Der Begriff „Ausführungsart“ bei Klauseln zu Schönheitsreparaturen ist zu schwammig. Dadurch wird die gesamte Klausel zulässig –auch im Gewerbemietrecht, wie ein Urteil des OLG Brandenburg zeigt.
Auch bei gewerblich genutzten Räumen gibt es häufig Ärger im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen. Dabei geht es nicht nur darum, wer, sondern auch wie sie ausgeführt werden müssen. Enthält ein Mietvertrag die Klausel, dass bei Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abgewichen werden darf, so ist der Begriff Ausführungsart zu unbestimmt und die ganze Klausel wird dadurch unwirksam. Das gilt nicht nur für Privaträume, sondern auch im gewerblichen Mietrecht, so die Wirtschaftskanzlei MTR Legal Rechtsanwälte, die ihre nationale und internationale Mandantschaft auch im Immobilienrecht berät.
In dem Verfahren vor dem OLG Brandenburg ging es um einen Gewerbemietvertrag. In dem Vertrag war die Klausel verankert, dass der Mieter bei Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf.
Dagegen wehrte sich der Mieter mit Erfolg. Zwar gebe es zu einer solchen Vertragsklausel bislang nur bei Wohnungsmietverträgen eine höchstrichterliche Rechtsprechung. Dabei habe der BGH geklärt, dass eine solche Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe, gegen das Klarheitsgebot gemäß § 305c Abs. 2 BGB verstoße. Denn der Begriff Ausführungsart sei nicht eindeutig definiert und könne sich auf die Grundausstattung, die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides beziehen. Das gelte auch dann, wenn nur für erhebliche Abweichungen die Zustimmung erforderlich ist.
Diese Rechtsprechung des BGH lasse sich auf Gewerbemietverträge übertragen, entschied das OLG Brandenburg mit Urteil vom 6. Dezember 2022 (Az.: 3 U 132/21). Der gewerbliche Mieter sei sogar noch stärker als der private Mieter einer Wohnung darauf angewiesen, dass er die Räume seinen Bedürfnissen entsprechend gestalten kann. Die Ausgestaltung der gewerblichen Räume sei häufig Teil des Geschäftskonzepts, so das OLG und erklärte die Klausel für unzulässig.
Im Immobilienrecht versierte Anwälte beraten bei MTR Legal in Fragen des gewerblichen Mietrechts.
