Wandfeuchtigkeit in Souterrainwohnungen eines Altbaus – Sachmangel im Lichte aktueller BGH-Rechtsprechung
Am 9. Dezember 2024 entschied der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 79/23) erneut über die rechtliche Bewertung von Wandfeuchtigkeit in einer Souterrainwohnung eines Altbaus. Die Entscheidung verdeutlicht, unter welchen Voraussetzungen im Immobilienkauf Feuchtigkeit als Sachmangel zu qualifizieren ist und gibt damit wertvolle Hinweise für Verkäufer, Käufer sowie Investoren in Bestandsimmobilien.
Sachverhalt und Prozessverlauf
Im Mittelpunkt des Verfahrens stand der Erwerb einer etwa 1900 errichteten, im Souterrain gelegenen Wohnung im Wege eines notariell beurkundeten Kaufvertrags. Nach Übergabe stellte die Käuferseite erhebliche Wandfeuchtigkeit im Untergeschoss fest. Infolge der Durchfeuchtungen kam es zu sichtbaren Schäden am Mauerwerk und Beeinträchtigungen des Wohnkomforts. Die Käuferin begehrte auf diesem Weg die Rückabwicklung des Kaufvertrags beziehungsweise Schadensersatz, da sie von einem erheblichen Mangel ausgehe. Im Kaufvertrag selbst waren keine ausdrücklichen Vereinbarungen hinsichtlich des Erhaltungszustands oder spezieller Feuchtigkeitsproblematiken getroffen worden.
Die rechtliche Einordnung von Feuchtigkeit als Sachmangel
Im Zentrum stand dabei die Beurteilung, ob die festgestellte Wandfeuchtigkeit einen Sachmangel im Sinne von § 434 BGB darstellt. Nach aktueller Rechtslage schuldet der Verkäufer einer Immobilie die Überlassung eines mangelfreien Objekts, es sei denn, es wird ausdrücklich ein abweichender Zustand vereinbart oder offenkundige altersbedingte Besonderheiten sind zu erwarten.
Maßstäbe nach geltendem Recht
Bei älteren Gebäuden richtet sich die Beurteilung von Mängeln auch danach, welchen Bauzustand der Erwerber nach Art und Alter des Hauses sowie dem Vertragskontext erwarten durfte. Ein Gebäude muss grundsätzlich ausreichend gegen eindringende Feuchtigkeit geschützt sein, selbst wenn moderne Abdichtungssysteme zu Bauzeiten nicht üblich waren. Eine bloße Altersentsprechung schließt einen Sachmangel daher nicht aus.
Bedeutung von Beschaffenheitsvereinbarungen
Von zentraler Bedeutung ist, ob im Kaufvertrag eine konkrete Beschaffenheit (z.B. „trocken” oder „zum Wohnzweck geeignet”) vereinbart wurde. Fehlt eine solche Regelung, gilt als objektiver Maßstab die übliche Beschaffenheit vergleichbarer Immobilien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses.
Leitsätze der aktuellen BGH-Entscheidung
Der BGH bestätigte, dass Feuchtigkeitsschäden in einer im Souterrain gelegenen Wohnung eines Altbaus auch bei älteren Häusern als Sachmangel einzuordnen sind, sofern sie über die bei vergleichbaren Objekten zu erwartenden Erscheinungen hinausgehen. Maßgeblich ist hierbei die Geeignetheit der Räumlichkeiten zur dauerhaften Wohnnutzung ohne unzumutbare Beeinträchtigungen.
Der Senat differenzierte dabei nach dem Umfang und der Intensität der Feuchtigkeitserscheinungen. Sind die Feuchtigkeitsschäden als gravierend anzusehen und beeinträchtigen sie die Nutzbarkeit oder die Werthaltigkeit des Objektes erheblich, liegt in der Regel ein Mangel vor. Eine entsprechende Beschaffenheit kann allenfalls dann als vereinbart gelten, wenn dies ausdrücklich zwischen den Parteien geregelt wurde oder sich aus den Umständen des Einzelfalls zwingend ergibt.
Rechtsfolgen für Verkäufer und Käufer von Altbauwohnungen
Für die Vertragsparteien ergibt sich aus der Entscheidung ein vielschichtiges Pflichtenprogramm. Käufer sind gehalten, die Beschaffenheit – insbesondere in Souterrainwohnungen oder bei älteren Gebäuden – genau zu prüfen und auf etwaige Abweichungen zur üblichen Beschaffenheit vergleichbarer Immobilien zu achten. Verkäufer tragen das Risiko für nicht offenkundige, den Nutzwert einschränkende Mängel, es sei denn, eine ausdrückliche Haftungsfreizeichnung wurde wirksam vereinbart oder der Mangel wurde ausdrücklich als zugesicherte Eigenschaft ausgeschlossen.
Der Hinweis darauf, dass das Souterrain typischerweise feuchter ist als andere Geschosse, genügt nicht per se zur Entlastung des Verkäufers. Vielmehr muss eine hinreichend konkrete Vereinbarung erfolgen, um den Haftungsmaßstab zu verschieben.
Implikationen für die Vertragsgestaltung und die Praxis
Das Urteil des Bundesgerichtshofs betont die Notwendigkeit einer klaren vertraglichen Regelung zur Beschaffenheit von Altbauten, insbesondere im sensiblen Bereich von Kellergeschossen und Souterrainwohnungen. Der Aufnahme eindeutiger Angaben zum baulichen Zustand, insbesondere zu bestehenden oder potentiellen Feuchtigkeitsproblematiken, kommt erhebliche Bedeutung zu – sei es im Kaufvertrag selbst oder in den dazugehörigen Anlagen und Protokollen etwaiger Vorbegehungen.
Gleichzeitig wirft die Entscheidung erhebliche Fragen auf im Hinblick auf die Reichweite von Haftungsausschlüssen, die Offenbarungspflichten des Verkäufers sowie die Abgrenzung von gewöhnlichen Gebrauchsspuren zu mangelbegründenden Zuständen.
Fazit und Ausblick
Die jüngste BGH-Rechtsprechung unterstreicht die Bedeutung der sorgfältigen Prüfung und Dokumentation von Feuchtigkeitserscheinungen in Altbauimmobilien. Gerade im Souterrainbereich treffen die Vertragsparteien besondere Sorgfaltspflichten. Die rechtssichere Vertragsgestaltung gewinnt vor diesem Hintergrund weiter an Bedeutung, um spätere Streitigkeiten über etwaige Sachmängel und deren Haftungsfolgen zu vermeiden.
Für Unternehmen, Investoren und private Immobilienkäufer ergibt sich daraus die Notwendigkeit, bei Erwerb und Veräußerung von Bestandsimmobilien sämtliche relevanten Umstände antizipativ zu erfassen und gegebenenfalls rechtlich abzusichern.
Für weitergehende rechtliche Fragestellungen im Zusammenhang mit Sachmängeln bei Altbauten, Haftungsmodalitäten im Immobilienerwerb oder der Ausgestaltung wirksamer Kaufverträge stehen die Rechtsanwälte von MTR Legal gerne zur Verfügung.
