Quyết định của Tòa án Tối cao Đức ngày 23.01.2025 – Mã số: V ZB 10/24
Đối với bất động sản, có thể được cấp một quyền mua trước. Trong đó, cần phân biệt giữa quyền mua trước chủ thể vật chất và quyền mua trước chủ thể cá nhân. Cần lưu ý rằng quyền mua trước này không thể đơn giản chuyển đổi sang quyền mua trước kia, như một quyết định của Tòa án Tối cao Đức ngày 23 tháng 1 năm 2025 (Mã số: V ZB 10/24) cho thấy.
Quyền mua trước chủ thể vật chất được cấp cho chủ sở hữu hiện tại của một bất động sản cụ thể. Theo đó, nó cũng có thể được chuyển nhượng hoặc thừa kế. Tuy nhiên, quyền mua trước chủ thể cá nhân lại gắn với một người cụ thể được cấp quyền mua trước. Nó không thể chuyển nhượng được, theo công ty luật MTR Legal Rechtsanwälte, công ty tư vấn trong lĩnh vực luật bất động sản.
Tòa án Tối cao Đức hiện đã làm rõ trong quyết định của mình rằng không thể chuyển đổi quyền mua trước một cách đơn giản. Thay vào đó, cần phải hủy quyền mua trước hiện tại và sau đó xác lập một quyền mua trước mới. Điều này cũng áp dụng trong trường hợp người thụ hưởng hiện cũng đang là chủ sở hữu của bất động sản chủ hàng.
Văn phòng đăng ký từ chối chuyển đổi
Trong trường hợp cụ thể này, chủ sở hữu một bất động sản đã cấp quyền mua trước chủ thể vật chất cho chủ sở hữu một bất động sản liền kề trong mọi trường hợp. Hai người chủ sở hữu này đã thỏa thuận bằng văn bản công chứng để thay đổi quyền mua trước hiện tại thành quyền mua trước chủ thể cá nhân, để nó thuộc về chủ sở hữu của bất động sản liền kề. Quyền mua trước này sẽ không thể thừa kế hoặc chuyển nhượng.
Tuy nhiên, Văn phòng đăng ký bất động sản đã từ chối kế hoạch của họ và bác đơn yêu cầu thay đổi. Tòa án Thượng thẩm Munich đã xác nhận quyết định của Văn phòng đăng ký và từ chối kháng cáo của các chủ sở hữu. OLG giải thích rằng các bên liên quan có ý định thay đổi nội dung không hợp lệ. Việc chuyển đổi chỉ có thể được thực hiện thông qua việc hủy bỏ và tái xác lập quyền mua trước. Tòa án Tối cao Đức đã xác nhận quyết định của OLG Munich.
Cần hủy bỏ và tái xác lập quyền mua trước
Tòa án Tối cao Đức đã chỉ ra rằng chuyển đổi dự kiến của quyền mua trước không phải là thay đổi nội dung của một quyền theo § 877 BGB. Vì một quyền mua trước hiện có lợi cho chủ sở hữu hiện tại của một bất động sản không thể được thay đổi thành quyền mua trước hiện có lợi cho một người cụ thể rõ ràng bằng cách thay đổi quyền. Thay vào đó, cần phải hủy quyền mua trước hiện tại và xác lập một quyền mua trước mới. Trong trường hợp này, không có vai trò nếu người thụ hưởng hiện đã là chủ sở hữu của bất động sản chủ hàng.
Một sự thay đổi nội dung theo § 877 BGB không được xem xét từ ban đầu, nếu chủ sở hữu của quyền được thay đổi. Điều này cũng đúng với việc thay đổi một quyền mua trước chủ thể vật chất thành quyền mua trước chủ thể cá nhân, Tòa án Tối cao Đức đã làm rõ. Vì ở đây, quyền từ chủ sở hữu hiện tại của bất động sản được chuyển thành quyền của một người cụ thể. Điều này không thay đổi, mặc dù người thụ hưởng hiện là chủ sở hữu của bất động sản chủ hàng. Khi bán bất động sản này, tác động của việc thay đổi quyền mua trước sẽ rõ ràng. Vì nếu chủ sở hữu bán bất động sản, thì người mua cũng sẽ nhận được quyền mua trước đối với bất động sản khác. Tuy nhiên, với sự thay đổi sang quyền mua trước chủ thể cá nhân, quyền mua trước sẽ vẫn thuộc về người, và tách rời khỏi bất động sản liền kề, Tòa án Tối cao Đức đã chỉ ra.
Không thể chuyển đổi bảo vệ thứ tự
Quyền mua trước chủ thể vật chất và quyền mua trước chủ thể cá nhân đại diện cho hai quyền khác nhau. Vì vậy, một sự chuyển đổi không thể được coi là chỉ là một thay đổi nội dung của một quyền, các thẩm phán ở Karlsruhe đã chỉ ra. Một quyền mua trước có lợi cho chủ sở hữu hiện tại của một bất động sản không thể bị tách khỏi quyền sở hữu đối với bất động sản đó. Nếu sửa đổi một quyền mua trước chủ thể vật chất thành một quyền mua trước chủ thể cá nhân là hợp lệ, thì quyền mua trước sẽ mất đi sự ràng buộc với bất động sản. Điều này không phù hợp với § 1103 Abs. 1 BGB, Tòa án Tối cao Đức chỉ ra rõ.
Một sự chuyển đổi bảo vệ thứ tự cho quyền mua trước là không thể theo quyết định của Tòa án Tối cao Đức.
MTR Legal Rechtsanwälte tư vấn trong luật bất động sản.
Hãy liên lạc với chúng tôi!
