Baubetreuungsvertrag

Definition und rechtliche Einordnung des Baubetreuungsvertrags

Der Baubetreuungsvertrag ist ein zivilrechtlicher Vertragstyp, der die rechtlichen Beziehungen zwischen einem Auftraggeber (Bauherrn) und einem Baubetreuer regelt. Im Mittelpunkt steht dabei die Übernahme bestimmter Aufgaben durch den Baubetreuer, die in der Regel die wirtschaftliche Vorbereitung, Planung und Durchführung eines Bauvorhabens für fremde oder eigene Rechnung betreffen. Rechtliche Grundlagen finden sich insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie ergänzend in spezialgesetzlichen Regelungen wie dem Gesetz zur Regelung der Baubetreuung (MaBV).

Inhalt und typische Aufgabenbereiche eines Baubetreuungsvertrags

Vertragsparteien

• Baubetreuer: Natürliche oder juristische Person, die das Bauvorhaben im Auftrag des Bauherrn plant, koordiniert und umsetzt.
• Auftraggeber (Bauherr): Eigentümer oder Erwerber eines Grundstücks oder Bauvorhabens, der den Baubetreuer mit bestimmten Aufgaben beauftragt.

Typische Leistungen

Ein Baubetreuungsvertrag erstreckt sich inhaltlich typischerweise auf folgende Aufgaben:

• Wirtschaftliche und technische Vorbereitung des Bauvorhabens
• Einholung von Genehmigungen
• Auswahl und Beauftragung von Architekten, Fachplanern und ausführenden Unternehmen
• Bauausführung einschließlich Bauleitung und Überwachung
• Mitwirkung bei der Baufinanzierung
• Kostenkontrolle und Abrechnung
• Übergabe des Objekts an den Bauherrn oder Erwerber

Die konkreten Leistungen des Baubetreuers ergeben sich aus dem individuell vereinbarten Leistungsumfang.

Vertragsarten

Es existieren zwei Hauptformen des Baubetreuungsvertrags:

1. Fremdrechnung (Treuhand-Baubetreuung): Der Baubetreuer handelt im Namen und für Rechnung des Auftraggebers.
2. Eigengeschäft (Eigengeschäfts-Baubetreuung): Der Baubetreuer tritt selbst als Bauherr auf und verkauft das fertiggestellte Objekt an den Erwerber.

Abgrenzung zu anderen Vertragstypen

Der Baubetreuungsvertrag ist abzugrenzen von anderen werk- und dienstvertraglichen Konstruktionen, wie zum Beispiel dem Werkvertrag nach §§ 631 ff. BGB, dem Architektenvertrag oder der Projektsteuerung. Während der klassische Werkunternehmer im eigenen Namen für eine Werkleistung haftet, obliegt dem Baubetreuer die umfassende Organisation, Koordination und Kontrolle des Bauvorhabens; eine eigene Ausführung ist nicht zwingend erforderlich.

Gesetzliche Grundlagen und Vorschriften

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Im BGB finden sich keine ausdrücklich ausgestalteten Vorschriften zum Baubetreuungsvertrag. Es handelt sich um einen typengemischten Vertrag, der sowohl Elemente des Dienst- als auch des Werkvertragsrechts enthalten kann. In der Praxis erfolgt die Einordnung des Vertrags daher nach den jeweils überwiegenden Vertragspflichten.

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Bei der Tätigkeit des Baubetreuers handelt es sich häufig um eine erlaubnispflichtige Tätigkeit im Sinne der MaBV und § 34c Gewerbeordnung (GewO). Die MaBV regelt insbesondere:

• Anforderungen an die Zuverlässigkeit und finanzielle Leistungsfähigkeit des Baubetreuers
• Treuhänderische Verwaltung der Gelder der Auftraggeber
• Verpflichtung zur Erteilung von Auskünften und Nachweisen
• Regelungen zur Absicherung der Kundengelder

Ein Verstoß gegen diese Vorschriften kann sowohl aufsichtsrechtliche Maßnahmen als auch haftungsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Weitere Regelungen und Normen

Je nach Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses können weitere Regelungen einschlägig sein, darunter die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), landesrechtliche Vorschriften zum Bauordnungsrecht sowie einschlägige Normen des Immobilien-, Gesellschafts- und Steuerrechts.

Rechte und Pflichten der Vertragsparteien

Pflichten des Baubetreuers

• Sorgfältige Erfüllung der übernommenen Aufgaben
• Wahrung der Interessen des Auftraggebers
• Transparente Kostenkontrolle und Abrechnung
• Information und Beratung des Auftraggebers
• Treuhänderische Verwaltung von Geldern (bei Tätigkeit nach MaBV)

Pflichten des Auftraggebers

• Zahlung der vereinbarten Vergütung
• Mitwirkungspflichten, z.B. Bereitstellung von Unterlagen
• Abnahme der durch den Baubetreuer erbrachten Leistungen nach deren Fertigstellung

Haftung

Der Baubetreuer haftet bei Pflichtverletzungen auf Schadensersatz. Die Haftung kann im Einzelfall je nach vertraglicher Konstellation und gesetzlicher Lage begrenzt oder ausgeweitet werden. Haftungstatbestände können sich u.a. ergeben bei:

• Mangelhafter Beratung oder Bauüberwachung
• Verletzung treuhänderischer Pflichten
• Überschreitung des Kostenrahmens

Beendigung und Kündigung des Baubetreuungsvertrags

Der Vertrag endet grundsätzlich durch die vollständige Erbringung der vereinbarten Leistung. Eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung ist je nach Ausgestaltung und gesetzlicher Einordnung möglich. Die Einzelheiten bestimmen sich nach den Vorschriften des BGB zu Dienst- beziehungsweise Werkverträgen sowie nach den individuellen Vertragsabsprachen.

Steuerrechtliche Aspekte

Die vertraglichen Vergütungen für Baubetreuungsleistungen unterliegen regelmäßig der Umsatzsteuer. Einkünfte aus der Tätigkeit können gewerbesteuerpflichtig sein. Im Zusammenhang mit Treuhandkonten oder verwalteten Geldern sind steuerliche Besonderheiten hinsichtlich der Mittelverwendung und der steuerlichen Qualifikation zu beachten.

Bedeutung und Praxisrelevanz des Baubetreuungsvertrags

Der Baubetreuungsvertrag hat eine erhebliche Bedeutung für anspruchsvolle Bauprojekte, insbesondere im Wohnungs- und Gewerbebau. Er bietet dem Auftraggeber die Möglichkeit, komplexe Bauvorhaben unter Übertragung der organisatorischen, wirtschaftlichen und technischen Gesamtverantwortung auf einen professionellen Baubetreuer abzuwickeln. Angesichts der Komplexität und Konsequenzen empfiehlt sich stets eine sorgfältige Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses unter Beachtung der einschlägigen gesetzlichen Vorschriften und der aktuellen Rechtsprechung.

Siehe auch

• Bauträgervertrag
• Werkvertrag
• Architektenvertrag
• MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung)
• Baufinanzierung

Literatur

• Werner/Pastor: Der Bauprozess, 17. Auflage, 2022.
• Locher/Koeble/Frik: HOAI Kommentar, 12. Auflage, 2021.
• Baumgart: Makler- und Bauträgerverordnung, Handkommentar, 6. Auflage, 2020.

Hinweis: Die vorstehenden Ausführungen bieten eine umfassende Übersicht ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Änderungen durch Gesetzgebung und Rechtsprechung sind stets zu beachten.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Pflichten übernehmen Baubetreuer im Rahmen eines Baubetreuungsvertrags?

Der Baubetreuer ist im Rahmen eines Baubetreuungsvertrags verpflichtet, sämtliche Aufgaben gemäß § 34c GewO sowie nach den vertraglich vereinbarten Leistungen zu erfüllen. Sein Hauptaufgabengebiet umfasst dabei sowohl die technische als auch die wirtschaftliche Betreuung des Bauvorhabens im Interesse des Bauherrn. Die rechtlichen Pflichten ergeben sich aus dem jeweiligen Vertrag sowie zwingenden gesetzlichen Vorschriften, beispielsweise dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Zu den Kernpflichten zählt neben der ordnungsgemäßen Planung und Überwachung der Ausführungsarbeiten die sorgfältige Auswahl und Kontrolle von Nachunternehmern, die Überwachung des Zahlungsflusses, die Einhaltung von Genehmigungen und Auflagen (z. B. aus dem Bauordnungsrecht) sowie die Interessenwahrung des Bauherrn gegenüber Dritten. Der Baubetreuer muss den Bauherrn regelmäßig und umfassend informieren und haftet für Pflichtverletzungen im Rahmen der Erfüllung der übernommenen Aufgaben vollumfänglich nach den Grundsätzen des Werkvertragsrechts (§§ 631 ff. BGB) oder Dienstvertragsrechts (§§ 611 ff. BGB), je nach Ausgestaltung des konkreten Vertrags. Zudem bestehen besondere Absicherungspflichten wie etwa das Führen von Treuhandkonten, sofern der Baubetreuer für den Bauherrn Zahlungen abwickelt.

Welche formalen Anforderungen muss ein Baubetreuungsvertrag erfüllen?

Ein Baubetreuungsvertrag unterliegt keinen besonderen Formvorschriften und kann grundsätzlich formfrei – auch mündlich – abgeschlossen werden. Aus Beweisgründen sowie zur rechtlichen Absicherung der Parteien ist jedoch die Schriftform dringend zu empfehlen. Im Vertrag sollten mindestens die genaue Beschreibung des Bauvorhabens, der vertragliche Leistungsumfang des Baubetreuers (Leistungsbeschreibung), Beginn und Dauer der Betreuung, Vergütungsregelungen einschließlich Zahlungsmodi, Pflichten zur Rechnungslegung, Modalitäten zur Haftung und Schadensersatz sowie etwaige Rücktritts- oder Kündigungsrechte enthalten sein. Bei Verbraucherverträgen ist die Information über das Widerrufsrecht zu beachten. Weiterhin empfiehlt sich die Aufnahme von Regelungen zur Haftpflichtversicherung und zur Vorgehensweise bei Leistungsänderungen oder Streitigkeiten.

Welche gesetzlichen Kündigungsrechte bestehen für Parteien eines Baubetreuungsvertrags?

Sowohl dem Bauherrn als auch dem Baubetreuer stehen im Rahmen eines Baubetreuungsvertrags die gesetzlichen Kündigungsrechte nach den §§ 649 bzw. 627, 628 BGB zu, abhängig davon, ob der Vertrag als Werk- oder Dienstvertrag einzuordnen ist. Handelt es sich um einen werkvertraglichen Baubetreuungsvertrag, kann der Bauherr jederzeit bis zur Vollendung der vertraglichen Leistungen kündigen (§ 649 BGB), ist dann jedoch zur Zahlung der vereinbarten Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen verpflichtet. Liegt ein Dienstvertrag vor, besteht ein jederzeitiges Kündigungsrecht ohne wichtigen Grund (§ 627 BGB), sofern kein besonderer Vertrauensschutz vorliegt. Kündigungen aus wichtigem Grund sind – unabhängig von der Vertragsart – stets zulässig, z. B. bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen oder bei Zahlungsunfähigkeit. Die jeweilige Kündigung ist dem Vertragspartner anzuzeigen; die Folgen der Kündigung (z. B. Abwicklung, Herausgabe von Unterlagen, Vergütungsabrechnung) richten sich nach der konkreten Vertragsausgestaltung und den gesetzlichen Bestimmungen.

Welche Haftungsregelungen greifen beim Baubetreuungsvertrag?

Die Haftung des Baubetreuers richtet sich im Grundsatz nach den einschlägigen Vorschriften des BGB sowie etwaigen Individual- oder Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), sofern diese vereinbart wurden. Bei schuldhafter Pflichtverletzung haftet der Baubetreuer auf Ersatz des entstandenen Schadens gemäß § 280 BGB (Verschuldenshaftung), insbesondere für Planungs- oder Überwachungsfehler, ungenügende Prüfung von Rechnungen oder Abweichungen vom vertraglich vereinbarten Leistungsumfang. Die Haftung kann vertraglich begrenzt werden, jedoch nicht für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit (§ 309 Nr. 7 BGB). Typisch sind Regelungen zu Haftungshöchstgrenzen und Nachweispflichten. In einigen Fällen besteht eine persönliche Haftung des Geschäftsführers einer Baubetreuungsgesellschaft. Ferner ist die Vereinbarung einer Berufshaftpflichtversicherung üblich und dient dem Schutz des Bauherrn im Schadensfall. Im Falle von Organhaftung, beispielsweise bei GmbHs, greifen die Regelungen des GmbHG.

Wann liegt bei einem Baubetreuungsvertrag ein Verbraucherbauvertrag im Sinne des BGB vor?

Ein Verbraucherbauvertrag im Sinne des § 650i BGB liegt dann vor, wenn der Bauherr Verbraucher ist und der Vertrag zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Bauwerk geschlossen wird. Für Baubetreuungsverträge kann dies einschlägig sein, sofern der Vertrag auch die Herstellung oder wesentliche Veränderung eines Bauwerks zum Gegenstand hat und der Baubetreuer sich zur vollständigen Durchführung verpflichtet. In diesem Fall gelten zusätzliche Verbraucherschutzregelungen: z. B. das Widerrufsrecht nach § 650l BGB, besondere Anforderungen an Vertragsinhalt und Bau- und Leistungsbeschreibung sowie bestimmte Dokumentationspflichten durch den Unternehmer. Der Schutzmechanismus dient der Transparenz und finanziellen Absicherung des Verbrauchers.

Welche Unterschiede bestehen zwischen dem Baubetreuungsvertrag und anderen Bauverträgen (Generalunternehmer-, Architekten-, Bauträgervertrag) aus rechtlicher Sicht?

Im Gegensatz zum klassischen Generalunternehmer- oder Bauträgervertrag nimmt der Baubetreuungsvertrag regelmäßig eine treuhänderische Stellung des Baubetreuers für den Bauherrn ein, ohne dass dieser eigene Ausführungs- oder Lieferpflichten im Sinne eines Werkvertrags übernimmt. Während der Generalunternehmer die Eigenausführung sämtlicher Bauleistungen schuldet, organisiert und überwacht der Baubetreuer lediglich als Sachverwalter verschiedene Baumaßnahmen und steuert den Ablauf, ohne selbst Bauleistungen zu erbringen. Im Vergleich zum Architektenvertrag ist der Baubetreuungsvertrag deutlich umfassender und häufig auf die wirtschaftlich-administrative Abwicklung fokussiert. Der Bauträgervertrag hingegen beinhaltet sowohl die Planung als auch die Ausführung einschließlich Grundstücksverkauf; der Baubetreuungsvertrag bleibt dagegen typischerweise auf die Steuerung und Überwachung des Bauvorhabens beschränkt. Diese Unterschiede haben Auswirkungen auf Vertragstyp, Haftung, Vergütung und Verbraucherschutzvorgaben.

Welche Regelungen gelten im Falle von Leistungsänderungen oder Nachträgen während der Vertragslaufzeit?

Kommt es im Verlauf des Bauprojekts zu Leistungsänderungen oder Nachträgen, ist zunächst auf die vertraglichen Vereinbarungen zurückzugreifen. Fehlen klare Regelungen, gelten die allgemeinen Grundsätze des BGB. Der Baubetreuungsvertrag sollte möglichst exakt festlegen, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Verfahren Leistungsänderungen vorgenommen werden können (z. B. Schriftform, Zustimmungspflichten, Nachtragsangebote, Preisregelungen). Im Bereich des Verbraucherbauvertrags greifen die besonderen Vorschriften der §§ 650b ff. BGB (Anordnungsrecht, Änderungsvergütung). Dabei ist der Baubetreuer verpflichtet, den Bauherrn transparent über die Kostenfolgen, Planungsänderungen und Auswirkungen auf Fristen zu informieren und rechtlich einwandfreie Nachtragsvereinbarungen herbeizuführen. Missachtet der Baubetreuer diese Pflichten, können Haftungs- und Schadensersatzansprüche entstehen.