Посередник з кредитування може нести відповідальністьФінансування затверджено, кредитний договір з банком підписано, і ніщо більше не заважає втіленню мрії про власний дім – поки покупка будинку не зривається несподівано. Кредит більше не потрібний, але банк може вимагати компенсацію за непогашення кредиту. Однак, і посередник з кредитування може нести відповідальність, якщо він не достатньо проінформував клієнтів про існуючі ризики. Це чітко зазначив Верховний суд ФРН у рішенні від 20 лютого 2025 року (Az.: I ZR 122/23).
Підписання кредитного договору зазвичай супроводжується зобов’язанням позичальника зняти кредит. Якщо позичальник не знімає кредит, кредитор має право вимагати компенсацію за непогашення. Оскільки банк вже залучив та виділив капітал для кредиту, йому має бути відшкодовано збитки, завдані непогашенням кредиту, так зазначає юридична фірма MTR Legal Rechtsanwälte, що надає консультації, зокрема, у банківському праві.
Фінансовий посередник не може применшувати ризики
Однак і посередник з кредитування може нести відповідальність, на що вказав БГФ у рішенні від 20 лютого 2025 року. Судді з Карлсруе уточнили, що фінансовий посередник повинен попереджати про наявні ризики, такі як неукладення контракту на купівлю нерухомості після вже підписаного і не відкликаного кредитного договору. Ризик не повинен бути таким чином применшений, щоб створити враження, що він суто теоретичний.
У випадку, що лежить в основі цього, подружжя хотіло купити ділянку землі з одноквартирним будинком. Вони вже домовилися з продавцем та призначили зустріч у нотаріуса. Однак банк відхилив заявку на кредит для фінансування купівлі нерухомості. Подружжя все ж хотіло здійснити покупку і тому звернулося до фінансового посередника. Він посередничав у підписанні потрібного кредитного договору з банком.
У протоколі консультації фінансового радника було зазначено, що договори купівлі та фінансування слід підписувати лише тоді, коли всі важливі фактори для будівництва або купівлі проєкту з’ясовані.
Покупка нерухомості несподівано зривається
Подружжя вже прийняло кредитний договір, коли продавець несподівано повідомив їм, що він не хоче продати нерухомість з особистих причин. Оскільки подружжю більше не потрібний кредит, воно його не зняло, і банк вимагав компенсацію за непогашення у розмірі близько 35,000 євро.
Подружжя сплатило компенсацію за непогашення і подало позов до фінансового посередника з вимогою відшкодування збитків. Високий суд Дрездена відхилив позов. Однак, у Верховному суді ФРН подружжя мало більший успіх. Фінансовий посередник міг порушити свої обов’язки по інформуванню та консультації, коли він на запитання позивача применшив ризик неукладення договору купівлі, зауважив БГФ.
Неукладення договору купівлі є реальним ризиком
Позивачам було в принципі відомо, що договір купівлі та кредитний договір є самостійними юридичними та незалежними один від одного договорами. У разі, якщо купівля нерухомості не відбудеться, їм також було відомо, що розірвання кредитного договору може бути можливим лише через сплату компенсації за непогашення, якщо кредитний договір підписано до договору купівлі та строк відкликання вже закінчився. Однак, все ж може бути, що фінансовий посередник порушив свої обов’язки, якщо він під час консультації применшив можливість неукладення договору купівлі на запитання клієнта, вказав БГФ. Реальний ризик не повинен бути настільки применшений, щоб створити враження, що він лише теоретичний.
Неукладення договору купівлі є реальним ризиком, бо продавець може в будь-який момент вирішити не продавати, поки договір купівлі не завірено нотаріально. Він не зобов’язаний відшкодовувати збитки покупцям, навіть якщо ті вже взяли кредит для запланованої купівлі нерухомості, чітко вказав БГФ. Про цей ризик повинен інформувати фінансовий посередник і показати шляхи, як його уникнути, зазначив БГФ.
При посередництві та видачі кредитів можуть виникати різні помилки в консультаціях та інформуванні. Це може призвести до претензій на відшкодування збитків з боку позичальників.
MTR Legal Rechtsanwälte надає консультації з відповідальності консультанта та інших питань банківського права.
Зв’яжіться з нами!
