Haziran 2024’te UniImmo Wohnen ZBI açık gayrimenkul fonunun değeri yüzde 17 oranında düştü ve yatırımcılar çok para kaybetti. Şimdi Stuttgart Eyalet Mahkemesi, bir yatırımcıya, aracı banka tarafından yanlış bilgilendirildiği için tazminat ödenmesine karar verdi (Az. 12 O 287/24). Alman hukukunda tazminat talepleri için esaslar, bir tazminat talebi için koşulları tanımlayan çeşitli yasal ve sözleşmesel düzenlemelerden kaynaklanmaktadır.
UniImmo Wohnen ZBI gibi açık gayrimenkul fonlarına yapılan yatırımlar daima çeşitli risklerle ilişkilidir. Buna emlak piyasasındaki dalgalanmalar, değer kayıpları, boşluklar veya artan tadilat ihtiyacı gibi unsurlar dahildir. Alman sorumluluk hukukunda sözleşmesel ve haksız fiil kaynaklı tazminat taleplerinin esasları arasında farklılık vardır ve her biri tazminat talepleri için farklı koşullar ve hukuki sonuçlar düzenler. Düzenli bir yatırım danışmanlığı kapsamında, yatırımcılara yatırım kararları almadan önce mevcut riskler hakkında bilgi verilmelidir; bu konuda sermaye piyasası hukuku konusunda büyük deneyime sahip MTR Legal Rechtsanwälte uyarıyor.
Fon Genel Bakış
UniImmo: Deutschland, Almanya’daki gayrimenkullere ve gayrimenkul şirketlerine yatırım yapmayı hedefleyen açık bir gayrimenkul fonudur. Fonun amacı, kira gelirleriyle düzenli getiri sağlamak ve yatırımcılar için sürdürülebilir bir değer artışı elde etmektir. Fonun yatırım fikri, uzun vadeli yatırım hedefi olan ve gayrimenkul yatırımlarıyla ilgili riskleri üstlenmeye hazır insanlara yöneliktir.
Fon yapısı, fon varlıklarının yaklaşık T’ünün Almanya’daki gayrimenkullere, F’sının ise diğer Avrupa ülkelerine yatırılmasını öngörmektedir. Getiriyi artırmak amacıyla, fon tüm satın alınan gayrimenkullerin değerinin 0’una kadar kredilerle finanse edilebilir. Türevler sadece mevcut varlıkları korumak için kullanılabilir ve bu da yatırımcılar için riski sınırlandırmayı amaçlamaktadır.
Açık bir gayrimenkul fonu olarak UniImmo: Deutschland, Alman hukukunun, özellikle Medeni Kanun (BGB) un katı gerekliliklerine tabidir. BGB’nin § 280 ve § 281 maddeleri, bir borç ilişkisinin ihlali durumunda tazminat taleplerinin koşullarını düzenler. Bir ihlal, örneğin hatalı danışmanlık veya yetersiz bilgilendirme nedeniyle meydana gelirse, zarar gören yatırımcılar tazminat talebinde bulunabilir. Borçlu – genellikle danışmanlık bankası veya fon başlatıcısı – daha sonra meydana gelen zararı telafi etmekle yükümlüdür. Bu, hem para ödemesi hem de aynen tazmin yoluyla gerçekleşebilir.
Ana fon verileri yatırımcılar tarafından her zaman şeffaf bir şekilde görülebilir. UniImmo: Deutschland bir fondur, menkul kıymet türü 980550 WKN, DE0009805507 ISIN’dir. Fonun fiyat grafiği, fon varlıklarının gelişimini ve yatırımcılara yapılan düzenli dağıtımları gösterir. Fon hacmi, pay sayısı, dağıtımlar ve diğer temel rakamlar hakkındaki daha fazla bilgi satış prospektüsünde ve çevrimiçi olarak ulaşılabilen temel yatırımcı bilgilerinde bulunabilir.
Bir zarar durumu – örneğin hatalı danışmanlık veya yetersiz risk bilgilendirmesi nedeniyle meydana gelen bir ihlal – zarar gören yatırımcılar tazminat talebini doğrudan borçluya karşı ileri sürebilirler. Bunun için BGB’nin § 280 hükmündeki yasal kriterlerin karşılanması gereklidir. Fon böylece, yatırımcılara Alman gayrimenkul piyasasında yer alma ve düzenli getirilerden yararlanma imkanı sunmakla kalmaz, aynı zamanda yatırımcıların korunmasını sağlayan açık yasal çerçevelere tabi olur.
Almanya ve Avrupa’daki gayrimenkullere ve gayrimenkul şirketlerine yatırımlara odaklanmasıyla UniImmo: Deutschland, uzun vadeli değer artışı ve istikrarlı getiriler hedefleyen yatırımcılar için çekici bir seçenek sunar. Aynı zamanda, risklerin farkında olmak ve bir zarar durumunda – özellikle tazminat talebi olmak üzere – haklarını tanımak ve savunmak önemlidir.
Bankanın yanlış bilgilendirmesi bir görev ihmali olarak
Stuttgart Eyalet Mahkemesi’ndeki davada davacı, kendi beyanına göre güvenliğe yönelik bir yatırımcıydı, Handelsblatt’ın 15 Mayıs 2025 tarihinde çevrimiçi olarak bildirdiği gibi. Ancak Vereinigte Volksbank Böblingen, ona UniImmo Wohnen ZBI açık gayrimenkul fonuna katılım önermişti. Açık gayrimenkul fonuna katılmanın güvenli bir yatırım olmadığı, en azından 2024 yazında fonun büyük bir değer kaybına uğrayarak neredeyse bir gecede 800 milyon avroluk bir kayıp yaşamasıyla ortaya çıktı.
Bu nedenle yatırımcı kendini banka tarafından yanlış bilgilendirilmiş hissetti ve tazminat taleplerini ileri sürdü. Stuttgart Eyalet Mahkemesi kadının değerlendirmesini paylaştı. Banka danışmanlık yükümlülüğünü ihlal ettiğinden, tazminat yükümlülüğü altına girmiş ve mahkeme davacıya yatırılan sermayenin geri ödenmesi gerektiğine karar vermiştir. Karar henüz kesinleşmedi ve banka temyize gideceğini açıkladı.
Nürnberg-Fürth LG: Risk yanlış değerlendirilmiş
Stuttgart LG kararının yanı sıra, UniImmo Wohnen ZBI yatırımcılarına, 21 Şubat 2025 tarihinde Nürnberg-Fürth Eyalet Mahkemesi’nin aldığı karar da umut vermektedir (Az. 4 HK O 5879/24). Mahkeme, temel bilgi dokümanında açık gayrimenkul fonunun riskinin çok düşük değerlendirildiğini ve böylece yatırımcıların gerçek risk hakkında yanıltıldığını tespit etti.
UniImmo Wohnen ZBI için risk göstergesi 2 ve 3 olarak belirtilmiştir. Bu derecelendirmenin çok düşük olduğunu belirten Baden-Württemberg Tüketici Merkezi, fonun daha yüksek risk göstergesi 6 ile değerlendirilmesi gerektiğini savundu.
Nürnberg-Fürth Eyalet Mahkemesi, Tüketici Merkezi’nin tedbir kararı talebini kabul etti. Riski değerlendirmesinin, uygun bir kıyaslama kullanılmaması ve gayrimenkullerin aylık olarak yeniden değerlendirilmemesi nedeniyle yasal gerekliliklere uygun olmadığını belirtti. Küçük yatırımcılar için sermaye yatırımları olan açık gayrimenkul fonu UniImmo Wohnen ZBI’nin, risk göstergesi 6 olarak belirtilmesi gerektiğine hükmetti.
Yatırımcılar için merkezi kriter olarak risk
Nürnberg-Fürth Eyalet Mahkemesi ayrıca, risk derecelendirmenin tüketiciler için merkezi bir kriter olduğunu ve yatırım kararlarını önemli ölçüde etkilediğini belirtti. Çok düşük bir risk sınıfı, yatırımcıları riskleri hakkında yanıltır ve haksız rekabet yasasına (UWG) aykırı bir davranış teşkil eder. Bu nedenle ZBI, fonu çok düşük bir risk sınıfı ile artık tanıtmamalıdır.
Risk göstergesi 1 ile 7 arasında bir ölçekle belirlenir; burada 1 en düşük ve 7 en yüksek riski temsil eder. Tüketiciye, bir sermaye yatırımına katılım gösterdiklerinde hangi riski üstlendikleri şeffaf bir şekilde açıklanmalıdır.
Nürnberg-Fürth Eyalet Mahkemesi’nin kararı henüz kesinleşmemiş olup, fon yöneticisi zaten temyize gitmiştir.
Yatırımcıların tazminat talepleri
Bununla birlikte, Nürnberg-Fürth ve Stuttgart Eyalet Mahkemelerinin kararları, yatırımcıların bir varlık yatırımına katılımlarında riskleri hakkında yanıltılmaması gerektiğini göstermektedir. Riskleri hakkında düzgün bir şekilde bilgilendirilmedikleri takdirde, tazminat talepleri ileri sürebilirler. Tazminat talepleri hem fon başlatıcısı hem de yatırım danışmanlarına karşı yapılabilir, eğer riskler hakkında düzgün bir şekilde bilgilendirme yapmazlarsa.
MTR Legal Rechtsanwälte, açık gayrimenkul fonu UniImmo Wohnen ZBI yatırımcılarına danışmanlık yapmaktadır.
Lütfen iletişime geçiniz!
