Dauerwohnrecht

Begriff und Grundlagen des Dauerwohnrechts

Das Dauerwohnrecht stellt eine eigenständige, im deutschen Sachenrecht verankerte Rechtsform dar, welche einer Person das Recht einräumt, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden zu Wohnzwecken zu nutzen. Es ist als beschränkt dingliches Recht ausgestaltet und kann im Grundbuch eingetragen werden. Die maßgeblichen Regelungen hierzu finden sich in den §§ 31 ff. des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Definition

Das Dauerwohnrecht ist ein Nutzungsrecht an einer Immobilie, das für einen bestimmten oder unbestimmten Zeitraum eingeräumt wird. Inhaber des Dauerwohnrechts sind gemäß Gesetz berechtigt, die betreffende Wohnung oder das Gebäude im Rahmen der getroffenen Vereinbarungen zu nutzen oder zu vermieten. Insbesondere bei sogenannten Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und Bauträgern kommt das Dauerwohnrecht häufig zur Anwendung, etwa zur Sicherung des Wohnungsnutzungsanspruchs ohne Übertragung von Eigentum.

Rechtliche Einordnung und Abgrenzungen

Stellung im Sachenrecht

Das Dauerwohnrecht zählt zu den auf bestimmte Nutzungen gerichteten beschränkten dinglichen Rechten und wird durch eine vertragliche Vereinbarung sowie die Eintragung im Grundbuch (§ 31 WEG) begründet. Es betrifft ausschließlich das Recht zur dauerhaften Nutzung zu Wohnzwecken und ist im Unterschied zu dinglichen Wohnrechten nicht zwingend an die Person des Wohnberechtigten gebunden; es kann also auch übertragbar und veräußerlich ausgestaltet werden.

Abgrenzung zu ähnlichen Rechtsformen

Wohnungsrecht nach § 1093 BGB: Das Wohnungsrecht wird einer bestimmten Person eingeräumt und ist höchstpersönlich, was eine Übertragbarkeit oder Vererbbarkeit ausschließt. Das Dauerwohnrecht hingegen kann entsprechend der vertraglichen Vereinbarungen frei veräußert oder vererbt werden.

Wohnungseigentum (§§ 1 ff. WEG): Wohnungseigentum vermittelt das vollständige Eigentum an einer Wohnung und einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum des Grundstücks. Dagegen wird durch das Dauerwohnrecht kein Eigentum verschafft, sondern lediglich ein auf Dauer angelegtes Nutzungsrecht.

Entstehung und Erwerb eines Dauerwohnrechts

Vertragliche Grundlage

Die Begründung eines Dauerwohnrechts erfolgt auf der Basis eines schuldrechtlichen Vertrages, in dem die Modalitäten – wie Umfang, Dauer, Nutzungsmöglichkeiten und ggf. Entgelt – geregelt werden. Dieser Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung, sofern eine Eintragung ins Grundbuch beabsichtigt ist.

Eintragung ins Grundbuch

Für die Wirksamkeit des Dauerwohnrechts ist die Eintragung in das Grundbuch des belasteten Grundstücks erforderlich (§ 31 WEG). Das Recht kann als selbstständiges und dauerndes Recht gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 GBO im Grundbuch eingetragen und grundbuchmäßig abgesichert werden.

Dauernutzungsvertrag bei Genossenschaften

Wird das Dauerwohnrecht für Mitglieder einer Wohnungsgenossenschaft oder im Rahmen von Werkswohnungen eingeräumt, spricht man oft von Dauernutzungsverträgen, die die Modalitäten der Nutzung detailliert regeln.

Rechte und Pflichten aus dem Dauerwohnrecht

Rechte des Berechtigten

• Nutzungsrecht: Das Recht, die belastete Immobilie als Wohnung selbst zu nutzen oder Dritten zur Nutzung zu überlassen (z.B. durch Vermietung, sofern vertraglich nicht ausgeschlossen).
• Gestaltungsrechte: Möglichkeit zur Umgestaltung oder Modernisierung der Wohnräume, sofern dies im Vertrag gestattet ist.

Pflichten des Berechtigten

• Erhaltungspflichten: Der Berechtigte ist grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand zu halten.
• Kostenbeteiligung: Im Vertrag kann geregelt werden, dass der Nutzungsberechtigte die Betriebskosten, Lasten und etwaige Instandsetzungskosten trägt.

Pflichten des Eigentümers

• Duldungspflicht: Der Eigentümer muss das eingeräumte Dauerwohnrecht gegen Störungen Dritter schützen und sich jeder Beeinträchtigung des Nutzungrechts enthalten.

Übertragbarkeit, Verpfändung und Vererbbarkeit

Das Dauerwohnrecht kann – je nach vertraglicher Ausgestaltung – übertragbar, veräußerlich und vererbbar ausgestaltet werden. Dies stellt einen wesentlichen Unterschied zum höchstpersönlichen Wohnungsrecht dar. Es ist für die Finanzierung nutzbar, da es verpfändet oder mit Grundpfandrechten belastet werden kann, sofern dazu eine entsprechende vertragliche Ausgestaltung und Grundbucheintragung vorliegt.

Beendigung und Erlöschen des Dauerwohnrechts

Zeitablauf, Aufhebung und vertragliche Lösung

Das Dauerwohnrecht kann für einen festen Zeitraum oder auf Lebenszeit eingeräumt werden. Es endet durch Ablauf der festgelegten Zeit, durch eine einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung zwischen den Parteien oder durch eine im Vertrag geregelte außerordentliche Beendigungsoption (z.B. bei Pflichtverletzungen).

Erlöschen durch Untergang des Rechtsgrunds

Mit dem Untergang des Grundstücks (zum Beispiel aufgrund vollständiger Zerstörung) oder durch Wegfall des Rechtsgrundes erlischt auch das Dauerwohnrecht.

Gesetzliche Grundlagen

Maßgebend sind die §§ 31-42 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Flankierende Vorschriften finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), in der Grundbuchordnung (GBO) und in der Zivilprozessordnung (ZPO), insbesondere, wenn es um die Durchsetzung des Rechts oder um eine Zwangsvollstreckung geht.

Steuerliche Behandlung

Das Dauerwohnrecht ist aus steuerlicher Sicht als Nutzungsrecht an Immobilien zu behandeln. Es kann insbesondere im Rahmen der Grunderwerbsteuer, der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Einkommensteuer eine Rolle spielen. Die Bewertung des Dauerwohnrechts erfolgt gemäß den jeweils anwendbaren gesetzlichen Bewertungsmaßstäben (Bewertungsgesetz, Bewertung nach Ertragswertverfahren).

Literaturverzeichnis und weiterführende Hinweise

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Grundbuchordnung (GBO)
Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, Kommentar
* Münchener Kommentar zum BGB

Hinweis: Der vorliegende Artikel dient zur allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Die rechtlichen Rahmenbedingungen können sich im Detail ändern, weshalb die aktuelle Gesetzeslage stets zu prüfen ist.

Häufig gestellte Fragen

Wie wird ein Dauerwohnrecht rechtlich wirksam bestellt?

Ein Dauerwohnrecht wird gemäß deutschem Recht in der Regel durch Vertrag zwischen dem Eigentümer eines Grundstücks und dem Berechtigten begründet und ist im Grundbuch einzutragen (§ 31 WEG, § 1093 BGB). Die Eintragung dient der Sicherung des Rechts gegenüber Dritten und stellt die Wirksamkeitsvoraussetzung dar. Ohne diese Grundbucheintragung entsteht das Dauerwohnrecht gegenüber Dritten nicht. Der Vertrag über die Bestellung des Dauerwohnrechts bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird das Dauerwohnrecht zum sogenannten dinglichen Recht und bindet somit auch etwaige Rechtsnachfolger des Grundstückseigentümers. Im Vertrag werden neben der Bezeichnung des Berechtigten und des belasteten Grundstücks auch genaue Regelungen zur Nutzung, zu eventuellen Instandhaltungsverpflichtungen sowie zur Laufzeit getroffen.

Kann das Dauerwohnrecht befristet oder unter Bedingungen bestellt werden?

Das Dauerwohnrecht kann sowohl befristet als auch unbefristet bestellt werden. Ebenso ist es möglich, das Recht an bestimmte aufschiebende oder auflösende Bedingungen zu knüpfen. Die Bedingungen oder Befristungen müssen im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Dritten ihre Wirkung zu entfalten. Häufig wird das Dauerwohnrecht beispielsweise auf Lebenszeit des Berechtigten eingeräumt; möglich ist allerdings auch die Befristung auf eine bestimmte Anzahl von Jahren. Bedingungen könnten etwa die Zahlung eines Kaufpreises oder die Aufnahme der Berechtigten in die Familie des Eigentümers sein. Es ist rechtlich zwingend, dass die Bedingungen und Befristungen klar und eindeutig formuliert sind, andernfalls kann es zu Streitigkeiten über Inhalt und Bestand kommen.

Wer trägt bei einem Dauerwohnrecht die Instandhaltungs- und Betriebskosten?

Die Zuordnung der Instandhaltungs- und Betriebskosten beim Dauerwohnrecht ist im Gesetz nicht abschließend geregelt, sondern kann im Bestellungsvertrag flexibel vereinbart werden. Üblicherweise wird festgelegt, dass der Berechtigte für die Kosten des täglichen Gebrauchs sowie die laufenden Betriebskosten (Strom, Wasser, Heizung etc.) aufkommt. Über größere Instandhaltungsmaßnahmen (etwa Dachreparaturen, Erneuerung der Heizungsanlage) kann vereinbart werden, ob diese Kosten dem Berechtigten, dem Eigentümer oder anteilig beiden Parteien obliegen. Ist im Vertrag hierzu nichts geregelt, gilt nach der Rechtsprechung, dass der Eigentümer grundsätzlich für substanzielle Instandhaltung und Versicherung des Gebäudes verantwortlich bleibt, während der Berechtigte die laufenden Kosten der Nutzung trägt.

Kann das Dauerwohnrecht veräußert, vererbt oder belastet werden?

Das Dauerwohnrecht kann grundsätzlich veräußert oder vererbt werden, sofern im Eintragungsvermerk und im Bestellungsvertrag nichts anderes geregelt ist (§ 1092 BGB). In der Praxis wird jedoch häufig im Vertrag eine Beschränkung aufgenommen, dass das Recht nur persönlich, also nicht übertragbar oder vererbbar, ausgeübt werden darf (sogenanntes höchstpersönliches Recht). Ist keine solche Beschränkung enthalten, ist der Berechtigte berechtigt, das Recht weiterzugeben oder darauf Hypotheken oder Grundschulden einzutragen. Im Grundbuch sollte deutlich ersichtlich sein, ob es sich um ein übertragbares oder nicht übertragbares Recht handelt, um spätere Rechtsunsicherheiten zu vermeiden.

Unter welchen Umständen kann ein Dauerwohnrecht gelöscht werden?

Die Löschung eines Dauerwohnrechts erfolgt grundsätzlich durch Einigung (Aufhebungsvertrag) zwischen dem Eigentümer des belasteten Grundstücks und dem Berechtigten sowie durch schriftliche Bewilligung und die Löschungsbewilligung im Grundbuch. Ein Dauerwohnrecht kann außerdem gelöscht werden, wenn eine im Bestellungsvertrag vereinbarte auflösende Bedingung eintritt (etwa Tod des Berechtigten bei lebenslanger Bestellung; Fristablauf bei zeitlicher Befristung). In selteneren Fällen kann ein Dauerwohnrecht auch durch gerichtliche Entscheidung erlöschen, etwa im Fall einer Zwangsversteigerung bei Übersicherung, wobei hier die Rechte des Berechtigten durch das Grundbuch besonders geschützt werden. Die Löschung ist dem Grundbuchamt unter Vorlage aller erforderlichen Unterlagen anzuzeigen.

Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen bei Streitigkeiten über das Dauerwohnrecht?

Kommt es zwischen Berechtigten und Eigentümern zu Streitigkeiten über Rechte und Pflichten aus dem Dauerwohnrecht, kann der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten beschritten werden. Zuständig ist in der Regel das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Streitigkeiten können beispielsweise die Nutzung, Instandhaltung, den Zutritt des Eigentümers oder die Beendigung und Abwicklung des Rechts betreffen. Je nach Streitgegenstand besteht die Möglichkeit, auf Feststellung, auf Unterlassung oder auf Herausgabe/Entschädigung zu klagen. Schlichtungen oder Mediationen werden in der Praxis häufig empfohlen, aber sind keine gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren. Gerichtliche Entscheidungen orientieren sich im Streitfall am genauen Wortlaut des Grundbuchvermerks sowie am abgeschlossenen Vertrag.

Was passiert mit dem Dauerwohnrecht bei Verkauf oder Belastung des Grundstücks?

Ein einmal im Grundbuch eingetragenes Dauerwohnrecht bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel des belasteten Grundstücks bestehen und wirkt zugunsten des Berechtigten weiter (sogenanntes dingliches Recht). Das bedeutet, dass ein Käufer das Grundstück nur mit dem bestehenden Dauerwohnrecht erwerben kann. Auch weitere Belastungen, wie Hypotheken oder Grundschulden, treten im Rang hinter das Dauerwohnrecht, sofern das Wohnrecht im Grundbuchrang zuvor eingetragen wurde. Der neue Eigentümer ist an die Vereinbarungen im Bestellungsvertrag gebunden und darf das Recht weder einseitig einschränken noch aufheben. Auch im Falle einer Zwangsversteigerung erlischt das Dauerwohnrecht in der Regel nicht, es sei denn, im Grundbuch ist ein Rangrücktritt vor den pfandrechtlich abgesicherten Gläubiger aufgenommen worden.