Vào tháng 6 năm 2024, giá trị của quỹ mở bất động sản UniImmo Wohnen ZBI đã giảm mạnh 17 phần trăm và các nhà đầu tư đã mất rất nhiều tiền. Hiện nay, Tòa án quận Stuttgart đã ra phán quyết bồi thường thiệt hại cho một nhà đầu tư (Mã số: 12 O 287/24) vì bà đã được tư vấn sai bởi ngân hàng môi giới. Cơ sở pháp lý cho các yêu cầu bồi thường thiệt hại trong luật Đức phát sinh từ các quy định pháp luật và hợp đồng khác nhau, định nghĩa các điều kiện để có một yêu cầu bồi thường.
Đầu tư vào các quỹ mở bất động sản như UniImmo Wohnen ZBI luôn đi kèm với nhiều rủi ro khác nhau. Chúng bao gồm biến động trên thị trường bất động sản, mất giá, các căn trống hoặc nhu cầu cải tạo tăng cao. Trong lĩnh vực luật trách nhiệm pháp lý của Đức, có sự phân biệt giữa các cơ sở yêu cầu bồi thường thiệt hại hợp đồng và phi hợp đồng, mỗi cơ sở có các điều kiện và hiệu quả pháp lý khác nhau cho các yêu cầu bồi thường thiệt hại. Trong khuôn khổ của tư vấn đầu tư đúng đắn, nhà đầu tư cần được thông báo đầy đủ về các rủi ro hiện tại trước khi họ đưa ra quyết định đầu tư, theo công ty luật kinh tế MTR Legal Rechtsanwälte, nơi có kinh nghiệm lớn trong luật thị trường vốn.
Tổng quan quỹ
UniImmo: Deutschland là một quỹ mở bất động sản, chuyên đầu tư vào bất động sản Đức và tham gia vào các công ty bất động sản. Mục tiêu của quỹ là tạo ra thu nhập thường xuyên từ tiền cho thuê và đạt được sự gia tăng giá trị bền vững cho các nhà đầu tư. Ý tưởng đầu tư của quỹ dành cho những người theo đuổi mục tiêu đầu tư dài hạn và sẵn sàng chịu đựng các rủi ro liên quan đến đầu tư bất động sản.
Cấu trúc của quỹ dự kiến rằng khoảng 54% tài sản quỹ sẽ được đầu tư vào bất động sản ở Đức, trong khi khoảng 46% sẽ thuộc về các quốc gia châu Âu khác. Để gia tăng khả năng sinh lời, quỹ có thể tài trợ vốn từ bên ngoài lên tới 30% giá trị của tất cả các bất động sản đã mua. Công cụ phòng ngừa phái sinh chỉ được sử dụng để bảo vệ tài sản hiện có, nhằm giảm bớt rủi ro cho nhà đầu tư.
Như một quỹ mở bất động sản, UniImmo: Deutschland tuân thủ các quy định nghiêm ngặt của luật Đức, đặc biệt là Bộ luật dân sự Đức (BGB). Các điều khoản §280 và §281 của BGB điều chỉnh các điều kiện để đòi bồi thường thiệt hại trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ trong mối quan hệ nợ. Nếu có vi phạm nghĩa vụ, ví dụ do tư vấn sai hoặc thông tin không đầy đủ, các nhà đầu tư bị thiệt hại có thể yêu cầu bồi thường. Người nợ – thông thường là ngân hàng tư vấn hoặc người khởi xướng quỹ – nên bồi thường thiệt hại xảy ra. Điều này có thể thông qua việc trả tiền hoặc phục hồi hiện trạng ban đầu.
Các dữ liệu chính của quỹ luôn có thể tham khảo rõ ràng cho nhà đầu tư. Loại chứng khoán của UniImmo: Deutschland là quỹ, mã ký hiệu chứng khoán (WKN) là 980550, mã ISIN là DE0009805507. Biểu đồ giá quỹ cung cấp thông tin chi tiết về sự phát triển của tài sản quỹ và cũng chỉ ra các khoản phân phối thường xuyên cho nhà đầu tư. Các thông tin thêm về khối lượng quỹ, số lượng cổ phiếu, các khoản phân phối và các chỉ số khác có thể tìm thấy trong bản cáo bạch và thông tin nhà đầu tư quan trọng trực tuyến.
Trong trường hợp thiệt hại – ví dụ, do tư vấn sai hoặc thiếu thông báo về rủi ro – các nhà đầu tư bị thiệt hại có thể đòi bồi thường trực tiếp từ người nợ. Điều kiện là các tiêu chí pháp luật của §280 BGB được đáp ứng. Quỹ không chỉ cung cấp cơ hội tham gia vào thị trường bất động sản Đức và hưởng lợi từ thu nhập thường xuyên mà còn tuân thủ các quy định pháp lý rõ ràng để đảm bảo sự bảo vệ cho nhà đầu tư.
Với định hướng vào bất động sản và tham gia vào các công ty bất động sản ở Đức và châu Âu, UniImmo: Deutschland cung cấp một lựa chọn hấp dẫn cho các nhà đầu tư, mong muốn đạt được sự gia tăng giá trị bền vững và thu nhập ổn định dài hạn. Đồng thời, điều quan trọng là phải ý thức rõ về các rủi ro và biết quyền lợi của mình trong trường hợp thiệt hại – đặc biệt là quyền đòi bồi thường thiệt hại – và áp dụng nó.
Tư vấn sai bởi ngân hàng như vi phạm nghĩa vụ
Nguyên đơn trong vụ việc trước Tòa án quận Stuttgart, theo thông tin của mình, là một nhà đầu tư có định hướng an toàn, như được Handelsblatt đã báo cáo trực tuyến ngày 15 tháng 5 năm 2025. Tuy nhiên, Ngân hàng Volksbank Böblingen đã khuyến nghị cô tham gia vào quỹ mở bất động sản UniImmo Wohnen ZBI. Rằng việc tham gia quỹ mở bất động sản không phải là một đầu tư an toàn đã rõ ràng ít nhất khi vào mùa hè năm 2024 xảy ra sự mất giá trị lớn và quỹ gần như qua đêm đã mất 800 triệu Euro.
Nhà đầu tư cảm thấy họ đã được ngân hàng tư vấn sai và đòi bồi thường thiệt hại. Tòa án Stuttgart chia sẻ quan điểm của cô ấy. Vì ngân hàng đã vi phạm nghĩa vụ tư vấn của mình, nên họ đã làm cho mình chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại và phải hoàn trả vốn đầu tư cho nguyên đơn, tòa án quyết định. Quyết định này vẫn chưa có hiệu lực pháp lý và ngân hàng đã thông báo rằng họ sẽ kháng cáo.
Tòa án quận Nürnberg-Fürth: Rủi ro bị đánh giá sai
Bên cạnh phán quyết của Tòa án quận Stuttgart, một quyết định của Tòa án quận Nürnberg-Fürth ngày 21 tháng 2 năm 2025 cũng có thể làm các nhà đầu tư của UniImmo Wohnen ZBI hy vọng (Mã số: 4 HK O 5879/24). Tòa án đã phát hiện ra rằng rủi ro của quỹ mở bất động sản đã được đánh giá quá thấp trong bảng thông tin cơ sở và các nhà đầu tư bị lừa dối về rủi ro thực sự.
Chỉ số rủi ro của UniImmo Wohnen ZBI được chỉ định là 2 hoặc 3. Trung tâm Người tiêu dùng Baden-Württemberg đã chỉ trích rằng sự xếp hạng đó quá thấp. Theo quan điểm của họ, quỹ nên được xếp hạng với chỉ số rủi ro 6 cao hơn.
Tòa án quận Nürnberg-Fürth đã ủng hộ đơn kiện của Trung tâm Người tiêu dùng. Tòa án quyết định rằng đánh giá rủi ro của ZBI không tuân theo các quy định pháp luật vì không có định giá bất động sản hàng tháng và không có điểm chuẩn phù hợp được sử dụng. Do đó, chỉ số rủi ro cho đầu tư vốn của nhà đầu tư cá nhân như quỹ mở bất động sản UniImmo Wohnen ZBI nên được chỉ định là 6.
Rủi ro tiêu chí trung tâm cho nhà đầu tư
Tòa án quận Nürnberg-Fürth tiếp tục nêu rằng việc đánh giá rủi ro là một tiêu chí trung tâm cho người tiêu dùng và ảnh hưởng đáng kể đến quyết định đầu tư của họ. Một lớp rủi ro quá thấp lừa dối nhà đầu tư về rủi ro của họ và vi phạm luật cạnh tranh không lành mạnh (UWG). Do đó, ZBI không được quảng cáo quỹ với lớp rủi ro quá thấp.
Chỉ số rủi ro được thể hiện trên một thang đo từ 1 đến 7, trong đó 1 là rủi ro thấp nhất và 7 là rủi ro cao nhất. Người tiêu dùng được truyền đạt một cách minh bạch về rủi ro khi họ tham gia vào một khoản đầu tư vốn.
Phán quyết của tòa án quận Nürnberg-Fürth cũng chưa có hiệu lực pháp lý và quản lý quỹ đã kháng cáo.
Yêu cầu bồi thường thiệt hại của nhà đầu tư
Tuy nhiên, các quyết định của tòa án quận Nürnberg-Fürth và tòa án quận Stuttgart cho thấy rằng nhà đầu tư không được phép bị lừa dối về rủi ro khi tham gia vào một khoản đầu tư tài sản. Nếu họ không được thông báo đúng đủ về rủi ro, họ có thể đưa ra yêu cầu bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp này, yêu cầu bồi thường thiệt hại có thể được đưa ra đối với cả người sáng lập quỹ và người tư vấn đầu tư, nếu họ không thông báo đủ về các rủi ro.
MTR Legal Rechtsanwälte có kinh nghiệm lớn trong luật thị trường vốn và tư vấn cho nhà đầu tư của quỹ mở bất động sản UniImmo Wohnen ZBI.
Hãy liên hệ liên hệ với chúng tôi!
