Keine Vertragsanpassung bei langfristigem Gewerberaummietvertrag infolge Pandemie und Kriegsgeschehen
Das Landgericht Koblenz hat mit Urteil vom 14. März 2024 (Az. 14 O 278/24) entschieden, dass weder die COVID-19-Pandemie noch der Krieg in der Ukraine ohne weiteres einen Anspruch auf Anpassung langfristiger Gewerberaummietverträge gemäß § 313 BGB begründen. Diese Entscheidung verdeutlicht, unter welchen Voraussetzungen eine Vertragsanpassung aufgrund unvorhersehbarer Störungen des Äquivalenzverhältnisses in Betracht kommt.
Sachverhalt des zugrundeliegenden Rechtsstreits
Im Mittelpunkt der Entscheidung stand ein Mietverhältnis über gewerbliche Räumlichkeiten von hoher wirtschaftlicher Bedeutung. Die Mieterin leitete eine Vertragsanpassung her, gestützt auf erhebliche Erschwernisse der Vertragserfüllung infolge der COVID-19-Pandemie sowie der zu erwartenden wirtschaftlichen Auswirkungen des Ukraine-Krieges. Sie begehrte eine Modifikation der abgeschlossenen vertraglichen Regelungen – namentlich Aussetzung beziehungsweise Reduzierung der vereinbarten Mietzahlungen.
Begründung der beklagten Partei
Die Vermieterin sah keine Grundlage für eine Änderung des Mietvertrages unter Berufung auf § 313 BGB. Sie argumentierte, dass weder die Pandemie noch der Krieg in der Ukraine einen unvorhersehbaren Umstand darstelle, der den Fortbestand des Vertrags für eine der Parteien unzumutbar mache. Insbesondere erfolgte der Hinweis, dass das unternehmerische Risiko grundsätzlich bei der Mieterin verbleibe.
Gerichtliche Beurteilung des Anpassungsbegehrens
Erforderlichkeit einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage
Das Landgericht wies das Anpassungsbegehren mit der Begründung zurück, dass eine Vertragsanpassung nur bei einer schwerwiegenden, unzumutbaren Vertragsstörung in Betracht kommt. Weder die pandemiebedingten Einschränkungen noch die Auswirkungen des Krieges erfüllten diese Voraussetzung im vorliegenden Fall für die betreffende Mietpartei. Die Richter betonten, dass grundsätzliche Veränderungen der politischen oder wirtschaftlichen Situation auch im Rahmen langfristiger Verträge vom unternehmerischen Risiko mit umfasst sind.
Kein Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB
Das Gericht stellte fest, dass der sogenannte „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ nach § 313 BGB hohe Anforderungen an die Zumutbarkeit setzt. Eine Störung der Geschäftsgrundlage rechtfertige nur dann eine Anpassung, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag für eine Partei unter Berücksichtigung aller Umstände untragbar erscheine und das Risiko der Entwicklung nicht ohnehin von den Vertragsparteien übernommen worden sei. Im entschiedenen Fall lagen nach Auffassung der Kammer die Voraussetzungen dafür nicht vor.
Tragweite des Urteils für längerfristige Verträge
Die Entscheidung des Landgerichts Koblenz wirkt über den Einzelfall hinaus. Sie unterstreicht, dass sowohl Pandemien als auch kriegerische Konflikte als allgemeine Risiken des Wirtschaftslebens zu qualifizieren sein können und nicht ohne weiteres einen Anspruch auf Anpassung langfristiger vertraglicher Bindungen begründen. Damit werden die Anforderungen an Mietparteien, einen Wegfall oder eine erhebliche Erschütterung der Geschäftsgrundlage darzulegen, nochmals verdeutlicht. Eine vertragliche Anpassung bleibt die Ausnahme bei gravierenden und nicht absehbaren Veränderungen der Verhältnisse.
Rechtliche Einordnung und Ausblick
Die Frage, unter welchen Umständen wirtschaftliche oder politische Extremsituationen Einfluss auf bereits bestehende Verträge nehmen und eine Anpassung auslösen können, ist weiterhin Gegenstand gerichtlicher und wissenschaftlicher Diskussionen. Entscheidend bleibt regelmäßig die genaue Betrachtung des Einzelfalls. Dabei kommt es insbesondere auf die vertraglichen Regelungen, das Risikoprofil der Parteien und die konkreten Auswirkungen der veränderten Umstände an.
Für Unternehmen, Investoren und Vermögensverwalter ergeben sich damit im Bereich des Immobilienrechts zahlreiche Herausforderungen im Umgang mit langfristigen Vertragsverhältnissen. Bei weitergehenden rechtlichen Fragestellungen zu laufenden oder künftigen Miet- und Pachtverträgen empfiehlt sich – zur Vermeidung von Risiken und Rechtsnachteilen – die Inanspruchnahme fundierter Beratung. Weitere Informationen hierzu finden Sie unter Rechtsberatung im Immobilienrecht.
