Beslut från OLG Oldenburg den 17.07.2023, Az.: 12 U 214/19
Vid uppförande av en fastighet är byggbesiktningen ett avgörande datum för byggherren. För bedömningen av huruvida det finns fel och om byggföretaget måste förbättra, är tidpunkten för besiktningen avgörande. För fel som upptäcks först efter besiktningen ligger ansvaret för bevisning hos beställaren. Detta framgår av ett beslut från OLG Oldenburg den 17 juli 2023 (Az.: 12 U 214/19).
’Fuskarbeten på byggen’ är ett ständigt återkommande tema. Oprofessionellt utförda byggarbeten är inte bara irriterande för byggherren utan kan också bli kostsamma när fel måste åtgärdas i efterhand. Därför spelar byggbesiktningen en mycket viktig roll för beställaren. Upptäcks det fel vid besiktningen, måste byggföretaget förbättra och åtgärda felen på egen bekostnad. Men om byggnaden godkänns och fel upptäcks först efter besiktningen, måste beställaren bevisa att entreprenören är ansvarig för felet, enligt affärsjuridikbyrån MTR Legal Rechtsanwälte, som bland annat ger råd inom fastighetsrätt.
Beställaren håller inne del av arbetslönen
Att beställaren noga bör undersöka vid byggbesiktningen underbyggs av beslutet från OLG Oldenburg. I det aktuella fallet lät beställaren bygga och godkände ett trästomhus. Först efter byggbesiktningen, i ett separat bevisförfarande, upptäcktes att huset inte uppnådde den utlovade tätheten. Beställaren härledde felet till misstag av entreprenören. Denne ansåg dock att de byggnadsförändringar som gjorts efter besiktningen var orsaken till felet. Dessutom konstaterades även läckage vid fönster, rulljalusier och dörrar, där beställaren själv var ansvarig.
När beställaren håller inne del av den avtalade arbetslönen, stämmer entreprenören för betalning av resterande arbetslön.
Bevisningen i första instansen kunde inte klarlägga om entreprenören var ansvarig för byggfelet. Det framkom visserligen att han delvis inte hade tätat fogarna mellan betongplattan och väggarna noggrant. Om detta dock var avgörande för husets otillräckliga täthet, kunde inte bevisas. Även misstag i andra hantverksarbeten, för vilka käranden inte är ansvarig, kan ha varit orsaksfaktorer för den bristande tätheten.
Beställaren har bevisbörda
Entreprenörens krav på arbetslön hade slutligen framgång. OLG Oldenburg förklarade att beställaren för felaktigheter som endast reklameras efter besiktningen har bevisbörda. För bedömningen av om en prestation är defekt är det i princip tidpunkten för besiktningen som är avgörande. En defekt i prestationen kan därför inte motiveras enbart av ett tillstånd som inträffat efter besiktningen.
Beställaren hade inte kunnat klargöra tillräckligt väl att entreprenören var ansvarig för felet och att byggnaden redan vid besiktningen var defekt. Bevisningen hade inte givit några tydliga slutsatser om vilka av de olika läckagen som var ansvariga för den bristande tätheten och i vilken utsträckning. Entreprenören hade därför rätt till betalning av den utestående arbetslönen, beslutade OLG Oldenburg.
Byggbesiktning av stor betydelse
Beslutet från OLG Oldenburg betonar byggbesiktningens stora betydelse. Det är avgörande om byggnaden redan vid tidpunkten för besiktningen var defekt.
Om fel upptäcks vid byggbesiktningen måste entreprenören åtgärda dessa på egen bekostnad. Vid hävdandet av anspråk på garanti måste de garantitider som gäller enligt bygglagstiftningen beaktas. Dessa kan variera beroende på typen av byggkontrakt. För ett byggkontrakt enligt BGB är fristen 5 år, för ett byggkontrakt enligt VOB kan andra frister gälla. Preskriptionstiden för garantianspråk börjar vid tidpunkten för besiktningen av beställaren. Om fel avsiktligt har förtigits, börjar preskriptionstiden först vid kännedom om felet.
MTR Legal Rechtsanwälte företräder dina intressen inom fastighetsrätt.
Vänligen kontakta oss!
