Federal Mahkemesi’nin 23.01.2025 tarihli kararı – Az.: V ZB 10/24
Gayrimenkuller için ön alım hakkı tanınabilir. Burada, öznel-niteliğe bağlı ve öznel-kişisel ön alım hakkı arasında ayrım yapılmalıdır. Dikkat edilmesi gereken nokta, bir ön alım hakkının diğerine kolayca dönüştürülemeyeceğidir; bu durum, BGH’nin 23 Ocak 2025 tarihli kararında da belirtilmiştir (Az.: V ZB 10/24).
Öznel-niteliğe bağlı ön alım hakkı, belirli bir taşınmazın her bir sahibine tanınır. Dolayısıyla bu hak devredilebilir veya miras bırakılabilir. Öznel-kişisel ön alım hakkı ise belirli bir kişiye verilen bir haktır ve devredilemez, diye belirtiyor MTR Legal Rechtsanwälte hukuki danışmanlık firması, ki bu firma başta gayrimenkul hukuku olmak üzere birçok dalda danışmanlık sunmaktadır.
BGH, kararında ön alım hakkının basitçe dönüştürülemeyeceğini açıkça ifade etti. Aksine, önce mevcut ön alım hakkının iptali ardından yeni bir ön alım hakkının oluşturulması gereklidir. Bu, faydalanan kişinin hâlihazırda yönetici taşınmazın sahibi olması durumunda dahi geçerlidir.
Tapu Sicil Müdürlüğü dönüşümü reddetti
İlgili durumda bir taşınmazın sahibi, komşu taşınmazın sahibine tüm durumlar için öznel-niteliğe bağlı bir ön alım hakkı tanımıştı. İki sahibi, noterlik belgesi ile mevcut ön alım hakkını öznel-kişisel bir ön alım hakkına çevirmek üzere anlaştılar, bu sayede hakkın komşu taşınmazın sahibine ait olmasını sağladılar. Bu ön alım hakkı miras bırakılabilir veya devredilebilir olmayacaktı.
Ancak Tapu Sicil Müdürlüğü, katılımcıların planlarını engelledi ve değişiklik talebini reddetti. Münih Yüksek Bölge Mahkemesi, Tapu Sicil Müdürlüğü’nün kararını onayladı ve sahibi tarafından yapılan itirazı reddetti. OLG, katılımcıların içerik açısından yasa dışı bir dönüştürme talep ettiğini belirterek gerekçelendirdi. Dönüşüm ancak ön alım hakkının iptali ve yeni bir hakkın tesis edilmesiyle gerçekleştirilebilir. BGH, Münih Yüksek Bölge Mahkemesi’nin kararını onayladı.
Ön alım hakkının iptali ve yeniden kurulması gerekli
BGH, ön alım hakkının dönüştürülmesinin, § 877 BGB’ye göre bir hakkın içeriğinin değiştirilmesi anlamına gelmediğini ifade etti. Çünkü belirli bir taşınmaz sahibinin lehine var olan bir ön alım hakkı, belirli bir kişinin lehine var olan bir ön alım hakkına, bir hak değişikliği yoluyla değiştirilemez. Gerekli olan, mevcut ön alım hakkının iptali ve yeni bir ön alım hakkının kurulmasıdır. Bu durumda, faydalanan kişinin hâlihazırda yönetici taşınmazın sahibi olması önemli değildir.
Genel görüşe göre, taşınmaz hakkı sahibinin değiştirileceği herhangi bir durum için § 877 BGB’ye göre içerik değişikliği baştan itibaren mümkün değildir. Aynı durum, öznel-niteliğe bağlı ön alım hakkının öznel-kişisel bir ön alım hakkına dönüştürülmesi için de geçerlidir, BGH’nin net bir şekilde belirttiği gibi. Burada hak, faydalanan taşınmazın sahibinden belirli bir kişinin hakkına dönüşmektedir. Faydalanan kişinin hâlihazırda yönetici taşınmazın sahibi olması durumunda dahi değişen bir şey yoktur. Bu taşınmazın satılması durumunda, ön alım hakkındaki değişimin sonuçları belirginleşir. Taşınmazın alıcısı, başlangıçta diğer taşınmazdaki ön alım hakkına sahip olacaktır. Ancak öznel-kişisel bir ön alım hakkına dönüştürmede, ön alım hakkı kişi tarafından tutulur ve komşu taşınmazdan bağımsız hale gelir, diye belirtmiştir BGH.
Dereceyi koruyan bir dönüşüm yoktur
Öznel-niteliğe bağlı ve öznel-kişisel ön alım hakkı iki farklı hakkı temsil etmektedir. Bu nedenle bir dönüştürme, bir hakkın içeriğinin basit bir değişikliği olarak görülemez, Karlsruhe hâkimleri daha da detaylandırdı. Bir taşınmazın mevcut sahibine ait bir ön alım hakkı, bu taşınmaza ait mülkten ayrılmamalıdır. Öznel-niteliğe bağlı bir ön alım hakkının öznel-kişisel bir ön alım hakkına dönüştürülmesi mümkün olsaydı, ön alım hakkı mülkle olan bağını kaybederdi. Bu, § 1103 Abs. 1 BGB ile uyumlu değildir, dedi BGH.
BGH’nin kararına göre, ön alım hakkının dereceyi koruyan bir dönüştürülmesi mümkün değildir.
MTR Legal Rechtsanwälte danışmanlık vermektedir gayrimenkul hukuku.
Bizimle iletişime geçin!
