränkungen geben. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die Teilungserklärung legen oft fest, wie und durch wen eine Vermietung erfolgen darf. Teilweise kann die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich sein. Zudem müssen die Nutzungsvoraussetzungen (z. B. nur für Fahrzeuge, keine gewerbliche Nutzung) beachtet werden. Bei Verstößen drohen Unterlassungsklagen der Gemeinschaft oder sogar die Rückabwicklung des Mietvertrags.