Термін «спосіб виконання» у положеннях щодо косметичних ремонтів є занадто нечітким. Це робить всю положення припустимою – навіть у сфері комерційної оренди, як показує рішення суду OLG Brandenburg.
Навіть у приміщеннях, які використовуються комерційно, часто виникають суперечки щодо косметичних ремонтів. При цьому справа не тільки в тому, хто, але і як повинен здійснювати ремонт. Якщо в договорі оренди зазначено, що при косметичних ремонтах можна відхилятися від попереднього способу виконання тільки зі згоди орендодавця, то термін «спосіб виконання» є надто невизначеним, і вся положення стає недійсною. Це правило стосується не тільки приватних приміщень, але й у комерційному праві оренди, каже юридична фірма MTR Legal Rechtsanwälte, яка консультує своїх національних та міжнародних клієнтів також з питань нерухомості.
У процедурі перед OLG Brandenburg йшлося про договір комерційної оренди. У договорі було зафіксовано положення, що орендар може відхилятися від попереднього способу виконання косметичних ремонтів лише зі згоди орендодавця.
Проти цього вдало заперечив орендар. Хоча наразі щодо такої договірної умови є лише вищі судові рішення у договорах про оренду житла. При цьому BGH визначив, що така формулярна умова, за якою орендар може відхилятися від попереднього способу виконання лише зі згоди орендодавця, суперечить вимозі чіткості відповідно до § 305c пункт 2 BGB. Адже термін «спосіб виконання» не має чіткого визначення і може стосуватися базового оснащення, конкретної реалізації або обох. Це стосується навіть у разі, якщо згода потрібна лише для суттєвих відхилень.
Це судове рішення BGH можна перенести на договори комерційної оренди, вирішив OLG Brandenburg рішенням від 6 грудня 2022 року (Az.: 3 U 132/21). Комерційний орендар навіть більше залежить від того, щоб мати можливість пристосувати приміщення до своїх потреб, ніж приватний орендар квартири. Оформлення комерційних приміщень часто є частиною бізнес-концепції, зазначив OLG і визнав положення недійсним.
Досвідчені в питаннях нерухомості адвокати консультують у MTR Legal з питань комерційного права оренди.
