Der Europäische Gerichtshof stellte zur umsatzsteuerlichen Behandlung mitvermieteter Betriebsvorrichtungen maßgebliche Grundsätze auf (EuGH, Entscheidung vom 4. Mai 2023 – C-516/21). Im anschließenden Verfahren änderte der Bundesfinanzhof seine bisherige Rechtsprechung (BFH, Beschluss vom 17. August 2023 – V R 7/23 (V R 22/20)). Das Bundesministerium der Finanzen hat diese Rechtsprechungsänderung mit Schreiben vom 19. Oktober 2026 – III C 3 – S 7168/00035/001/102 – in den Umsatzsteuer-Anwendungserlass übernommen.
Neue umsatzsteuerliche Beurteilung von Betriebsvorrichtungen
Nach der geänderten Rechtsprechung kann die Überlassung einer Betriebsvorrichtung als Nebenleistung das umsatzsteuerliche Schicksal der steuerfreien Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks teilen. Voraussetzung ist eine wirtschaftlich einheitliche Leistung, bei der die Grundstücksüberlassung die Hauptleistung bildet und die Überlassung der Betriebsvorrichtung untrennbar mit ihr verbunden ist.
§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG ist danach nicht dahin auszulegen, dass die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung in einer solchen Konstellation zwingend der Umsatzsteuer unterliegt. Ist die Überlassung der Betriebsvorrichtung lediglich eine Nebenleistung zur steuerfreien Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks, wird sie umsatzsteuerlich ebenso behandelt wie die Hauptleistung.
BFH gibt frühere Rechtsprechung auf
Der Bundesfinanzhof wies die Revision des Finanzamts gegen das Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts vom 11. Juni 2020 – 11 K 24/19 – als unbegründet zurück. Die Kosten des Revisionsverfahrens wurden dem Finanzamt auferlegt.
Mit seinem Beschluss gab der Bundesfinanzhof ausdrücklich seine frühere Senatsrechtsprechung aus dem Urteil vom 28. Mai 1998 auf. Dem Verfahren war das Vorabentscheidungsersuchen des Bundesfinanzhofs vom 26. Mai 2021 – V R 22/20 – vorausgegangen.
BMF übernimmt die geänderten Maßstäbe
Die Finanzverwaltung hatte die Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen bislang stets als umsatzsteuerpflichtig behandelt. An dieser uneingeschränkten Trennung zwischen steuerfreier Grundstücksüberlassung und zwingend steuerpflichtiger Überlassung der Betriebsvorrichtung hält das BMF infolge der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht mehr fest.
Die neuen Grundsätze gelten ebenfalls für die Zwischenvermietung von Sportanlagen sowie für die Nutzungsüberlassung anderer Anlagen, die mit Betriebsvorrichtungen ausgestattet sind. Entscheidend ist jeweils, ob aus umsatzsteuerlicher Sicht eine einheitliche Leistung vorliegt und welches Element als Hauptleistung anzusehen ist.
Das BMF veröffentlichte sein 105 Kilobyte umfassendes Schreiben am 19. Oktober 2026 unter dem Titel „Umsatzsteuerbefreiung für die Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen“. Der BFH-Beschluss V R 7/23 (V R 22/20) soll zeitgleich mit dem Schreiben im Bundessteuerblatt Teil II veröffentlicht werden.
Entwicklung vom Entwurf zum finalen Schreiben
Dem endgültigen BMF-Schreiben ging ein am 18. November 2025 zur Stellungnahme versandter Entwurf mit dem Geschäftszeichen III C 3 – S 7168/00035/001/026 voraus. Darin war die Nichtbeanstandungsregelung noch auf Umsätze vor dem 1. Januar 2026 begrenzt. Das finale Schreiben erstreckt sie demgegenüber auf Umsätze vor dem 1. Januar 2027.
Die Bundessteuerberaterkammer nahm am 10. Dezember 2025 zu dem Entwurf Stellung. Sie beanstandete, dass dieser zwar die Überlassung von Betriebsvorrichtungen behandelte, nicht jedoch die Auswirkungen weiterer Dienstleistungen des Vermieters auf die Beurteilung als einheitliche Leistung. Der Bundesverband Großhandel, Außenhandel, Dienstleistungen e. V. positionierte sich am 12. Februar 2026 ebenfalls zu dem Regelungsvorhaben.
Anwendung auf offene und frühere Umsätze
Die Grundsätze des BMF-Schreibens sind in allen offenen Fällen anzuwenden. Für Umsätze, die vor dem 1. Januar 2027 ausgeführt werden, enthält das Schreiben jedoch eine Nichtbeanstandungsregelung.
Danach wird es nicht beanstandet, wenn die Beteiligten übereinstimmend weiterhin die bis zum 19. Oktober 2026 geltende Fassung des Umsatzsteuer-Anwendungserlasses zugrunde legen. Dies gilt auch für den damit zusammenhängenden Vorsteuerabzug.
Änderungen des Umsatzsteuer-Anwendungserlasses
Das BMF passt mehrere Abschnitte des Umsatzsteuer-Anwendungserlasses an. Im Mittelpunkt stehen die Abgrenzung zwischen Haupt- und Nebenleistung sowie die umsatzsteuerliche Behandlung von Gebäuden, Sportstätten und anderen Anlagen mit Betriebsvorrichtungen.
Die Änderungen betreffen insbesondere:
- die allgemeinen Grundsätze zu einheitlichen Leistungen,
- den Umfang der Steuerbefreiung bei Grundstücksvermietungen,
- Nebenleistungen auf Campingplätzen,
- die Überlassung von Gebäuden mit Betriebsvorrichtungen,
- die umsatzsteuerliche Behandlung vollständiger Sportanlagen,
- sonstige Anlagen wie Veranstaltungsräume sowie
- die Aufteilung von Entgelten bei einheitlichen Leistungen.
Nebenleistungen folgen grundsätzlich der Hauptleistung
Abschnitt 3.10 UStAE stellt klar, dass eine Nebenleistung grundsätzlich dieselbe umsatzsteuerliche Behandlung erfährt wie die Hauptleistung. Die besondere Beurteilung von Beherbergungsumsätzen bleibt hiervon unberührt.
Für die Prüfung der Einheitlichkeit stellt die Finanzverwaltung auf die Sicht eines Durchschnittsverbrauchers und den wirtschaftlichen Gehalt des Vorgangs ab. Eine formal getrennte Ausweisung einzelner Leistungsbestandteile entscheidet daher nicht allein über deren umsatzsteuerliche Einordnung.
Mitvermietete Einrichtungsgegenstände
Abschnitt 4.12.1 Abs. 3 UStAE bestätigt, dass sich die Steuerbefreiung bei einer Grundstücksvermietung regelmäßig auch auf mitvermietete Einrichtungsgegenstände erstreckt. Als Beispiel wird das bewegliche Inventar eines Seniorenheims genannt.
Die Regelung wird mit dem neu gefassten Abschnitt 4.12.10 UStAE zur Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen verknüpft. Maßgeblich bleibt, ob die Gegenstände Teil einer einheitlichen Leistung sind und lediglich eine Nebenleistung zur Grundstücksüberlassung darstellen.
Anschlüsse auf Campingplätzen
Für Campingplätze präzisiert Abschnitt 4.12.3 Abs. 3 UStAE die Behandlung von Wasserzapfstellen sowie Abwasser- und Stromanschlüssen. Diese können auch dann Nebenleistungen zur Grundstücksüberlassung bleiben, wenn sie einzelnen Nutzern gesondert bereitgestellt werden.
Gebäude mit Betriebsvorrichtungen
Der neu gefasste Abschnitt 4.12.10 UStAE befasst sich im Kern mit der Vermietung und Verpachtung von Gebäuden, die Betriebsvorrichtungen enthalten. Die Finanzverwaltung erkennt an, dass die Grundstücksüberlassung und die Überlassung der Betriebsvorrichtungen eine einheitliche Leistung bilden können. Dies kommt beispielsweise bei Sportanlagen in Betracht.
Die Beurteilung richtet sich nach den allgemeinen Maßstäben des Abschnitts 3.10 UStAE. Bei der Vermietung eines Gebäudes mit einer Aufdach-Photovoltaikanlage sollen dagegen zwei eigenständige Leistungen vorliegen.
Besondere Beurteilung von Sportanlagen
Nach Abschnitt 4.12.11 UStAE ist bei der Überlassung einer gesamten Sportanlage anhand der allgemeinen Grundsätze zu prüfen, ob eine einheitliche Leistung gegeben ist. Liegt eine solche vor, ist anschließend zu bestimmen, ob die Grundstücksüberlassung oder die Überlassung der Betriebsvorrichtungen die Hauptleistung bildet.
Grundstücksüberlassung als Hauptleistung
Die Grundstücksüberlassung ist Hauptleistung, wenn die Betriebsvorrichtungen lediglich das Mittel darstellen, um die Nutzung des Grundstücks unter optimalen Bedingungen in Anspruch zu nehmen. Die einheitliche Gesamtleistung ist in diesem Fall steuerfrei.
Dies kann insbesondere bei Multifunktionshallen gelten, wenn die Nutzung für witterungsunabhängigen Sport sowie die Inanspruchnahme von Umkleide- und Sanitärräumen im Vordergrund stehen.
Betriebsvorrichtungen als prägender Leistungsbestandteil
Sind komplexe Betriebsvorrichtungen für die bestimmungsgemäße Nutzung der Anlage prägend, stellen sie regelmäßig die Hauptleistung dar. Die einheitliche Gesamtleistung ist dann steuerpflichtig.
Als Beispiele nennt der Umsatzsteuer-Anwendungserlass:
- Schwimmbäder,
- Kletterhallen und
- Golfplätze.
Eine Aufteilung in eine steuerfreie Grundstücksüberlassung und eine steuerpflichtige Überlassung von Betriebsvorrichtungen soll nur ausnahmsweise erfolgen.
Sonstige Anlagen und Veranstaltungsräume
Abschnitt 4.12.11 UStAE erfasst außerdem sonstige Anlagen mit Betriebsvorrichtungen, darunter Veranstaltungsräume. Ob eine einheitliche Leistung vorliegt und welcher Bestandteil Haupt- oder Nebenleistung ist, beurteilt sich aus Sicht eines Durchschnittsverbrauchers.
Für die Abgrenzung sind insbesondere die vorgesehene Nutzung, die vertraglichen Unterlagen und die Ausstattung der jeweiligen Anlage maßgeblich.
Aufteilung des Entgelts
Abschnitt 10.1 Abs. 11 UStAE wird ebenfalls präzisiert. Bei einer einheitlichen Leistung ist das Entgelt nur dann weiterhin aufzuteilen, wenn auf einzelne Bestandteile unterschiedliche Besteuerungsregime anzuwenden sind.
Als Beispiel nennt die Finanzverwaltung grenzüberschreitende Personenbeförderungen. Die bloße Zusammensetzung einer einheitlichen Leistung aus mehreren tatsächlichen Elementen führt dagegen nicht automatisch zu einer Aufteilung des Entgelts.
Bedeutung für Miet- und Pachtverhältnisse
Die Neufassung beendet die bislang strikt angewandte Trennung zwischen steuerfreier Grundstücksüberlassung und zwingend steuerpflichtiger Vermietung oder Verpachtung von Betriebsvorrichtungen. Ausschlaggebend sind nunmehr die wirtschaftliche Einheit des Vorgangs und das Verhältnis von Haupt- und Nebenleistung.
Die umsatzsteuerliche Einordnung kann damit wesentlich von der vorgesehenen Nutzung, der Ausstattung und der vertraglichen Gestaltung des Miet- oder Pachtverhältnisses abhängen. Bei rechtlichen Fragen zu den neuen Verwaltungsgrundsätzen und deren Bedeutung für bestehende Vertragsverhältnisse begleitet MTR Legal Unternehmen, Investoren und Privatpersonen im Rahmen der Rechtsberatung im Steuerrecht.
ECLI: DE:BFH:2023:B.170823.VR7.23.0
