I juni 2024 föll värdet på den öppna fastighetsfonden UniImmo Wohnen ZBI med 17 procent och investerare förlorade mycket pengar. Nu har tingsrätten i Stuttgart tilldelat en investerare skadestånd (Az. 12 O 287/24) eftersom hon hade blivit felaktigt rådgjord av den förmedlande banken. Grunden för skadeståndsanspråk i tysk rätt härrör från olika lagstadgade och avtalsmässiga regleringar som definierar förutsättningarna för ett ersättningsanspråk.
Investeringar i öppna fastighetsfonder som UniImmo Wohnen ZBI är alltid förknippade med olika risker. Dessa inkluderar bland annat fluktuationer på fastighetsmarknaden, värdeförluster, vakans eller ökat renoveringsbehov. Inom tysk ansvarsjuridik skiljer man mellan avtalsmässiga och deliktuella grunder för krav som var och en reglerar olika förutsättningar och rättsliga konsekvenser för skadeståndsanspråk. I samband med proper investeringsrådgivning måste investerare informeras om de existerande riskerna innan de fattar ett investeringsbeslut, säger advokatbyrån MTR Legal Rechtsanwälte, som har stor erfarenhet av kapitalmarknadsrätt.
Fondsöversikt
UniImmo: Deutschland är en öppen fastighetsfond som specialiserar sig på investeringar i tyska fastigheter och deltagande i fastighetsbolag. Fonden syftar till att generera regelbundna intäkter genom hyresintäkter och att uppnå en hållbar värdeökning för investerarna. Fondens investeringsidé riktar sig till personer som har ett långsiktigt investeringsmål och är beredda att bära de risker som är förknippade med fastighetsinvesteringar.
Fondens struktur förutsätter att cirka 54 % av fondens tillgångar investeras i fastigheter i Tyskland, medan cirka 46 % hänförs till andra europeiska länder. För att öka avkastningsförmågan kan fonden finansiera upp till 30 % av värdet av alla förvärvade fastigheter genom lån. Derivat får endast användas för att säkra befintliga tillgångar, vilket syftar till att begränsa risken för investerarna.
Som en öppen fastighetsfond ligger UniImmo: Deutschland under strikt tysk lagstiftning, särskilt den tyska civillagen (BGB). §§ 280 och 281 i den tyska civillagen reglerar förutsättningarna för skadeståndsanspråk vid överträdelser av skyldigheter inom ett skuldförhållande. Vid en pliktöverträdelse, som till exempel felaktig rådgivning eller otillräcklig information, kan skadade investerare göra ett skadeståndsanspråk gällande. Gäldenären – vanligtvis den rådgivande banken eller fondinitiatorn – är då skyldig att ersätta den uppkomna skadan. Detta kan ske antingen genom kontant betalning eller naturlig restitution.
De viktigaste fonduppgifterna är alltid transparent tillgängliga för investerarna. Värdepapperstypen för UniImmo: Deutschland är en fond, värdepappersnummer (WKN) är 980550, ISIN är DE0009805507. Fondens kursdiagram ger insikt i utvecklingen av fondtillgångarna och visar också de regelbundna utdelningarna till investerare. Ytterligare information om fondens volym, antal andelar, utdelningar och andra nyckeltal finns i prospektet och de viktigaste investerarinformationerna, som är tillgängliga online.
Vid skada – till exempel vid pliktöverträdelse genom felaktig rådgivning eller otillräcklig riskinformation – kan skadade investerare göra sitt skadeståndsanspråk gällande direkt mot gäldenären. Förutsättningen är att de lagstadgade kriterierna i § 280 i den tyska civillagen uppfylls. Fonden erbjuder därmed inte bara möjligheten att delta på den tyska fastighetsmarknaden och dra nytta av regelbundna intäkter, utan omfattas också av tydliga rättsliga ramar som garanterar investerarnas skydd.
Med sin inriktning på fastigheter och deltagande i fastighetsbolag i Tyskland och Europa erbjuder UniImmo: Deutschland ett attraktivt alternativ för investerare som satsar på långsiktig värdeökning och stabila intäkter. Samtidigt är det viktigt att vara medveten om riskerna och i händelse av skada känna till och upprätthålla sina rättigheter – i synnerhet rätten till skadestånd.
Felaktig rådgivning av banken som pliktöverträdelse
Klaganden i målet vid tingsrätten i Stuttgart var enligt egen utsago en säkerhetsorienterad investerare, som bland annat Handelsblatt rapporterade online den 15 maj 2025. Vereinigte Volksbank Böblingen hade emellertid rekommenderat henne att delta i den öppna fastighetsfonden UniImmo Wohnen ZBI. Att deltagande i den öppna fastighetsfonden på intet sätt var en säker kapitalplacering stod klart senast när den enorma värdeminskningen inträffade sommaren 2024 och fonden i princip över en natt förlorade cirka 800 miljoner euro i värde.
Investeraren kände sig därför felrådd av banken och yrkade skadestånd. LG Stuttgart delade kvinnans bedömning. Eftersom banken hade brutit mot sin rådgivningsplikt, hade den gjort sig skadeståndsskyldig och måste återgälda den investerade kapitalet till klaganden, beslutade domstolen. Domen är ännu inte rättsligt bindande och banken har redan meddelat att de kommer att överklaga.
Tingsrätten Nürnberg-Fürth: Risk felbedömd
Förutom domen från tingsrätten i Stuttgart bör beslutet från tingsrätten i Nürnberg-Fürth den 21 februari 2025 också uppmuntra investerarna i UniImmo Wohnen ZBI (Az. 4 HK O 5879/24). Domstolen fann att risken för den öppna fastighetsfonden i faktabladet hade satts för lågt och att investerarna därmed hade blivit vilseledda om den faktiska risken.
Riskindikatorn angavs för UniImmo Wohnen ZBI med 2 respektive 3. Indikatorn var för låg, påpekade konsumentorganisationen i Baden-Württemberg. Enligt deras åsikt borde fonden ha klassificerats med den högre riskindikatorn 6.
Tingsrätten i Nürnberg-Fürth biföll konsumentorganisationens indragningstalan. Den beslutade att riskbedömningen av ZBI inte överensstämde med lagstadgade föreskrifter eftersom ingen månatlig nyvärdering av fastigheterna sker och ingen lämplig referensram används. Då måste riskindikatorn för kapitalinvesteringar för småinvesterare som den öppna fastighetsfonden UniImmo Wohnen ZBI anges med 6.
Risk centralt kriterium för investerare
Vidare konstaterade tingsrätten i Nürnberg-Fürth att riskevalveringen är ett centralt kriterium för konsumenter och påverkar deras investeringsbeslut väsentligt. En för låg riskklass vilseleder investerarna om deras risk och utgör ett brott mot lagen mot illojal konkurrens (UWG). ZBI får därför inte längre marknadsföra fonden med en för låg riskklass.
Riskindikatorn anges på en skala från 1 till 7, där 1 indikerar den lägsta och 7 den högsta risken. Konsumenten ska därmed på ett transparent sätt informeras om vilken risk de tar genom att delta i en kapitalinvestering.
Även domen från tingsrätten i Nürnberg-Fürth är inte rättsligt bindande och fondförvaltaren har redan överklagat.
Investerarnas skadeståndskrav
Ändå visar domarna från tingsrätten i Nürnberg-Fürth och tingsrätten i Stuttgart att investerare inte får bli vilseledda om deras risk vid deltagande i en kapitalplacering. Om de inte har blivit korrekt informerade om deras risk kan de göra skadeståndsanspråk. Skadeståndsanspråk kan riktas mot både fondinitiatorn och investeringsrådgivarna om de inte har gett korrekt information om riskerna.
MTR Legal Rechtsanwälte har stor erfarenhet av kapitalmarknadsrätt och rådger investerare i den öppna fastighetsfonden UniImmo Wohnen ZBI.
Kontakta oss gärna Kontakta oss!
